[Funland] sau khi duyệt QH 1/500 là gì - ví dụ với khu tập thể Nghĩa Tân

[xedieu]

Rồi trồng lên 1 mớ cao tầng thì hạ tầng lại vỡ mặt.

Dân đòi trả lại với hệ số 2,5 (trung bình). Thế là xây 13 tầng chưa được xu nào vào túi. Cụ tính thử xem bao nhiêu tầng thì có lãi đủ để CĐT muốn làm?

 

[thanhgamo]

QH chi tiết 1/500 chưa phải bước cuối để triển khai dự án, quá trình lập quy hoạch có lấy ý kiến của cộng đồng dân cư (không phải là thỏa thuận với dân trong quá trình triển khai dự án). Bước này chưa liên quan trực tiếp gì đến Trung tâm phát triển quỹ đất, thảo thuận đền bù (nếu có) gì cả…
Tuy nhiên đây là bước quan trọng, là cơ sở pháp lý gần như cuối cùng, vì CĐT sau này có vào thì cũng phải làm theo QH được duyệt.

Đúng rồi, bước này là bước quan trọng nhất giúp CĐT định lượng được khối lượng sản phẩm sẽ hình thành của mình, qua đó xác định có nên đầu tư hay không, tóm lại là xem có lợi nhuận hay không.

 

[77665508]

Hỏi 44 yết kiêu nhá

 

[Long kts]

Hỏi 44 yết kiêu nhá

Đang QH mà, làm gì lại tới chỗ đó vậy cụ!?

 

[Ngontaynho]

10 năm nữa Hà Nội ko thiếu chỗ để làm dự án. Riêng khu Thanh Xuân, Nam - Bắc Từ Liêm thôi, các khu tập thể có mà bạt ngàn.

Mấy ông tay to làm ơn tham vừa vừa thôi, quan trọng là đừng có tí tiền mà lòi cái ngu ra. Tránh xa nhà đất của dân đang có sổ đỏ. Cứ tập trung vào mấy khu tập thể ấy. Hmmm

 

[thanhgamo]

Dân đòi trả lại với hệ số 2,5 (trung bình). Thế là xây 13 tầng chưa được xu nào vào túi. Cụ tính thử xem bao nhiêu tầng thì có lãi đủ để CĐT muốn làm?

Yên tâm, sẽ có bài toán hài hòa lợi ích của doanh nghiệp và....cán bộ.
Nhìn cụm HH của anh Thủm thì chả hiểu căn cứ vào Luật gì mà làm được thế, ấy thế mà nó vẫn là.... nó đấy thôi, hehe

 

[xedieu]

Yên tâm, sẽ có bài toán hài hòa lợi ích của doanh nghiệp và....cán bộ.
Nhìn cụm HH của anh Thủm thì chả hiểu căn cứ vào Luật gì mà làm được thế, ấy thế mà nó vẫn là.... nó đấy thôi, hehe

Làm sao mà nhồi kiểu HH vào đây được. Chủ trương là mật độ giữ nguyên. Vậy nên cho tầm 30 tầng còn chẳng ai muốn làm (13-15 tầng đền bù, 15 tầng kia gánh cả %, mà HN thì cái Sở QH ăn như tằm).

Đây là các lờ đờ muốn ghi điểm nên giao nhiệm vụ chính trị. Có thể là vạch ra để đấy, treo thôi. Miếng này chẳng mấy anh muốn xơi đâu!

 

[vietbamboo]

về nguyên tắc chủ đầu tư nhảy vào dự án thì tp hoặc tỉnh sẽ ra bản đồ quy hoạch 1/500 ( đã ra bản đồ này thì xác đinh ngay và luôn đi )
việc đàm phán với dân sẽ chỉ có 1 óp sần là : trung tâm phát triển quỹ đất tp với dân ( họ ra mọi hình thức áp giá đề bù với dân ) còn chi trả tiền đề bù lại có 2 óp sần
hoặc trung tâm phát triển quỹ đất chi trả tiền đền bù hoặc chủ đầu tư tư nhân họ trực tiếp chi trả ( khuyến cáo dân đen là : trung tâm phát triển quỹ đất đền bù thì ok hơn về pháp lý ..)
- họ lấy đất đến đâu là quyền của họ . khỏi hỏi han lôi thôi . nhà có sổ đỏ đền bù kiểu sổ đỏ và hậu ưu đãi có sổ đỏ . nhà kg sổ đỏ mà pháp lý ok thì đền bù ok . còn đất lấn chiếm đền bù kiểu lấn chiếm
việc khu đất này có 1 hay nhiều chủ đầu tư thì dân đen cần quái gì biết để làm gì cơ chứ .dân kiện cáo thì cứ gặp chủ tich tp thôi . chứ việc gì gặp chủ đầu tư đâu

