[Funland] Nhận định thị trường: bất động sản bước vào chu kỳ giảm giá sâu trong nhiều năm

[Gà lắm cơ]

Năm nay đi khảo sát mình thấy nhà phố Hoàn Kiếm, Ba Đình bán ra rất nhiều. Nhiều vị trí đẹp có dòng tiền mạnh, ngày xưa không bao giờ bán.
Liệu có phải các tay to đã đánh hơi được biến cố gì rõ ràng nên té trước không nhỉ.
Các cụ cùng quan điểm chia sẻ thêm nhé.

Em nghĩ có thể họ phải đem tiền đi cất chỗ nào đó cụ ạ. Nhà quá to ở khu đất diamond cái tầm thượng tầng xáo trộn nhiều trong mấy năm qua, thì đúng là quá chói mắt. Có biến thì nhà đất sẽ bị phong toả đầu tiên, tiền mặt có thể còn ngọ nguậy giấu được ít nhiều và lúc ấy, lại là lúc cần tiền mặt nhất.

Nhân tiện các cụ có thấy thị trường bds giờ nó cứ méo mó không ạ? Em nói HN thôi chứ nhiều tỉnh giờ đang chết lâm sàng tính làm gì.

Thị trường HN giờ vừa thừa mà lại vừa thiếu. Cầu nhà ở, đặc biệt là chung cư vẫn rất lớn, nhưng là cầu của phân khúc tầm trung thôi. Hàng ra nhiều, toàn hàng đắt đến rất đắt, không phải thứ đáp ứng đám đông. Mà đám mua hàng cao cấp kia, lại mua đầu cơ là nhiều chứ có ai đang vô gia cư đâu. Với số đông, có muốn mua thì cũng đến tầm giá không cố được nữa rồi. Em thấy cho tới giữa năm nay họ còn mua chứ giờ thanh khoản kém hẳn.

Từ giờ đến năm sau em thấy toàn ra hàng phân khúc đắt thôi nên em không hề lạc quan triển vọng đầu cơ trong 1-2 năm tới, nhất là khi hết ân hạn lãi và cdt còn quá nhiều hàng phải xả. Có thể vẫn sẽ còn room cho những khu đang ở vùng trũng giá và sẽ có đột biến gì về quy hoạch, chính sách thôi chứ ví dụ VCL, nếu có xây cầu thì giá cầu cũng được tính vào giá bán rồi còn gì. Toàn nhà bán cho đa số khách không thiếu nhà, thì tỷ lệ lớn là đầu cơ và đầu cơ thì có tí mùi ko thơm là ném lên đầu nhau chạy.

Các cụ đừng nghĩ em trù dập thị trường. Trong tay em đầy hàng, mà không phải hàng rẻ vài tỷ đâu nhưng thực tế em thấy vậy, cũng ko thể vì mình đang cầm hàng mà tìm mọi dữ kiện để kết luận là nó còn tăng nữa. Em không phải người lướt đất, mua giữ tài sản thôi nên em vẫn cầm và chấp nhận một khoảng rung lắc giá cho năm tới nhưng mà đó là do em không mua ở vùng giá quá cao như hiện giờ.

CC tầm trung hiện giá chừng 50 - 60tr/m2 có lẽ sẽ giữ giá tốt hơn những khu khởi điểm đã hơn trăm triệu/m2.

 

[23 zô 23 zô 23 uống]

Lãi suất tăng là BĐS đứng im ngay

 

[Tiêu kiêu]

Năm nay đi khảo sát mình thấy nhà phố Hoàn Kiếm, Ba Đình bán ra rất nhiều. Nhiều vị trí đẹp có dòng tiền mạnh, ngày xưa không bao giờ bán.
Liệu có phải các tay to đã đánh hơi được biến cố gì rõ ràng nên té trước không nhỉ.
Các cụ cùng quan điểm chia sẻ thêm nhé.

Chắc đánh hơi thấy sắp bị đốt lò nên phải bán bớt tìm cách tẩu tán tài sản thôi.

 

[10.7.24]

Hà Nội mình còn đầy các khu liền kề biệt thự hoang, chung cư xây thô để đắp chiếu vô vàn ở các quận nội đô, mà nháo nhào đi mua giá cao tận Văn Giang, Đông Anh... thì đúng thật là lùa gà cả đàn chứ không phải là cắt tiết từng con một nữa

như 1 cụ nào đó từng đăng đàn QH và nói "gà trong dân vẫn đang còn nhiều lắm"

 

[Alex0301]

Em nghĩ có thể họ phải đem tiền đi cất chỗ nào đó cụ ạ. Nhà quá to ở khu đất diamond cái tầm thượng tầng xáo trộn nhiều trong mấy năm qua, thì đúng là quá chói mắt. Có biến thì nhà đất sẽ bị phong toả đầu tiên, tiền mặt có thể còn ngọ nguậy giấu được ít nhiều và lúc ấy, lại là lúc cần tiền mặt nhất.

