[Funland] Khổ sở nhà phân lô

[BDS68]

Múc bđs ven biển du lịch xong làm homestay đê kụ ây

Vâng trước em mất bao thời gian để tìm hiểu và theo chân đội phân lô này rồi, kể cả lên Hòa Lạc hay vào Khánh Hòa, Mũi Né tính mua mảnh to tùa vài ngàn m2 đến gần 2 chục ngàn m2, rồi san lấp, làm đường, kéo điện đặt trạm biến áp, làm hệ thống thoát nước, trồng cây xanh và phân lô. Nhưng ngẫm tính toán chi phí, thời gian công sức và kiểm soát chi phí của trong team đã ung thủ rồi nên bỏ cụ ah. Đấy là khả năng về nhận định và đánh giá/lựa chọn BĐS trên mọi miền tổ quốc em cũng biết tương đối đấy, chả phải hỏi ai hoặc cần ai tư vấn mà còn thấy không đủ tự tin để làm!

 

[haivina]

Tiền nào của nấy rất đúng trong hoàn cảnh này các bác ạ. Khách hàng cũng ko phải là không hiểu biết mà cũng nhiều khách hàng lõi đời, chẳng qua họ thấy rõ những bất tiện trong việc đi tìm đất phù hợp, thủ tục cấp phép, xây dựng nên dù biết nhà xây thương mại có nhiều khiếm khuyết nhưng vẫn chấp nhận mua, sau đó về sửa nếu có vấn đề, mà 90% là có vấn đề.

 

[DeLyon]

Nhà 30m2 thường dành cho các gia đình thôi cụ, phân phòng đã khó rồi. Loại này khó cho thuê vì với diện tích đó không thể phân 2P/tầng và làm khép kín được, hơn nữa muốn cho thuê phải bố trí được bàn bếp nấu ăn. Cụ mà xây nhà 30m2 ý định cho thuê được như trên thì sập tiệm luôn ấy!

36m2 mà bên trên còn được đua ra thì là ngưỡng của việc xây 2 phòng/tầng ạ. 30m2 gần như ko có lựa chọn nào khác ngoài làm 1 phòng/tầng.

 

[BDS68]

36m2 mà bên trên còn được đua ra thì là ngưỡng của việc xây 2 phòng/tầng ạ. 30m2 gần như ko có lựa chọn nào khác ngoài làm 1 phòng/tầng.

36m2 thì cũng chỉ phân được 2 phòng phù hợp gia đình ở thôi cụ, còn phân 2 phòng cho thuê là rất khó bởi diện tích hữu dụng/phòng chỉ được tầm 12-13m2 khi đó khó làm khép kín và có khu nấu ăn được. Muốn cho thuê phòng phải khép kín và có chỗ nấu ăn cơ cụ ah!

 

[Hư Không]

20 năm trước e cũng đã ở 1 ngồi nhà ntn 4 năm, thực sự là đồ đạc như hàng mã luôn. Nhưng hồi đó chuyển từ phòng trọ tắm nc giếng giữa sân lên nhà to 4 tầng thấy như lên mây. Sau này e bán rẻ rồi chuyển lên cc vì hàng xóm nuôi chó gần 20 con trên tầng 3, nhà mình đối diện ko thở nổi.

 

[DeLyon]

36m2 thì cũng chỉ phân được 2 phòng phù hợp gia đình ở thôi cụ, còn phân 2 phòng cho thuê là rất khó bởi diện tích hữu dụng/phòng chỉ được tầm 12-13m2 khi đó khó làm khép kín và có khu nấu ăn được. Muốn cho thuê phòng phải khép kín và có chỗ nấu ăn cơ cụ ah!

Vẫn làm đc cụ nhé, siêu nhỏ thôi, khỏi cần bếp luôn

 

[BDS68]

Vẫn làm đc cụ nhé, siêu nhỏ thôi, khỏi cần bếp luôn

Khỏi cần bếp thì ai thuê hả cụ, kiếm khách thuê cho nhà kiểu này là rất khó và hiếm. Phòng khai thác cho thuê thường 18-25m2 mới thông dụng và linh hoạt trong việc cho thuê từ sinh viên, người lao động hay gia đình trẻ cụ ah. Riêng về ý tưởng kinh doanh cụ nghĩ như thế đã là không ổn rồi!

 

[hoviethung]

36m2 thì cũng chỉ phân được 2 phòng phù hợp gia đình ở thôi cụ, còn phân 2 phòng cho thuê là rất khó bởi diện tích hữu dụng/phòng chỉ được tầm 12-13m2 khi đó khó làm khép kín và có khu nấu ăn được. Muốn cho thuê phòng phải khép kín và có chỗ nấu ăn cơ cụ ah!

