[Funland] Thành lập nhóm dừng tìm mua nhà HN tránh tình trạng, thổi giá, ngáo giá của môi giới và chủ nhà

[7usd]

Ví dụ thế này cụ nhé, một căn cc/nhà đất, nhà đẹp, trung tâm, từ vđ 2 đến trong vđ 3 chẳng hạn, cuối 2023-đầu 2024 khoảng 6 tỏi, là lúc bắt đầu sốt. Em cứ cho mức tăng hợp lý giai đoạn này là khoảng 15%/năm (mức này ở giai đoạn sốt như giờ là khá khiêm tốn rồi nhé chứ em thấy khoảng chục năm nay nó tăng bt đã được khoảng 10%/năm rồi). Tuy nhiên thực tế thị trường năm trước đến giờ rao bán toàn tăng 30-40% khá ảo, và cứ đà này sang 2025 mức rao nó có thể ở tầm tăng 50-70% so với cuối 2023, đúng là rất ảo.
Giả sử 2025 thị trường có biến lớn, bị sụp như cụ dự đoán và nó có thể giảm đi 20-30%. Nhưng khi đó nó về mức vẫn cao hơn so với mức cuối 2023 khoảng 30%. Và tất nhiên nếu lúc đó cụ mua vẫn tốn thêm 30% so với khi cụ dừng mua đó, gửi tiết kiệm ls nào cho lại đây (giờ gửi giỏi lắm đc 6%/năm ạ).

Khiếp đấy. Gần sụp bán đi rồi lúc sụp mua vào là lãi khẳm.

 

[unifo]

Ví dụ thế này cụ nhé, một căn cc/nhà đất, nhà đẹp, trung tâm, từ vđ 2 đến trong vđ 3 chẳng hạn, cuối 2023-đầu 2024 khoảng 6 tỏi, là lúc bắt đầu sốt. Em cứ cho mức tăng hợp lý giai đoạn này là khoảng 15%/năm (mức này ở giai đoạn sốt như giờ là khá khiêm tốn rồi nhé chứ em thấy khoảng chục năm nay nó tăng bt đã được khoảng 10%/năm rồi). Tuy nhiên thực tế thị trường năm trước đến giờ rao bán toàn tăng 30-40% khá ảo, và cứ đà này sang 2025 mức rao nó có thể ở tầm tăng 50-70% so với cuối 2023, đúng là rất ảo.
Giả sử 2025 thị trường có biến lớn, bị sụp như cụ dự đoán và nó có thể giảm đi 20-30%. Nhưng khi đó nó về mức vẫn cao hơn so với mức cuối 2023 khoảng 30%. Và tất nhiên nếu lúc đó cụ mua vẫn tốn thêm 30% so với khi cụ dừng mua đó, gửi tiết kiệm ls nào cho lại đây (giờ gửi giỏi lắm đc 6%/năm ạ).

Đầu tư đất nói so làm j với gtk cụ. Kể cả đu đỉnh 2022 trung tâm giờ vẫn lãi mớ, thậm chí đu đỉnh nhiều chỗ Hà Đông 2022 giờ…gần gấp đôi (trừ dùng đòn bẩy)

 

[Quê bầm]

