[Funland] Kinh tế teo tóp vì cuồng đất.

[victory_1980]

Cụ tính vậy không sai. Nhưng Nđt chỉ bản ra đc 20-30% diện tích đất phải mua mà cụ đổ đồng 3.88trieu/m2 kia. Suy ra cụ phải lấy 3.88/20-30% mới ra giá vốn NN thu trên mỗi m2 NĐT BĐS bán ra. Nó dao động từ 12.9 - 19.4 triệu/m2.
Rất là gì và này nọ đấy. Thấy người ta bán ra mấy chục triệu/m2 mà không thấy người ta nộp về NS mười mấy 2 chục triệu / m2 là thiếu sót nhé.
Chưa kể chỗ 70-80% không bán đc kia phải đổ nhiều tiền xây điện đường trường trạm, công viên cảnh quan TDTT văn hóa giải trí nữa, dân mới mua.
Đó là nói các dự án lớn như Vingroup đang làm.
Còn vào từng lô nhà chung cư, đc xây 40-45% diện tích đất, thì giá mua đất là mua lại từ dân hoặc các ông như Vin, hàng trăm tỉ/ha rồi.
Nói vậy để hiểu thời nay chộp giật không đc nữa rồi. Kiểu phân lô bán nền thô sơ hết đất sống rồi.

35 nghìn tỷ là nộp cho ông Hưng Yên, diện tích 02 khu đô thị này tương đương 700 ha thôi, chứ ko đến 900 ha.

 

[coolpix8700]

Thực ra nhiều chủ ĐT BĐS sập tiệm không phải vì họ làm ăn không có lãi, mà là dòng vốn của họ bị đứt quãng. Nếu tìm được cách có thêm vốn thì guồng lại tiếp tục, không tìm được thì phải bán lúa non, nhiều người cùng bán lúa non sẽ ít người mua để các chủ ĐT cho dòng vốn chảy lại.
Thực ra vẫn cái điệp khúc làm 1 có lãi, làm 2 chưa chắc và làm 5-10 thì sập tiệm.
Đó là máu tham và thói ganh đua chỉ muốn hơn người. Khi đầu tư 1 công trình, thương mại hóa thành công rồi lấy tiền thu được đầu tư tiếp công trình khác, dù có to hơn 1 chút thì mọi nguồn lực vẫn trong tầm tay, nhưng thấy lãi quá thì không chỉ thêm 2 mà thêm cả 3,.... trong khi vốn trong tay chỉ giới hạn. Vay ngân hàng thì thì cũng không đủ để chạy song song nhiều DA như vậy để cuối cùng chẳng còn vốn để hoàn thiện 1 DA nào cụ thể, mà các ngân hàng cũng rén khi có ý định giải cứu (hoặc họ chẳng giải cứu mà lại phục để xiết nợ)!

 

[CRV-2015]

Em đang thế thủ, giữ tiền trong ngân hàng.
Chưa thấy gì là khởi sắc cả.
Bđs giá cao quá rùi, mua dễ-bán khó.
Ông bạn em mua đất nền, cả năm rồi rao bán đồng giá không xong.

E đang gửi tk giống cụ. Nhưng hôm rồi a bạn rủ qua smart city xem căn hộ, mới thấy choáng, giờ căn rẻ nhất nhà cũ 3 năm cũng trên 55tr/m2 (khi mở bán hình như chỉ loanh quanh 35-40) . Còn nhà mới hay sắp giao thì đều đã 70-80 rồi

 

[BDS68]

E đang gửi tk giống cụ. Nhưng hôm rồi a bạn rủ qua smart city xem căn hộ, mới thấy choáng, giờ căn rẻ nhất nhà cũ 3 năm cũng trên 55tr/m2 (khi mở bán hình như chỉ loanh quanh 35-40) . Còn nhà mới hay sắp giao thì đều đã 70-80 rồi

Khiếp thật, khu đấy mà 7-80tr/m2 hả cụ

 

[Kiên Khùng]

35 nghìn tỷ là nộp cho ông Hưng Yên, diện tích 02 khu đô thị này tương đương 700 ha thôi, chứ ko đến 900 ha.