Nhân tiện các cụ có thấy thị trường bds giờ nó cứ méo mó không ạ? Em nói HN thôi chứ nhiều tỉnh giờ đang chết lâm sàng tính làm gì.

Thị trường HN giờ vừa thừa mà lại vừa thiếu. Cầu nhà ở, đặc biệt là chung cư vẫn rất lớn, nhưng là cầu của phân khúc tầm trung thôi. Hàng ra nhiều, toàn hàng đắt đến rất đắt, không phải thứ đáp ứng đám đông. Mà đám mua hàng cao cấp kia, lại mua đầu cơ là nhiều chứ có ai đang vô gia cư đâu. Với số đông, có muốn mua thì cũng đến tầm giá không cố được nữa rồi. Em thấy cho tới giữa năm nay họ còn mua chứ giờ thanh khoản kém hẳn.

Từ giờ đến năm sau em thấy toàn ra hàng phân khúc đắt thôi nên em không hề lạc quan triển vọng đầu cơ trong 1-2 năm tới, nhất là khi hết ân hạn lãi và cdt còn quá nhiều hàng phải xả. Có thể vẫn sẽ còn room cho những khu đang ở vùng trũng giá và sẽ có đột biến gì về quy hoạch, chính sách thôi chứ ví dụ VCL, nếu có xây cầu thì giá cầu cũng được tính vào giá bán rồi còn gì. Toàn nhà bán cho đa số khách không thiếu nhà, thì tỷ lệ lớn là đầu cơ và đầu cơ thì có tí mùi ko thơm là ném lên đầu nhau chạy.

Các cụ đừng nghĩ em trù dập thị trường. Trong tay em đầy hàng, mà không phải hàng rẻ vài tỷ đâu nhưng thực tế em thấy vậy, cũng ko thể vì mình đang cầm hàng mà tìm mọi dữ kiện để kết luận là nó còn tăng nữa. Em không phải người lướt đất, mua giữ tài sản thôi nên em vẫn cầm và chấp nhận một khoảng rung lắc giá cho năm tới nhưng mà đó là do em không mua ở vùng giá quá cao như hiện giờ.

CC tầm trung hiện giá chừng 50 - 60tr/m2 có lẽ sẽ giữ giá tốt hơn những khu khởi điểm đã hơn trăm triệu/m2.

Em thấy đa số mua VCL là để tích sản hoặc để ở. Mục tiêu mua để 3-5-10 năm chứ ít người đầu tư ngắn hạn. Như em biết thì đa số dùng tiền thịt hoặc vay ít (dưới 30-40%). Ngoài ra VCL vị trí đẹp nên sẽ có nhu cầu ở thực, không như OCP1-2-3. Nên em nghĩ VCL có thể không tăng nhanh vì nền giá ở HN đang cao, nhưng để nó sụt cắt lỗ như OCP2-3 thì không có. VCL sẽ tăng bền vững cụ ạ, ở được và cho thuê được!

 

[BìnhMinh89]

Dạo này không thấy mấy cụ vào hô hào tự sướng, hay là đi làm việc khác rồi nhỉ?

Chắc đi cày lấy tiền đóng lãi ngân hàng rồi bác ạ

 

[Gà lắm cơ]

Em thấy đa số mua VCL là để tích sản hoặc để ở. Mục tiêu mua để 3-5-10 năm chứ ít người đầu tư ngắn hạn. Như em biết thì đa số dùng tiền thịt hoặc vay ít (dưới 30-40%). Ngoài ra VCL vị trí đẹp nên sẽ có nhu cầu ở thực, không như OCP1-2-3. Nên em nghĩ VCL có thể không tăng nhanh vì nền giá ở HN đang cao, nhưng để nó sụt cắt lỗ như OCP2-3 thì không có. VCL sẽ tăng bền vững cụ ạ, ở được và cho thuê được!

