[Funland] Tình hình thị trường bất động sản

[Civic9156]

Em đăng ký theo dõi bài này

 

[voi_con]

Tiền có, ko phải vay mượng bank thì cứ đất nền mà fang, cả đống tiền vứt đấy ko phải chông nom gì, người thì càng ngày càng đông, đất thì mãi chả thấy sinh nở ra. Đất vẫn vẫn là kênh giữ tiền và đầu tư hiệu quả

 

[dangcasper]

Theo quan điểm điều hành, bất động sản không thể để sốt, đối với bất cứ quốc gia nào. Hiện nay thị trường mình đang có hiện tượng co giật cục bộ tại 1 số nơi do cò làm loạn là có như Đà Nẵng, Long Thành, Đông Anh. Nhưng khi cơn sốt qua đi thì sẽ có những lớp người bị kẹp, nhẹ thì phải cắt giảm chi tiêu để sinh tồn, nặng thì bán tống, bán tháo bị siết nợ. Tuy nhiên, dân mình có tâm lý rất hay - có thể đây là tâm lý của những thị trường đang vào thời điểm hỗn mang chăng - đó là đi tắt đón đầu. Báo chí vừa ra tin, chủ đầu tư vừa đi ký hợp đồng với đối tác, đã đưa lên phương tiện truyền thông, chưa biết năng lực ra sao, chưa thấy hạ tầng xung quanh ở đâu thế là các CĐT đã rục rịch xuống làm trò với đội ngũ môi giới hùng hậu và chạy ad ầm ầm trên các mạng xã hội, máy tìm kiếm. Long Thành bây giờ nếu nhớ không nhầm đã là đợt sốt thứ 6, thứ 7 rồi. Cần lắm những mô hình như Ecopark, Vincity để làm thành phố vệ tinh và làm các đường trục kết nối vào đô thị lõi đủ lớn thay cho mô hình mega city hiện nay của Hà Nội để giãn dân. Giãn dân sang Đông Anh cũng là ý kiến hay khi tham khảo ý tưởng các chủ đầu tư đồng loạt cùng tiến công về Thủ Thiêm, HCM. Tuy nhiên, không có gì đảm bảo để Đông Anh là 1 mô hình đúng mặc dù Thủ Thiêm có thể là đúng (theo quan điểm cá nhân). Ngay mô hình như Ecopark là đúng với 1 thành phố vệ tinh nhưng đừng hòng làm giàu bằng cách mua đi bán lại nhà ở Ecopark. Cái khổ nữa của dân mình là ai có tí tiền cũng làm nhà đầu tư (chắc rảnh công việc chính quá ) và đều muốn ăn bằng lần (iem nhắc lại bằng lần không phải là bằng %). Cái bằng lần này rồi sẽ phải trả giá vì thằng ăn bằng lần nó vào thị trường từ cách đây đôi năm rồi. Thị trường bây giờ khó, vào nhanh ra nhanh, không khéo lại kẹp, em nói ví dụ thằng Vân Đồn, đất mua của dân đường ô tô vào cũng dưới 10tr /m2. Chỉ chờ bao giờ thông qua luật đặc khu kinh tế + hoàn thiện sân bay kiểu gì chả lên 1.x. Bản thân em đã kẹp Vân Đồn cách đây 7 năm (vào sớm quá - ở Việt Nam độ trễ kinh lắm - lúc đấy nó đã bảo có sân bay rồi) tất nhiên lúc đó giá mua chỉ vài triệu. Quảng Nam cũng là địa điểm nên lưu tâm - theo quan điểm của em cách đây 2 tháng, bây giờ bắt đầu nóng rồi. Một số địa điểm chưa nổi tiếng nhưng nếu đến tận nơi để tìm hiểu xem có tiềm năng như Phú Yên, Phan Thiết cũng nên lưu tâm (Quy Nhơn đã nóng rồi).
Chốt lại quan điểm của em muốn chia sẻ: Chỉ oánh đất nền, vào nhanh ra nhanh, không chơi chung cư, không vào các điểm nóng (Long Thành, Đông Anh)