chửa đúng lắm cụ ah.
QH CT1/500 là giai đoạn cuối của công tác quy hoạch, khi thuộc phạm vi đô thị thì chịu chi phối của luật quy hoạch đô thị.
Một đồ án 1/500 được duyệt làm cơ sở thực hiện dự án đầu tư. Có thể có nhiều dự án thành phần trong khu quy hoạch và cũng có thể có nhiều khu chức năng bị đập đi làm mới, cũng có khu giữ nguyên, cũng có khu chỉ chỉnh trang nhỏ - vừa...
Đối với mỗi loại đất, phương thức giải phóng mặt bằng, đền bù khác nhau, có hạng mục áp đơn giá, có hạng mục phải thỏa thuận.
Trong khu đô thị hiện trạng thì ranh giới quy hoạch và ranh dự án chưa chắc đã khớp nhau, thường ranh quy hoạch sẽ lớn hơn.

 

[zaiwaz123]

Quy hoạch xong rồi đấu thầu chủ đầu tư. Quy hoạch 1/500 thì nhanh thôi (tầm 3-6 tháng) nhưng bước đầu thấu dự án thì lâu. Thời điểm này không ai dám chỉ định nhà đầu tư đâu mặc dù 90% là có tay to đứng sau làm thủ tục rồi. Sau khi được chủ trương đầu tư mới được thu hồi đất. Nhưng Dự án này chưa chắc là nhà nước thu hồi.

Nhưng sẽ đứng ra thu hồi để bàn giao lại cho DN.

 

[zaiwaz123]

Dân đòi trả lại với hệ số 2,5 (trung bình). Thế là xây 13 tầng chưa được xu nào vào túi. Cụ tính thử xem bao nhiêu tầng thì có lãi đủ để CĐT muốn làm?

Không vượt quá 2 lần diện tích ghi trong sổ đỏ, dân phải trả tiền diện tích nếu phần chênh lớn hơn...Đòi là một chuyện có trả cho không là một chuyện khác.

Hà Nội dự kiến bồi thường gấp đôi diện tích khi cải tạo chung cư cũ

Chung cư cải tạo theo hình thức xã hội hóa được bồi thường tối đa gấp đôi diện tích căn hộ cũ, theo dự thảo được UBND TP Hà Nội lấy ý kiến từ ngày 15/12.

vnexpress.net

 

[Mr Chun]

Miếng bánh ngon, nh gặm được của dân xương lắm, toàn xương ống cả. Ai cũng thẻm mà đều chịu cứng hết

 

[cunglatruong]

Chào các cụ,

Hôm nay đọc báo em thấy HN vừa quyết định làm quy hoạch 1/500 với khu tập thể Nghĩa Tân.
Phạm vi lên đến 30 hecta, phạm vi bao gồm: phía bắc là đường Hoàng Quốc, phía Tây là Nguyễn Phong Sắc, phía Nam và phía đông là đường Tô Hiệu.

Em muốn hỏi các cụ là:

- Sau quy hoạch 1/500 là gì? đàm phán với dân về đền bù, giải tỏa? Hay việc đàm phán diễn ra trước?
- Sao người ta lấy cả ra ngoài phạm vi của khu tập thể nhỉ? Vì ví dụ như giáp đường Nguyễn Phong Sắc là tập thể HVCT QG HCM, đã là nhà đất, nhà phân lô, có sổ đỏ hết rồi.
- Không biết sẽ có 1 hay nhiều chủ đầu tư tham gia vào dự án xây dựng này.
- Có cụ nào có thông tin về việc sau này khu này sẽ trở thành gì không ạ?