Vẫn làm được bằng cách làm thêm gác xép trong phòng. Cạnh nhà mình họ làm căn hộ cho thuê như vậy mà cụ.

 

[Matizcoi]

Nhìn thì sáng láng thơm tho vì giá hợp lí, lúc vào ở mới thấy, cạnh nhà em có 3 nhà đã xây xong và đang xây, 2 cái xây bán kiểu cụ chủ nêu thì 1 cái đã bán và chủ nhà cũng đã chán, cái đang xây đúng thực sự khác với nhà dân xây để ở, ít nhất là về mặt thời gian

 

[CuongNguyenPhuc71]

Vâng trước em mất bao thời gian để tìm hiểu và theo chân đội phân lô này rồi, kể cả lên Hòa Lạc hay vào Khánh Hòa, Mũi Né tính mua mảnh to tùa vài ngàn m2 đến gần 2 chục ngàn m2, rồi san lấp, làm đường, kéo điện đặt trạm biến áp, làm hệ thống thoát nước, trồng cây xanh và phân lô. Nhưng ngẫm tính toán chi phí, thời gian công sức và kiểm soát chi phí của trong team đã ung thủ rồi nên bỏ cụ ah. Đấy là khả năng về nhận định và đánh giá/lựa chọn BĐS trên mọi miền tổ quốc em cũng biết tương đối đấy, chả phải hỏi ai hoặc cần ai tư vấn mà còn thấy không đủ tự tin để làm!

Thả gừ ra đuổi lúc nùa về ló khó khó là kụ nhẩy

 

[DeLyon]

Khỏi cần bếp thì ai thuê hả cụ, kiếm khách thuê cho nhà kiểu này là rất khó và hiếm. Phòng khai thác cho thuê thường 18-25m2 mới thông dụng và linh hoạt trong việc cho thuê từ sinh viên, người lao động hay gia đình trẻ cụ ah. Riêng về ý tưởng kinh doanh cụ nghĩ như thế đã là không ổn rồi!

Nó có phân khúc của nó tương ứng mức giá ạ. Giới trẻ như sinh viên hiện nay họ nấu nướng rất ít. Phân khúc này ko phù hợp với người đã có gia đình. Ko cần bếp chỉ cần 1 tủ nhỏ như tủ giầy, có lavabo đơn là ok. Bên trên khách họ sẽ đặt cái bếp từ đơn nấu nướng nếu cần.
18-25m2/phòng là đẹp nhất, nhưng chi phí tòa nhà đó lại gấp rưỡi gấp đôi. Cụ xây con nhà đấy lên thanh khoản sẽ kém hơn nhiều thưa cụ. Em đứng trên góc độ thợ bđs, mua xây bán, làm sao cho lợi nhuận cao và thanh khoản nhanh. Chuyện cho thuê đc hay ko là chuyện của người mua lại nhà hoặc thuê lại kinh doanh.

 

[BDS68]

Thả gừ ra đuổi lúc nùa về ló khó khó là kụ nhẩy

Khó và phức tạp lắm chứ không đơn giản đâu cụ ah. Nhiều cụ ọp phơ lão làng xây cái nhà trên đúng mảnh đất mình mua, giấy tờ sổ đỏ cho choét mà gặp ông hàng xóm, ngõ xóm khó chịu nó đã chặn đường, ngăn lối rồi đơn từ kiện tụng hành lên hành xuống vã mồ hôi hột ấy, Còn không am hiểu về thiết kế, xây dựng và quản lý nhân công, xây dựng cũng như giá cả vật tư thì sao hiệu quả được. Chưa kể đến thông thạo các thủ tục sang tên, phân lô tách thửa, xin cấp phép xây dựng, luật lá các kiểu, ... thì mua đi rồi lại bỏ không để chờ được giá lại bán thôi. Em thật!

 

[CuongNguyenPhuc71]

Nó có phân khúc của nó tương ứng mức giá ạ. Giới trẻ như sinh viên hiện nay họ nấu nướng rất ít. Phân khúc này ko phù hợp với người đã có gia đình. Ko cần bếp chỉ cần 1 tủ nhỏ như tủ giầy, có lavabo đơn là ok. Bên trên khách họ sẽ đặt cái bếp từ đơn nấu nướng nếu cần.