Tóm lại không dễ xơi như kiểu "phân lô bán nền" mọi người vẫn nghĩ!

 

[Alisoma]

Nhà nước thu tô tính ra chỉ hơn 3tr/m2 thui, trong cấu thành giá thì ko phải quá nhiều. Vin bán được trăm triệu/m2 lãi lớn.

3tr/m2 là cụ đổ đồng trên toàn bộ diện tích đất dự án. Toàn bộ đất dự án thì có những cấu phần đất đại khái thế này:
- Đất giao thông (thường chiếm khoảng 12% đến gần 20% diện tích dự án): đất này thì khỏi buôn bán gì nhé nhưng phải dốc tiền vào mà làm cho đẹp.
- Đất công viên, dịch vụ công cộng: khỏi buôn bán, vẫn phải xây nhé.
- Đất thương mại dich vụ: nếu cđt làm công năng nhập nhèm kiểu như shophouse thương mại, studio 50 năm thì có thể lôi ra bán/cho thuê dài hạn; còn lại thì khỏi bán mà đầu tư tiền tấn, thu tiền lẻ. TMDV thì ma nào chịu xuống tiền mua.
- Đất ở: buôn bán chính là cái này. Mà đất ở ở các đại đô thị thì tỉ lệ chiếm đất là 35% thì đã là phấn khởi.
Lãi lớn không cụ? Tất nhiên nếu đẩy được đi hết cái đống đất ở kia với giá chót vót thì lãi lớn. Không đẩy đi được thì xin mời đảo nợ, giãn nợ, cấu trúc nợ các kiểu; còn nếu không được nữa thì vỡ mõm.
Qua thời cđt chỉ đất buôn đâu thắng đó rồi, đấy là lí do nhiều người tích cóp được từ thương mại, sx quay sang phân lô bán nền thì đời về lại vạch xuất phát, hoặc thậm chí gập hầm.

 

[XSim]

Các cụ phải so giá nộp NN với giá thị trường tại thời điểm giao dự án thì mới đúng, lúc đó đất Hưng Yên khỉ ho cò gáy đó được bao nhiêu / m2. Anh ấy nhận đất phải đầu tư bao nhiêu cho hạ tầng các kiểu mới bán được giá cao, mà bán giá hơn 100tr / m2 là do công anh bán hàng, PR, marketing đủ kiểu, hoặc như các cụ nói là "thổi giá" mới được. Anh thổi giá không được, hoặc gặp thị trường ảm đạm như hiện nay giá còn một nửa thì các cụ có cứu anh ấy không mà khi anh ấy bán giá cao các cụ kêu

 

[BDS68]

Các cụ phải so giá nộp NN với giá thị trường tại thời điểm giao dự án thì mới đúng, lúc đó đất Hưng Yên khỉ ho cò gáy đó được bao nhiêu / m2. Anh ấy nhận đất phải đầu tư bao nhiêu cho hạ tầng các kiểu mới bán được giá cao, mà bán giá hơn 100tr / m2 là do công anh bán hàng, PR, marketing đủ kiểu, hoặc như các cụ nói là "thổi giá" mới được. Anh thổi giá không được, hoặc gặp thị trường ảm đạm như hiện nay giá còn một nửa thì các cụ có cứu anh ấy không mà khi anh ấy bán giá cao các cụ kêu

Thật, so cái giá đất bồi thường trồng lúa với giá đất khu đô thị của các CĐT nó rất khập khiễng. Thực tế chi phí cấu thành lên giá bán gồm:
- Chi phí khảo sát, thiết kế, …
- Chi phí đền bù (thường rất thấp và theo khung giá của nhà nước)
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Chi phí san lấp mặt bằng.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở: Đường nội khu, hệ thống điện nước.
- Chi phí xây dựng các công trình tiện ích.
- Hệ số sử dụng đất hay nói cách khác là mật độ xây dựng (mật độ mà 20-30% thì vỡ mồm).
- Chi phí vốn.
- Chi phí quảng cáo, bán hàng.
- Thuế GTGT, thuế TN (nếu có).
- Chi phí ngoài khác (Lobby - cái này thì cực nhiều)
…..
Đấy em sơ sơ như vậy thôi chứ cứ nói đến bù 100-200k/m2 rồi bán 100-200tr/m2 thì rất phản cảm và khập khiễng vô cùng!

