[Funland] Nhiều nhà Tập thể cũ ở Hà Nội sẽ được các ông lớn BĐS cải tạo

[CaoXanh]

HN tự hào và dành nhiều nỗ lực để giữ gìn phố cổ (lạc hậu, chật chội, mất vệ sinh, ổ chuột...), ưa chuộng các kiến trúc thời thuộc địa... nhưng lại không trân trọng (để giữ lại) các di sản kiến trúc thời bao cấp là sao nhỉ???
Việc cải tạo kiểu manh mún chỉ khiến HN ngày càng lộn xộn, bức bí, nửa vời (tân cổ/kim-đông tây hổ lốn) ==>>Phương án tốt nhất là đầu tư quy hoạch thật chuẩn, hiện đại để XD một thủ đô mới..!?

 

[babeo]

tính đơn giản nhưng chưa đúng và đủ, còn quá nhiều chi phí mà e với cụ chưa đủ trình để tính. Ví dụ chi phí thuê nhà cho các hộ khi thực hiện dự án, chi phí phá rỡ, nộp các loại thuế, rồi mỗi hộ diện tích được nhân hệ số 1.2 đến 1.5... ( không thể làm căn hộ 20-30m2 như tập thể cũ được ). Nói chung là rất khó !

Hệ số 1,2 - 1,5 họ ko đồng ý đâu. Vì tập thể cũ đa phần diện tích trên sổ hồng nhỏ, chỉ 20 - 40 m2, đền gấp rưỡi thì cao nhất chỉ 60m2, họ ko có ( hoặc ko muốn) mua thêm phần diện tích chênh. Còn nếu làm căn hộ tái định cư nhỏ quá, thì tăng số căn trên một mặt sàn, tăng diện tích hành lang, tăng số thang máy... chủ đầu tư cũng ko muốn.

 

[Michael J]

Em chưa hiểu khái niệm có lãi của cụ là như thế nào, em tạm tính thế này: Chi phí xây dựng chung cư cứ cho 10tr/m2 là được chất lượng tốt rồi, giả sử tập thể hiện tại có 5 tầng và tái định cư tại chỗ bằng đúng diện tích đang có (dân cư cũ không phải bỏ xu nào), như vậy chủ đầu tư sẽ mất chi phí 50tr cho mỗi m2 đất. Nếu CDT chỉ cần xây 10 tầng, như vậy là 5 tầng tái định cư và 5 tầng thương mại thì:
+ Tổng chi phí trên mỗi m2 đất: 10 x 10tr = 100tr
+ Giá bán chung cư ở Giảng Võ tối thiểu 40tr/m2, mỗi m2 đất CDT bán 5 tầng, thu được 5 x 40 = 200tr
-> Lãi trên mỗi m2 đất: 100tr hay tỉ suất lợi nhuận / vốn bỏ ra = 100%

Vậy là bằng phép tính rất đơn giản, chỉ cần xây 10 tầng là CDT đã lãi rất lớn rồi, giờ các ông đòi phải xây 40 tầng thì liệu có phải quá tham lam không?

Tính như bọn lớp một vậy ông trẻ, đúng chất bốc phét mù tịt về kiến thức xây dựng + dự án

 

[juve99]

Khu B - Kim Liên chỗ nhà em từ những năm 90, khi con đường Chùa Bộc mới làm xong, cái cầu Đông Tác mới thông cầu ít bữa, đã có vài tay to đến ngỏ ý mua lại cả khu, sẵn sàng bù đắp cho dân đang ở TT đầy đủ & phóng khoáng hơn mấy đại gia hiện nay nhiều. Có hẳn đề nghị ai thích lấy căn hộ thì đổi căn hộ, ai thích lấy tiền hoặc sang chung cư mới ngoại thành cũng ok. Nhưng các bô lão ngày xưa ko ưng nên ko bén duyên.
Chứng tỏ tầm nhìn & tầm chơi của các tay to ngày trước vẫn là cái gì đấy rất xa vợi, các tay to bây giờ ko có tuổi để so sánh.

