Kinh nghiệm mua chung cư - đừng mua nhà trên giấy. Kinh nghiệm đầu tư BDS cuả các cụ?

[oliu]

tất nhiên rồi,mình mua dc ngôi nhà ưng ý và phù hợp,làm ăn ra,khỏe mạnh thì ai dại j bán đi

Sau khi mua vài cái vừa để ở vừa cho thuê thì kinh nghiệm là chọn tầm trung cao cấp với cđt có tâm hoặc tầm thì kiểu gì giá cũng lên, đến giờ em vẫn chưa thể tiêu nổi bất kỳ dự án nào thuộc Vin mới lạ

 

[oliu]

Em mua vào vì còn hạn mức tín dụng và đủ khả năng chi trả chứ ko lướt lát gì, nó lên thì tốt cho tâm lý chứ có bán đâu là tính lãi. Các dự án Vin em ko có duyên dù nhiều bạn liên hệ lắm rồi

thực ra nhà của VIN thì ngoài liền kề biệt thự vị trí đẹp ra có thể tăng giá còn các căn CC đều đã kịch sàn giá. Đầu tư mua CC Vinhomes chỉ là đầu tư lướt.bác mà đầu tư để sau này bán có lãi thì ngoài 1 số căn góc view đẹp ra thì cũng quá khó
em là sale bán cho Vin đó nhưng kinh nghiệm là vậy. được cái em toàn bán cho ng mua ở,khách đầu tư của em rất ít

 

[lẩu cưng]

bác mua Vin trần duy hưng à,sao đắt vậy

e cho tiền cũng k mua các dự án cúa vin

 

[lum..zzz]

E có kinh nghiệm mua 2 căn chung cư rồi, giờ e rút ra kết luận là với chung cư cứ gần bàn giao hay bàn giao hãy mua, không nên mua trên giấy.
Kính mời các cụ vào chém gió mạn đàm. Cụ nào cùng hay trái quan điểm cùng nhau phân tích ạ.
Với biệt thự, liền kề trong dự án thì có nên mua k các cụ? Nếu hiện nay muốn đầu tư đất cát thì nên đầu tư ở đâu dễ sinh lời ạ?

Em đang dính đây mợ. Mua thằng C22 cảnh sát bảo vệ tư pháp, đóng gần 500 từ 2009 chênh cho thằng bán cg tầm đó sau 7 năm chúng nó ko xây lấy cớ xin lại vị trí, thành lập ban quản lý mới... tiền mình như giấy vụn. Tô shi ba chúng nó mác bộ xxx oai thế còn bị lừa

 

[oliu]

Khu em đang ở Nhật thuê khá nhiều, em hiểu tính cách và thói quen người Nhật nên khẳng định luôn là Vin Liễu Giai chờ khách Jp thì còn khướt, cụ xem mấy dự án cũ của Vin xem được bao nhiêu khách Jp mà kỳ vọng

nhà của VIN vay mua để ở còn nghe được,vay mua để cho thuê thì hơi mạo hiểm(tất nhiên ở 1 số dự án như Liễu Giai có cam kết 2 năm tìm khách thuê vì ở đó ng Nhật nhiều). còn mua để tăng giá thì nên chọn những dự án có ít căn,nhiều đối tượng mua: thường thì các căn rẻ và trung mà vị trí đẹp,số lượng ít sẽ rất dễ tăng giá

 

[oliu]

Nói chung loanh quanh là khen với kỳ vọng tương lai là em ko thích, chúc cụ có cái tết tươm tất

uhm,khách Nhật thì toàn ở khu Liễu Giai -Đào Tấn là chính.2 khu CC của Vin đi vào hđ là Times và Royal ko có khách Nhật mấy là hiển nhiên vì nó quá đông đúc,xa nơi họ làm việc,nhất là Times;ở Royal còn có khách nhật thuê kha khá.
nhưng đến Vin liễu giai thì thiết kế căn hộ đã khôn hơn rất nhiều,bớt diện tích thừa ko cần thiết,lại nằm sát đại sứ quán Nhật.các nhà đầu tư đang hướng vào đối tượng này.còn cụ thể kết quả phải đi vào hoạt động mới biết dc

 

[chungduclan]

Thớt này hay quá! Đương nhiên đầu từ phải rủi ro cang cao thì lãi càng cao rồi. Mua theo tiến độ thì chủ động đc thời gian huy động vốn. Những người đầu tư giỏi họ sẽ đánh giá độ uy tín của chủ dự án để góp tiền theo tiến độ. Nhưng nói thật, thời thế bây giờ chả biết đường nào làn tính. Nhiều ông to tướng uy tín, tài chính vững mạnh Thét ra lửa. Đùng cái bị sờ gáy ....dự án dang dở kéo dài lúc đó người góp vốn biết phải làm sao. Em thì cứ chắc đòn ko chơi mua nhà trên giấy. Vì thế đến giờ em vẫn nghèo ạ

 

[dxpac]

...và đã móm là móm thẳng cẳng, một đi không trở lại.

