[Funland] sau khi duyệt QH 1/500 là gì - ví dụ với khu tập thể Nghĩa Tân

[vietbamboo]

Cụ nhầm . QH đều ngầm do ý lãnh đại hết ..khi lãnh đạo vung tay chỉ 1 vòng tròn là ..làm thế lày nài .. Việc quy hoạch sẽ theo ý chủ trương lãnh đạo
Còn việc thông qua thì gần như là 100 % . cái chính là QH là 1 chuyện còn xửa đổi QH lại là chuyện khác . em kể cho cụ nghe QH nhé
Khi mở 1 con đường bao biển . QH là bám sát đường sẽ có các khu dân cư . nếu lãnh đạo dở chứng họ vẫn cho làm theo đề án thế theo tầm nhìn 2050 . nhưng đcmn lại éo cho đấu nối vào đường bao biển ngay cửa ngõ khu đô thị này mà cứ làm rào chắn hoặc rải phân cách cứng bịp mịa nó đường đấu nối ...mà bắt cách xa 3km mới cho đường cua vòng lại đấy
Tỷ dụ là thế . cụ nghĩ sao ợ

Có 2 vấn đề thế này.
- chúng ta đang nói về quy hoạch khu Nghĩa Tân, vì khu ấy nó theo khung luật qh và quy hoạch chung, phân khu của HN. Cháu khẳng định ko thể tùy tiện.
- về đường vành đai mà cụ nói nó nằm ngoài đô thị, chịu chi phối của luật xây dựng và quy hoạch ngành giao thông. Theo luật định bây giờ sẽ do quy hoạch tỉnh chi phối ( luật qh mới) .
Việc đấu nối phụ thuộc vào quy hoạch vùng, cấp hạng kỹ thuật của tuyến bao. Lãnh đạo ko tùy ý cho phép hay ngăn cản đấu nối. Tuy nhiên một số trường hợp cho phép đấu nối, việc này mà không có trong qh từ đầu thì phải làm hồ sơ đấu nối xin tỉnh hoặc trung ương cho phép tùy theo tính chất tuyến đường.
Ko đơn giản cụ ah. Tuy nhiên có tiền thì vẫn làm được.

 

[ly trà đá]

Có 2 vấn đề thế này.
- chúng ta đang nói về quy hoạch khu Nghĩa Tân, vì khu ấy nó theo khung luật qh và quy hoạch chung, phân khu của HN. Cháu khẳng định ko thể tùy tiện.
- về đường vành đai mà cụ nói nó nằm ngoài đô thị, chịu chi phối của luật xây dựng và quy hoạch ngành giao thông. Theo luật định bây giờ sẽ do quy hoạch tỉnh chi phối ( luật qh mới) .
Việc đấu nối phụ thuộc vào quy hoạch vùng, cấp hạng kỹ thuật của tuyến bao. Lãnh đạo ko tùy ý cho phép hay ngăn cản đấu nối. Tuy nhiên một số trường hợp cho phép đấu nối, việc này mà không có trong qh từ đầu thì phải làm hồ sơ đấu nối xin tỉnh hoặc trung ương cho phép tùy theo tính chất tuyến đường.
Ko đơn giản cụ ah. Tuy nhiên có tiền thì vẫn làm được.

Em chả biết QH nước nào ra sao chứ riêng QH của xứ ta thì ..lập QH rõ ngon..nhưng thường phá vỡ và xé nát QH là chuyện thường ngày ở huyện . còn cụ còn em cái khu này sẽ thế thôi giống như e vừa phân tích

 

[zaiwaz123]

Em chả biết QH nước nào ra sao chứ riêng QH của xứ ta thì ..lập QH rõ ngon..nhưng thường phá vỡ và xé nát QH là chuyện thường ngày ở huyện . còn cụ còn em cái khu này sẽ thế thôi giống như e vừa phân tích

Cụ nói cũng có lý , bây giờ tìm được DN nào đó đầu tư cả 30ha của khu này rất khó , tất nhiên phải có lực thật sự chứ nhiều thằng nó vào làm mấy dãy ngon ngon còn lại bỏ lửng thì không thiếu...

