cụ này hồn nhiên vãi
Cụ tự sướng thế thôi chứ 2009 mua vàng thì giờ cụ có 600k obama rồi.2009 em cũng làm 1 quả giống y cụ tính, thời đó em quy ra được 300k Obama. Loay hoay tới nay còn lại 200k, nuôi 2 con ăn học mẽo suốt từ đó tới giờ + 2 vợ chồng già nằm khểnh chả biết làm gì, chỉ biết ra ăn vào...chơi!
Nhiều đứa bạn mải lo làm...không kịp ăn chơi hay sao ấy, gia sản bay hết cũng có, mẻ ít nhều cũng có. Chúng nó lại nhà chơi cứ thắc mắc: sao vợ chồng mày lúc nào cũng tơ hớ, nhí nhảnh mãi thế...chả lo làm ăn??? Em giả nhời thì bao năm nay làm nhà báo, chúng mày khộng biết à???!!!
Cụ nói chuẩn, e định năm nay xây thì cũng phải đến giữa hoặc cuối 2014 mới xong và cho thuê được. Không biết thị trường lúc đó ntn nữa, nhất là khi các chính sách cứ như mèo vờn chuột thế này.
E đợi 6 năm nữa, giảm giá 60% thì mua cụ ợ. He he, đừng giận em nhé. Tội em. LĐ phát biểu đấy chứ.
Iem đang hóng kụ đới,Cái này cần thời gian đấy, giờ muộn rồi. Mai e sẽ làm 1 bảng chi tiết hầu cụ
Cụ thông cảm, mấy hôm em hơi bận chút và muốn làm cái bảng chi tiết dựa vào các yếu tố thực tế để các cụ quan sát cho kĩ :
) : Làm cái bài này vất vả quá, các cụ vodka em nhiệt tình nhé! 
Vodka cụ, như vậy IRR = 23%, chấp nhận được cụ nhỉ.Cụ thông cảm, mấy hôm em hơi bận chút và muốn làm cái bảng chi tiết dựa vào các yếu tố thực tế để các cụ quan sát cho kĩ :
- Trước khi vào đề, phải nói rằng có rất nhiều yếu tố tác động đến kinh doanh. Vì thế, mọi phương án dưới đây chỉ là dự kiến, có thể bị thay đổi tùy thuộc thị trường. Mong các cụ tha lỗi không ném đá nếu em có gì sai sót và mời các cụ góp ý chân thành ah
- Ở đây em sẽ đề cập đến khi nào thì kinh doanh sẽ trả hết nợ NH, khi nào thì hòa vốn, và khi nào sẽ có lãi.
- Sản phẩm này khấu hao không cao, có thể sử dụng tới 20 năm. Cùng lắm là 4,5 năm sơn sửa 1 lần.
- Có 1 số chi phí không đề cập tới bởi không phát sinh thường xuyên và nhỏ nhặt.EM MỜI CÁC CỤ THAM KHẢO AH!
* Tài sản :
- Mảnh đất của cụ : 200m2 x 6 tầng = 1200m2
- Dự kiến 20m2 sẽ để làm nhà vệ sinh và lối đi cho mỗi tầng, sẽ còn là 180m2 mỗi tầng. Dự kiến xây 20m2/phòng, tức là sẽ có 9 phòng/tầng x 5 = 45 phòng
* Chi phí dự kiến :
- Xây nhà : 1200m2 x 3,5tr/m2 = 4,2 tỷ
- Các chi phí khác : 800 tr ( cho thoải mái )
=> Tổng chi phí : 5 tỷ
* Vay dự kiến : 30% tổng chi phí của 5 tỷ = 1,5 tỷ, lãi suất hiện thời dao động ~15%, trả nợ theo số dư giảm dần
- Dự kiến vay trong 10 năm
- Sau 2 năm có thể trả hết nợ và gốc với điều kiện chịu 1,5% lãi phạt cho số tiền gốc sau khi đã thanh toán trong 2 năm :
+Số tiền gốc còn lại sau 2 năm : 1,5 tỷ - 300tr = 1,2 tỷ x 1,5% ( lãi phạt ) = 18tr
+Lãi bị tính trg 2 năm : 407tr
=> Vì thà chịu lãi phạt còn hơn để đến 6 năm mới tất toán mặc dù không bị lãi phạt, thì lúc đó lãi đã tăng khá nhiều!
* Doanh thu dự kiến :
+ 2,5tr/phòng x 45 phòng x 12 tháng = 1,350 tỷ/ năm
+ Riêng tầng 1 ( cho thuê tạp hóa hoặc gửi xe ) : 7,5tr/ tháng x 12 tháng = 90tr/ năm
=> Tổng doanh thu ( Max ) = 1,440 tỷ/ năm
* Thuế dự kiến phải đóng :
- Thuế môn bài : 1tr/năm
- Thuế GTGT = Doanh thu 1 năm x 40% (doanh thu năm đó) x 0,1%
- Thuế TNCN : hình như em thấy được miễn thuế, em cũng không rành về cái này lắm. Mọi người tham khảo ở đây nhé : http://quangbinh.gdt.gov.vn/wps/portal/!ut/p/b1/04_Sj9CPykssy0xPLMnMz0vMAfGjzOINTCw9fSzCgv29XJzMDTxdg3wdzd0tjQx8zfQLsh0VATgWHxU!/?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/quangbinh/site/news/cucthue/60c6ac74-f69c-4309-a68d-3f452184da9f
Sau đây em chỉ tính 2 công thức ( có nhiều công thức nhưng em nghĩ 2 cái là các cụ đủ hiểu lời hay lỗ
I - Giá trị hiện tại thuần ( NPV) - Đây là 1 phương pháp đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư dựa trên cở sở xem xét mức sinh lời của dự án có tính đến yếu tố giá trị về mặt thời gian và tiền.
- Công thức : NPV = Lợi nhuận ròng/ ( 1+i)^n - Tổng chi phí thời gian đầu
+ i : tỷ lệ lạm phát của nền kinh tế ( năm 2012 là ~7%)
+ n : Thời gian
Trong đó :
NPV > 0 : Chấp nhận tự án
NPV< 0 : Từ chối
II- Tỷ suất Lợi nhuận ròng/ vốn chủ sở hữu = Phản ánh 1 đồng VCSH sẽ tham gia và tạo ra bao nhiêu đồng LNST
1150/5 = 23% ( kinh doanh càng lâu, tỷ lệ càng cao => lãi càng nhiều )
* Điều kiện :
- 2 năm tăng 10% tiền thuê nhà 1 lần
- Thời điểm kinh tế không thay đổi nhiều như hiện tại
- Em chỉ lấy 80% = 1,152 tỷ trong tổng doanh thu 1,440 tỷ để làm Lợi nhuận ròng, bởi có tính đến yếu tố của thời điểm kín phòng và vắng khách.
Sau khi trừ các loại thuế còn : 1,150 tỷ/năm
NPV =
+ Năm 1 : 1,150/(1+ 7%) = 1,074 tỷ
+ Năm 2 : 1,150/(1+ 7%)^2= 1,004 tỷ
Như đã nói ở trên, sau 2 năm ta sẽ tất toàn khoản vay. Tổng lãi và các chi phí của khoản vay sau 2 năm là 1,925 tỷ. Vậy đến cuối năm thứ 2 ta còn : 1,074 + 1,004 - 1,715 = 0,153 tỷ
+ Năm 3 : Sau khi tăng 10%
1,265/(1+ 7%)^3= 1,032 tỷ
+ Năm 4 : 1,265/(1 + 7%)^4 = 0,964 tỷ
+ Năm 5 : Sau khi tăng 10%
1,391/(1 + 7%)^5 = 0,991 tỷ
+ Năm 6 : 1,391/(1 + 7%)^6 = 0,926 tỷ
Tổng doanh thu sau 6 năm : 0,153 + 1,032 + 0,964 + 0,991 + 0,926 = 4,066 tỷ
=> NPV = 4,066 - 3,5 ( tổng chi phí đã trừ tiền vay ) = 0,566 tỷ
* NHẬN XÉT :
- Sau 6 năm thì bắt đầu có lãi, mặc dù ít nhưng các năm còn lại số tiền thu về không hề nhỏ và chắc chắn : ~ 1,5 tỷ/ năm, tỷ suất LN là 23%, sẽ tăng theo từng năm => Rất cao!
- Qua 2 phương pháp trên ta thấy rằng, với tình hình kinh tế dự kiến không thay đổi nhiều, số lượng khách thuê đạt 80%, lãi suất vay dao động 15% thì chỉ 6 năm là kinh doanh sẽ có lãi.
- Nguồn thu của dự án tốt, có tính khả thi cao.
=> Quyết định còn lại là ở các cụ ah
Em chưa tính IRR nhg chắc chắn IRR của dự án này > 7% (tỷ lệ lạm phát ), thế nghĩa là khả thi r. Còn cái chg trình vay mua nhà 6% k được thông qua rồi, cụ cứ yên tâm. Nhu cầu thuê nhà của sv thì k thiếu, vì văn hóa "học để thay đổi số phận" đã thấm vào máu ng việt r, nhg thật ra đc mấy aiVodka cụ, như vậy IRR = 23%, chấp nhận được cụ nhỉ.
Cái em vẫn lo là thị trường sẽ ntn sau mấy cái vụ nhà xã hội rồi ảnh hưởng của cho vay ưu đãi lãi suất 6% năm... và rồi kinh tế VN đã ở đáy chưa hay các doanh nghiệp phá sản hết, nhân viên cho về quê làm nông dân, chẳng ai thuê nhà nhà em nữa
nhiều ông sv đi học chỉ để có tiền đi chơi thôi.
Cụ nhắn bẩu cho e xin cái báo giá nhé. E ở khu vực Mai Dịch.Ah quên, hnay có 1 cụ qua bên em gửi tiết kiệm đang làm bên vật liệu xây dựng. Em có nói về chuyện này, cụ ấy đồng ý lấy giá phải chăng cho các cụ trên OF mà có nhu cầu xây sửa nhà đấy ah
Cụ mật thư SDT và tên của cụ, em sẽ báo cụ ấy cho. Mà cụ định vay khoảng bao nhiêu? Để em xem phương án nào phù hợp với cụ ah.
Dạ vâng em tự sướng cụ ạ, vì với em $, gold, obama...chỉ là phương tiện em đạt mục đích mà thôi.