TOÀN CẢNH CUỘC CHƠI VÀ LỰA CHỌN LÀ Ở BẠN
Trước mình dùng nick thật nên cũng hạn chế bộc lộ quan điểm của mình, cũng bởi trong nhóm có người thân quen. Nay mình chia sẻ GÓC NHÌN CÁ NHÂN về toản cảnh thị trường, để mọi người bình tâm và lựa chọn.
1. Phải tăng giá, dù không có giao dịch. Giá hiện đã bị thổi ngoài sức tưởng tượng của nhiều người. Nó sẽ không thể ngừng tăng, mục đích là tạo tâm lý fomo cho người đang giữ tiền, gây áp lực tâm lý sợ tiền mất giá (thực chất tỉ lệ lạm phát đang ở mức bình thường). Bởi nếu giá chững lại, người giữ tiền sẽ có tâm lý nghe ngóng thị trường...
Khi người mua trong trạng thái ”nằm nghe ngóng” sẽ dẫn tới thị trường tắc mạch. Đóng băng kéo dài từ 01 năm trở đi, đó là dấu hiệu khủng hoảng và không loại trừ đổ vỡ... khi nhìn vào các khu đất, nhà hoang trên khắp cả nước.
2. Nguồn cung. Nhìn vào bản đồ, mọi người sẽ thấy các khu đất trống còn cực nhiều; từ vành đai 3 đến 3.5, kéo dài từ Hoàng Mai lên Bắc Từ Liêm. Đó là chưa kể trong vành đai 3 hắt vào nội đô cũng có hàng chục khu đất dự kiến làm nhà chung cư – TT thương mại, văn phòng (tạm chưa tính các trường học, bệnh viện sẽ di dời).
Nhiều người nói, các tập đoàn đã xí phần rồi. Đúng, phần lớn là thế. Nhưng thử hỏi, giá nhà đang ở vũ trụ, tại sao họ không khởi công ngay để mở bán sớm, thu tiền vào túi ngay và luôn?
Mỗi tập đoàn đều gắn với lợi ích của một ông lớn/nhóm ông lớn quyền lực nào đó – mà cái này mang tính nhiệm kỳ. Có tập đoàn nào muốn kéo dài qua nhiệm kỳ khác, để người mới lên ép bán dự án/bán mình cho nhóm lợi ích của họ không?
Quỹ đất này có thể nằm trong diện chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng, chua bồi thường; hoặc là tranh chấp giữa các tập đoàn; không có vốn để triển khai; hoặc vẫn là đất công; là công viên/bệnh viên/trường học nhưng chưa nhất thiết phải xây dựng vì còn ít dân...
3. Các tập đoàn và giới cò vạc. Việc tăng giá cao lên vũ trụ trong hai năm qua, có tác động từ nhiều phía.
- Thứ nhất là các tập đoàn lớn. Có ông lớn nhất nhì gì đó đang khát tiền cỡ nào, hãy nhìn vào việc mua đi bán lại công ty con của họ, hàng chục dự án bỏ hoang trên cả nước, tiêu nhiều tỷ $ vào xe cộ mà chưa thấy ánh sáng cuối đường hầm... Việc tung tiền thổi giá x2-3 lần cũng nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá mới, moi hết tiền, vàng gửi ngân hàng của ”chúng sinh”. Trong khi tập đoàn bđs khác, cổ phiếu đang giảm sâu, thanh khoản rất thấp.
Mặt khác, các dự án đang bỏ hoang, không có giao dịch trong nhiều năm qua ở Hà Nội là quá nhiều, từ Đông qua Tây, rồi đang làm là Đông Anh... Để tạo hiệu ứng sau chung cư, đất nền ngoại thành đã được thổi lên x2-3 lần giá thực, cố tạo mặt bằng giá mới để khách có sự so sánh về giá, quay ra mua dự án của họ.
Ngoài Hà Nội, cứ nhìn vào HCM đến Phan Thiết, Phú Quốc, Quảng Ninh, Đà Nẵng... và hầu hết các tỉnh/thành ven biển miền Trung là hiểu, khủng hoảng thừa, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng nhiều cỡ nào. Mình ra Phú Quốc, Phan Thiết mục sở thị... nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng bỏ hoang – chết như ngả rạ; không thanh khoản nổi. Do đó, để tự cứu mình, họ cần thổi ở nơi... nhiều tiền nhất và nơi còn biên độ để thổi.
