[Funland] Doanh nhân bảo: Chung cư cũ nhà nước cho, ở mấy chục năm, người ta xây lại cho mà đòi đền 2 lần á ?

[vandinh]

Các cụ cho hỏi. Dân tự làm thủ tục cải tạo có được k ạ?

 

[Big Bang]

Em thì nghĩ Ông Doanh nghiệp kia đúng, các Cư dân chung cư cũ đòi hỏi chỉ biết 1 chiều, có phần tham, đến vô lý.

Chứng minh bằng lập luận ngược lại, để tìm điểm hợp lý các bên, như sau,

1. Ông DN:
- Bỏ vốn ra làm cái việc đầu tư xây lại, nếu không có lãi/lợi nhuận ít nhất 10% / vốn và chi phí bỏ ra thì thua đem tiền gửi tiết kiệm lấy lãi 7-9%, thời gian đi chơi, khỏi cần đầu tư làm gì cho mệt,...
- Doanh nghiệp kinh doanh chứ không phải Nhà nước mà lỗ cũng phải làm để bao cấp, để tạo an sinh xã hội, làm công ích,... cho cư dân,...

2. Ông dân chung cư cũ
- Nhà nước phân giao, cho ở bao nhiêu năm thì đó cũng đã là sự trả công cho các cái được gọi là tiêu chuẩn để được phân giao, giờ đã hưu lâu lắm rồi, đã hóa giá thành mua bán dân sự lâu lắm rồi, hưu thì đã có lương hưu được trả rồi,... sao cứ kể công này nọ mãi, kể cả sau khi đã hóa giá, cấp sổ cá nhân rồi thế ?
- Nhà là nhà nước phân giao, nếu Nhà nước thu hồi để tự Nhà nước xây, làm lại thì có thể đền bù đúng = diện tích được cấp, thế đã là có lợi vì hạ tầng mới hơn, nếu đền bù cao hơn thì Nhà nước lấy tiền đâu mà bao cao, đền bù ?
- Giờ vẫn đòi được "bao cấp cho không" nhà ở là 1 sự phi lý, là 1 bất công trong xã hội hiện đại ngày nay,... (bây giờ, văn minh ngày nay chỉ có chế độ nhà công vụ, hết công vụ thì trả nhà, hoặc mua hóa giá/đấu giá,...)

3. Vậy tìm điểm hợp lý 2 bên là thế nào
- Diện tích được cấp sở hữu = diện tích đền bù (hệ số 1, trừ tầng 1,2 kinh doanh được) là công bằng về diện tích sở hữu/diện tích được hưởng, dân lại còn được cơ sở hạ tầng, tiện ích mới, khang trang, an toàn,...
- Ngoài ra, CĐT có thể thương thảo để cư dân được lợi thêm chút về ưu tiên mua thương mại nếu có nhu cầu diện tích hoặc bắt buộc do diện tích tối thiểu mới với giá có ưu đãi 1 vài giá,...

Lập luận của Cụ sai ở điểm: người dân ở chưng cư cũ đã có sổ, họ sở hữu nhà và cả khu đất đó. Việc di dời thì cứ theo pháp luật mà làm. Đúng sai thì cứ theo pháp luật mà phân xử.
Nếu lập luận theo cách của Cụ, thì phố cổ là nơi nên làm đầu tiên.

 

[Còi to 70]

Việc cải tạo chung cư cũ ở HN đúng là đang có nhiều ý kiến trái chiều nhau giữa CĐT và cư dân. Bên nào cũng có lý của mình.
Tui cũng có một căn tập thể kiểu này, nhỏ thôi; và cũng lăn tăn nhiều các cuộc họp nên hiện vẫn để đấy.

Nhưng nay đọc báo thấy ông DN phát biểu thế này, với mọi người thì không biết chứ riêng tui, tui sẽ không bao giờ đồng ý với những DN có kiểu suy nghĩ với người dân như thế này.
Đúng là ngày xưa, nhiều người được phân/cho nhà tập thể. Nhưng không phải là cho không, tất nhiên có thể không phải trả tiền mặt, nhưng đổi lại thì họ cũng đã cống hiến cho NN một/những điều gì đó để đủ tiêu chuẩn được phân/cho nhà.