Cháu nhớ cách đây khoảng 8 năm, 1 lần ra ngân hàng, có bà bên cạnh U50 tự dưng quay sang bẩu, nhà cô đang mua U silk đấy, chênh chiếc gì đó hơn 30 triệu. Độ 1 năm nữa bàn giao.

Và các cụ có thể gúc gồ xem dự án U silk xi ti này bi giờ dư lào.

Đẳng cấp và trung tâm như 8B Lê Trực 75 triệu /m2 đã được mua hết sạch khi Cất nóc xong - và bây giờ khi chưa Cắt nóc xong, bi giờ ra sao?

Nói 1 cách thực tế, ít ra dự án cũng phải cất nóc cái đã rồi tính chắc cũng chưa muộn...

Em tí nữa dính căn thông tầng ở đây

 

[cadan]

uhm,khách Nhật thì toàn ở khu Liễu Giai -Đào Tấn là chính.2 khu CC của Vin đi vào hđ là Times và Royal ko có khách Nhật mấy là hiển nhiên vì nó quá đông đúc,xa nơi họ làm việc,nhất là Times;ở Royal còn có khách nhật thuê kha khá.
nhưng đến Vin liễu giai thì thiết kế căn hộ đã khôn hơn rất nhiều,bớt diện tích thừa ko cần thiết,lại nằm sát đại sứ quán Nhật.các nhà đầu tư đang hướng vào đối tượng này.còn cụ thể kết quả phải đi vào hoạt động mới biết dc

Lưu ý khi các cụ sale tư vấn cần đánh giá kiến thức khách hàng cho kỹ 1 chút. Có một cái sứ quán Nhật được bao nhiêu người làm việc để thuê nhà cạnh đó ợ? Kể cả các đối tác của họ thì ngành ngoại giao rất khác với các ngành kinh doanh để không phải cứ tiện làm việc là kèm vào sát sạt.

Và một khi "các nhà đầu tư đang hướng vào đối tượng này" lên tới cả nghìn người (nghìn căn) thì có nghĩa là cạnh tranh ở ngay trong cái Vin LG Mê trô pô lít kia đã vô cùng khốc liệt.

NHân tiện kể chuyện khu này. E đi qua đường Kim Mã, đã thấy các cột trụ 3 tòa nhà nhô lên kha khá. Có thể căn được là khi xong thì các tòa nhà sẽ cách mặt đường chắc không quá 5m. Tức là còn sát hơn cả Vin Bà Triệu.

Một khu cao cấp mà khách ở sát mặt đường - không có tường bao, không có khả năng giảm tiếng ồn và bụi (đừng khoe kính Low E gì đấy ở VN, mà chả lẽ suốt ngày chui vào trong nhà đóng kín cửa?). E mà là khách Nhật hay cao cấp một chút, em sẽ rất đắn đo khi hàng ngày đi về 1 con đường cực ùn tắc (ngay khi chưa xây xong đã quá tắc ở cái búi dốc đường đôi Kim Mã), đầy xe cộ và bụi bặm.

Cả 2 vấn đề không ổn nêu trên, về cả phương diện đầu tư và ở, đã tạo nên quyết định không xuống tiền ở Mê trô pô lit của nhà em.

 

[cadan]

Để so sánh chuẩn cao cấp, mời các cụ tham khảo bất động sản này ở Bangkok:

http://www.sukhothai.com/default-en.html

Cổng vào sảnh của nó cách mặt đường Sathorn,1 trong những đường lớn nhất BKK, khoảng 200m.

http://www.sukhothai.com/gallery-en.html

Tất nhiên các cụ sẽ bảo nó là khách sạn. Song 1 khi đã đầu tư để hướng tới cái gọi là căn hộ dịch vụ (cho thuê) thì nó sẽ phải đảm bảo 1 vài tiêu thức nhất định. Trong đó, ngoài vị trí trung tâm ra thì yên tĩnh, cách biệt, là những
tiêu chí quan trọng không kém. Một trong những lý do người mua/thuê chịu TRẢ GIÁ CAO là vì những lý do đó.

Tức là tôi sẵn sàng trả thêm, vì tôi biết chủ đầu tư tòa nhà tôi ở chịu mất bớt bao nhiêu mét vuông đất để tôi không phải hít khói bụi trực tiếp từ đường phố (xin lỗi các cụ đã đặt tiền mua mặt nhìn ra đường Kim Mã).

