[Funland] Hỏi kinh nghiệm thuê thi công nhà trọn gói

[Thợ Xây Dựng]

Ứng dụng rất hay và hữu ích đấy cụ ạ.

Cám ơn cụ, cụ cài thử và cho em vài góp ý nhé

 

[hungtt]

Em chuyên tổ chức nhận trọn gói thi công cho khách hàng nhà ở tư nhân nên chia sẻ ít kinh nghiệm:
1. Nhà thầu nhận bản vẽ, báo giá, lập danh mục chủng loại vật tư, báo giá và biện pháp thi công sau này cứ thế mà làm.
2. Nên có giám sát chuyên môn kiểm tra khách quan
3. Chọn nhà thầu: không cần quen biết, yẻu cầu họ dẫn đi tham quan công trình đã làm để đánh giá
4. Chia hợp đồng ra: trước tiên ký trọn gói phần thô. Khi gần xong đàm thảo tiếp phần nội thất vì quá trình làm có thể điều chỉnh thiết kế thì dễ dàng hơn.

 

[nvh_hn]

Kinh nghiệm là thuê người có kinh nghiệm thôi cụ.

 

[XayDungTronGoi]

Em đang muốn làm cái nhà phố 3 tầng 270m2 cho phụ huynh (có bản vẽ thiết kế) mà băn khoăn không biết nên thuê công ty xây dựng trọn gói hay nên làm theo kiểu truyền thống (gọi đội thợ đến rồi mình mua vật tư về).

PA1: Nếu thuê trọn gói chắc em chỉ thuê xây và trát, ốp lát tầng 1, sàn gỗ tầng 2-3, trần thạch cao, cộng với đi đường điện nước chờ (em định tự lắp thiết bị điện nước và cửa, mặt bậc cầu thang, lan can tay vịn). PA này ông bà nhà em đang sợ không kinh nghiệm dễ bị cò quay & không kiểm soát được chất lượng vật tư.

PA2: Nếu gọi thợ thì ông bà không có kinh nghiệm về XD, lại phải thuê giám sát thi công. Rồi rơi vãi thất thoát vật tư, cộng với “phong tục” phải phục vụ thợ trà nước bia bọt này nọ ở bên đó rất lằng nhằng.

Theo các cụ thì nên theo PA nào? Em nghiêng về PA1 nhưng không biết nên chọn đơn vị thi công nào, làm hợp đồng như thế nào để không bị tính phát sinh những cái chưa nghĩ đến & cách kiểm soát chất lượng vật tư như thế nào (nhất là bê tông)? Cụ nào đã làm nhà mình theo cách đó tư vấn cho em với. Cảm ơn các cụ!

(Em xây bên TP Bắc Ninh)

Em chuyên xây thô trọn gói quê cũng tp Bắc ninh cụ rảnh hôm nào cafe giao lưu nhé !

 

[xedieu]

Em cảm ơn các cụ đã tư vấn!

Em chuyên xây thô trọn gói quê cũng tp Bắc ninh cụ rảnh hôm nào cafe giao lưu nhé !

Cụ cho em xin cái số với.

 

[nvh_hn]

Em đang muốn làm cái nhà phố 3 tầng 270m2 cho phụ huynh (có bản vẽ thiết kế) mà băn khoăn không biết nên thuê công ty xây dựng trọn gói hay nên làm theo kiểu truyền thống (gọi đội thợ đến rồi mình mua vật tư về).

PA1: Nếu thuê trọn gói chắc em chỉ thuê xây và trát, ốp lát tầng 1, sàn gỗ tầng 2-3, trần thạch cao, cộng với đi đường điện nước chờ (em định tự lắp thiết bị điện nước và cửa, mặt bậc cầu thang, lan can tay vịn). PA này ông bà nhà em đang sợ không kinh nghiệm dễ bị cò quay & không kiểm soát được chất lượng vật tư.