Em cảm ơn.

Chúc mừng cụ giàu to nhé. Nhân tiện e cần mua nhà đất houston lấy qt hú e nhé

 

[Mraaa]

Về quy trình thực hiện 1 dự án bất động sản bất kỳ thì nó như thế này:

Nhà nước - thường là ủy ban tỉnh, thành phố hoặc cấp huyện làm chủ đầu tư.

Chủ đầu tư ban đầu sẽ lập quy hoạch 1/500. Cái này ko phải cứ vẽ lên mà được, mà phải vẽ cho đúng luật, không thì không được thông qua - phải thông qua hội đồng nhân dân. Cái hội đồng này giống như quốc hội ở cấp nhà nước ấy. Một dự án được phê duyệt quy hoạch 1/500 đều bị điều chỉnh bởi 1 đống luật, rồi y tế, giáo dục, cấp thoát nước, năng lượng, mật độ dân cư, tác động môi trường, .... Mỗi đề án đưa ra đều phải thông qua các sở ban nghành liên quan. Mà các cụ bên các sở có cho kẹo cũng không dám làm sai luật. - Tất nhiên, đói vẫn có thằng liều, cái này là ngoại lệ và không đại diện cho tất cả.

Thông thường, khi 1 mảnh đất được quy hoạch phù hợp trước đó (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch 1/2000), nếu có doanh nghiệp nào "nhòm ngó" thì hay có thủ tục "tài trợ lập quy hoạch 1/500". Lúc này, chi phí lập quy hoạch sẽ do doanh nghiệp "tài trợ", còn không, bắt buộc phải chờ ngân sách công.

Sau khi cái 1/500 được phê duyệt, sẽ đến thủ tục giải phóng mặt bằng. Đoạn này là cái đoạn khoai nhất, đến nhà nước cũng ngán chứ đừng nói là doanh nghiệp. Vậy nên các đô thị mới đại đa số được hình thành trên "đất sạch" - được hiểu là dễ dàng mua lại từ doanh nghiệp khác sở hữu, hoặc đất trước đó là đất nông nghiệp. (tất nhiên là trong quy hoạch sử dụng đất thể hiện rằng lô đất này sẽ sử dụng làm đất ở đô thị).

Lựa chọn nhà đầu tư - bước này là nhà nước sẽ trao quyền chủ đầu tư cho doanh nghiệp thực hiện dự án - Sau khi anh thực hiện dự án xong anh lại phải bàn giao lại cho nhà nước.

Nếu doanh nghiệp sở hữu trên 80% lô đất đó, thì sẽ được chỉ định nhà đầu tư và không thông qua đấu thầu. Tuy nhiên, điều này thường ít khi diễn ra.

Còn không, nhà nước sẽ đứng ra giải phóng mặt bằng. Sau khi có mặt bằng sạch sẽ tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Bước này, ông doanh nghiệp mà "tài trợ lập quy hoạch" hoàn toàn có nguy cơ tạch như bình thường. Điển hình là Sun Group có tạch 1 dự án ở Thanh Hóa ở bước này.

Sau khi ông nào trúng thầu thì cứ thế mà làm thôi: Đóng tiền sử dụng đất, tiền thuế, làm hạ tầng, xây nhà (theo quy hoạch 1/500) và bán. Bán xong thì bàn giao trả cho nhà nước.

Tổng thể về quy trình là như thế để các cụ hiểu là mấy khu tập thể cũ ở HN là siêu khoai, chưa muốn nói là bất khả thi để làm lại với luật xây dựng, luật đất đai như hiện tại.

Nhà nước cũng muốn cho xây cao 60-70 tầng lắm chứ - để còn có lãi mà làm. Nhưng sẽ bị đụng luật xây dựng, luật sử dụng đất, luật môi trường, ... và hàng chục luật khác - và không thể vì 1 vài khu dân cư mà sửa luật áp dụng trên cả nước được.