- Thứ hai là cò vạc và người bán. Cò là một nghề như bao nghề, phần này có thể nói vào dịp khác. Riêng tại Hà Nội, họ thổi giá lên hàng ngày, hàng tuần... trong một thời gian dài, khiến người mua lâm vào trạng thái fomo – không mua là mất cơ hội. Họ có thể chia nhau địa bàn, tự đẩy giá lên; bán họ sẽ đặt cọc, và thường kéo dài để tiện sang tay khi tìm được khách; không họ cũng đủ lực ôm hàng, cần sẽ thế chấp vay ngân hàng.
Chính cò vạc thổi giá khiến người đang bán nhà, đất cũng lâm vào mê cung. Họ luôn trong trạng thái sợ bán hớ... Chốt giá bán sau lại thổi, rồi lại báo giá bán mới. Cò vạc cũng vậy, nhìn mặt phán đoán độ khao khát nhà của khách, cũng tung chiêu bài tương tự - ăn kênh giá rồi, muốn ăn nhiều hơn nữa.
Chính sự cộng hưởng từ cò vạc + chủ nhà/đất đã tạo lên cuộc đua về giá, tăng theo ngày/tuần. Cùng một căn, khi bán được 2 tỷ rồi thì căn sau phải là 2,2-2,3 tỷ, căn sau nữa là 2,5-2,6 tỷ...
4. Mối quan hệ của truyền thông và các tập đoàn, cò vạc. Không khó để các tập đoàn, thậm chỉ cả giới cò vạc... chi tiền cho các hoạt động truyền thông, từ kênh chính thống đến mạng xã hội; chi tiền cho những người nổi tiếng để họ đưa ra nhận định, đánh giá.... về thị trường có lợi cho họ, cho khu vực họ có dự án, làm ăn... Truyền thông hàng giờ, hàng ngày... càng gia tăng áp lực cho người giữ tiền... khiến họ nhiều khi mua hàng trong tâm thế fomo, thậm chí mua cho được.
Truyền thông định hình giá đất ở Thanh Oai hay Hoài Đức lên tới trên 100 triệu/m2. Họ nói như thể lô đất đã được bán. Thực tế, giá khởi điểm thấp khiến cho việc đặt cọc rất thấp, chỉ tầm 150 triệu đồng cho lô đất được trúng đấu giá lên tới cả chục tỷ. Chả có lý do gì có vạc không nhảy vào đặt cọc lướt sóng, kiếm thì có thể lên tới vài trăm đến cả tỷ, nhưng mất cũng chỉ 150 củ mà thôi. Đi theo nhóm, mỗi nhóm ôm vài lô là quá bình thường, rủi ro chia ra cũng ít.
5. Nguyên nhân khác. Nhà đất tăng một phần cũng bởi lãi suất huy động giảm, người dân rút tiền đầu tư chờ tăng giá. Vàng tăng, lương tăng... nên tâm lý ”tiền mất giá” bao trùm, dù thực tế tỉ lệ lạm phát cũng ở mức bình thường so với những năm trước.
Mặt khác, kinh tế khó khăn, đầu tư hay kinh doanh gì cũng đương đầu với không ít rủi ro trong bối cảnh thế giới nhiều biến động. Và đầu tư bất động sản là phương án an toàn hơn cả.
...
Nhưng rồi... Cuộc chơi nào rồi cũng đến lúc tàn. Giờ là lúc người ôm cục than nóng đang nỗ lực để chuyền qua tay người khác.
Theo người bạn mình trong giới kinh doanh bất động sản, từ Quý II giao dịch đã giảm hẳn, và giờ gần như rất hiếm giao dịch... nên đừng nghĩ làm bất động sản ăn đậm trong giai đoạn này.
Nhưng lưu ý, giá đã tăng 100 đồng rồi (kiểu x2-3), giá bán sẽ phải giảm dần. Nhưng giảm 50 đồng từ nay đến hết năm cũng không phải là mức người mua mong đợi.
Thời gian và lãi suất gia tăng sẽ là kẻ thù của người ôm hàng; tắc dòng tiền là tắc mạch máu với họ... Ngân hàng sẽ rút ống thở của họ, và chúng ta – ace trong group này có có nhiều năm sau để... mặc niệm họ. Tiền trong ngân hàng, bạn lấy lãi suất hàng tháng; cuộc chơi đang trong tay bạn cả.
Và dấu hiệu khởi đầu cho cuộc tháo chạy... có thể xuất hiện khi xảy ra tình trạng bỏ cọc trong các vụ đấu giá điên rồi vừa qua.
Thân ái và quyết thắng!