Trích từ báo:

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Toàn cầu (GP Invest) cho rằng, chủ đầu tư quan niệm đã làm doanh nghiệp thì phải có hiệu quả, phải có lãi vì đa số là công ty cổ phần nên phải có trách nhiệm với đồng vốn của cổ đông.
Chủ tịch GP Invest chia sẻ, nhà đầu tư phải bỏ tiền ra để làm toàn bộ việc thay thế cho nhà nước. Do đó, theo ông, ngoài việc đền bù cho các chủ sở hữu cũ, họ phải có phần kinh doanh thương mại bán đi bù đắp chi phí xây dựng bỏ ra, đồng thời có lãi 10%.
Trong khi đó, hiện nay các chủ sở hữu muốn hệ số đền bù là 2-2,5 lần dẫn đến việc không đảm bảo hiệu quả của doanh nghiệp. "Phần lớn những người ở chung cư cũ là nhận cho của nhà nước. Vì thế, nếu chúng ta đền bù quá cao thì không hợp lý, gây mâu thuẫn cho nhà nước không thể điều tiết được lợi ích của doanh nghiệp", ông Hiệp nêu quan điểm.
Do đó, ông Hiệp cho rằng trong nội đô nên đền bù theo hệ số 1, chỉ những căn tầng 1 là hệ số 2. Tuy nhiên, chỉ những khu vực nào làm thương mại ở tầng 1 thì phải xem xét chứ không cào bằng. "Chủ sở hữu này đã ở chung cư đó đến 3,4 chục năm mà bây giờ được người ta bỏ tiền ra xây lại, xong cuối cùng chủ sở hữu nhận lại 2 lần thì vô lý quá", ông Hiệp nhấn mạnh.

Cải tạo chung cư cũ: Sớm phá 'gọng kìm' lợi ích

Không chỉ khó với quy định tỉ lệ đồng thuận tuyệt đối, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay đang "vướng" trong khâu hài hòa lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân.

danviet.vn

Công bằng mà nói nếu nhà tập thể cũ cắt hết phần lấn chiếm cơi nới thì khóc bằng tiếng mán ngay. Các bố đều lấn rồi đòi quyền lợi phần lấn chiếm.

 

[VnUeT]

Cái mà dân cư chung cư cũ đòi đền bù gấp 2 lần, cơ bản, nguyên do sâu xa đều do là sự tham lam, đòi hợp thức hóa cái phần cơi nới, chuồng cọp,.... thông thường diện tích được cấp/mua bán trên sổ đỏ chỉ 25- 30m2, rồi cơi nới (100% là bất hợp pháp) ra thành 50-60 m2, nay đòi đền bù cũng 50 - 60 m2, tức là đem cái phần diện tích cơi nới bất hợp pháp ra đòi hợp pháp,... tham thì thâm, các cụ dạy rồi,...

Nhà đầu tư thì không tham, cụ nhỉ.

 

[Big Bang]

Nhà cũ, được xây mới, ở chugn cư mới, sáng, sạch, an toàn, thang máy,... diện tích lại vẫn còn được như thế,... sướng bỏ mịa lại còn đòi hỏi gấp 2 lần, tham thì thâm, cứ để đây mà chui rúc.

Cái mà dân cư chung cư cũ đòi đền bù gấp 2 lần, đều do là sự tham lam, đòi hợp thức hóa cái phần cơi nới, chuồng cọp,.... diện tích được cấp 30m2, cơi nới (bất hợp pháp) ra thành 50-60 m2, nay đòi đền bù cũng 50 - 60 m2, tức là đem cái phần diện tích bất hợp pháp ra đòi hợp pháp,... tham thì thâm, các cụ dạy rồi,...

Cụ quên một điều người dân là chủ sở hữu. Là chủ sở hữu, họ có quyền định giá. Mọi người chỉ tập trung vào phân tích điện tích ở mà quên mất một việc là họ đồng sở hữu cả khu đất. Phải tính THÊM phần này chứ

 

[Big Bang]

Công bằng mà nói nếu nhà tập thể cũ cắt hết phần lấn chiếm cơi nới thì khóc bằng tiếng mán ngay. Các bố đều lấn rồi đòi quyền lợi phần lấn chiếm.