 

[vietbamboo]

Em chả biết QH nước nào ra sao chứ riêng QH của xứ ta thì ..lập QH rõ ngon..nhưng thường phá vỡ và xé nát QH là chuyện thường ngày ở huyện . còn cụ còn em cái khu này sẽ thế thôi giống như e vừa phân tích

Em tính tới thời điểm này em làm nghề cụ nói được 26 năm rồi. Cháu cũng hiểu phần nào việc cụ nói

 

[Tuanphan333]

QH 1/500 là khá sát rồi mà các cụ vẫn còn đang tranh luận ở đây, tiện các cụ cho em hỏi ví dụ có cái quy hoạch 1/2000 mở 1 con đường nhánh thông ra phố cắt qua khu dân cư thì chắc tầm nhìn 100 năm các cụ nhỉ , em đang có căn nhà ở khu Đội Cấn dính QH 1/2000 vị trí đẹp đường oto vỉa hè.

 

[anphudong]

Nhếch nhác quá:

Cận cảnh 'tổ chim, chuồng cọp' nhức nhối tại tập thể đầu tiên được Hà Nội lập quy hoạch

Tập thể Nghĩa Tân (phường Nghĩa Tân, quận Cầu Giấy, Hà Nội) là khu chung cư cũ đầu tiên được thành phố duyệt chi phí lập quy hoạch chi tiết. Dù mới được xây dựng từ năm 1987 nhưng tình trạng cơi nới, lấn chiếm đã khiến tập thể này xuống cấp nghiêm trọng.

tienphong.vn

 

[Mít - Mật]

Em vào hóng, vì có gian tập thể tầng 2 ở khu NT

 

[anphudong]

Căn hộ gì mà nhỏ như lỗ mũi ( 18 - 20m2) nên dân cơi nới khiếp quá, lâu ngày nó sập chết người như chơi á:

 

[Thanhvuóng71]

Khu nhà em - Cao Xà Lá . Đợt trước có Vinaconex vào lập qui hoạch 1/500 treo đầy đường. Sau này lại dỡ biển quy hoạch 1/500 và mọi thứ lại vẫn y nguyên

 

[quocanhnguyen201]

Mấy khu tập thể cũ chờ sập thôi tầm này không doanh nghiệp nào dây vào đâu. Trắng phớ ra thì sổ đỏ tên ai thì người đấy tự lo nhà mình hỏng thì bỏ tiền ra mà sửa, cũng không ăn vạ nhà nước được nói chung khá nan giải

 

[anphudong]

Nhà đầu tư thì muốn lợi nhuận cao, dân thì muốn được hoán đổi hay đền bù nhiều nên khó mà cải tạo nhanh được các khu ổ chuột này do xung đột lợi ích. Chỉ có nhà nước đứng ra đền bù, giải tỏa và xây mới cho bà con tái định cư tại chỗ là khả thi nhất nhưng cách làm này giờ ko còn triển khai nữa nên đành chờ.....cho tới khi nó hư hỏng mà ko ai dám ở nữa thì lúc đó mọi việc sẽ dễ dàng hơn.

 

[PDlong]

Quy hoạch cho dân tưởng là sẽ làm nhanh thôi ; chứ vẫn y nguyên thôi ; die chưa chắc đã cải tạo

 

[newmtc]

khu này gần nhà em, toàn ăn uống cafe đang vui, chắc còn lâu...

 

[bihero114]

Đâu phải quy hoạch chỗ nào là lấy đất chỗ đấy làm dự án chỗ đấy đâu các cụ. Quy hoạch CT 1/500 là thể hiện đến từng thửa đất, đường giao thông nhóm nhà ở (>=5m), chỉ tiêu Qh về mật độ, số tầng, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ,... Đất ở hiện trạng người ta vẫn cho vào QH để khớp nối giao thông, cấp điện, cấp nước,... Rồi quy định về xây dựng chỉnh trang với các ô hiện trạng. Còn QH 1/500 xong thì làm gì ?
- Lập danh mục dự án thu hồi đất (nếu có) trình HĐND tỉnh, Tp.phê duyệt.
- UB quận, SXD, Nhà đầu tư đề xuất 1 hoặc nhiều dự án nằm trong quy hoạch để UBTP chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Thực hiện kiểm đếm, lập phương án đền bù, thực hiện đền bù nếu có
- Đấu giá đất hoặc đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư ( nếu đầu thầu thì đền bù GPMB sau khi có NĐT, NĐT ứng tiền đền bù).
- NĐT lập dự án