PA2: Nếu gọi thợ thì ông bà không có kinh nghiệm về XD, lại phải thuê giám sát thi công. Rồi rơi vãi thất thoát vật tư, cộng với “phong tục” phải phục vụ thợ trà nước bia bọt này nọ ở bên đó rất lằng nhằng.

Theo các cụ thì nên theo PA nào? Em nghiêng về PA1 nhưng không biết nên chọn đơn vị thi công nào, làm hợp đồng như thế nào để không bị tính phát sinh những cái chưa nghĩ đến & cách kiểm soát chất lượng vật tư như thế nào (nhất là bê tông)? Cụ nào đã làm nhà mình theo cách đó tư vấn cho em với. Cảm ơn các cụ!

(Em xây bên TP Bắc Ninh)

Cụ đã không biết phương án nào cụ cũng chết nhé.

Em không phải dân trong nghề nên cũng không muốn tư vấn. Tuy nhiên xây mấy cái nhà, quê em lại làm nghề nên cũng võ vẽ tí. Em ở Lim (người ta hay gọi chung chung là Nội Duệ), nhà gần chục ông anh làm nghề; em nghe đâu dạo này thợ Bắc Ninh nói chung công cao, gọi khó phết.

Còn nghề xây dựng phải nói thẳng kiểu gì cũng ẩu nếu cụ không giám sát cẩn thận. Đến em làm nhiều khi các ông ấy còn ẩu bỏ mịa (tất nhiên là ẩu kiểu làm nghề chứ không phải kiểu làm láo). Cụ muốn chất lượng giá sẽ cao chứ không có chuyện giá rẻ đâu.

 

[Mraaa]

Em vừa làm xong, cũng ở hoàn cảnh như cụ chủ. Em chém tý như này.

1. Thợ, may mắn có thể tìm dc đội thợ chuyên nghiệp. Hoặc deal phần trà thuốc vào giá. Năm kia em làm trên hợp đồng là 900k/m2. (include trà thuốc). Cũng may là thợ em thuê đọc được bản thiết kế. (đọc hiểu 1 phần thôi) Em cho cầm bản thiết kế và ngâm, rồi cái gì không hiểu hỏi em trả lời. Chỉ yêu cầu là làm đúng bản thiết kế với định mức vật tư, dự toán đi kèm từng hạng mục. Giá làng lúc đó đang là 850k/m2, em trả 900k/m2 và cam kết thưởng cho 20tr nữa nếu ko có sự cố.

2. Thiết kế: có thể của cụ chưa chi tiết. Thiết kế phần thép của em chi tiết đến độ cây sắt nào đặt từ đâu đến đâu, đến đâu thì bẻ, đến đâu thì cắt. Đoạn cắt xong được đánh dấu và dùng vào vị trí nào. Hết mỗi sàn sẽ thừa ra bao nhiêu đoạn sắt, khối lượng thừa bao nhiêu. Thực tế thép thừa bán được 5-7k/kg, trong khi sắt xây dựng mua có 12k nên không phải quá lãng phí.

Khi làm thì em làm việc với bên cung cấp vật tư, đưa cai thầu đến giới thiệu và cho quyền ông ý gọi vật tư. Ý là cứ ông này gọi bao nhiêu thì chuyển cho ông ý bằng ấy.

Kết quả, em xây 600m sàn mà chỉ phải về thăm quan chứ chả có việc gì mấy (lúc hoàn thiện nội thất mới mất công giám sát nhiều, vì lúc ấy 5-7 nhà thầu với dăm chục thợ làm việc cùng lúc) Chi phí phát sinh không đáng kể so với dự toán. Phát sinh chủ yếu kiểu như dây buộc, đất cát xử lý nền, .... khoảng 5% dự toán (Dự toán vật tư đâu khoảng 700tr, thì phát sinh tiền vật tư khoảng 3-40tr thôi)

Như quê em, một số đội thợ làm ngon nhận làm trọn gói, cụ cứ thuê dự toán, họ kiểm tra, nếu OK thì họ sẽ làm theo đúng như thiết kế và dự toán (khối lượng) và cộng thêm 15% tiền trọn gói (trên giá vật tư) + tiền công theo giá làng.