Thế Cụ không tính giá trị khu đất mà họ đồng sở hữu sao?

 

[VnUeT]

Em ví dụ 1 cái định lượng điển hình

- Hiện trạng Chung cư cũ hiện nay:
+ 1 căn chung cư cũ, sổ đỏ cấp diện tích sở hữu riêng được 30m2, cơi nới + chuồng cọp đua ra thành diện tích sử dụng 60-65m2, giá mua bán trên thị trường căn chung cư cũ này tầm 1,1 - 1,7 tỷ tùy căn, tùy tầng, tùy mức độ cơi nới, chuồng cọp và nội thất cải tạo,...
+ Dân đòi đền bù = Diện tích sử dụng hoặc 2 lần diện tích sở hữu sổ đỏ ~ khoảng 60m2

- Xây chung cư mới: Giả dụ giá CĐT xây bán thương mại là 40 triệu / m2 thì,
(1) Nếu đền bù theo Diện tích sở hữu riêng là 30m2 thì quy ra tiền được tiền là 1,2 tỷ
(2) Nếu đền bù theo Diện tích sử dụng (gồm cả cơi nới) là 60m2 (hay gấp 2 lần diện tích sở hữu trong sổ đỏ) thì quy ra tiền được 2,4 tỷ
(3) Riêng tầng 1, 2 chugn cư cũ thì là đặc thù, đền bù gấp 2 - 3 lần OK, không xét.
+ Căn chung cư mới thì hạ tầng mới sạch đẹp, an toàn, văn minh,...
+ CĐT có thể cho mua ưu đãi 1, vài giá cho phần diện tích mới lớn hơn hoặc có nhu cầu diện tích to hơn thì mua thương mại, ưu đãi vào giá mua bán 1 vài giá,..
+ Xây mới lại thì CĐT phải bỏ toàn bộ tiền xây, tiền thuê ở trong thời gian xây, chỉ được xây có 17 tầng, tái định cư toàn tại chỗ hoặc đền bù tiền theo giá thị trường,....

Vậy nhưng Cư dân chung cư cũ (tầng 3 trở lên) không muốn (1) là được 1,2 tỷ (ngang giá tiền, hạ tầng, sinh hoạt tốt hơn) mà muốn đòi hơn là (2) được bù gấp 2 diện tích/ tiền là 2,4 tỷ cơ,.... ka ka, cũng khôn vãi chưởng

Đâu là sự hợp lý cho 2 bên trực tiếp là cư dân chủ sở hữu và CĐT ???

Cụ là nhà đâu tư, thấy có lãi thì làm, không có lãi thì kệ họ với NN, xông vào đó làm gì?

 

[Big Bang]

Nguyên tắc hợp pháp thì là đền bù theo diện tích được sở hữu hợp pháp (sổ đỏ, giấy phân, giao bán nhà,...)

Đem phần cơ nới, bản chất là bất hợp pháp,... ra đòi hỏi được cấp hợp pháp..... là hành vi đòi hợp pháp hóa sự bất hợp pháp,...

Thế Cụ không tính giá trị khu đất mà người dân đồng sở hữu?

 

[Hieumos]

Thế Cụ không tính giá trị khu đất mà họ đồng sở hữu sao?

Giá trị này tính ra răng hả cụ?

Em có căn chung cư ở Royal City, ngoài giá trị sổ hồng của em thì giá trị khu đất em đồng sở hữu được thêm bao nhiêu nữa hả cụ?

 

[Dân Tổ]

Ôi em cực ghét mấy ông bà tập thể tham lam, làm bẩn cả thủ đô. Nhà nào cũng cái chuồng chó lấn chiếm, trộm cắp còn đứng lên đòi hỏi.

Có j mà phải ngượng mồm hả cụ. Kinh tế thị trường em cho là chủ đầu tư ông nào cũng vì tiền. Nhưng 10-20 năm qua không đi đến chung kết với nhau được thì cũng phải tự đặt câu hỏi sao không ông chủ đầu tư nào làm? Có phải 1 chủ đầu tư đâu, cả trăm chủ đầu tư chạy mất dép thì cũng phải tự xem lại mình đi chứ.