Lưu ý khi các cụ sale tư vấn cần đánh giá kiến thức khách hàng cho kỹ 1 chút. Có một cái sứ quán Nhật được bao nhiêu người làm việc để thuê nhà cạnh đó ợ? Kể cả các đối tác của họ thì ngành ngoại giao rất khác với các ngành kinh doanh để không phải cứ tiện làm việc là kèm vào sát sạt.

Và một khi "các nhà đầu tư đang hướng vào đối tượng này" lên tới cả nghìn người (nghìn căn) thì có nghĩa là cạnh tranh ở ngay trong cái Vin LG Mê trô pô lít kia đã vô cùng khốc liệt.

NHân tiện kể chuyện khu này. E đi qua đường Kim Mã, đã thấy các cột trụ 3 tòa nhà nhô lên kha khá. Có thể căn được là khi xong thì các tòa nhà sẽ cách mặt đường chắc không quá 5m. Tức là còn sát hơn cả Vin Bà Triệu.

Một khu cao cấp mà khách ở sát mặt đường - không có tường bao, không có khả năng giảm tiếng ồn và bụi (đừng khoe kính Low E gì đấy ở VN, mà chả lẽ suốt ngày chui vào trong nhà đóng kín cửa?). E mà là khách Nhật hay cao cấp một chút, em sẽ rất đắn đo khi hàng ngày đi về 1 con đường cực ùn tắc (ngay khi chưa xây xong đã quá tắc ở cái búi dốc đường đôi Kim Mã), đầy xe cộ và bụi bặm.

Cả 2 vấn đề không ổn nêu trên, về cả phương diện đầu tư và ở, đã tạo nên quyết định không xuống tiền ở Mê trô pô lit của nhà em.

 

[091090098]

Đừng gửi trứng cho ác, đừng ký hợp đồng góp vốn.

 

[cadan]

Cụ nên đọc cho kỹ. E nói là ước lượng khoảng cách giữa cột trụ các tòa nhà đang tua tủa nhô lên và đường Kim Mã, tức là nhà khi hoàn thiện sẽ còn bọc lên cái mớ cột trụ ấy.

Đi trên đường Kim Mã nhìn vào, ngồi ăn trên Grill 63 tầng 63 của Lott nhìn xuống thấy khá rõ, Mê trô pô lít là anh em của Tham Xi ti ở khía cạnh nào.

Mà Tham Xi ti còn cách mặt đường Minh Khai gấp nhiều lần cự ly của mép tường Mê trô pô lit với mép vỉa hè Kim Mã.

Còn chưa biết số phận hàng cây dọc đường này như thế nào, sau khi hàng rào công trường được dỡ đi nữa cơ. Dân Hà Nội đã có quá nhiều kinh nghiệm với hàng cây dọc đường Nguyễn Chí Thanh ngã 3 Láng, và cuối đường Bà Triệu.

bên mình đã khảo sát cũng kỹ bạn à.thực tế thì người Nhật họ ở khu Đào Tấn-Liễu Giai,Giảng Võ là cao nhất ở HN
còn bạn nói móng cách mặt đường không quá 5m đó là nói quá.thứ 2 móng thì bao h cũng to hơn để còn làm chân đế,tầng hầm. khoảng cách từ đường Kim Mã vào căn gần nhất cũng rộng hơn chiều ngang đường Kim Mã bác ạ. CCCC cụ xem bên Lotte cũng thế cả

 

[cadan]

Đừng gửi trứng cho ác, đừng ký hợp đồng góp vốn.

HĐ góp vốn đã còn rõ ràng, ví dụ tôi góp vốn vào dự án này, nhà tôi là căn số 123456789 gì đó.

Đây là HĐ vay vốn - cho cả 1 tập đoàn vay, thế chấp bằng niềm tin. Kèm theo Phiếu bày tỏ nguyện vọng căn 123456789. Ô hay, mua nhà hay đi xin? Bản thân HĐ vay còn chả nói rõ là tiền này - dùng để xây tòa này - mà mô tả sơ sài là phục vụ mục đích kinh doanh chung chung.

 

[Altis09]

mua để ở thì cứ gần bàn giao or đã bàn giao là ok. có thể đắt chút nhưng yên tâm.
còn để đầu tư thì lĩnh vực nào cũng hên xui, phụ thuộc nhiều vào trình độ, hiểu biết, nhạy bén và rất nhiều may mắn. lợi nhuận cao - rủi ro cao, và ngược lại.

