[Funland] Hỏi về dự án Thanh Hà - Cienco5

túc sơn

Xe tải
Biển số
OF-707011
Ngày cấp bằng
8/11/19
Số km
480
Động cơ
92,921 Mã lực
Tuổi
30
Cụ túc sơn khi post lên thì nên chịu khó đọc cho kỹ rồi hãy phát biểu, suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở theo bảng cụ post lên là đã có đủ các yêu cầu và quy định về giải pháp kiến trúc, kết cấu, điện, phòng cháy chữa cháy… mà chưa bao gồm chi phí thiết bị.

Đọc cho kỹ vào cụ ạ, đó là chi phí tiền suất đầu tư đã có chi phí kết cấu và hoàn thiện cả trát trong trát ngoài cả ốp lát dây điện ống nước cửa đi cửa sổ cầu thang (chưa bao gồm tiền chi phí thiết bị công tắc ổ cắm attomat xí bệt chậu rửa đèn đóm quạt điều hoà máy bơm téc nước…) mới có giá theo bảng cụ post lên chứ ko phải mỗi giá phần thô trát ngoài đâu cụ

Không nên lập lờ đánh lận số liệu :)):)):))
T đánh lận gì số liệu cụ ơi, ý t là ngay suất vốn đầu tư của bộ xây dựng cũng khá cao và chả thể lấy cái đấy ra làm căn cứ để đấu tranh về giá được. Cụ nhìn cái bảng cụ post lên giá là 7 triệu 9 thì cụ cầm đi đàm phán với cdt kiểu gì :)) :)) khi giá cdt đưa ra rẻ hơn 20% cho dù có thiếu một vài phần như cụ nói.
 

thanh.long

Xe tăng
Biển số
OF-743411
Ngày cấp bằng
18/9/20
Số km
1,915
Động cơ
230,328 Mã lực
Tuổi
27
T đánh lận gì số liệu cụ ơi, ý t là ngay suất vốn đầu tư của bộ xây dựng cũng khá cao và chả thể lấy cái đấy ra làm căn cứ để đấu tranh về giá được. Cụ nhìn cái bảng cụ post lên giá là 7 triệu 9 thì cụ cầm đi đàm phán với cdt kiểu gì :)) :)) khi giá cdt đưa ra rẻ hơn 20% cho dù có thiếu một vài phần như cụ nói.
Cụ không xem hệ số Suất vốn đầu tư ở HN theo khung bảng trên là tính hệ số 0,929 nữa à. Biệt thự có tầng hầm thì Suất vốn đầu tư xây dựng là 9,3 x 0,929 = 8,64 triệu/m2 chưa tính chi phí thiết bị thôi cụ túc sơn :))

Mà cả chi phí phần hoàn thiện trát ốp lát dây điện ống nước cửa đi cửa sổ trần thạch cao sơn bả cầu thang lan can mà cụ tính trừ giảm đi có 2-3 triệu/m2 sàn xây dựng thì đánh lận số liệu quá, khéo để Cđt thi công nốt cả cái mục đó tầm tính vậy thôi thì họ lỗ sặc gạch =)) liệu có phải là người của CĐT nhẩy vào đây còm định hướng số liệu rồi không nhỉ ?

:)):)):)):)):))
 

túc sơn

Xe tải
Biển số
OF-707011
Ngày cấp bằng
8/11/19
Số km
480
Động cơ
92,921 Mã lực
Tuổi
30
Cụ không xem hệ số Suất vốn đầu tư ở HN theo khung bảng trên là tính hệ số 0,929 nữa à. Biệt thự có tầng hầm thì Suất vốn đầu tư xây dựng là 9,3 x 0,929 = 8,64 triệu/m2 chưa tính chi phí thiết bị thôi cụ túc sơn :))

Mà cả chi phí phần hoàn thiện trát ốp lát dây điện ống nước cửa đi cửa sổ trần thạch cao sơn bả cầu thang lan can mà cụ tính trừ giảm đi có 2-3 triệu/m2 sàn xây dựng thì đánh lận số liệu quá, khéo để Cđt thi công nốt cả cái mục đó tầm tính vậy thôi thì họ lỗ sặc gạch =)) liệu có phải là người của CĐT nhẩy vào đây còm định hướng số liệu rồi không nhỉ ?

:)):)):)):)):))
Cái đấy e ko làm chuyên về xây dựng nên e ko biết cụ thể giá bóc tách từng hạng mục như nào. Nếu cụ cảm thấy có thể dẫn chiếu suất đầu tư để đấu tranh giá xây thì e mời cụ vào nhóm chủ đất đấu tranh giá xây trên zalo, e cũng đang ở trong nhóm đấy và đang chưa có ai dẫn chiếu cái đấy để đòi quyền lợi cả, đấu tranh được thì tốt quá vì càng nhiều dẫn chiếu càng tốt :D
Còn e thì liên quan đếch gì đến cdt, e mà tìm hiểu kĩ thì e thề éo bao h mua dự án nào của ô thản :))
 

thanh.long

Xe tăng
Biển số
OF-743411
Ngày cấp bằng
18/9/20
Số km
1,915
Động cơ
230,328 Mã lực
Tuổi
27
Cái đấy e ko làm chuyên về xây dựng nên e ko biết cụ thể giá bóc tách từng hạng mục như nào. Nếu cụ cảm thấy có thể dẫn chiếu suất đầu tư để đấu tranh giá xây thì e mời cụ vào nhóm chủ đất đấu tranh giá xây trên zalo, e cũng đang ở trong nhóm đấy và đang chưa có ai dẫn chiếu cái đấy để đòi quyền lợi cả, đấu tranh được thì tốt quá vì càng nhiều dẫn chiếu càng tốt :D
Còn e thì liên quan đếch gì đến cdt, e mà tìm hiểu kĩ thì e thề éo bao h mua dự án nào của ô thản :))
Gửi cụ ngó thêm bảng tỷ trọng các phần chi phítrong Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở

IMG_5787.jpeg


Vậy nên ví dụ Liền kề có tầng hầm Suất vốn đầu tư xây dựng theo bảng năm 2023 sẽ tính là
7,529 x0,929=6,99 triệu/m2 (chưa bao gồm chi phí thiết bị điện và pccc)
Và với tỷ trọng các phần trên thì phần kết móng và kết cấu thân sẽ chiếm tỷ trọng từ 45% đến 65% (tùy theo thiết kế kết cấu như thế nào) nên cộng trừ nhân chia và áp hẳn mức cao nhất là 65% sẽ ra con số 6,99 x 0,65 = 4,54 triệu/m2 sàn xây dựng cho phần xây thô nhà liền kề.

Xem lại tại năm 2020 Vốn suất đầu tư xây dựng khi đó công bố là 6,08 triệu/m2 thì giá xây thô trong HĐMB tính là 3,5 triệu/m2 cũng thấy tỉ trọng phần thô chỉ chiếm 58% thôi:))

Các cụ chuyên ngành xây dựng và quản lý dự án xem có phả như vậy không ???
 

CTTVDKT

Xe tải
Biển số
OF-794814
Ngày cấp bằng
26/10/21
Số km
445
Động cơ
22,459 Mã lực
Tuổi
34
Cái này trong mục đích sủa dụng đã đề rõ là: "Dùng để làm cơ sở phục vụ xác định sơ bộ tổng mức đầu tư ở giai đoạn chuẩn bị dự án" thôi. Trong thực tế, trước khi triển khai xây dựng CĐT phải có bảng tính dự toán chi tiết: Vật liệu, nhân công, máy, thuế, phí, ... (lấy theo báo giá của UBND TP. Hà Nội quý IV năm 2023 & các định mức của Bộ XD) để ra con số cụ thể chứ? Tự nhiên bốc thuốc, áp đặt đơn giá vu vơ thì ai người ta chấp nhận?
 