 

[Long kts]

QH 1/500 là khá sát rồi mà các cụ vẫn còn đang tranh luận ở đây, tiện các cụ cho em hỏi ví dụ có cái quy hoạch 1/2000 mở 1 con đường nhánh thông ra phố cắt qua khu dân cư thì chắc tầm nhìn 100 năm các cụ nhỉ , em đang có căn nhà ở khu Đội Cấn dính QH 1/2000 vị trí đẹp đường oto vỉa hè.

Tuỳ tính chất tuyến đường: bắt buộc phải làm (đường vành đai, đường đối ngoại…); làm nhanh hay chậm (khối lượng đền bù giải phóng mặt bằng, quỹ đất hai bên đường…). Ở Hà Nội hơi khó vì 1/2.000 chung chiêng, nhiều khi không quyết được làm như QH chung (1/5.000-1/10.000), nhiều khi làm như QH chi tiết 1/500… Tuy nhiên, đính được đường cụ thể thì có thể nhận biết được 5/10 phần!

 

[monnhaungon]

về nguyên tắc chủ đầu tư nhảy vào dự án thì tp hoặc tỉnh sẽ ra bản đồ quy hoạch 1/500 ( đã ra bản đồ này thì xác đinh ngay và luôn đi )
việc đàm phán với dân sẽ chỉ có 1 óp sần là : trung tâm phát triển quỹ đất tp với dân ( họ ra mọi hình thức áp giá đề bù với dân ) còn chi trả tiền đề bù lại có 2 óp sần
hoặc trung tâm phát triển quỹ đất chi trả tiền đền bù hoặc chủ đầu tư tư nhân họ trực tiếp chi trả ( khuyến cáo dân đen là : trung tâm phát triển quỹ đất đền bù thì ok hơn về pháp lý ..)
- họ lấy đất đến đâu là quyền của họ . khỏi hỏi han lôi thôi . nhà có sổ đỏ đền bù kiểu sổ đỏ và hậu ưu đãi có sổ đỏ . nhà kg sổ đỏ mà pháp lý ok thì đền bù ok . còn đất lấn chiếm đền bù kiểu lấn chiếm
việc khu đất này có 1 hay nhiều chủ đầu tư thì dân đen cần quái gì biết để làm gì cơ chứ .dân kiện cáo thì cứ gặp chủ tich tp thôi . chứ việc gì gặp chủ đầu tư đâu

không dễ vậy đâu cụ ơi. không phải dự án nào nhà nước cũng thu hồi đất. Tùy vào dự án có thuộc danh mục thu hồi đất không, tính chất có thuộc điều 62 luật đất đai 2013 không thì mới được thu hồi. còn lại thì cđt tự thỏa thuận với dân ạ. Hà nội nhiều năm gần đây không có dự án thu hồi đất để thực hiện đô thị, nhà ở. toàn doanh nghiệp tự thỏa thuận

 

[bihero114]

Về quy trình thực hiện 1 dự án bất động sản bất kỳ thì nó như thế này:

Nhà nước - thường là ủy ban tỉnh, thành phố hoặc cấp huyện làm chủ đầu tư.

Chủ đầu tư ban đầu sẽ lập quy hoạch 1/500. Cái này ko phải cứ vẽ lên mà được, mà phải vẽ cho đúng luật, không thì không được thông qua - phải thông qua hội đồng nhân dân. Cái hội đồng này giống như quốc hội ở cấp nhà nước ấy. Một dự án được phê duyệt quy hoạch 1/500 đều bị điều chỉnh bởi 1 đống luật, rồi y tế, giáo dục, cấp thoát nước, năng lượng, mật độ dân cư, tác động môi trường, .... Mỗi đề án đưa ra đều phải thông qua các sở ban nghành liên quan. Mà các cụ bên các sở có cho kẹo cũng không dám làm sai luật. - Tất nhiên, đói vẫn có thằng liều, cái này là ngoại lệ và không đại diện cho tất cả.