Theo em thấy thì cả 2 kụ đều đúng trong thực tế. Bếp cần nhưng tủ bếp có thì nó bà hoành vợ ông tráng hơn đây thây. Tủ lạnh thì nhất định cần. Wc nên khép kín vì chung đụng tuyền bị đặt lén camera

 

[BMZ_Z4]

Đi mua đừng bao giờ mua các nhà xây kiểu này vì 99,9% là của thợ mua rồi xây để bán, xây chung đủ thứ nhưng tiền bán thì riêng , cơ bản trông ngoài hào nhoáng, sáng trưng.........

Đối diện nhà em cũng có dãy nhà thế này. Gần như toàn bộ là người các tỉnh mua.
Còn 1 căn thì mua là chung cư mini cho thuê (chắc mỗi tầng 1 căn).
Móng chung, vệ sinh căn chung cư tắc lòi tĩ mà còn xông ngược lên 1 căn bên cạnh mà khổ chủ kêu khóc như ri.
Cơ mà nhà em cũng được lợi tí chút vì dãy này vì chắn nắng hướng tây và làm rộng ngõ (trước ngõ bé tí, khi làm dãy này thì họ lùi vào để lấy tiếng oto 7 chỗ vào được nhà còn bán hàng.

 

[BDS68]

Theo em thấy thì cả 2 kụ đều đúng trong thực tế. Bếp cần nhưng tủ bếp có thì nó bà hoành vợ ông tráng hơn đây thây

Tủ bếp thì có thể đơn giản nhưng cần có không gian để đặt bàn bếp dù là nhỏ cụ ah. Còn nói vẫn được thì có đến 9-10m2 cho thuê cũng được ấy chứ miễn là giá nhưng khi đấy khó kiếm khách hơn và làm kiểu đấy thì 100% là lỗ sặc tiết.

@ Các cụ cụ chém làm gì, thực tế chả ai bỏ tiền ra xây hay mua cái nhà mà phân phòng 12m2 để khai thác cho thuê cả (trừ nhà cấp 4 có gác xép, mà loại này cũng thường làm tầm 15m2 trở lên).

 

[BMZ_Z4]

Thường thường kiểu kinh doanh mua đất, chia nhỏ tách sổ, xây bán sẽ thanh khoản nhanh hơn và lợi nhuận lớn hơn. Ví dụ mua mảnh đất hơn 100m3 giá 10 tỷ với giá mua vào của đội thợ đất, nếu bán đất ngay chỉ lãi cỡ 5% tức 10,5 tỷ nhưng thanh khoản rất lâu hoặc phải đợi thị trường lên. Nếu chia nhỏ thành 3 mảnh, tách sổ xong có thể được tổng 11,5 tỷ. Nhưng nếu bỏ thêm 3 tỷ xây cả 3 nhà lên, tức tổng đầu tư 13 tỷ, thì xây xong bán thì phải bán được cỡ 15-17 tỷ. Tức là lợi nhuận tăng vọt.
Loại hình này cơ bản rất thích hợp với việc chia 30-38m2 đất mỗi lô, mỗi nhà xây lên xong tổng lãi sau khi trừ hết chi phí sẽ được 1 tỷ/căn là tối thiểu. Tổng thời gian từ mua đất, chia lô, tách thửa, đến lúc bán xong nhà sẽ khoảng 6 tháng. Lợi nhuận quanh 25-30% mỗi 6 tháng.

Cũng tầm đó nhỉ, chỗ nhà em dãy đối diện tính ra tiền đất tầm 18 tỏi, xây nhà tầm 4-5 tỏi, bán đi thu về 29 tỏi. Nhà dân tự xây thì chắc phải gấp rưỡi gấp đôi số kia. Coi như phần lãi là ăn ở chỗ tiền xây, càng giảm nhiều càng ăn được nhiều.

 

[DeLyon]

Cũng tầm đó nhỉ, chỗ nhà em dãy đối diện tính ra tiền đất tầm 18 tỏi, xây nhà tầm 4-5 tỏi, bán đi thu về 29 tỏi. Nhà dân tự xây thì chắc phải gấp rưỡi gấp đôi số kia. Coi như phần lãi là ăn ở chỗ tiền xây, càng giảm nhiều càng ăn được nhiều.

Tầm này đếm nhanh số lãi thì cụ cứ tính 1 tỏi cho mỗi căn 36-40m2 xây 5 tầng. Mảnh đất đó chia được 5 căn thì thợ bđs lãi 5 tỏi, mà chia được 10 căn thì họ lãi được 10 tỏi. Ngắn gọn vậy thôi

 

[BMZ_Z4]

Vấn đề cụ chủ bảo tránh xa loại phân lô cũng khó.
Bài toàn ngân sách nó có hạn, vào cái nhà mới nó rộng rãi, giá hợp lý, mới xây nhìn long lanh cưỡng không nổi. Ở lâu nó mới phát sinh nhiều cái mà muốn quay xe cũng không nổi nữa.