K hẳn tầm nhìn đâu bác, động vào phố xá có ưu điểm giá cao dễ bán, nhưng hiệu quả chưa chắc đã lớn vì căn hộ thường giá ít nhảy vọt như mặt đất. Quỹ đất trong phố ít, đk thi công khó khăn hơn rất nhiều, công tác thương thảo vs các hộ quá phức tạp. Ra xa chút mất nh tiền đầu tư hạ tầng nhưng đổi lại đẻ ra 1 loạt biệt thự - LK, giá trị cao. Thi công thuận lợi, đầu vào cũng đỡ phức tạp hơn, đất bao la, chỉ có lấy thêm chứ ít khi phải co vào để giải quyết hạ tầng giao thông như trong phố

 

[XSim]

Hệ số 1,2 - 1,5 họ ko đồng ý đâu. Vì tập thể cũ đa phần diện tích trên sổ hồng nhỏ, chỉ 20 - 40 m2, đền gấp rưỡi thì cao nhất chỉ 60m2, họ ko có ( hoặc ko muốn) mua thêm phần diện tích chênh. Còn nếu làm căn hộ tái định cư nhỏ quá, thì tăng số căn trên một mặt sàn, tăng diện tích hành lang, tăng số thang máy... chủ đầu tư cũng ko muốn.

cụ quên phần hỗ trợ giấy tờ,.. an ninh... đáo hạn...vv của em à?thêm 10 t mới thông cụ nhé. hihi

tính đơn giản nhưng chưa đúng và đủ, còn quá nhiều chi phí mà e với cụ chưa đủ trình để tính. Ví dụ chi phí thuê nhà cho các hộ khi thực hiện dự án, chi phí phá rỡ, nộp các loại thuế, rồi mỗi hộ diện tích được nhân hệ số 1.2 đến 1.5... ( không thể làm căn hộ 20-30m2 như tập thể cũ được ). Nói chung là rất khó !

Việc nhân hệ số 1.5 chẳng hạn thực ra cũng không vấn đề lắm vì thường chung cư mới sẽ xây bao cả phần đất lưu không quanh tập thể cũ rồi, diện tích xây mới thực chất cũng phải bằng 1.5 diện tích sàn tập thể cũ. Vấn đề lớn nhất chắc từ phía chính quyền và luật:
+ Chấp nhận căn tái định cư có diện tích bé (20-30m2) không
+ Miễn giảm thuế phí, etc.
+ Có cơ chế cưỡng chế phù hợp
Em nghĩ đây là vấn đề bức xúc mà chính quyền thực sự muốn giải quyết, nên việc hỗ trợ cho CDT ở cả ba ý trên là hoàn toàn có thể.

 

[The GhostFather]

K hẳn tầm nhìn đâu bác, động vào phố xá có ưu điểm giá cao dễ bán, nhưng hiệu quả chưa chắc đã lớn vì cc thường giá ít nhảy vọt như mặt đất. Quỹ đất trong phố ít, đk thi công khó khăn hơn rất nhiều, công tác thương thảo vs các hộ quá phức tạp. Ra xa chút mất nh tiền đầu tư hạ tầng nhưng đổi lại đẻ ra 1 loạt biệt thự - LK, giá trị cao. Thi công thuận lợi, đầu vào cũng đỡ phức tạp hơn, đất bao la, chỉ có lấy thêm chứ ít khi phải co vào để giải quyết hạ tầng giao thông như trong phố

ĐK bây giờ mới khó khăn & tình hình phức tạp lên thôi cụ, chứ những năm cuối 90 thì dễ thở hơn nhiều ạ. Em nhớ hồi đấy khu nhà em ven sông Tô Lịch còn toàn rau muống, các điều kiện thi công hay làm dự án dễ hơn giờ nhiều, mọi thứ đều chưa thành quy định, chỉ có thứ duy nhất khó khăn là thuyết phục được cư dân bán lại nhà TT thôi. Nếu như tay to thời đó ôm được khu TT từ thời đấy thì giờ giá trị nó chắc cũng ko khác cái Vincom Phạm Ngọc Thạch là mấy.

 

[XSim]

Tính như bọn lớp một vậy ông trẻ, đúng chất bốc phét mù tịt về kiến thức xây dựng + dự án

Uh ông trẻ chém thôi, chú trẻ trâu có kiến thức thực tiễn hơn thì lấy ra ông xem, không thì biến đi, ông không rảnh nhé!

 

[juve99]

Việc nhân hệ số 1.5 chẳng hạn thực ra cũng không vấn đề lắm vì thường chung cư mới sẽ xây bao cả phần đất lưu không quanh tập thể cũ rồi, diện tích xây mới thực chất cũng phải bằng 1.5 diện tích sàn tập thể cũ. Vấn đề lớn nhất chắc từ phía chính quyền và luật:
+ Chấp nhận căn tái định cư có diện tích bé (20-30m2) không
+ Miễn giảm thuế phí, etc.
+ Có cơ chế cưỡng chế phù hợp
Em nghĩ đây là vấn đề bức xúc mà chính quyền thực sự muốn giải quyết, nên việc hỗ trợ cho CDT ở cả ba ý trên là hoàn toàn có thể.