Thông thường, khi 1 mảnh đất được quy hoạch phù hợp trước đó (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch 1/2000), nếu có doanh nghiệp nào "nhòm ngó" thì hay có thủ tục "tài trợ lập quy hoạch 1/500". Lúc này, chi phí lập quy hoạch sẽ do doanh nghiệp "tài trợ", còn không, bắt buộc phải chờ ngân sách công.

Sau khi cái 1/500 được phê duyệt, sẽ đến thủ tục giải phóng mặt bằng. Đoạn này là cái đoạn khoai nhất, đến nhà nước cũng ngán chứ đừng nói là doanh nghiệp. Vậy nên các đô thị mới đại đa số được hình thành trên "đất sạch" - được hiểu là dễ dàng mua lại từ doanh nghiệp khác sở hữu, hoặc đất trước đó là đất nông nghiệp. (tất nhiên là trong quy hoạch sử dụng đất thể hiện rằng lô đất này sẽ sử dụng làm đất ở đô thị).

Lựa chọn nhà đầu tư - bước này là nhà nước sẽ trao quyền chủ đầu tư cho doanh nghiệp thực hiện dự án - Sau khi anh thực hiện dự án xong anh lại phải bàn giao lại cho nhà nước.

Nếu doanh nghiệp sở hữu trên 80% lô đất đó, thì sẽ được chỉ định nhà đầu tư và không thông qua đấu thầu. Tuy nhiên, điều này thường ít khi diễn ra.

Còn không, nhà nước sẽ đứng ra giải phóng mặt bằng. Sau khi có mặt bằng sạch sẽ tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Bước này, ông doanh nghiệp mà "tài trợ lập quy hoạch" hoàn toàn có nguy cơ tạch như bình thường. Điển hình là Sun Group có tạch 1 dự án ở Thanh Hóa ở bước này.

Sau khi ông nào trúng thầu thì cứ thế mà làm thôi: Đóng tiền sử dụng đất, tiền thuế, làm hạ tầng, xây nhà (theo quy hoạch 1/500) và bán. Bán xong thì bàn giao trả cho nhà nước.

Tổng thể về quy trình là như thế để các cụ hiểu là mấy khu tập thể cũ ở HN là siêu khoai, chưa muốn nói là bất khả thi để làm lại với luật xây dựng, luật đất đai như hiện tại.

Nhà nước cũng muốn cho xây cao 60-70 tầng lắm chứ - để còn có lãi mà làm. Nhưng sẽ bị đụng luật xây dựng, luật sử dụng đất, luật môi trường, ... và hàng chục luật khác - và không thể vì 1 vài khu dân cư mà sửa luật áp dụng trên cả nước được.

Đính chính với cụ chút. Nếu NN giải phóng mặt bằng sạch rồi thì phải đấu giá cụ ạ, k phải đấu thầu (trừ nhà ở xã hội). Đấu giá và đấu thầu có quy trình khác nhau

 

[BMW X10]

Nhà đầu tư thì muốn lợi nhuận cao, dân thì muốn được hoán đổi hay đền bù nhiều nên khó mà cải tạo nhanh được các khu ổ chuột này do xung đột lợi ích. Chỉ có nhà nước đứng ra đền bù, giải tỏa và xây mới cho bà con tái định cư tại chỗ là khả thi nhất nhưng cách làm này giờ ko còn triển khai nữa nên đành chờ.....cho tới khi nó hư hỏng mà ko ai dám ở nữa thì lúc đó mọi việc sẽ dễ dàng hơn.

Tôi thấy nhà nước liên quan gì đâu nhỉ?
Nhà hiện tại hoàn toàn thuộc sở hĩu mấy ông chủ đáng kính, từ tầng 1 đến tầng 5.
Các ông chủ thích thì xây mới cho chính mình tái định cư tại chỗ, thế là ổn.
Hoặc nếu thích thì cứ để đấy, khi nào nó sập rồi ta tính tiếp.