 

[knedi1]

Nhà nước thu tô tính ra chỉ hơn 3tr/m2 thui, trong cấu thành giá thì ko phải quá nhiều. Vin bán được trăm triệu/m2 lãi lớn.

Theo em được biết thì ở Gia Lâm, Vin nộp tiền sử dụng đất hơn 22tr/m2

 

[Đông86]

3tr/m2 là cụ đổ đồng trên toàn bộ diện tích đất dự án. Toàn bộ đất dự án thì có những cấu phần đất đại khái thế này:
- Đất giao thông (thường chiếm khoảng 12% đến gần 20% diện tích dự án): đất này thì khỏi buôn bán gì nhé nhưng phải dốc tiền vào mà làm cho đẹp.
- Đất công viên, dịch vụ công cộng: khỏi buôn bán, vẫn phải xây nhé.
- Đất thương mại dich vụ: nếu cđt làm công năng nhập nhèm kiểu như shophouse thương mại, studio 50 năm thì có thể lôi ra bán/cho thuê dài hạn; còn lại thì khỏi bán mà đầu tư tiền tấn, thu tiền lẻ. TMDV thì ma nào chịu xuống tiền mua.
- Đất ở: buôn bán chính là cái này. Mà đất ở ở các đại đô thị thì tỉ lệ chiếm đất là 35% thì đã là phấn khởi.
Lãi lớn không cụ? Tất nhiên nếu đẩy được đi hết cái đống đất ở kia với giá chót vót thì lãi lớn. Không đẩy đi được thì xin mời đảo nợ, giãn nợ, cấu trúc nợ các kiểu; còn nếu không được nữa thì vỡ mõm.
Qua thời cđt chỉ đất buôn đâu thắng đó rồi, đấy là lí do nhiều người tích cóp được từ thương mại, sx quay sang phân lô bán nền thì đời về lại vạch xuất phát, hoặc thậm chí gập hầm.

Nhớ hồi em vào 1 khu thấp tầng , CDT giới thiệu dự án nói mật độ xd 28%

 

[BDS68]

Em nói thật, nếu xét trên khía cạnh đầu tư kể cả cccm có sẵn đất ở thủ đô (chứ chả thèm nói đến các vùng quê hay các tỉnh thành khác),không tính tiền đất chỉ tính riêng tiền xây dựng thì xây nhà lên cho thuê 99,9999% là lỗ sặc tiết, không bù được lãi vay ngân hàng (trừ loại hình chung cư mini, nhưng loại này thì rất phức tạp và rủi ro, không cẩn thận một ngày sẽ bay cả cơ nghiệp lẫn lao lý)

 

[mitdac1819]

Thật, so cái giá đất bồi thường trồng lúa với giá đất khu đô thị của các CĐT nó rất khập khiễng. Thực tế chi phí cấu thành lên giá bán gồm:
- Chi phí khảo sát, thiết kế, …
- Chi phí đền bù (thường rất thấp và theo khung giá của nhà nước)
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Chi phí san lấp mặt bằng.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở: Đường nội khu, hệ thống điện nước.
- Chi phí xây dựng các công trình tiện ích.
- Hệ số sử dụng đất hay nói cách khác là mật độ xây dựng (mật độ mà 20-30% thì vỡ mồm).
- Chi phí vốn.
- Chi phí quảng cáo, bán hàng.
- Thuế GTGT, thuế TN (nếu có).
- Chi phí ngoài khác (Lobby - cái này thì cực nhiều)
…..
Đấy em sơ sơ như vậy thôi chứ cứ nói đến bù 100-200k/m2 rồi bán 100-200tr/m2 thì rất phản cảm và khập khiễng vô cùng!