Chúc cụ may mắn!

 

[Trác Mộ Thu]

Việc đầu tiên là cụ nên nhờ qua các mối quan hệ thân thiết kiếm 1 người có kinh nghiệm tư vấn (sau đây em gọi là A) cho cụ xuyên suốt trong cả quá trình, tốt nhất là kỹ sư XD (trình độ đại học) có thâm niêm thi công hoặc giám sát thi công ít nhất 5-7 năm.
Then chốt là người này phải có tâm và có tầm, cái này cụ phải tự cảm nhận và đánh giá thôi.
Sau đó là thuê thiết kế, tốt nhất là để người đó chọn, cụ thương thảo giá.
Cụ nêu yêu cầu về công năng sử dụng, TVTK thiết kế kiến trúc: cụ và A cùng xem xét, A sẽ đóng góp ý kiến chuyên môn, cụ cân nhắc và quyết định cuối cùng (vì cụ mới là người sử dụng).
Thiết kế kết cấu và M&E: cái này cụ nên giao toàn bộ cho A, A sẽ tự kiểm duyệt bản vẽ, cần ý kiến cụ thì A sẽ liên hệ bàn bạc thống nhất.
Thiết kế nội thất (nếu có): cũng giống thiết kế kiến trúc.
Thi công: phương án nào cũng được, nhưng cụ chỉ ký hợp đồng đơn giá cố định, phát sinh/thay đổi gì thì phải thương thảo đơn giá trước khi làm, cụ phải tự tìm hiểu và quyết định về giá.
A sẽ thay cụ tư vấn giám sát chất lượng, tiến độ, giải quyết các vướng mắc tồn tại/phát sinh, cần ý kiến gì của chủ nhà A sẽ tự liên hệ cụ.
Nhưng cụ vẫn phải thường xuyên có mặt để cho ý kiến, nôm na cụ mới là người sử dụng, cụ cần phải bằng mọi cách truyền tải ước muốn, nhu cầu của mình cho A hiểu để A hoàn thiện ngôi nhà hài hoà theo mong ước của cụ.
Nói vậy để cụ hiểu A quan trọng thế nào, trong nghề thì gọi là đơn vị tư vấn quản lý dự án - đó là cái hồn của dự án. Thế nên cụ đừng nghĩ cái lương bao nhiêu, cái quan trọng là đối đãi thế nào để họ dồn hết tâm huyết vào cái nhà của mình. Và cụ cũng ko cần bắt A phải có mặt hàng ngày, A phải tự làm việc với thợ/nhà thầu để thời gian nào phải có mặt thường xuyên, thời gian nào phải có mặt thời điểm để nghiệm thu công việc.
Trường hợp cụ thuê thợ, tự mua vật liệu: A phải tính toán, lên khối lượng vật tư từng đợt (nên theo tầng), nhà cụ tự gọi vật tư theo yêu cầu công việc của thợ nhưng ko vượt quá khối lượng A kê. Nhà cụ phải có thêm 1 người trông nom quán xuyến vật tư tránh trường hợp thợ làm ẩu tốn vật tư. Người này phải phối hợp chặt chẽ theo sự chỉ đạo của A, vướng mắc gì phải trao đổi với A ngay.
Cái then chốt là sản phẩm phải tương xứng với đồng tiền bỏ ra.
Cuối cùng: cụ cũng đừng cầu toàn quá, cái nhà sẽ ko như ý cụ mong muốn đâu.
Em mài đít quần trường ĐHXD 5 năm, ra đời lăn lộn 20 năm vẫn chưa làm được cái nhà nào thấy ưng ý.
Nôm na vài lời cho cụ hình dung sơ bộ, cụ cần tư vấn gì ib em, giúp được gì cụ em giúp free.
Klq nhưng có 1 số cụ em tưởng có nghề mà đọc còm em thấy ngô nghê quá.