Nói qua chuyện tán gái cho dễ. Cô gái cứ nhận mình đẹp, mình quyến rũ, mình đáng yêu còn zai toàn ông háo sắc. Nhưng 20 năm ngồi chê bai choảnh chọe mà vẫn chưa được anh nào rước chứng tỏ mình phải có vấn đề chứ.

Cụ ví von cũng khéo quá cơ, cụ đặt câu hỏi 20 năm mà không giải quyết được, cụ cho là do các ông bà dân tập thể tham? Cụ nghĩ CĐT không tham ạ? Có đi có lại chứ cụ, anh ở giữa là ai thì cụ không hỏi, cụ cứ phán 1 chiều như đúng rồi thế đúng là ngoa quá.

Mà chuồng chó như cụ bảo nó chả tự dưng sinh ra đâu, có từ đâu thì phải hỏi chính quyền địa phương xem tại sao nó lại nhiều thế? Xuất phát điểm ban đầu chuồng chó nhằm mục đích gì, ai bật đèn xanh.

Cái gì nó cũng có nguyên nhân của nó cả, thế nên cụ thích nghĩ 1 chiều cũng được, nhưng cụ rủa họ như thế cụ cũng chả có tư cách gì để đại diện cho “bộ mặt đô thị văn minh” cả.

 

[Còi to 70]

Thế Cụ không tính giá trị khu đất mà họ đồng sở hữu sao?

Cải tạo thì họ vẫn ở đấy, vẫn đồng sở hữu mà. Còn nhìn rộng ra thì đó là nhược điểm của hệ thống luật pháp việt nam. Nhà nước, đầu tư sơ sở hạ tầng để một khu tập thể trước hoang vu nay ở trung tâm có nhiều tiện ích bản chất là nâng tầm giá trị đất nâng tài sản của họ lên. Phần đó đáng nhẽ phải thu lại bằng tiền thuế đất tăng lên tương ứng nhưng Việt nam kém chưa làm được.

 

[kienvinh]

Các cụ cho hỏi. Dân tự làm thủ tục cải tạo có được k ạ?

Không, vì quy hoạch, xây dựng v.v. là các ngành nghề hoạt động có điều kiện.

Nhưng cũng phải thấy rằng, nếu được làm như thế có lẽ sẽ hạp lý nhất. Đang 5 tầng cứ xây lại 5 tầng nổi, một tầng hầm.

Nếu không bị lấn chiếm, các khu tập thể cũ là những đơn vị ở được quy hoạch, tính toán đàng hoàng nên có chất lượng ở rất tốt. Điện đường trường trạm đủ cả. Như khu Trung Tự do Bắc Triều tiên giúp. Giờ đất chỉ có từng đấy, xây cái nhà mười mấy hai mấy tầng, tăng hệ số sử dụng đất, thêm người thêm xe, cơ sở hạ tầng đâu ra mà sử dụng.

 

[NguyenChum1219]

Đứng trên góc độ CĐT thì ông ý có lý đối với các nhà ở các căn tầng 2 trở lên.
Nhưng với các nhà ở căn tầng 1 thì lại phải có hệ số cao hơn là chắc chắn.
Và các khu CC ở các khu vực khác nhau cũng phải có hệ số tính toán khác nhau, không thể cào bằng.
Tất nhiên, hệ số chắc chắn phải >1 và < 2. Nếu không, có ma nó nhảy vào làm.
NN cũng không nên nuông chiều dân quá đáng. CC nào hết Date thì yêu cầu dân rời ra ngoài, tự lo chỗ tạm cư.
Thiển ý của em là nếu chỗ CC xuống cấp quá và chưa làm lại được thì phá đi, quây lại làm cái tiểu cảnh (cái này NN làm).
Khi có CĐT chịu vào làm thì cứ mặt bằng sạch đó mà làm.
Như 1 cụ ở trên phát biểu em thấy chuẩn. Người ở CC cũ nên nhìn xa một chút.