 

[ti091206]

Sau khi mua vài cái vừa để ở vừa cho thuê thì kinh nghiệm là chọn tầm trung cao cấp với cđt có tâm hoặc tầm thì kiểu gì giá cũng lên, đến giờ em vẫn chưa thể tiêu nổi bất kỳ dự án nào thuộc Vin mới lạ

Làm thế nào để biết CĐT có tâm và có tầm hở cụ ? Nghe cụ nói em lại thấy giống mấy bạn môi giới.

 

[dogolegia]

thật í, cũng tùy chủ đầu tư. ví dụ bạn e muaở Hoài Đức í thì bị làm sao nên ko hoàn thiện khổ lắm. còn a ck e thì mua ở Linh Đàm dự án mường thanh thì trả đúng lịch
đ

 

[khoa.vd85]

HĐ góp vốn đã còn rõ ràng, ví dụ tôi góp vốn vào dự án này, nhà tôi là căn số 123456789 gì đó.

Đây là HĐ vay vốn - cho cả 1 tập đoàn vay, thế chấp bằng niềm tin. Kèm theo Phiếu bày tỏ nguyện vọng căn 123456789. Ô hay, mua nhà hay đi xin? Bản thân HĐ vay còn chả nói rõ là tiền này - dùng để xây tòa này - mà mô tả sơ sài là phục vụ mục đích kinh doanh chung chung.

Luật KDBDS 2015 mới cấm huy đống vốn trả bằng hiện vật cụ nhé, tức là góp vốn ấy, chỉ cho phép trả bằng tiền, tức là HĐ vay vốn.

Để so sánh chuẩn cao cấp, mời các cụ tham khảo bất động sản này ở Bangkok:

http://www.sukhothai.com/default-en.html

Cổng vào sảnh của nó cách mặt đường Sathorn,1 trong những đường lớn nhất BKK, khoảng 200m.

http://www.sukhothai.com/gallery-en.html

Tất nhiên các cụ sẽ bảo nó là khách sạn. Song 1 khi đã đầu tư để hướng tới cái gọi là căn hộ dịch vụ (cho thuê) thì nó sẽ phải đảm bảo 1 vài tiêu thức nhất định. Trong đó, ngoài vị trí trung tâm ra thì yên tĩnh, cách biệt, là những
tiêu chí quan trọng không kém. Một trong những lý do người mua/thuê chịu TRẢ GIÁ CAO là vì những lý do đó.

Tức là tôi sẵn sàng trả thêm, vì tôi biết chủ đầu tư tòa nhà tôi ở chịu mất bớt bao nhiêu mét vuông đất để tôi không phải hít khói bụi trực tiếp từ đường phố (xin lỗi các cụ đã đặt tiền mua mặt nhìn ra đường Kim Mã).

Dân Nhật họ thích khu vực trung tâm nhưng yên tĩnh, quản lý tốt. Bây giờ Lancaster là lựa chọn tối ưu. Vin Liễu Giai với 1500 căn, 3 mặt tiền, nhiều dịch vụ tiện ích e rằng khó là lựa chọn cho Nhật lùn. Tuy vậy, có 1 tòa VP trong tổ hợp và các tòa VP Lotte, Deawoo bên kia đường nên khách thuê sẽ nhiều, đa dạng hơn, ko chỉ tập trung vào khách Nhật.

 

[cadan]

Nói thẳng là chủ đầu tư lắt léo thì mới chọn hình thức góp vốn hoặc vay vốn. Đúng ra phải tuân thủ luật, xây đến cos 0 mới được bán. Nó chứng tỏ cả tư cách lẫn tiềm lực tài chính, không cần mượn vốn của người khác.

Tốt nhất là dự án nào đã ra HD mua bán rồi thì mua.

Còn những dự án dùng hình thức vay vốn, có thể đặt nghi ngờ rằng không ít suất mua trong đó là những chủ sàn BDS, các công ty môi giới. Vì sao? Chính họ là những người gắn liền quyền lợi với các căn hộ giữ chỗ đó. Ôm lại, sau đó phân phối bán lại. Vậy thì hà cớ gì mà không cho một chủ đầu tư uy tín nhường kia "vay vốn".

Và vốn có phải của họ đâu. Đứng ra là ngân hàng cho vay tới 65% giá trị căn hộ cơ mà.

Nhìn vào đường đi của vốn thì có thể đoán phần nào cơ cấu 1500 căn có bao nhiêu là nhà đầu tư thực thụ (bằng vốn tự có, ví dụ để làm của để dành, để cho thuê), bao nhiêu người mua để cho mình ở, và bao nhiêu nhà đầu tư bằng tiền người khác.