 

[Mraaa]

À, nhất phần đai dầm và cột. Loại này giờ được cắt và uốn bằng máy hết rồi cụ nhé. Nên định mức sắt 6 làm đai gần như tuyệt đối, không có phát sinh tý nào cả. Sắt cây làm cột và dầm thì số lượng không quá nhiều, nên bảo phát sinh đến mấy chục % là làm ăn bố láo.

Em cũng có may mắn là bác thiết kế cho em thật sự có tầm và có tâm (anh em chơi với nhau từ thời bắn bi đánh đáo). Chủ động đưa ra các phương án thi công để giảm thiểu rủi ro ở những khâu có thể phát sinh rủi ro. Ví dụ sử dụng con kê khi đổ sàn, ... Vì thói quen thi công của thợ ở quê không có như thế. Khá nhiều thứ lặt vặt như vậy. Cái này em cũng deal trước với thợ trước khi vào hợp đồng.

 

[Trác Mộ Thu]

Em vừa làm xong, cũng ở hoàn cảnh như cụ chủ. Em chém tý như này.

1. Thợ, may mắn có thể tìm dc đội thợ chuyên nghiệp. Hoặc deal phần trà thuốc vào giá. Năm kia em làm trên hợp đồng là 900k/m2. (include trà thuốc). Cũng may là thợ em thuê đọc được bản thiết kế. (đọc hiểu 1 phần thôi) Em cho cầm bản thiết kế và ngâm, rồi cái gì không hiểu hỏi em trả lời. Chỉ yêu cầu là làm đúng bản thiết kế với định mức vật tư, dự toán đi kèm từng hạng mục. Giá làng lúc đó đang là 850k/m2, em trả 900k/m2 và cam kết thưởng cho 20tr nữa nếu ko có sự cố.

2. Thiết kế: có thể của cụ chưa chi tiết. Thiết kế phần thép của em chi tiết đến độ cây sắt nào đặt từ đâu đến đâu, đến đâu thì bẻ, đến đâu thì cắt. Đoạn cắt xong được đánh dấu và dùng vào vị trí nào. Hết mỗi sàn sẽ thừa ra bao nhiêu đoạn sắt, khối lượng thừa bao nhiêu. Thực tế thép thừa bán được 5-7k/kg, trong khi sắt xây dựng mua có 12k nên không phải quá lãng phí.

Khi làm thì em làm việc với bên cung cấp vật tư, đưa cai thầu đến giới thiệu và cho quyền ông ý gọi vật tư. Ý là cứ ông này gọi bao nhiêu thì chuyển cho ông ý bằng ấy.

Kết quả, em xây 600m sàn mà chỉ phải về thăm quan chứ chả có việc gì mấy (lúc hoàn thiện nội thất mới mất công giám sát nhiều, vì lúc ấy 5-7 nhà thầu với dăm chục thợ làm việc cùng lúc) Chi phí phát sinh không đáng kể so với dự toán. Phát sinh chủ yếu kiểu như dây buộc, đất cát xử lý nền, .... khoảng 5% dự toán (Dự toán vật tư đâu khoảng 700tr, thì phát sinh tiền vật tư khoảng 3-40tr thôi)

Như quê em, một số đội thợ làm ngon nhận làm trọn gói, cụ cứ thuê dự toán, họ kiểm tra, nếu OK thì họ sẽ làm theo đúng như thiết kế và dự toán (khối lượng) và cộng thêm 15% tiền trọn gói (trên giá vật tư) + tiền công theo giá làng.

Chúc cụ may mắn!