Thời hạn sử dụng đất chung của nhà tập thể nó là đất lâu dài cũng giông như nhà đất của cụ vậy, lấy đâu ra thời hạn mà kêu hết date thì bốc dân ra chỗ khác làm công viên. Quan trọng nhất là các khu tập thể toàn đất vàng, xây mới lên rồi bán thì giá cao ngất, vấn đêf là chủ đt đc xây lên bao nhiêu tầng, tiền sử dụng đất nhà nước thu thế nào nó quyết định giá bán và lợi nhuận của cđt, và cái khó nhất là rắc rồi, tốn nhiều thời gian để hoàn tất thủ tục đầu tư mà có khi chả đi đến đâu do NN cũng chưa có cơ chế thống nhất do sợ làm tăng mật độ dân số nếu cao quá 9 tầng nội thành, nhưng thực tế thì khi di dời các nhà máy ra khỏi nội đô thì mảnh đất đó lại đc nhồi dự án vp or nhà ở vào làm tăng dân số hơn khi chưa di dời.
Chốt lại là nếu ko có miếng thì chả ông nào thực sự muốn làm.

 

[Big Bang]

Giá trị này tính ra răng hả cụ?

Em có căn chung cư ở Royal City, ngoài giá trị sổ hồng của em thì giá trị khu đất em đồng sở hữu được thêm bao nhiêu nữa hả cụ?

Cụ mời công tự định giá họ tính cho

 

[darthvader]

Nếu xây lại như cũ thì tiền xây về nguyên tắc là dân phải chịu. Ở đây dân không có tiền xây hoặc không đủ năng lực xây thì phải có bên khác làm. Vậy phải trả công cho người ta. Cách duy nhất để trả công mà dân không phải đóng tiền là cho họ xây thêm để bán. Cho nên chiỉ có 1 phương án thôi chứ không đặt ra 2 vấn đề như cụ đậu.

Phương án công ty có dư căn hộ để bán thu hồi tiền bỏ ra đã chốt từ lâu rồi mà cụ , nhưng vướng mấy cái khó nói nên nếu xây thấp tầng (giới hạn 9 tầng theo quy hoạch Thủ đô chẳng hạn) thì công ty lãi ít nên ko muốn làm .. xây cao tầng lại vướng vào cái giảm dân trong 4 quận nội thành

Xây dựng lại như cũ người dân tự bỏ tiền ra, theo đơn giá xây dựng chung cư em đoán khoảng 10tr/m2 thì mỗi hộ cũng chỉ bỏ ra khoảng 500 tr ( lấy căn hộ tiêu chuẩn 50m2 )

Bảo dân tập thể tham lam thì là ý kiến quá đáng..

 

[Kurumasuki]

Đơn thuần là bài toán lợi ích 3 bên.
-Nhà nước ra luật thật đơn giản và minh bạch, làm trọng tài khi đấu giá và đấu thầu.
-Nhà đầu tư được đấu thầu và đấu giá
-Nhà dân được chọn thầu và được đấu giá

Cải tạo chung cư là nhu cầu của ai?
Hiện tại là nhu cầu của nhà nước ( sạch đẹp ) và nhà đầu tư ( lợi nhuận ). Còn dân thì chưa thấy cần lắm, trong khi dân là người đang sở hữu nhà.
Chính vì vậy, muốn làm được thì phải ra được đầu bài WIN-WIN-WIN
Muốn thế nhà nước cần bớt tham bằng cách giảm thuế phí và thủ tục hành là chính, công khai chỉ tiêu quy hoạch và bài toán kinh tế, tổ chức đấu thầu và đấu giá cho các chủ đầu tư thi đấu có lợi cho dân nhất, trao cho dân quyền lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời nhà nước giữ quyền tài phán, ví dụ như hạn chót phải lựa chọn nhà đầu tư là khi nào, tỷ lệ tối thiểu dân đồng thuận chỉ cần 70%...kèm theo đó là chế tài xử phạt chủ đầu tư ko làm đúng cam kết.