 

[ly trà đá]

Thế này thì cũng khó hiểu các cụ nhờ

có gì mà khó hiểu .luật nói rõ rồi mà : thằng dân đen có quyền ( sở hữu nhà và tài sản trên đất ) + ( quyền sử dụng đất ) còn đất đai do nhà nước quản lý và sở hữu
đoạn này cụ thông chửa dễ thế mà

 

[ly trà đá]

Giờ mới lập 1/500 thì 30 năm nữa chưa chắc triển khai thật các cụ nhỉ!

cụ nhầm quy hoạch chi tiết khu đất mà đã có nhà đầu tư muốn nhảy vào . chậm thì 2 năm kg chỉ 1 năm là dân cư khu này bay vèo hết sạch ( trừ khi nhà đầu tư nghĩ kỹ thấy khó nhằn bỏ đi thì lại thành quy hoạch treo thôi )

 

[FUN PLUS]

Em thấy tự nhiên đuổi cả khu đi để xây lại thì nghe có mùi lợi ích nhóm quá. Như vụ đang ầm ĩ trên Nguyễn Du. Thấy hơi bị áp bức.

 

[77665508]

Đang QH mà, làm gì lại tới chỗ đó vậy cụ!?

Cụ xem mấy vụ thu hồi mấy căn ở lê duẩn, nguyễn du đấy, lúc cần thì lôi các kiểu QH ra thì nhà cấp sổ rồi cũng vẫn bị thu hồi như thường.

 

[XuanSang85]

Em thấy tự nhiên đuổi cả khu đi để xây lại thì nghe có mùi lợi ích nhóm quá. Như vụ đang ầm ĩ trên Nguyễn Du. Thấy hơi bị áp bức.

Các khu tập thể cũ em có vẻ hợp lý, nhưng đất phân lô, nhà đất có sổ của các khu xung quanh cũng bị thuộc diện quy hoạch nên em mới đặt câu hỏi ạ.

 

[zaiwaz123]

Em thấy tự nhiên đuổi cả khu đi để xây lại thì nghe có mùi lợi ích nhóm quá. Như vụ đang ầm ĩ trên Nguyễn Du. Thấy hơi bị áp bức.

Chung cư cũ sẽ tái định cư tại chỗ sau khi xây xong cụ ạ, còn trên Nguyễn Du là XD công trình phục vụ mục đích ANQP đã được quy định trong Luật rồi.

 

[ly trà đá]

chửa đúng lắm cụ ah.
QH CT1/500 là giai đoạn cuối của công tác quy hoạch, khi thuộc phạm vi đô thị thì chịu chi phối của luật quy hoạch đô thị.
Một đồ án 1/500 được duyệt làm cơ sở thực hiện dự án đầu tư. Có thể có nhiều dự án thành phần trong khu quy hoạch và cũng có thể có nhiều khu chức năng bị đập đi làm mới, cũng có khu giữ nguyên, cũng có khu chỉ chỉnh trang nhỏ - vừa...
Đối với mỗi loại đất, phương thức giải phóng mặt bằng, đền bù khác nhau, có hạng mục áp đơn giá, có hạng mục phải thỏa thuận.
Trong khu đô thị hiện trạng thì ranh giới quy hoạch và ranh dự án chưa chắc đã khớp nhau, thường ranh quy hoạch sẽ lớn hơn.

quy hoạch tổng thể đại loại như kiểu tầm nhìn 20-30 năm ý ( cái này viện kiến trúc họ vẽ vời thường xuyên theo ý lãnh đạo . có thể năm nay họ vẽ kiểu này 5 năm sau họ ngứa mắt vẽ theo kiểu ý lãnh đạo mới ) còn 1 khi đã ra bản đồ quy hoạch chi tiết 1 thửa đất trong tổng thể khu đất này ( tổng thể là 1 khu đô thị cỡ lớn cỡ 1 phường chả hạn . còn trong đó chia ra làm nhiều khu dân cư cỡ 1 khu phố thì mỗi khu có 1 bản đồ chi tết riêng của khu đó . thường nhà đầu tư họ sẽ vẽ ra cái khu dân đó ra sao đường sá thế nào... trình lên TP và TP ok thì chuyển các phòng ban phê duyệt và ra quyết định bản đồ quy hoạch 1/500 . 1 khi họp dân thông báo khu này sẽ quy hoạch và giải phóng mặt bằng thì xác định luôn là dân sẽ bay màu nếu nhà đầu tư và tp quyết định làm tới cùng