Tất cả cái chi phí kia, chắc cũng phải đến 50- 60 củ/1m đất ở đấy cụ nhỉ. Khó cái là phía đông, hút dân về hơi khó, vì trường đại học, bệnh viện, cơ sở bộ ngành toàn bên phía tây

 

[Đông86]

Em nói thật, nếu xét trên khía cạnh đầu tư kể cả cccm có sẵn đất ở thủ đô (chứ chả thèm nói đến các vùng quê hay các tỉnh thành khác),không tính tiền đất chỉ tính riêng tiền xây dựng thì xây nhà lên cho thuê 99,9999% là lỗ sặc tiết, không bù được lãi vay ngân hàng (trừ loại hình chung cư mini, nhưng loại này thì rất phức tạp và rủi ro, không cẩn thận một ngày sẽ bay cả cơ nghiệp lẫn lao lý)

khả năng cụ tính toán với dòng tiền đi vay?
Em tính rồi lãi bao nhiêu bị bank nó lấy hết, nên em làm gì cũng bằng tiền mình thui, cho nó chủ động.

 

[BDS68]

Tất cả cái chi phí kia, chắc cũng phải đến 50- 60 củ/1m đất ở đấy cụ nhỉ. Khó cái là phía đông, hút dân về hơi khó, vì trường đại học, bệnh viện, cơ sở bộ ngành toàn bên phía tây

Trước đội bọn em cùng lớp có mấy thằng cấp 3 ở quê (Bắc Ninh) rủ nhau tính làm dự án be bé. Giá đất bồi thường cỡ 100tr/sào mà xây dựng và tính toán chin phí lên tới 16,5tr/m2 mới là điểm hòa vốn. Đấy là giả thiết mọi thứ thuận buồm xuôi gió và bán được hàng, trong khi các dự án khác trước đó nó đang bán có 18-21tr/m2 nên thôi không dám làm

 

[BDS68]

khả năng cụ tính toán với dòng tiền đi vay?
Em tính rồi lãi bao nhiêu bị bank nó lấy hết, nên em làm gì cũng bằng tiền mình thui, cho nó chủ động.

Đã là đầu tư thì kể cả tiền của mình có sẵn cũng phải tính như tiền đi vay thì mới xét/đánh giá hiệu quả đầu tư được chứ cụ!

 

[Đông86]

Đã là đầu tư thì kể cả tiền của mình có sẵn cũng phải tính như tiền đi vay thì mới xét/đánh giá hiệu quả đầu tư được chứ cụ!

vâng em biêt chứ, nhưng bank sau 1n ưu đãi sẽ đòi LS thả nổi+ thêm 4% thì khiếp quá, chậm nhịp phát chết ngay.

 

[Kiên Khùng]

Thật, so cái giá đất bồi thường trồng lúa với giá đất khu đô thị của các CĐT nó rất khập khiễng. Thực tế chi phí cấu thành lên giá bán gồm:
- Chi phí khảo sát, thiết kế, …
- Chi phí đền bù (thường rất thấp và theo khung giá của nhà nước)
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Chi phí san lấp mặt bằng.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng cơ sở: Đường nội khu, hệ thống điện nước.
- Chi phí xây dựng các công trình tiện ích.
- Hệ số sử dụng đất hay nói cách khác là mật độ xây dựng (mật độ mà 20-30% thì vỡ mồm).
- Chi phí vốn.
- Chi phí quảng cáo, bán hàng.
- Thuế GTGT, thuế TN (nếu có).
- Chi phí ngoài khác (Lobby - cái này thì cực nhiều)
…..
Đấy em sơ sơ như vậy thôi chứ cứ nói đến bù 100-200k/m2 rồi bán 100-200tr/m2 thì rất phản cảm và khập khiễng vô cùng!

Kiểu cố tình phủ nhận công sức người làm, nó không fair.