Nhà nước chỉ kêu gọi + bày tỏ quan ngại thôi bác: Nhà nó sắp sập đấy, ngày mai 09:00 a.m, nó sẽ sập rất là hoành cháng, kính đề nghị bà con chym cút khẩn trương ....

Tiền đâu mà Đền bù + Giải tỏa + Xây mới nữa hả bác?
Tiền nớ, đi xây tượng đài quảng chường, đáp ứng nhu cầu cấp bách về văn hóa giải trí của nhân dân, hiệu quả hơn nhiều.

 

[phihanhgia]

Đối với các khu đất đã có sổ đỏ, hợp với quy hoạch trước đây (1/2000), quy hoạch 1/500 mới có mục đích thể hiện rõ ràng trên quy hoạch: đó là các khu đất ở đô thị (OĐT) lâu dài. Vậy thôi, động vào đó là KHÔNG khả thi về mặt kinh tế, và quá phức tạp rắc rối về pháp lý, khiếu kiện.

Đối với ô đất công cộng xen kẹt diện tích nhỏ, đã bị lấn chiếm nhưng chưa được cấp sổ, thì về cơ bản giữ nguyên hiện trạng. Các bên (chiếm giữ, quản lý) tiếp tục khai thác trục lợi.
Quy hoạch 1/500 cứ treo đấy đã, sau đó một thời gian đủ lâu vài chục năm, mở ra đòi thực hiện "đúng quy hoạch đã được phê duyệt" và lúc đó nhiều người khóc, ít người cười.

Nghe cụ nói thì đáng lo nhỉ? Vì phê duyệt nhiệm vụ lập quy hoạch 1/500 thì cầm chắc là quy hoạch này sẽ được phê duyệt rồi cụ nhỉ? Ông bạn em vừa mua nhà và xây to vật vã ở trong tập thể HV CTQG HCM, vừa mời mọi người đến ăn khánh thành cách đây vài hôm.
Vâng, cụ nói có lý về các điểm khác, còn việc em quan tâm tới ai làm CĐT chỉ là tò mò cá nhân ạ.

Chào các cụ,
Hôm nay đọc báo em thấy HN vừa quyết định làm quy hoạch 1/500 với khu tập thể Nghĩa Tân.
Phạm vi lên đến 30 hecta, phạm vi bao gồm: phía bắc là đường Hoàng Quốc, phía Tây là Nguyễn Phong Sắc, phía Nam và phía đông là đường Tô Hiệu.

Em muốn hỏi các cụ là:

- Sau quy hoạch 1/500 là gì? đàm phán với dân về đền bù, giải tỏa? Hay việc đàm phán diễn ra trước?
- Sao người ta lấy cả ra ngoài phạm vi của khu tập thể nhỉ? Vì ví dụ như giáp đường Nguyễn Phong Sắc là tập thể HVCT QG HCM, đã là nhà đất, nhà phân lô, có sổ đỏ hết rồi.
- Không biết sẽ có 1 hay nhiều chủ đầu tư tham gia vào dự án xây dựng này.
- Có cụ nào có thông tin về việc sau này khu này sẽ trở thành gì không ạ?

Em cảm ơn.

 

[Kinnnnn]

Đúng khu em đang ở được 1 năm nay rồi, được cải tạo lại nên vẫn chấp nhận được, căn này tầng 2, phía dưới tầng 1 chắc có thương lượng nên đều xây cơi nới kiên cố từ dưới lên trên thêm được 1 phòng ngủ và 1 lô gia phơi đồ, không như mấy cái lồng sắt lồi ra nhìn rõ ớn. Nhưng mà nhiều bất cập, nhất là ẩm mốc tường nứt bong tróc, vào mùa nồm thì thôi rồi. Nên sau 1 năm em quyết làm căn cc ở cho sướng.
Em nghĩ để tầm 5-10 năm nữa là dân ko chịu được nữa thì cũng tự tháo chạy ra thôi, mà giờ chắc chạy gần hết rồi, tầng trên thì cho thuê ở, tầng 1 thì cho thuê kinh doanh, chả tội gì ở đó nguy hiểm tiềm tàng