Cụ hài lòng là vui rồi.
Tuy nhiên, cụ thấy vậy nhưng ko phải là vậy.
Cá nhân em đánh giá ko cao về mặt chất lượng các công trình làm như kiểu nhà cụ.
Có thể cụ may mắn gặp được cai có tâm và thợ có nghề.

 

[Mraaa]

Cụ hài lòng là vui rồi.
Tuy nhiên, cụ thấy vậy nhưng ko phải là vậy.
Cá nhân em đánh giá ko cao về mặt chất lượng các công trình làm như kiểu nhà cụ.
Có thể cụ may mắn gặp được cai có tâm và thợ có nghề.

Cách làm có thể không chuyên nghiệp. Nhưng nếu cụ trong nghề thì cụ phải có câu trả lời cho vấn đề này chứ nhỉ? Tại sao thị trường cần (bọn em rất cần sản phẩm ngon) mà các cụ không cung ứng được hàng hóa?

Còn chất lượng công trình? (Em không làm xây dựng, nhưng cũng là dân kỹ thuật) theo cụ, kém chỗ nào nhỉ?

Kiến trúc ngon, kết cấu chuẩn, vật tư đạt tiêu chuẩn? Kỹ thuật thi công không thể hiện đại như xây building, nhưng ở "nhà dân" thì như vậy là tiêu chuẩn chung rồi?

Theo cụ, em cần làm gì nữa để chất lượng hơn?

 

[Trác Mộ Thu]

À, nhất phần đai dầm và cột. Loại này giờ được cắt và uốn bằng máy hết rồi cụ nhé. Nên định mức sắt 6 làm đai gần như tuyệt đối, không có phát sinh tý nào cả. Sắt cây làm cột và dầm thì số lượng không quá nhiều, nên bảo phát sinh đến mấy chục % là làm ăn bố láo.

Em cũng có may mắn là bác thiết kế cho em thật sự có tầm và có tâm (anh em chơi với nhau từ thời bắn bi đánh đáo). Chủ động đưa ra các phương án thi công để giảm thiểu rủi ro ở những khâu có thể phát sinh rủi ro. Ví dụ sử dụng con kê khi đổ sàn, ... Vì thói quen thi công của thợ ở quê không có như thế. Khá nhiều thứ lặt vặt như vậy. Cái này em cũng deal trước với thợ trước khi vào hợp đồng.

Thế ông thiết kế ấy có giám sát thi công nhà cụ luôn không.
Nếu có thì cụ yên tâm rồi đó.
P/s: sau này nhà có lún nứt hay sự cố gì thì cụ cũng đừng chửi ông ấy nhé. Em đến nhà thầy Cống (cây đa cây đề làng kết cấu Việt Nam) vẫn thấy nứt bình thường.

 

[nguahoangs]

P.a1 e thấy ổn hơn với hoàn cảnh của cụ. Còn về phần xây cụ tìm cai có tâm chút, kinh nghiệm e hóng hớt thì có thợ Thái Bình, Nam Định xây ổn hơn. Cái này cụ cần e cho số cai cụ liên hệ trso đổi. Về giám sát e thấy công trình lớn thì ko nói. Chứ nhà dân các bố thầu và giám sát thông đồng nhau ngay

 

[Mraaa]

Thế ông thiết kế ấy có giám sát thi công nhà cụ luôn không.
Nếu có thì cụ yên tâm rồi đó.
P/s: sau này nhà có lún nứt hay sự cố gì thì cụ cũng đừng chửi ông ấy nhé. Em đến nhà thầy Cống (cây đa cây đề làng kết cấu Việt Nam) vẫn thấy nứt bình thường.

Hiển nhiên phải giám sát những hạng mục quan trọng rồi chứ cụ. Em còn khoan thăm dò trước khi chọn phương án làm móng cơ mà. Vì em tin đất nhà em là đất tốt, vì đất liền thổ cả trăm, năm rồi. Chi phí khoan thăm dò hơn chục tr thôi. Nếu làm theo phương án an toàn là đóng cọc thì em mất cỡ 1-200tr tiền cọc.