 

[theanh90]

Ngân hàng huy động được từ xh 1000 tỷ(Tích lũy từ sx kd), cho cdt vay 500 tỷ làm dự án, lấy giá bán 750 tỷ, người mua nhà lần 1 có 200 tỷ vay NH 550 tỷ, người lần 1 lấy lãi 1/3 bán cho người mua lần 2 với giá 1000 tỷ, người mua lần 2 có vốn 300 tỷ, vay NH 700 tỷ ... đến người mua thứ 3-4 là hết hạn mức ngân hàng. Vậy thì ai mua tiếp? Lấy vốn nào để mua? Cứ đầu cơ mua bán lòng vòng thì không vay được là hết chu kỳ đầu cơ thế là toàn xã hội lại cầm 1 đống đất mà cha chú chúng mày đấu tranh bằng xương máu có được(Đương nhiên có). Còn mấy thằng nhà cái nó cầm hết tài sản của xã hội mất bao lâu mới tiết kiệm được. Đấy không phải bóc lột thì là cái khỉ gì nhỉ?

 

[Đông86]

Ngân hàng huy động được từ xh 1000 tỷ(Tích lũy từ sx kd), cho cdt vay 500 tỷ làm dự án, lấy giá bán 750 tỷ, người mua nhà lần 1 có 200 tỷ vay NH 550 tỷ, người lần 1 lấy lãi 1/3 bán cho người mua lần 2 với giá 1000 tỷ, người mua lần 2 có vốn 300 tỷ, vay NH 700 tỷ ... đến người mua thứ 3-4 là hết hạn mức ngân hàng. Vậy thì ai mua tiếp? Lấy vốn nào để mua? Cứ đầu cơ mua bán lòng vòng thì không vay được là hết chu kỳ đầu cơ thế là toàn xã hội lại cầm 1 đống đất mà cha chú chúng mày đấu tranh bằng xương máu có được(Đương nhiên có). Còn mấy thằng nhà cái nó cầm hết tài sản của xã hội mất bao lâu mới tiết kiệm được. Đấy không phải bóc lột thì là cái khỉ gì nhỉ?

Luật thị trường nó vậy, mình ko thay đổi được đâu, phải thích nghi mà sống thui

 

[Kiên Khùng]

Ngân hàng huy động được từ xh 1000 tỷ(Tích lũy từ sx kd), cho cdt vay 500 tỷ làm dự án, lấy giá bán 750 tỷ, người mua nhà lần 1 có 200 tỷ vay NH 550 tỷ, người lần 1 lấy lãi 1/3 bán cho người mua lần 2 với giá 1000 tỷ, người mua lần 2 có vốn 300 tỷ, vay NH 700 tỷ ... đến người mua thứ 3-4 là hết hạn mức ngân hàng. Vậy thì ai mua tiếp? Lấy vốn nào để mua? Cứ đầu cơ mua bán lòng vòng thì không vay được là hết chu kỳ đầu cơ thế là toàn xã hội lại cầm 1 đống đất mà cha chú chúng mày đấu tranh bằng xương máu có được(Đương nhiên có). Còn mấy thằng nhà cái nó cầm hết tài sản của xã hội mất bao lâu mới tiết kiệm được. Đấy không phải bóc lột thì là cái khỉ gì nhỉ?

Thực ra đầu tư BĐS nếu làm có kiềm soát chặt thì là ích nước lợi dân đấy cụ.
Nhưng do không kiểm soát (có tờ A4 phóng chiếu ra cả mớ tiền) nên nhà nhà đầu cơ người người đu đỉnh như thể không có ngày mai.
Nên chết là chết chỗ đó.
...
Việc đánh thuế BĐS thứ 2 trở đi, là để hạn chế kiểu đầu cơ mua đi bán lại. Vì càng bán càng đóng thuế. Càng mua (căn thứ 2 trở đi) thì thuế cao ngất nên việc kinh doanh thứ cấp của giới môi giới sẽ nguội, tự nhiên sẽ dành cơ hội cho những người có nhu cầu thật (mua nhà để ở).
Bên Xing gà po, người ta còn không cho mua, chỉ cho thuê 99 năm thôi. Thế mà ngành BĐS bên đấy tàn lụi hay phát triển?
Mấu chốt là phải kiểm soát được nguồn gốc tài sản. Ai biết được 1 người có bao nhiêu căn nhà rồi? Muốn biết thì làm được cái sớ hôm trước mình tấu các cụ bên group khác: