[Funland] Chung cư bớt ngáo giá rồi các cụ nhỉ. Bất động sản lại im re

[Eddie_hn]

Mấy cđt tay to thổi giá để thoáy hàng tồn kho, cũng là thiết lập mặt bằng giá mới cho dự án chuẩn bị ra hàng. Không xuống được đâu cc ạ. Em nghe đồn chuẩn bị ra CC ở vin OCP, giá dự kiến 60tr/m2. Cao hơn cả ocp1. Vãi cả đ...

Ocp 2-3 á bro ???, đi về HY mua giá trên trời à

 

[nhatnam1809]

Sau 1 đợt giá cả lên ko ngừng. Đợt này e thấy im ắng. Ko sốt như mấy tháng vừa rồi ạ.

E nghĩ sắp tới lại bay tiếp đấy.

 

[mieomeo]

E nghĩ sắp tới lại bay tiếp đấy.

Ai nó mua mà bay tiếp cụ :v. Tiền đâu ra nữa mà bay

 

[Shan88]

Chỗ tôi có căn 79 m2 thông thủy tháng 3 đỉnh rao 5,45 tỷ tính ra ~70tr/m2 đồ lại chẳng có gì, chỉ có nội thất liền tường sơ sài, đồ điện tử thì mang đi. Bgiờ tháng 6 giảm 500tr còn 4,9 tỷ vẫn chưa có ai thèm giao dịch, căn bản cùng khu có căn 82m2 thông thủy mới bán 4,7 tỷ tính ra 57tr/m2 mà full nội thất xịn đồ điện tử để lại hết. CC đã qua giai đoạn ngáo rồi. Nhưng giá vẫn cao lắm, chỉ giảm 5-10% của 40% tăng thôi. Vàng giờ đã giảm, lãi suất tk đang tăng dần, từ giờ đến cuối năm CC khả năng còn phải giảm thêm thì mới bình ổn giao dịch đc.

 

[honeykiss]

Chỗ tôi có căn 79 m2 thông thủy tháng 3 đỉnh rao 5,45 tỷ tính ra ~70tr/m2 đồ lại chẳng có gì, chỉ có nội thất liền tường sơ sài, đồ điện tử thì mang đi. Bgiờ tháng 6 giảm 500tr còn 4,9 tỷ vẫn chưa có ai thèm giao dịch, căn bản cùng khu có căn 82m2 thông thủy mới bán 4,7 tỷ tính ra 57tr/m2 mà full nội thất xịn đồ điện tử để lại hết. CC đã qua giai đoạn ngáo rồi. Nhưng giá vẫn cao lắm, chỉ giảm 5-10% của 40% tăng thôi. Vàng giờ đã giảm, lãi suất tk đang tăng dần, từ giờ đến cuối năm CC khả năng còn phải giảm thêm thì mới bình ổn giao dịch đc.

vẫn nhiểu chủ ngáo, mg chiêu trò để thổi giá giữ giá lắm bác. Ai đi tìm mua nhà đợt này mới thấy.

 

[Shan88]

vẫn nhiểu chủ ngáo, mg chiêu trò để thổi giá giữ giá lắm bác. Ai đi tìm mua nhà đợt này mới thấy.

ngáo ko bán đc thì phải giảm thôi cụ. Khách ngta mua nhà cũng đâu phải ngu đâu.

 

[honeykiss]

ngáo ko bán đc thì phải giảm thôi cụ. Khách ngta mua nhà cũng đâu phải ngu đâu.

Vấn đề vẫn có ng sốt ruột, cần nhà gấp xuống tiền mua ấy cụ. Như khu e cả tháng giao dịch đc 1-2 căn, còn hơn chục căn vẫn neo cao thế và k chịu giảm. Kêu nhà kia nó bán đc như vậy thì tao phải giá ấy mới bán.

 

[Shan88]

Vấn đề vẫn có ng sốt ruột, cần nhà gấp xuống tiền mua ấy cụ. Như khu e cả tháng giao dịch đc 1-2 căn, còn hơn chục căn vẫn neo cao thế và k chịu giảm. Kêu nhà kia nó bán đc như vậy thì tao phải giá ấy mới bán.

căn trên e nói cũng tình trạng ko chịu bán đó cụ, giờ thấy ko thanh khoản đc mà thị trường lại có xu thế giảm nên rén đấy cụ. Tùy vào từng chủ thôi, giờ mà gồng lãi NN xem, chẳng bán vội cụ ạ. Nhà nước mà phán quyết hay sốc vĩ mô 1 cái thì CC khả năng còn sập luôn.

 

[Tieu Ngao Giang Ho 1191]

có bác nào trên này bán nhà Goldsilk Vạn Phúc không ạ?

 

[honeykiss]

căn trên e nói cũng tình trạng ko chịu bán đó cụ, giờ thấy ko thanh khoản đc mà thị trường lại có xu thế giảm nên rén đấy cụ. Tùy vào từng chủ thôi, giờ mà gồng lãi NN xem, chẳng bán vội cụ ạ. Nhà nước mà phán quyết hay sốc vĩ mô 1 cái thì CC khả năng còn sập luôn.

Nói chung phải chờ quyết tâm của NN như nào thôi cụ. Khả năng khó. Như e nhà đất có, cc có, đang tìm thêm căn nữa mà chịu k mua đc. Còn căn cc thì mg toàn gọi hỏi a chị có bán không, giá cao hơn căn đang rao cùng trục đến 400tr. Trong khi căn kia mg vẫn rao hàng ngày. Đến chịu các chiêu trò. Ai k biết tình hình thị trường rao đến mùa quýt mới bán đc. Khéo căn mg kia còn xả trước.

 

[Nguyen Du 89]

Có nửa năm mà xem lại mấy mảnh ở Thanh Oai, giá tăng đến 40-50% dân tích lũy sao kịp. Thôi các bác đầu cơ, đầu tư cứ giữ lại cho mật độ xây dựng quanh khu vực đỡ cao )

 

[nhatnam1809]

Ai nó mua mà bay tiếp cụ :v. Tiền đâu ra nữa mà bay

Nhiều người có tiền lắm.mỗi ae mình ko có nên ngồi nhìn thôi.he

 

[ORIJEANS]

Gớm cái chung cư đến giờ e vẫn giữ quan điểm là việc tăng sốc như vừa rồi là hy hữu vì bị bóp cung kinh quá. Chứ cụ nào k quá vội, theo e thuê nhà 2-3 năm đợi cung tăng trở lại thì cũng bớt ngáo ngay thôi. Thị trường hiện tại đang chênh lệch cung cầu quá lớn. Còn đất nền thì lại khác các cụ nhé. Căn hộ thì nở nhanh dc chứ đất nền là khó nhanh lắm.

 

[dog.fearless]

căn trên e nói cũng tình trạng ko chịu bán đó cụ, giờ thấy ko thanh khoản đc mà thị trường lại có xu thế giảm nên rén đấy cụ. Tùy vào từng chủ thôi, giờ mà gồng lãi NN xem, chẳng bán vội cụ ạ. Nhà nước mà phán quyết hay sốc vĩ mô 1 cái thì CC khả năng còn sập luôn.

Các cụ cứ rủ nhau mơ mộng sập với bắt chủ nhà phải bán thế không hay đâu ))

 

[ORIJEANS]

Các cụ cứ rủ nhau mơ mộng sập với bắt chủ nhà phải bán thế không hay đâu ))

Phải 2-3 năm cung tăng lại thì chủ mới rén. Chứ rén ngay thì khó, trừ ông nào vay bank bị thúc nợ, chứ k thì bán thì bán, k bán thì thôi, cũng nhàn lắm.

 

[Shan88]

Các cụ cứ rủ nhau mơ mộng sập với bắt chủ nhà phải bán thế không hay đâu ))

mơ mộng làm gì cụ, thực tế nó đang giảm 5-700tr so với tháng 3, có ai bắt hay ép đc ai đâu cụ.

 

[ORIJEANS]

mơ mộng làm gì cụ, thực tế nó đang giảm 5-700tr so với tháng 3, có ai bắt hay ép đc ai đâu cụ.

Đấy là cụ nhìn thấy có căn nó giảm cụ ạ. Và cũng có các căn khác chủ cứng giá không giảm.
Thị trường này muốn tạo mặt bằng giá mới thì phải đủ lượng giao dịch, chứ nhìn cá biệt thì k nói lên điều gì.

 

[dog.fearless]

Đấy là cụ nhìn thấy có căn nó giảm cụ ạ. Và cũng có các căn khác chủ cứng giá không giảm.
Thị trường này muốn tạo mặt bằng giá mới thì phải đủ lượng giao dịch, chứ nhìn cá biệt thì k nói lên điều gì.

Lúc lên thì họ đòi phải giao dịch nhiều mới tin, lúc giảm thì chỉ cần vài cái

 

[ORIJEANS]

Lúc lên thì họ đòi phải giao dịch nhiều mới tin, lúc giảm thì chỉ cần vài cái

Rỗi việc nên e phân tích thêm vài dòng cho các cụ ấy cùng nắm vấn đề thế này ạ:

1. Các cụ đừng nghĩ đội cò ngáo ngơ nào đó nhảy vào thổi giá được hay tay to nào đó ôm trọn tất cả các căn chung cư trong 1 vùng gồm nhiều dự án để thổi giá. Việc này rất khó vì thị trường này không giống như hàng cô đặc tại 1 dự án, thực tế nó rất phân mảnh với vô số người tham gia, từ chủ nhà, đến cò, đến sàn và trải dài hầu khắp các quận huyện Hà Nội... nên k làm được như thế. Còn cò ăn theo giao dịch, cứ có giao dịch là có tiền, sôi động là có tiền, mua đi bán lại càng nhiều tiền, thổi lên cao đóng băng thì cò treo niêu ngồi khóc.

2. Bản chất của việc tăng giá chung cư vô tội vạ vừa rồi nằm ở 2 ý:
(1) cầu quá nhiều mà cung bị nghẹt: Năm 2023, cung căn hộ tại Hà Nội thấp nhất trong 10 năm. Năm 2024, 90% cung mới tập trung phía đông và phía tây, lõi thủ đô hầu như không có. (Các thông tin này gúc là có hết).
(2) hàng mới ra hầu như toàn phân khúc cao cấp nên kéo giá lên cao. Hàng vin, capital land... thì k rẻ.

3. Cách nào để giải quyết vấn đề này? Với các vấn đề đã chỉ ra ở trên thì cách giải quyết nằm ở 2 ý:
(1) Tăng cung: Khi có nhiều dự án mà nguồn cung sơ cấp (hàng của chủ đầu tư) tại 1 thời điểm nó phải mấy chục - mấy trăm căn. Khi đó người mua không mua căn 1 ở dự án A thì có thể sang căn 2 ở dự án A hoặc căn 3 ở dự án B, căn 4 ở dự án C... thì mới có sự cạnh tranh về giá giữa các dự án A B C do nguồn hàng nhiều. Sự cạnh tranh từ chủ đầu tư này sẽ đè giá hàng thứ cấp của các cá nhân.
(2) Bổ sung hàng phân khúc thấp - trung cấp: Thời gian vừa rồi hàng chung cư mới tại Hà Nội hầu như chỉ có hàng của VIN, mà tất nhiên định vị của VIN là ở phân khúc cao cấp, nên giá nó phải cao. Kết hợp với lập luận của mấy ông thứ cấp bán chung cư là hàng vin tận tây mỗ với văn giang mà giá còn thế thì ở đây nó phải cao là bình thường. Mua thì mua, k mua thì nghỉ. Người mua cũng k nhiều lựa chọn nên đành phải múc. Đến khi mà người mua bảo: bán thì bán, k bán tôi đi chỗ khác thì câu chuyện nó khác ngay. Đặc biệt nếu có nhiều dự án tầm trung mà giá hợp lý xuất hiện thì giá càng đỡ ngáo.

4. Vậy bao giờ thì có nhiều dự án tầm trung cung ứng hàng ra thị trường? Tiếc là ngày đó muốn đến thì cũng k nhanh được, phải 2-3 năm. Đấy là trong trường hợp sau khi luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bds mới có hiệu lực, kết hợp với các nghị định và thông tư hướng dẫn tạo các chuyển biến rõ rệt chứ k ách tắc như 2 năm qua. Còn trường hợp luật đi vào cuộc sống mà chậm, hoặc mức độ cải thiện môi trường đầu tư bds không rõ rệt thì cũng khó.

Còn với tình hình như này, em nghĩ trước mắt là khó giảm. Chung cư e k để ý nhiều. Nhưng thực tế thì:
- Vin smart vẫn sôi động, chả có gì là gãy với đóng băng, lumi duplex 200m vẫn 16-17 tỷ, lumier của masterise 4 ngủ 130m vẫn 12 tỷ, nghe giá ngày càng ù tai. Thêm 1 lần nữa e nhấn mạnh là e thực sự rất bất ngờ với vin smart. E biết tình hình vin smart vì quen nhiều bạn sale làm ở đây.
- Đất nền có chững, nhưng giá k giảm.

Vài dòng phân tích của e, hy vọng phần nào giúp các cụ trong việc ra quyết định.

 

[Đông86]

Rỗi việc nên e phân tích thêm vài dòng cho các cụ ấy cùng nắm vấn đề thế này ạ:

1. Các cụ đừng nghĩ đội cò ngáo ngơ nào đó nhảy vào thổi giá được hay tay to nào đó ôm trọn tất cả các căn chung cư trong 1 vùng gồm nhiều dự án để thổi giá. Việc này rất khó vì thị trường này không giống như hàng cô đặc tại 1 dự án, thực tế nó rất phân mảnh với vô số người tham gia, từ chủ nhà, đến cò, đến sàn và trải dài hầu khắp các quận huyện Hà Nội... nên k làm được như thế. Còn cò ăn theo giao dịch, cứ có giao dịch là có tiền, sôi động là có tiền, mua đi bán lại càng nhiều tiền, thổi lên cao đóng băng thì cò treo niêu ngồi khóc.

2. Bản chất của việc tăng giá chung cư vô tội vạ vừa rồi nằm ở 2 ý:
(1) cầu quá nhiều mà cung bị nghẹt: Năm 2023, cung căn hộ tại Hà Nội thấp nhất trong 10 năm. Năm 2024, 90% cung mới tập trung phía đông và phía tây, lõi thủ đô hầu như không có. (Các thông tin này gúc là có hết).
(2) hàng mới ra hầu như toàn phân khúc cao cấp nên kéo giá lên cao. Hàng vin, capital land... thì k rẻ.

3. Cách nào để giải quyết vấn đề này? Với các vấn đề đã chỉ ra ở trên thì cách giải quyết nằm ở 2 ý:
(1) Tăng cung: Khi có nhiều dự án mà nguồn cung sơ cấp (hàng của chủ đầu tư) tại 1 thời điểm nó phải mấy chục - mấy trăm căn. Khi đó người mua không mua căn 1 ở dự án A thì có thể sang căn 2 ở dự án A hoặc căn 3 ở dự án B, căn 4 ở dự án C... thì mới có sự cạnh tranh về giá giữa các dự án A B C do nguồn hàng nhiều. Sự cạnh tranh từ chủ đầu tư này sẽ đè giá hàng thứ cấp của các cá nhân.
(2) Bổ sung hàng phân khúc thấp - trung cấp: Thời gian vừa rồi hàng chung cư mới tại Hà Nội hầu như chỉ có hàng của VIN, mà tất nhiên định vị của VIN là ở phân khúc cao cấp, nên giá nó phải cao. Kết hợp với lập luận của mấy ông thứ cấp bán chung cư là hàng vin tận tây mỗ với văn giang mà giá còn thế thì ở đây nó phải cao là bình thường. Mua thì mua, k mua thì nghỉ. Người mua cũng k nhiều lựa chọn nên đành phải múc. Đến khi mà người mua bảo: bán thì bán, k bán tôi đi chỗ khác thì câu chuyện nó khác ngay. Đặc biệt nếu có nhiều dự án tầm trung mà giá hợp lý xuất hiện thì giá càng đỡ ngáo.

4. Vậy bao giờ thì có nhiều dự án tầm trung cung ứng hàng ra thị trường? Tiếc là ngày đó muốn đến thì cũng k nhanh được, phải 2-3 năm. Đấy là trong trường hợp sau khi luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bds mới có hiệu lực, kết hợp với các nghị định và thông tư hướng dẫn tạo các chuyển biến rõ rệt chứ k ách tắc như 2 năm qua. Còn trường hợp luật đi vào cuộc sống mà chậm, hoặc mức độ cải thiện môi trường đầu tư bds không rõ rệt thì cũng khó.

Còn với tình hình như này, em nghĩ trước mắt là khó giảm. Chung cư e k để ý nhiều. Nhưng thực tế thì:
- Vin smart vẫn sôi động, chả có gì là gãy với đóng băng, lumi duplex 200m vẫn 16-17 tỷ, lumier của masterise 4 ngủ 130m vẫn 12 tỷ, nghe giá ngày càng ù tai. Thêm 1 lần nữa e nhấn mạnh là e thực sự rất bất ngờ với vin smart. E biết tình hình vin smart vì quen nhiều bạn sale làm ở đây.
- Đất nền có chững, nhưng giá k giảm.

Vài dòng phân tích của e, hy vọng phần nào giúp các cụ trong việc ra quyết định.

Cụ quên mảng đất ngõ rùi.
Có tin đất ngõ xe máy Đình Thôn 160tr/m.
Em nghe ù hết cả tai,