 

[ducbinh94]

Em đanh ở nhà tập thể khu phố cũng dc coi là phố cổ, bệnh viện, trường học, chợ, bể bơi, tenis,... đi bộ được, không bao giờ ngập, gần nhà các cụ lão thành cách mạng, khi có dự án đầu tư xd mới em cũng ủng hộ theo chủ trương của NN, nhưng vẫn là khâu gpmb quá khoai, chưa kể khống chế chiều cao công trình

 

[Big Bang]

Cải tạo thì họ vẫn ở đấy, vẫn đồng sở hữu mà. Còn nhìn rộng ra thì đó là nhược điểm của hệ thống luật pháp việt nam. Nhà nước, đầu tư sơ sở hạ tầng để một khu tập thể trước hoang vu nay ở trung tâm có nhiều tiện ích bản chất là nâng tầm giá trị đất nâng tài sản của họ lên. Phần đó đáng nhẽ phải thu lại bằng tiền thuế đất tăng lên tương ứng nhưng Việt nam kém chưa làm được.

Vậy Cụ thừa nhận người dân có sở hữu. Khi làm dự án mới chủ sở hữu khu đất có quyền tham gia bàn luận về giá, lội nhuận, đền bù. Họ có quyền hưởng lợi từ khu đất, tài sản họ sở hữu. Nếu nhìn và bàn ở góc độ này sẽ có lời giải

 

[Big Bang]

Cải tạo chung cư là nhu cầu của ai?
Hiện tại là nhu cầu của nhà nước ( sạch đẹp ) và nhà đầu tư ( lợi nhuận ). Còn dân thì chưa thấy cần lắm, trong khi dân là người đang sở hữu nhà.
Chính vì vậy, muốn làm được thì phải ra được đầu bài WIN-WIN-WIN
Muốn thế nhà nước cần bớt tham bằng cách giảm thuế phí và thủ tục hành là chính, công khai chỉ tiêu quy hoạch và bài toán kinh tế, tổ chức đấu thầu và đấu giá cho các chủ đầu tư thi đấu có lợi cho dân nhất, trao cho dân quyền lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời nhà nước giữ quyền tài phán, ví dụ như hạn chót phải lựa chọn nhà đầu tư là khi nào, tỷ lệ tối thiểu dân đồng thuận chỉ cần 70%...kèm theo đó là chế tài xử phạt chủ đầu tư ko làm đúng cam kết.

Đồng ý với lập luận của Cụ. Mọi người đa phần đều lờ đi quyền sở hữu của người dân.

 

[Dân Tổ]

Phương án công ty có dư căn hộ để bán thu hồi tiền bỏ ra đã chốt từ lâu rồi mà cụ , nhưng vướng mấy cái khó nói nên nếu xây thấp tầng (giới hạn 9 tầng theo quy hoạch Thủ đô chẳng hạn) thì công ty lãi ít nên ko muốn làm .. xây cao tầng lại vướng vào cái giảm dân trong 4 quận nội thành

Xây dựng lại như cũ người dân tự bỏ tiền ra, theo đơn giá xây dựng chung cư em đoán khoảng 10tr/m2 thì mỗi hộ cũng chỉ bỏ ra khoảng 500 tr ( lấy căn hộ tiêu chuẩn 50m2 )

Bảo dân tập thể tham lam thì là ý kiến quá đáng..

Cái lựa chọn này đã từng được đề xuất đấy cụ ạ, ban đầu được các hộ từ tầng 2,3,4 ủng hộ, sau toàn vướng mấy hộ tầng 1 có mặt tiền cho thuê vì không đàm phán được mô hình shop cho thuê dưới tầng 1 (khu vực nhà em có căn hộ là Phương Mai, nổi tiếng với sàn tầng 1 bán thiết bị y tế - và đa phần toàn dân kinh doanh họ mua lại, tức là toàn chủ mới sau này) nên vướng ở đoạn đó.

Các hộ từ tầng 2,3,4 thì đa phần lại mua lại của nhau để tăng diện tích (2 căn ghép 1), đa phần là dư gia và cải tạo cho thuê - như nhà em. Rất ủng hộ hướng quy hoạch. Nhưng đến giờ chỉ biết nhìn các hộ tầng 1 họ phản đối thôi.