_____________
Nguồn fb

Em xin Vodka cụ cả chum cho còm quá hay của cụ, cụ dám nói thẳng mà ko ngại gạch đá. Nhưng sao mã lực của cụ lại bị âm hơn hai vạn ấy nhể

 

[HaH]

Em xin Vodka cụ cả chum cho còm quá hay của cụ, cụ dám nói thẳng mà ko ngại gạch đá. Nhưng sao mã lực của cụ lại bị âm hơn hai vạn ấy nhể

Không phải bài viết của em, bài em copy

Mã lực em âm vì em hay trêu chó cụ nhé

 

[unifo]

Có một thực tế…phũ phàng… mà chưa thấy cụ nào trong nhóm “Dừng vì ngáo…” đề cập, là đất tăng giảm theo sóng nhưng vẫn theo chiều đi lên, vì đất đai là hữu hạn. Nếu xuống thì chỉ theo thời điểm và thường ngắn, sau đó lại lên đỉnh cao mới…
=> đầu tư đất đai là đầu tư cho tương lai con em chúng ta, dù khó khăn vẫn trc mắt cccm ợ!

 

[Quê bầm]

vào thang máy gặp em làm cùng cơ quan còn than em chiều nay còn lo không vào kịp booking căn ở khu sờ mát này, hàng nó đang hot quá

Khu sờ mát này mấy nay hót vụ xin học cho con

 

[HaH]

vào thang máy gặp em làm cùng cơ quan còn than em chiều nay còn lo không vào kịp booking căn ở khu sờ mát này, hàng nó đang hot quá

Cũng có thể là đu đỉnh và cũng có thể là có lãi hoặc đơn giản là có được chỗ ở.
Ai đoán trước được tương lai đâu
Em phe cầm tiền thì e cứ phán bừa là đu đọt đơ như nhiều cụ khác

 

[BloodOwl87]

Có một thực tế…phũ phàng… mà chưa thấy cụ nào trong nhóm “Dừng vì ngáo…” đề cập, là đất tăng giảm theo sóng nhưng vẫn theo chiều đi lên, vì đất đai là hữu hạn. Nếu xuống thì chỉ theo thời điểm và thường ngắn, sau đó lại lên đỉnh cao mới…
=> đầu tư đất đai là đầu tư cho tương lai con em chúng ta, dù khó khăn vẫn trc mắt cccm ợ!

Đất tăng trong dài hạn chả ai bảo có vấn đề cả. Vấn đề là mấy năm nay tăng sốc do nhiều chất xúc tác và ngáo giá do cò làm loạn.

 

[BloodOwl87]

Cấu thành nên giá bđs hợp lý phụ thuộc các yếu tố nội tại sau:
-thu nhập của dân cư.
-số người nhập cư hàng năm(giãn dân cơ học).
-nguồn cung bất động sản tại địa phương.
Còn các yếu tố như khủng hoảng kinh tế, tiền rẻ khiến chảy vào tài sản để đầu cơ mang tính từ bên ngoài.

 

[Dom Hoang]

Đầu tư đất nói so làm j với gtk cụ. Kể cả đu đỉnh 2022 trung tâm giờ vẫn lãi mớ, thậm chí đu đỉnh nhiều chỗ Hà Đông 2022 giờ…gần gấp đôi (trừ dùng đòn bẩy)

Đợt này chỉ mỗi Hà Nội tăng còn các tỉnh khác so 2022 gần như lỗ sấp mặt cụ ak? Hà Nội nhu cầu người mua lớn nên vẫn dễ đẩy hơn, còn đất tỉnh chắc giam 20-30% so đỉnh rồi

 

[SơnĐạiBàng]

Tôi vừa nói chuyện với ông anh làm trạm trộn bê tông, ông ấy chuyên cung cấp cho xây dựng, cầu đường ông ấy nói thế này:
- Lúc bình thường hàng tháng bọn mình cấp 23-25.000 m3 bê tông
- Hiện tại từ đầu năm đến giờ tháng nào cao nhất được 15.000 m3 bê tông.
Người thật việc thật, cho CCCM có cái nhìn thực tế nền kinh tế.

 

[eterniti]

NHNN dừng hút tiền qua tín phiếu, chuyển sang trạng thái bơm ròng thanh khoản cho hệ thống ngân hàng

Ngân hàng Nhà nước liên tục thực hiện các động thái mang tính nới lỏng trong bối cảnh tỷ giá giảm mạnh trong những ngày gần đây.

cafef.vn

mình dừng mua nhưng họ có dừng bơm đâu

 

[CuuTu]

Đợt này chỉ mỗi Hà Nội tăng còn các tỉnh khác so 2022 gần như lỗ sấp mặt cụ ak? Hà Nội nhu cầu người mua lớn nên vẫn dễ đẩy hơn, còn đất tỉnh chắc giam 20-30% so đỉnh rồi

Đất phân lô, nội thành Hải Phòng nhà em giảm 10% từ đỉnh 2018 thì phải, rồi đi ngang tới này. Có điều nó lại làm em nhớ chung cư Hà Nội của em đi ngang suốt từ 2015 đến 2021, rồi bây giờ nó tăng tốc bù lại ... Mà các cụ kia gọi là ngáo giá đấy. Cho nên, đất tỉnh, hạ tầng đẹp, dân cư đã ở ổn định thì cứ đợi thôi nhỉ.