Sàn mới k dc 1,5 sàn cũ đâu cụ, có khi phải co vào để đảm bảo giao thông nội bộ ấy. Tt cũ thường sát nhau, dc ngăn cách = sân chơi nhỏ, như KL - Thành Công...2 bên hông nhà, ở giữa là các con đường nhỏ 5-6m thì đua ra sao dc

 

[one]

Giờ phố cổ đã có nhiều khách sạn mọc lên từ mảnh đất vốn là 1-2 số-nhà gồm cả mươi mười lăm hộ dân. Tay to đàm phán mua từng căn của 1 số-nhà phố cổ (quy mô và độ phức tạp cũng chả thua khu tập thể) được thì cũng đàm phán mua từng căn của cả khu 3-4-5 tầng được thôi. Các cụ cứ bình tĩnh cho thị trường tự vận động, rồi sẽ xong hết.

 

[juve99]

ĐK bây giờ mới khó khăn & tình hình phức tạp lên thôi cụ, chứ những năm cuối 90 thì dễ thở hơn nhiều ạ. Em nhớ hồi đấy khu nhà em ven sông Tô Lịch còn toàn rau muống, các điều kiện thi công hay làm dự án dễ hơn giờ nhiều, mọi thứ đều chưa thành quy định, chỉ có thứ duy nhất khó khăn là thuyết phục được cư dân bán lại nhà TT thôi. Nếu như tay to thời đó ôm được khu TT từ thời đấy thì giờ giá trị nó chắc cũng ko khác cái Vincom Phạm Ngọc Thạch là mấy.

Nếu những năm trc 2000 mà làm kiểu vậy e nghĩ k trụ dc. Lúc đó nhà mặt đất vẫn khá rẻ, khái niệm thang máy nhà cao tầng còn ù ờ, giá trị và thanh khảon thấp lắm. Nếu lấy đk lúc đó áp vào giá trị bây giờ thì còn dc, còn thời điểm đó biến tập thể thành chung cư e nghĩ là khó. Chỉ ô nào chịu đau dc 10-20 năm, trả dân 5 sàn, còn 15-20 sàn ngâm tôm để lại đến giờ bán mới ăn thua

 

[XSim]

Giờ phố cổ đã có nhiều khách sạn mọc lên từ mảnh đất vốn là 1-2 số-nhà gồm cả mươi mười lăm hộ dân. Tay to đàm phán mua từng căn của 1 số-nhà phố cổ (quy mô và độ phức tạp cũng chả thua khu tập thể) được thì cũng đàm phán mua từng căn của cả khu 3-4-5 tầng được thôi. Các cụ cứ bình tĩnh cho thị trường tự vận động, rồi sẽ xong hết.

Thực tế là tự thị trường vận động 20 năm qua không có kết quả đó cụ

 

[oldfashion]

Muốn các hộ dân đồng thuận cải tạo chung cư thì chỉ có cách dẹp hết các diện tích lấn chiếm của căn hộ tầng 1, trả lại sân cho khu tập thể.

 

[pisces_hn]

Em vừa thanh lý thành công một cái tập thể thêm có 3 loét làm căn mới diện tích sổ đỏ to hơn, nhà 2 toa lét điện đóm hành lang sáng chưng có hầm đỗ xe với bể bơi. Xa hơn mất hơn 1km nhưng cũng k phải vấn đề gì lớn. Bán nhà xong cụ nhà em mới nói bảo ở cái nhà cũ tạo cứ lo nhà mày nó sập lúc nào không biết.

 

[pisces_hn]

Dân chửi DN tham nhưng em thấy DN tham 1 thì dân cũng tham 3,4. Có cái nhà ở mấy chục năm rồi, h xuống cấp chỉ gào mồm muốn nhà nước xây lại miễn phí cho, cũng ko muốn nhả cho DN tí nào. Khôn thế thì ai chả khôn được. Cứ để cho sập bố đi rồi lúc đây đi mà nịnh DN họ xây lại cho

Mấy ông bà đấy trước kia cũng được chia nhà có phải mua đâu nên quen mui. Ở nhà dưới đất vài chục năm người ta cũng phải xây lại, kể cả ở quê họ cũng xây nhà tiền tỷ mới đẹp đẽ hiện đại được. Đây muốn sướng muốn đẹp lại k muốn bỏ tiền ra thì tốt nhất để họ tự lo nhẩy vào làm gì.