Còn mua đất tự xây, kể cả nhà cũ đang ở ngay đó còn không có thời gian công sức để trông nom chứ chưa kể ở tỉnh càng eo hẹp thời gian. Thế là cung và cầu nó mới gặp nhau ở nhà phân lô kia.

 

[CuongNguyenPhuc71]

Vấn đề cụ chủ bảo tránh xa loại phân lô cũng khó.
Bài toàn ngân sách nó có hạn, vào cái nhà mới nó rộng rãi, giá hợp lý, mới xây nhìn long lanh cưỡng không nổi. Ở lâu nó mới phát sinh nhiều cái mà muốn quay xe cũng không nổi nữa.

Còn mua đất tự xây, kể cả nhà cũ đang ở ngay đó còn không có thời gian công sức để trông nom chứ chưa kể ở tỉnh càng eo hẹp thời gian. Thế là cung và cầu nó mới gặp nhau ở nhà phân lô kia.

Chung cư bán được giá vì xây nhà cũng nhọc veloz các kụ ợ

 

[corolla antils]

Các cụ ai đã từng đi tìm mua nhà nội thành chắc cũng gặp 1 nửa là các căn nhà phân lô, do chủ đầu tư xây hoặc sửa lại để bán.
(Mấy loại nhà mà chủ đầu tư mua 1 lô đất, phân ra thành nh lô nhỏ rồi xây nhà lên và bán).
Trước e cũng từng ở 1 căn như vậy, giờ bạn e cũng mới mua 1 căn xong cũng đang khóc tiếng mán.
Thật sự là chất lượng rất tệ các cụ ạ, mong các anh em đầu tư làm ăn nên có tâm chút để đc lâu dài, chứ giờ nghe nói đến nhà phân lô là em ớn tận cổ luôn.

Nhà phân lô chất lượng móng ntn thì e không tận mắt thấy nên không nói, nhưng về các hạng mục khác thì đưa vào sử dụng đủ 4 mùa xong là đụng đâu hỏng đấy.
Mùa mưa thì toàn bộ 4 mặt ngoài chỗ nào tiếp xúc nước mưa là ngấm vào chỗ đó, bên trong thì các mảng tường nứt nẻ khắp nơi (có chỗ nứt 2-3 li phần trát).
Nước thì rò chỗ này, rỉ chỗ kia, điện đóm toàn hàng mã (mấy bóng downlight tầm 6 tháng là cái sáng cái tối, rồi chập cheng)
Sơn nội thất loại rẻ tiền nên dùng móng tay di nhẹ là nó bột ra như quét thạch cao...

Em khuyên các cụ, cụ nào đang đi tìm mua nhà, gặp mấy căn đầu tư xây bán thế này thì né luôn giúp em cho nhẹ đầu các cụ ạ.
Đặc điểm mấy căn này là đều không có ban công hoặc ban công làm cho có (nhô ra tầm 30cm hoặc làm lan can giả ban công)

Kiểu nhà phân lô nhỏ tầm 30m2 trở lên đến tầm 50m2 trong ngõ nhỏ, ngõ vừa...ở HN tầm cách đây 20 năm đã rất phát triển, nhất là các vùng liền kề trung tâm HN lấy Tháp rùa làm tâm như khu Vĩnh Hưng, Hoàng mai...Thạch Bàn, Gia Lâm... Ưu điểm là rẻ, ở được ngay và 30m2 lại có được 3-4 tầng giá loanh quanh rẻ từ 300tr (lấy đơn giá các đây tầm 20 năm) ngõ hai xe máy tránh nhau vừa khít. Nhược điểm thì quá nhiều, do phải bán rẻ nên chất lượng xây dựng rất thấp, chỉ tiêu an toàn kết cấu ở mức vừa vặn (yêu cầu chuẩn cần phải tăng ít nhất 1,1 thì phải), mọi vật tư, vật liệu xây thô hàng chất lượng thấp, còn đồ găn tường thì khỏi nói chất lượng kém...Giờ đây, có thể các kiểu xây dựng này ít rồi vì quỹ đất chắc ko nhiều của các cá nhân, nhưng có lẽ chất lượng thì vẫn phải vậy thôi vì để bán rẻ và nhanh đưa vào bán sử dụng thì thậm chí làm tắt, làm nhanh các bước...vốn dĩ cần thời gian đủ để tốt...Thực tế thì vẫn có các chủ đầu tư nhỏ có tâm nhưng có lẽ ít lắm vì lợi nhuận.