Định không viết thêm ở thớt này mà thấy rủi ro này rất lớn nên đành lưu ý để mọi người cân nhắc kỹ để trao đổi lại với Chủ đầu tư.
+ Để được xây dựng thì như hôm trước mình có nói rồi, đó là phải cung cấp được cho quận ngoài thông báo khởi công là hồ sơ thiết kế cơ sở được thẩm định và phê duyệt. Về thẩm quyền thẩm định dự án này thuộc thẩm quyền của bộ (vì đây là 1 dự án bao gồm cả chung cư và liền kề). Cơ quan thẩm định phải đóng dấu thẩm định vào hồ sơ tkcs dự án (Trước năm 2015 thì theo các quy định tại nghị định 12/2009 cơ quan thẩm định không đấu dấu hồ sơ mà chỉ có văn bản thông báo thẩm định, sau này nghị định 59 có yêu cầu cơ quan thẩm định phải đóng dấu hồ sơ và ra báo cáo thẩm định). Qua tham khảo và theo dõi văn bản của quận thì ngoài các vấn đề pháp lý phải châm trước khi cho phép xây thì vấn đề hồ sơ này là vấn đề mà quận quan tâm nhiều nhất. Bởi lẽ quận quản lý về mặt trật tự xây dựng, các vấn đề pháp lý khác không thuộc thẩm quyền của quận, Vây câu hỏi đặt ra là quận muốn quản lý thì hồ sơ nào là hồ sơ hợp pháp đúng quy định để quản lý (hồ sơ đó phải có dấu của cơ quan thẩm định và phê duyệt của chủ đầu tư). Cái này chính là điểm mấu chốt liên quan đến trách nhiệm của quận. Cá nhân mình nghĩ liên ngành sẽ còn họp hành thống nhất chán chê sau thông báo kết luận và các văn bản báo cáo của quận nêu trên.
+ Một vấn đề rủi ro nữa khi xây dựng đó là: Hiện tại tất cả các hợp đồng của CĐT với khách hàng là hợp đồng góp vốn, chưa có hợp đồng mua bán (vì chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán). Với các châm trước về mặt pháp lý như hiện tại thì chẳng có cơ quan nào dám chấp thuận cho việc chấp nhận mẫu hợp đồng mua bán và tài sản hình thành trong lương lại để được phép ký hợp đồng mua bán. Nếu thế thì hiển nhiên sẽ chẳng có ông ngân hàng nào đứng ra để cho vay vốn tiền xây, vì nó không phải là tài sản đảm bảo. Như vậy rõ ràng khách hàng hiện tại đang là hợp đồng góp vốn lại tiếp tục góp thêm một lần nữa tiền xây trong khi vấn đề về pháp lý đây là thỏa thuận dân sự không phải là hợp đồng mua bán ràng buộc trách nhiệm và được cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận. Đây là vấn đề rất lớn cần phải cân nhắc.
Về vấn đề suất vốn đầu tư. Suất vốn đầu tư thì hàng năm bộ ban hành 1 quyết định để cung cấp suất vốn đầu tư cho các công trình xây dựng, loại công trình xây dựng. Năm 2023 thì tính suất đầu tư theo quy định tại QĐ 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023, trang 13, theo đó suất đầu tư bao gồm các chi phí:
+ Chi phí xây dựng;
+ Chi phí ME (điện nước);
+ Chi phí PCCC;
+ Chi phí hoàn thiện trong mặt ngoài, Hệ thống cửa, thiết bị vệ sinh
(Chưa bao gồm các chi phí thang máy, hệ thống điều hòa...)
Về cơ bản thì việc đấu tranh để đàm phán giá về chi phí xây dựng em nghĩ là khó, vì trong đơn giá chủ đầu tư đưa ra trên/m2 ngoài chi phí xây dựng thì bản thân họ còn trả thêm các chi phí khác cấu thành nên giá m2 sàn như: Chi phí tư vấn đầu tư (khảo sát, thiết kế, giám sát...) chi phí quản lý dự án, chi phí khác (thẩm định, bảo hiểm...). Họ cân dự toán lên sẽ ra được các con số theo mong muốn của họ, vì các chi phí này CĐT đều có thể cân nhắc điều chỉnh theo mức cao nhất của định mức nhà nước cho phép.
liệu có phải là người của CĐT nhẩy vào đây còm định hướng số liệu rồi không nhỉ ?