Nguồn data của cụ và em là những nguồn khác nhau, sẽ có độ vênh và mình không nói được nguồn nào có tính chính xác cao hơn. Cũng không đo lường được hết tâm lý nhà đầu tư khi có sự kiện kích họ fomo hoặc kích họ hoảng sợ. Suy luận của mình thì dựa vào data mình có, kiến thức trải nghiệm của mình mà mỗi người thì mỗi khác, nên trong thị trường thằng long thằng short là thường, thế mới khớp được nhau mà cụ.

Em không mong nó giảm đâu. Em vẫn nói em nhìn nó như một trong những chỉ báo sức khoẻ của sóng bds này mà. Em cũng không anti nó, chỉ là RR với cách tính của em đang ko đủ tốt để vào thôi. Bao giờ em thấy yếu tố nào mới để phải tính lại mà ra RR đẹp hơn có khi em lại mua, chê hay khen có khi chỉ phụ thuộc vào việc giá bao tiền, kỳ vọng đến đâu thôi. Ví dụ người quen của cụ vào hàng, trong 3 năm tới giá tăng 20% họ thấy ổn, lãi nhưng với cách tính của em, là lỗ. Họ vui vẻ hài lòng cầm tiếp, em thất vọng và ném hàng. Bao nhiêu người như họ bao người như em, ko biết được. Nhiều người như họ sẽ giúp giá neo cao hơn, vô tình làm những người như em bớt thất vọng và bớt ném hàng ra. Nhiều người giống em quá, lại ném vào mặt nhau, khiến nhiều người như họ chưa chán cũng về ngưỡng chán.

Các cụ biết vì sao mọi người hay có suy nghĩ tích cực trong đầu tư còn em hay tính đến những thứ tiêu cực không ạ? Khi mình tính đến kịch bản xấu nhất, mình còn chịu nổi hẵng vào tiền vì nếu ko tính đến lỗ, lúc nó xảy ra thì quẫn lắm, dễ ra cầu làm liều. Mà kịch bản xấu nhất mình nghĩ tới, chưa chắc đã xấu bằng cái mình gặp. Cứ tưởng bập vào gái như Thị Nở là hết nấc rồi, vậy mà trong một ngày không đẹp trời lắm, ta va phải Thị Nở phiên bản hôi nách thối mồm.

Những điều em chia sẻ đến từ trải nghiệm của chính em. Bằng cấp có thể giả, kiến thức không thể giả. Quần áo có thể giả, thần thái không thể giả và trải nghiệm cũng vậy các cụ ạ. Có những điều chưa trải qua, họ không nghĩ nó có thể xảy ra đâu và không sợ đâu. Đứa chưa bị bỏng thì không sợ lửa.

Em là chủ doanh nghiệp. Em từng có lúc kiếm tiền rất tốt, tạo nhiều công ăn việc làm và đóng thuế nhiều, cũng có sự tự tin nhất định vào bản thân mình. Càng thuận lợi càng tin mình giỏi. Có lúc cảm giác ồ mình tiêu không hết tiền được đâu nhỉ, tiêu không phải nghĩ. Cứ đà này dăm năm nữa thì đời hoành tráng quá. Nhưng mộng đẹp không dài, em cũng từng ngã. Không phải do em, vĩ mô ảnh hưởng toàn nghành và có những người cùng nghành đã lịm. Khi ấy để tồn tại em phải ném tài sản với giá rất rẻ. Một thứ đáng 10 đồng không bán nổi 5 nếu cần cash gấp. Các cụ sẽ thấy kỳ lạ, 10 đồng thì xuống 7 đồng là thiên hạ tranh nhau mua rồi. Không phải đâu, ai đã từng cần tiền gấp sẽ hiểu. Càng tài sản lớn, càng đặc thù, càng rơi mạnh mới khớp được. Mình có con trâu to, nó cày thì khoẻ nhưng những ngày không ra đồng được, vẫn phải nuôi và càng to khoẻ, càng tốn cỏ các cụ ạ. Em luôn là người cẩn thận, kỷ luật, từ trẻ như vậy mà có lúc còn phải bán những tài sản mua bằng tiền thịt, những đồng tiền khi mình kiếm tốt thì nó là tiền lẻ, mua vứt đấy quên đi không bao giờ nghĩ mình cần động vào. Nếu em mà là kiểu người thích đi tàu lượn thì giờ này em chắc chắn đã không ngọ nguậy được nữa rồi, chứ đừng nói còn đủ tứ chi, còn nhà để vào đây chém chuyện đất cát. Đừng bao giờ đánh giá thấp mọi rủi ro trong đầu tư các cụ ạ vì không có giấc mộng đẹp nào kéo dài mãi.