Và vì sao giá gốc căn hộ cao, 1 phần đã được tính toán trong chi phí cơ hội và chi phí tiền vay ngân hàng nêu trên.

Nguồn tiền thứ 3 sẽ dồi dào tới năm thứ 3 của dự án, khi đó 65% nợ kia sẽ đáo hạn (0% lãi). Và một làn sóng bán cắt lỗ sẽ xuất hiện (vì có bao nhiêu người thực đủ tài chính trả nốt cả phần 65% kia?).

Năm 2018-2019 nếu cứ duy trì đà bung dự án ra như hiện nay, nhà sẽ thừa và tài chính sẽ còn eo hẹp. Căn hộ tầm 7-12 tỷ như Liễu Giai không dễ bán, không dễ cho thuê, và như vậy sẽ khó tăng giá như quảng cáo của các sàn và chủ ĐT.

Luật KDBDS 2015 mới cấm huy đống vốn trả bằng hiện vật cụ nhé, tức là góp vốn ấy, chỉ cho phép trả bằng tiền, tức là HĐ vay vốn.

Dân Nhật họ thích khu vực trung tâm nhưng yên tĩnh, quản lý tốt. Bây giờ Lancaster là lựa chọn tối ưu. Vin Liễu Giai với 1500 căn, 3 mặt tiền, nhiều dịch vụ tiện ích e rằng khó là lựa chọn cho Nhật lùn. Tuy vậy, có 1 tòa VP trong tổ hợp và các tòa VP Lotte, Deawoo bên kia đường nên khách thuê sẽ nhiều, đa dạng hơn, ko chỉ tập trung vào khách Nhật.

 

[khoa.vd85]

Nói thẳng là chủ đầu tư lắt léo thì mới chọn hình thức góp vốn hoặc vay vốn. Đúng ra phải tuân thủ luật, xây đến cos 0 mới được bán. Nó chứng tỏ cả tư cách lẫn tiềm lực tài chính, không cần mượn vốn của người khác.

Tốt nhất là dự án nào đã ra HD mua bán rồi thì mua.

Còn những dự án dùng hình thức vay vốn, có thể đặt nghi ngờ rằng không ít suất mua trong đó là những chủ sàn BDS, các công ty môi giới. Vì sao? Chính họ là những người gắn liền quyền lợi với các căn hộ giữ chỗ đó. Ôm lại, sau đó phân phối bán lại. Vậy thì hà cớ gì mà không cho một chủ đầu tư uy tín nhường kia "vay vốn".

Và vốn có phải của họ đâu. Đứng ra là ngân hàng cho vay tới 65% giá trị căn hộ cơ mà.

Nhìn vào đường đi của vốn thì có thể đoán phần nào cơ cấu 1500 căn có bao nhiêu là nhà đầu tư thực thụ (bằng vốn tự có, ví dụ để làm của để dành, để cho thuê), bao nhiêu người mua để cho mình ở, và bao nhiêu nhà đầu tư bằng tiền người khác.

Và vì sao giá gốc căn hộ cao, 1 phần đã được tính toán trong chi phí cơ hội và chi phí tiền vay ngân hàng nêu trên.

Nguồn tiền thứ 3 sẽ dồi dào tới năm thứ 3 của dự án, khi đó 65% nợ kia sẽ đáo hạn (0% lãi). Và một làn sóng bán cắt lỗ sẽ xuất hiện (vì có bao nhiêu người thực đủ tài chính trả nốt cả phần 65% kia?).

Năm 2018-2019 nếu cứ duy trì đà bung dự án ra như hiện nay, nhà sẽ thừa và tài chính sẽ còn eo hẹp. Căn hộ tầm 7-12 tỷ như Liễu Giai không dễ bán, không dễ cho thuê, và như vậy sẽ khó tăng giá như quảng cáo của các sàn và chủ ĐT.

Cụ phân tích tài chính dài thế, e hok có hiểu hết ý.
Như TB giãy chết, nhà xây xong mới cho bán, đek ai như xứ thiên đường nhà ta, luật cho phép có chấp thuận đầu tư là huy động đc 20%, xong móng được 100%.
Cụ phán chuẩn, cứ xong nhà mà chơi. Cụ nào tay ngang, ko hiểu thị trường đừng dại mà đầu tư, đặc biết là lúc này.

 

[khoa.vd85]

lancaster nào thế cụ, chỗ núi trúc hay lê thánh tôn saigon, hay cái nào nữa, cụ phân tích cho e cái có gì e a nhô cho a Trung, chị Thủy e múc nuôn

E chỉ biết thị trường HN ạ, con Lancaster Núi trúc cụ nhé.