 

[Trác Mộ Thu]

Cách làm có thể không chuyên nghiệp. Nhưng nếu cụ trong nghề thì cụ phải có câu trả lời cho vấn đề này chứ nhỉ? Tại sao thị trường cần (bọn em rất cần sản phẩm ngon) mà các cụ không cung ứng được hàng hóa?

Còn chất lượng công trình? (Em không làm xây dựng, nhưng cũng là dân kỹ thuật) theo cụ, kém chỗ nào nhỉ?

Kiến trúc ngon, kết cấu chuẩn, vật tư đạt tiêu chuẩn? Kỹ thuật thi công không thể hiện đại như xây building, nhưng ở "nhà dân" thì như vậy là tiêu chuẩn chung rồi?

Theo cụ, em cần làm gì nữa để chất lượng hơn?

Em làm cái nhà em, dồn bao tâm huyết vào, ko tiếc tiền, anh em đủ bộ môn hỗ trợ tư vấn, thi công. Thiết kế công năng/thiết kế kiến trúc/thiết kế kết cấu/thiết kế M&E/thiết kế nội thất đầy đủ (thiết kế em thuê, ae phản biện thôi, riêng thiết kế nội thất thay 2 lần).
Em tự giám sát, tự xử lý điều chỉnh thiết kế, xử lý phát sinh, tự chọn từng loại vật tư, thiết bị.
Cuối cùng em cũng chỉ thấy hài lòng đến 80%.
Nói vậy để cụ thấy làm cái nhà chất lượng ở VN khó như nào.

 

[Trác Mộ Thu]

Hiển nhiên phải giám sát những hạng mục quan trọng rồi chứ cụ. Em còn khoan thăm dò trước khi chọn phương án làm móng cơ mà. Vì em tin đất nhà em là đất tốt, vì đất liền thổ cả trăm, năm rồi. Chi phí khoan thăm dò hơn chục tr thôi. Nếu làm theo phương án an toàn là đóng cọc thì em mất cỡ 1-200tr tiền cọc.

Cụ khoan thăm dò địa chất là bài bản đó.
Thường thì bọn em đánh giá nền đất trên hiện trạng các công trình bên cạnh, nếu có thể thì xin số liệu địa chất các dự án ở gần (ít khi làm được như vậy) chứ cũng chưa dám bỏ chi phí khoan khảo sát địa chất cho nhà dân bao giờ.

 

[Hưngchột]

Em đang chuẩn bị xây nhà, cũng đang lăn tăn chọn thợ

 

[Trác Mộ Thu]

Đúng là cụ dân XD nhưng k hiểu thế nào là Tư vấn giám sát rồi, e thật...

Biển học thì mênh mông mà trình độ ta thì luôn hạn chế.
Em nghĩ cụ ấy còn chưa thông tỏ quyền và trách nhiệm của chức danh Tư vấn giám sát.

 

[Trác Mộ Thu]

Em chuyên tổ chức nhận trọn gói thi công cho khách hàng nhà ở tư nhân nên chia sẻ ít kinh nghiệm:
1. Nhà thầu nhận bản vẽ, báo giá, lập danh mục chủng loại vật tư, báo giá và biện pháp thi công sau này cứ thế mà làm.
2. Nên có giám sát chuyên môn kiểm tra khách quan
3. Chọn nhà thầu: không cần quen biết, yẻu cầu họ dẫn đi tham quan công trình đã làm để đánh giá
4. Chia hợp đồng ra: trước tiên ký trọn gói phần thô. Khi gần xong đàm thảo tiếp phần nội thất vì quá trình làm có thể điều chỉnh thiết kế thì dễ dàng hơn.

Cụ này tư vấn chuẩn này.

 

[juve99]

cụ nhận thầu ở khu vực nào đấy ạ ?

E đang làm ở HN cụ ah, mà dân công trình xa gần e ko ngại