 

[ConCaoVaChumNho]

c

tính đơn giản nhưng chưa đúng và đủ, còn quá nhiều chi phí mà e với cụ chưa đủ trình để tính. Ví dụ chi phí thuê nhà cho các hộ khi thực hiện dự án, chi phí phá rỡ, nộp các loại thuế, rồi mỗi hộ diện tích được nhân hệ số 1.2 đến 1.5... ( không thể làm căn hộ 20-30m2 như tập thể cũ được ). Nói chung là rất khó !

Tập thể cũ của cụ ở đâu e không rõ, nhưng ít tập thể cũ 20-30m, phần lớn loanh quanh 40m và hơn. Có những nhà mua 2 căn đập thông tầm 70-80m. Không phải ai cũng tham theo kiểu đòi 1 gấp đôi hay ba cả mà phần lớn mong muốn của họ là tái định cư tại chỗ và diện tích ít nhất bằng diện tích họ đang sử dụng. Với em đấy là mong muốn hoàn toàn hợp lý. Em không đoán mà bởi họ hàng bạn bè từ thủa nhỏ của em ở các khu trên đầy. Bản thân em xưa thuê nhà ở tập thể trên đường Ngô Quyền, căn bé con con kiểu studio mà đã gần 40m rồi. Các hộ muốn ở lại thì phần diện tích của họ sẽ được quy đổi ra một diện tích nhỏ hơn của căn hộ mới, phần diện tích vượt ra của căn hộ mới sẽ được tính theo giá của chủ đầu tư chính là phần họ phải bù tiền. Vậy định giá căn hộ cũ thấp -> quy đổi ra diện tích mới nhỏ cộng với bù tiền cho phần diện tích vượt ra với giá của chủ đầu tư. Vậy ai là người thiệt hơn ?

Cụ chỉ tính giá trị về cảnh quan nhưng quên rằng giá trị về vị trí của nó cao hơn nhiều, hơn nữa các tiện ích khác như bệnh viện lớn, trường học, khoảng các di chuyển ra sân bay hay đến các quận huyện khác của thành phố rất thuận lợi cũng là một loại giá trị khác. Đấy mới mà điều đáng nói bởi ai cũng muốn sống ở khu vực thuận lợi. Nên cụ so cái Mỹ Đình với ở khu Ba Đình là hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau.

Vin Liễu Giai em nhớ không nhầm có căn 40-50m gì đó cụ nhé cả 70m chứ không phải toàn 70-80m với 100m. Và cũng chẳng mấy ai bỏ tiền mua ở Liễu Giai vì cảnh quan mà là vì vị trí địa lý, tiện ích do vị trí mang lại.

Em hỏi thật, cụ chả biết em nhưng sao cụ lại cho e chả đủ trình để tính

 

[Long921]

Giờ phố cổ đã có nhiều khách sạn mọc lên từ mảnh đất vốn là 1-2 số-nhà gồm cả mươi mười lăm hộ dân. Tay to đàm phán mua từng căn của 1 số-nhà phố cổ (quy mô và độ phức tạp cũng chả thua khu tập thể) được thì cũng đàm phán mua từng căn của cả khu 3-4-5 tầng được thôi. Các cụ cứ bình tĩnh cho thị trường tự vận động, rồi sẽ xong hết.

Cụ cho em hỏi khu phố cổ phan đình phùng cạnh nhà thờ Cửa Bắc , có nhiều tay to muốn mua để xây khách sạn không cụ ?

 

[tuankm2009]

Mấy khu này gọi là cải tạo chứ em không hình dung là họ cải tạo như thế nào. Chắc chỉ có đập đi xây lại. Nhưng đập đi xây lại thì cũng rất phức tạp, toàn nhà trong ngõ hẹp, xây cao tầng thì phải di dời nhiều hộ xung quanh mới đảm bảo hạ tầng.

Dù sao em cũng hi vọng có thể thay đổi được diện mạo thành phố.

 

[Michael J]

Uh ông trẻ chém thôi, chú trẻ trâu có kiến thức thực tiễn hơn thì lấy ra ông xem, không thì biến đi, ông không rảnh nhé!

Nhìn các con số ông trẻ đưa ra đã đủ hiểu trình độ thế nào.

Hệ số xây dựng đếu hiểu gì.

Đơn giá xây dựng thì mù tịt.

Cộng trừ ra lợi nhuận còn bỏ cả đầu vào.

Ông trẻ làm chuyên gia dự án hơi bị kinh đấy.

 

[Mợ Yến]

Còn khu tập thể 8/3 không thấy nhắc đến ?

 

[Baolongkub]

đến giờ phát quà noen
Cháu nào nhanh vào ông già phát quà ngon, cháu nào chậm chân thì đứng ngắm