 

[CuuTu]

Tôi vừa nói chuyện với ông anh làm trạm trộn bê tông, ông ấy chuyên cung cấp cho xây dựng, cầu đường ông ấy nói thế này:
- Lúc bình thường hàng tháng bọn mình cấp 23-25.000 m3 bê tông
- Hiện tại từ đầu năm đến giờ tháng nào cao nhất được 15.000 m3 bê tông.
Người thật việc thật, cho CCCM có cái nhìn thực tế nền kinh tế.

Cụ lại quên bài học COVid rồi à.?? GDP còn tăng trưởng âm nhé. Vậy mà ông nào bán là mất của, bán khống thì mất cả xác. Bên xây dựng, hạ tầng mà càng tắc nghẽn thì nguồn cung càng hạn chế mà đám trẻ con ko bắt nó ngừng lớn đc

 

[BloodOwl87]

Đất phân lô, nội thành Hải Phòng nhà em giảm 10% từ đỉnh 2018 thì phải, rồi đi ngang tới này. Có điều nó lại làm em nhớ chung cư Hà Nội của em đi ngang suốt từ 2015 đến 2021, rồi bây giờ nó tăng tốc bù lại ... Mà các cụ kia gọi là ngáo giá đấy. Cho nên, đất tỉnh, hạ tầng đẹp, dân cư đã ở ổn định thì cứ đợi thôi nhỉ.

Nó liên quan đến lượng người nhập cư mới tăng bền, cầu mới.
Hn Sg là độc bản vụ đó rồi.

 

[CuuTu]

Nó liên quan đến lượng người nhập cư mới tăng bền, cầu mới.
Hn Sg là độc bản vụ đó rồi.

À, vậy thì CC Hà Nội đi ngang suốt 6 nằm trong khi nhà đất và CC Sài Gòn tăng ầm ầm sao ko thấy các cụ kêu ngáo giá vào chia sẻ với chủ nhà nhỉ?

 

[BloodOwl87]

À, vậy thì CC Hà Nội đi ngang suốt 6 nằm trong khi nhà đất và CC Sài Gòn tăng ầm ầm sao ko thấy các cụ kêu ngáo giá vào chia sẻ với chủ nhà nhỉ?

Chủ nhà để ở thì quan tâm gì hả cụ. Ngáo thì nói là ngáo, Sg tăng x4 do lúc trước rẻ chứ ai nói ngáo.
Em ở Hn từ bé đến giờ chưa bao giờ thấy ngáo giá ntn, chuyển nhà đến lần thứ 5 rồi đây.

 

[eterniti]

Chủ nhà để ở thì quan tâm gì hả cụ. Ngáo thì nói là ngáo, Sg tăng x4 do lúc trước rẻ chứ ai nói ngáo.
Em ở Hn từ bé đến giờ chưa bao giờ thấy ngáo giá ntn, chuyển nhà đến lần thứ 5 rồi đây.

Tăng x4 là do trước đó rẻ

 

[unifo]

Đợt này chỉ mỗi Hà Nội tăng còn các tỉnh khác so 2022 gần như lỗ sấp mặt cụ ak? Hà Nội nhu cầu người mua lớn nên vẫn dễ đẩy hơn, còn đất tỉnh chắc giam 20-30% so đỉnh rồi

Thế hở cụ!? Tôi không rõ lắm, nhưng mấy tháng trc có trải nghiệm đấu giá… qua hai tỉnh gần HN là Hưng Yên và Bắc Giang (khi đấu giá HN chưa nóng như vừa rồi). Chỉ dám đứng vòng ngoài mà…sợ hết hồn!
Đắt hơn Hà Nội, dù năm 2022 giảm mạnh phết và ko ít cụ lỗ sm như bên OCP do đua đòn bẩy, nhưng vừa rồi tăng lại cũng…kinh hoàng!!!(đi đấu giá đông như đi hội)

 

[unifo]

Cụ lại quên bài học COVid rồi à.?? GDP còn tăng trưởng âm nhé. Vậy mà ông nào bán là mất của, bán khống thì mất cả xác. Bên xây dựng, hạ tầng mà càng tắc nghẽn thì nguồn cung càng hạn chế mà đám trẻ con ko bắt nó ngừng lớn đc

Có đất đâu mà xây cụ, cung cạn, ng ng nhà nhà mua găm giữ chứ có xây dựng đâu, đất đai đắt lên thì bê tông bán sao nổi, logic rất chính xác!
Chính cái lúc đất đai còn rẻ là ng ng nhà nhà mua nhà với nhu cầu thật để xây ở, bê tông tăng…