 

[hadu]

Đầu tư hay đầu cơ BĐS cần nhận diện chính xác đặc điểm thị trường qua từng giai đoạn và nhìn trước đuợc xu thế chung, tránh bị các CĐT dắt mũi. CĐT luôn muốn tối đa hoá lợi nhuận của mình nên họ có thể bán hàng bằng cách đánh vào cảm xúc của NĐT, làm cho họ mua bằng cảm xúc nhiều hơn là lý trí.
Cụ nào đã trải qua giai đoạn thị trường bds bùng nổ những năm 2006-2011 thì thấy rất rõ đặc điểm thị trường giai đoạn này là thiếu những nhà phát triển bđs chuyên nghiệp. Người mua lúc này rất khó tiếp cận thông tin để mua nhà, đa phần CĐT giấu thông tin để trục lợi, rao bán suất ngoại giao ăn chênh lệch tràn lan trong khi người muốn mua hầu như không thể mua trực tiếp từ công ty. Có một số CĐT mở bán (như Nam Cường) nhưng số lượng người mua quá lớn so với lượng hàng bán ra. Thời kỳ đó rất nhiều cụ đã bị cảm xúc thị trường chi phối, mua vào giá cao và ngậm trái đắng đến tận bây giờ. Cụ thể một số dự án như Kim Chung Di Trạch, Vân Canh, Vườn Cam, Dương Nội, Geleximco,...
Thị trường hiện nay đã thay đổi. Đặc điểm hiện nay ngược hẳn với chu kỳ trước đó là nguồn cung quá nhiều, nhiều nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp, sản phẩm tốt, tiếp cận thông tin rất dễ dàng. Tuy vậy mặt trái của nó là CĐT sử dụng thông tin tràn lan (thông qua các kênh sale, truyền thông, marketing) để hút khách. Sale được tuyển dụng tràn lan, sử dụng đủ các chiêu trò để chốt khách trong khi hàm lượng chất xám tư vấn không có. Chúng ta đã quá quen với các câu chuyện như "Anh chị chốt nhanh đi, căn này mấy người đang định chốt rồi",... Hy vọng điều này sẽ cải thiện trong chu kỳ sau, khi mà người làm sale đặt cái tâm và chất lượng tư vấn lên trên lợi ích cá nhân. Một đặc điểm khác của giai đoạn hiện nay là người mua dễ bị cảm xúc chi phối hơn. Đến 1 khu đô thị thấy nó đẹp, nhà mẫu đẹp => xúc động xuống tiền luôn trong khi bỏ quên những giá trị căn bản của BĐS đó là: vị trí, hạ tầng (điện, đường, trường, trạm) và dịch vụ.
Tóm lại chỉ lưu ý các cụ có ý định đầu tư, đầu cơ bđs thêm vài điểm (các cụ mua ở thì ko bàn):
1/ Để ý biến động kinh tế vĩ mô và chính sách liên quan bđs. Nói thì to tát, thực ra không cần chuyên môn quá sâu, chỉ cần các cụ để ý đến biến động lãi suất và lưu ý độ trễ của thị trường bđs khoảng 6 tháng đến 1 năm. Yếu tố vĩ mô rất quan trọng trong quyết định mua bán vì nó chính là thời thế.
2/ Cẩn trọng với các điểm nóng, nhìn sâu vào bản chất của BĐS thông qua vị trí, quy hoạch giao thông, hạ tầng và uy tín của CĐT. Quyết định nhanh là tốt nhưng tránh vội vàng theo cảm xúc. Hàng bây giờ rất nhiều và đa dạng để chọn.
3/ Nhìn xa hơn một chút về xu thế phát triển chung của BĐS. Xu thế chung sẽ là các khu đô thị khép kín, đầy đủ dịch vụ hơn là các khu lèo tèo 1-2 toà nhà hay 1 khu đất nhỏ chia ô ra bán. Shophouse cũng là một sản phẩm cần đề phòng vì các CĐT hiện nay đánh vào tâm lý sính shophouse nên phát triển loại này rất mạnh. Nhiều khu chẳng có mấy dân nhưng cũng bán toàn shophouse mà các cụ nhảy vào mua ầm ầm thì thật em cũng chịu
Thi thoảng cảm xúc nên viết hơi nhiều mong các cụ thông cảm.

 

[Hannahdad]

E hóng với

 

[Stupid_78]

Theo em thì có tiền nhàn rỗi nên đầu tư ạ, chú ý giá mua vào là bao nhiêu thôi ạ. Còn Hoài Đức hay Đông Anh đều được, còn Hà Đông em e rằng đã tương đối cao. nếu tăng thì xuất sinh lợi cũng không được mấy. Còn các cụ đầu tư chuyên nghiệp 1 năm quay vòng được khoảng 6-7 lần thì vẫn có thể đầu tư được.

Theo em Hoài Đức ổn hơn cả

 

[Stupid_78]

Tiền có, ko phải vay mượng bank thì cứ đất nền mà fang, cả đống tiền vứt đấy ko phải chông nom gì, người thì càng ngày càng đông, đất thì mãi chả thấy sinh nở ra. Đất vẫn vẫn là kênh giữ tiền và đầu tư hiệu quả

Tâm lý chung cụ nhỉ

 

[Buki]

Đứng hình như thế nào hả bác. Báo cáo, báo cò lượng giao dịch vẫn khủng mà.

nghe bọn nó thì vỡ mồm cụ ạh. Cụ cứ vào cái mục bất động sản ở bất kì báo nào, ví dụ như cafef thì toàn khen toàn tiềm năng... Cụ thử mua xem có bán đc ko? Tất cả các dưj án chủ đầu tư còn đang tồn kho cả đống thì người mua nào mua để rồi bán có lãi?
Mua để ở thì em ko nói, mà thành phần này ko nhiều, toàn bọn sàn ôm rồi đẩy giá tạo cầu giả. Đất nước thì nghèo mà giá nhà thì đắt nhất nhì thế giới, ko tương xứng với thu nhập có thể mua nhà. Ảo lắm thì nổ to.

 

[Thang N.]

nghe bọn nó thì vỡ mồm cụ ạh. Cụ cứ vào cái mục bất động sản ở bất kì báo nào, ví dụ như cafef thì toàn khen toàn tiềm năng... Cụ thử mua xem có bán đc ko? Tất cả các dưj án chủ đầu tư còn đang tồn kho cả đống thì người mua nào mua để rồi bán có lãi?
Mua để ở thì em ko nói, mà thành phần này ko nhiều, toàn bọn sàn ôm rồi đẩy giá tạo cầu giả. Đất nước thì nghèo mà giá nhà thì đắt nhất nhì thế giới, ko tương xứng với thu nhập có thể mua nhà. Ảo lắm thì nổ to.

Em mua để ở đây, chung cư ế vãi kể cả ở vị trí đẹp thuận lợi giao thông và chất lượng thiết kế tốt. Giờ có tiền đi mua nhà để ở là sướng nhất, mua để đầu tư thì vỡ mồm. Nghe lời sale mà sốt với cả nóng thì có hỏng hết.

 

[Buki]

nghe bọn nó thì vỡ mồm cụ ạh. Cụ cứ vào cái mục bất động sản ở bất kì báo nào, ví dụ như cafef thì toàn khen toàn tiềm năng... Cụ thử mua xem có bán đc ko? Tất cả các dưj án chủ đầu tư còn đang tồn kho cả đống thì người mua nào mua để rồi bán có lãi?
Mua để ở thì em ko nói, mà thành phần này ko nhiều, toàn bọn sàn ôm rồi đẩy giá tạo cầu giả. Đất nước thì nghèo mà giá nhà thì đắt nhất nhì thế giới, ko tương xứng với thu nhập có thể mua nhà. Ảo lắm thì nổ to.

Em mua để ở đây, chung cư ế vãi kể cả ở vị trí đẹp thuận lợi giao thông và chất lượng thiết kế tốt. Giờ có tiền đi mua nhà để ở là sướng nhất, mua để đầu tư thì vỡ mồm. Nghe lời sale mà sốt với cả nóng thì có hỏng hết.

Em có một cậu bạn và một ông anh đều mua nhà ở Imperium, vừa mua xong cả hai ông đều tuyên bố lãi 200tr/căn và ông nào về cũng rủ người nhà đi mua. Thằng bạn em phấn khởi lắm, sale cứ goi bảo anh sướng nhé lãi đc 200 củ, thằng ban em bảo thế bán hộ anh luôn... thằng sale chạy mất dép bảo họ lại ko mua nữa...
Nhà đất toàn vài chục tỷ cái nhà ống vài chục m2, có bao nhiêu người dân tự làm đc ra vài chục tỷ để mua nhà trên tổng 100tr dân nhỉ? Toàn bán chỗ này mua chỗ kia chứ thu nhập để mua nhà rất ít. Gần đây có ai mua nhà của Vingroup mà bán có lời ko nhỉ? Thôi tiền có chuyển ra nước ngoài cho lành. hoặc mua vàng giữ tránh mất mát, giữ nhé chứ ko phải đầu tư vàng để mong lên giá.

 

[fine_thanks]

Phân khúc cụ đề cập cao quá, đầu tư 5-7 tỷ căn nhà ống thì khó lãi lời lắm. Em chỉ đề cập phân khúc tiềm năng tầm 2 tỷ ven đô.

 

[fine_thanks]

Em mua để ở đây, chung cư ế vãi kể cả ở vị trí đẹp thuận lợi giao thông và chất lượng thiết kế tốt. Giờ có tiền đi mua nhà để ở là sướng nhất, mua để đầu tư thì vỡ mồm. Nghe lời sale mà sốt với cả nóng thì có
hỏng hết.

Chung cu giá quá cao cụ ạ, toàn 3-4 tỷ. Chung cu dưới 3 tỷ thì bị kêu lắm. Cứ xếp hàng bê nước thì gay go lắm.

 

[fine_thanks]

Theo em Hoài Đức ổn hơn cả

Em cùng suy nghĩ với cụ. H D hiện đang yếu ở cơ sở hạ tầng. Còn vị trí tương đương Hà đông đó đó theo em là HD đang bị định giá thấp.

 

[anh_mai_yeu2603]

Cháu hiện ko có nhu cầu về nhà ở lắm, nhưng cũng đang máu mua 1 căn ở Goldseason Nguyễn tuân, nếu mua thì xác đinh vay ngân hàng tầm 1 tỉ. Cháu định sau này nhận nhà thì cho thuê để bù tiền lãi ngân hàng. Cháu mua chủ yếu là để ở thôi a. Các cụ thấy dự án này như thế nào, cách tính dòng tiền của cháu như thế có ổn không ah??

 

[fine_thanks]

Cháu hiện ko có nhu cầu về nhà ở lắm, nhưng cũng đang máu mua 1 căn ở Goldseason Nguyễn tuân, nếu mua thì xác đinh vay ngân hàng tầm 1 tỉ. Cháu định sau này nhận nhà thì cho thuê để bù tiền lãi ngân hàng.

Cháu mua chủ yếu là để ở thôi a. Các cụ thấy dự án này như thế nào, cách tính dòng tiền của cháu như thế có ổn không ah??

Cụ vừa nói cho thuê bù lãi suất, vừa để ở cháu k hiểu lắm về mục đích của cụ ạ

 

[anh_mai_yeu2603]

Cụ vừa nói cho thuê bù lãi suất, vừa để ở cháu k hiểu lắm về mục đích của cụ ạ

Ah, do hiện tại cháu ko ở hà nội, nên ko có nhu cầu về nhà, cháu sẽ cho thuê. Cháu nói mua để ở tức là khoảng 5 năm nữa, cháu về Hn thì cháu ở luôn ở đấy! Cám ơn cụ!

 

[Thang N.]

Cháu hiện ko có nhu cầu về nhà ở lắm, nhưng cũng đang máu mua 1 căn ở Goldseason Nguyễn tuân, nếu mua thì xác đinh vay ngân hàng tầm 1 tỉ. Cháu định sau này nhận nhà thì cho thuê để bù tiền lãi ngân hàng. Cháu mua chủ yếu là để ở thôi a. Các cụ thấy dự án này như thế nào, cách tính dòng tiền của cháu như thế có ổn không ah??

Cụ mua bây giờ thì nó đã có nhà đâu mà mua? mà cụ vay ngân hàng bây giờ để mua nhà trên giấy thì hàng tháng cụ vẫn phải trả tiền (gốc và lãi, hoặc gốc nếu được ưu đãi 0%) cho ngân hàng. Vậy thì e rằng cụ tính bài toán cho thuê thì thiệt hại về dòng tiền rồi. Còn cụ mua để ở thì xác định vay ngân hàng 1 tỷ là căng lắm, trả lãi và gốc cho khoản vay 1 tỷ cũng không đơn giản đâu cụ.

 

[fine_thanks]

Ah, do hiện tại cháu ko ở hà nội, nên ko có nhu cầu về nhà, cháu sẽ cho thuê. Cháu nói mua để ở tức là khoảng 5 năm nữa, cháu về Hn thì cháu ở luôn ở đấy! Cám ơn cụ!

Cụ so vốn đầu tư và tiền cho thuê nhà số với ls ngân hàng thôi ạ. Đầu tư chung cu k hiểu vọng tăng giá trong dk giá mua đang khá cao, có rủi ro thừa hàng giá cao. Cháu dự thế thôi ạ.

 

[Thang N.]

Chung cu giá quá cao cụ ạ, toàn 3-4 tỷ. Chung cu dưới 3 tỷ thì bị kêu lắm. Cứ xếp hàng bê nước thì gay go lắm.

Em có một cậu bạn và một ông anh đều mua nhà ở Imperium, vừa mua xong cả hai ông đều tuyên bố lãi 200tr/căn và ông nào về cũng rủ người nhà đi mua. Thằng bạn em phấn khởi lắm, sale cứ goi bảo anh sướng nhé lãi đc 200 củ, thằng ban em bảo thế bán hộ anh luôn... thằng sale chạy mất dép bảo họ lại ko mua nữa...
Nhà đất toàn vài chục tỷ cái nhà ống vài chục m2, có bao nhiêu người dân tự làm đc ra vài chục tỷ để mua nhà trên tổng 100tr dân nhỉ? Toàn bán chỗ này mua chỗ kia chứ thu nhập để mua nhà rất ít. Gần đây có ai mua nhà của Vingroup mà bán có lời ko nhỉ? Thôi tiền có chuyển ra nước ngoài cho lành. hoặc mua vàng giữ tránh mất mát, giữ nhé chứ ko phải đầu tư vàng để mong lên giá.

Mua để đầu tư kiếm lời thì chắc không thể, Vingroup làm gì có chuyện để người khác ăn theo phần của mình.

 

[anh_mai_yeu2603]

Cụ mua bây giờ thì nó đã có nhà đâu mà mua? mà cụ vay ngân hàng bây giờ để mua nhà trên giấy thì hàng tháng cụ vẫn phải trả tiền (gốc và lãi, hoặc gốc nếu được ưu đãi 0%) cho ngân hàng. Vậy thì e rằng cụ tính bài toán cho thuê thì thiệt hại về dòng tiền rồi. Còn cụ mua để ở thì xác định vay ngân hàng 1 tỷ là căng lắm, trả lãi và gốc cho khoản vay 1 tỷ cũng không đơn giản đâu cụ.

Vâng, vay thế cũng hơi ghe thật, nhưng ko máu thì chả có nhà cụ ah. Sợ vài năm nữa nó tăng giá thì chịu chả mua nổi