Chỉnh sửa cuối:

khoaisan_123

Xe hơi
Biển số
OF-122190
Ngày cấp bằng
27/11/11
Số km
112
Động cơ
382,238 Mã lực
Gửi cụ ngó thêm bảng tỷ trọng các phần chi phítrong Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở

IMG_5787.jpeg


Vậy nên ví dụ Liền kề có tầng hầm Suất vốn đầu tư xây dựng theo bảng năm 2023 sẽ tính là
7,529 x0,929=6,99 triệu/m2 (chưa bao gồm chi phí thiết bị điện và pccc)
Và với tỷ trọng các phần trên thì phần kết móng và kết cấu thân sẽ chiếm tỷ trọng từ 45% đến 65% (tùy theo thiết kế kết cấu như thế nào) nên cộng trừ nhân chia và áp hẳn mức cao nhất là 65% sẽ ra con số 6,99 x 0,65 = 4,54 triệu/m2 sàn xây dựng cho phần xây thô nhà liền kề.

Xem lại tại năm 2020 Vốn suất đầu tư xây dựng khi đó công bố là 6,08 triệu/m2 thì giá xây thô trong HĐMB tính là 3,5 triệu/m2 cũng thấy tỉ trọng phần thô chỉ chiếm 58% thôi:))

Các cụ chuyên ngành xây dựng và quản lý dự án xem có phả như vậy không ???
Các cụ tính làm gì xuất đầu tư. Xuất đầu tư phục vụ khái toán.
Hiện tại các nhà thấp tầng của thanh hà đến giai đoạn chuẩn bị thi công,
1. Bản vẽ thi công ( không có cái này lấy gì mà thi công)
2. Dự toán căn cứ trên bản vẽ thi công (làm căn cứ họ mời thầu)
Thế nên không cần phải để ý suất đầu tư. Hãy tìm dự toán làm căn cứ phụ lục hợp đồng
 

HuongCrv

Xe điện
Biển số
OF-590561
Ngày cấp bằng
17/9/18
Số km
2,681
Động cơ
163,698 Mã lực
Định không viết thêm ở thớt này mà thấy rủi ro này rất lớn nên đành lưu ý để mọi người cân nhắc kỹ để trao đổi lại với Chủ đầu tư.
+ Để được xây dựng thì như hôm trước mình có nói rồi, đó là phải cung cấp được cho quận ngoài thông báo khởi công là hồ sơ thiết kế cơ sở được thẩm định và phê duyệt. Về thẩm quyền thẩm định dự án này thuộc thẩm quyền của bộ (vì đây là 1 dự án bao gồm cả chung cư và liền kề). Cơ quan thẩm định phải đóng dấu thẩm định vào hồ sơ tkcs dự án (Trước năm 2015 thì theo các quy định tại nghị định 12/2009 cơ quan thẩm định không đấu dấu hồ sơ mà chỉ có văn bản thông báo thẩm định, sau này nghị định 59 có yêu cầu cơ quan thẩm định phải đóng dấu hồ sơ và ra báo cáo thẩm định). Qua tham khảo và theo dõi văn bản của quận thì ngoài các vấn đề pháp lý phải châm trước khi cho phép xây thì vấn đề hồ sơ này là vấn đề mà quận quan tâm nhiều nhất. Bởi lẽ quận quản lý về mặt trật tự xây dựng, các vấn đề pháp lý khác không thuộc thẩm quyền của quận, Vây câu hỏi đặt ra là quận muốn quản lý thì hồ sơ nào là hồ sơ hợp pháp đúng quy định để quản lý (hồ sơ đó phải có dấu của cơ quan thẩm định và phê duyệt của chủ đầu tư). Cái này chính là điểm mấu chốt liên quan đến trách nhiệm của quận. Cá nhân mình nghĩ liên ngành sẽ còn họp hành thống nhất chán chê sau thông báo kết luận và các văn bản báo cáo của quận nêu trên.
+ Một vấn đề rủi ro nữa khi xây dựng đó là: Hiện tại tất cả các hợp đồng của CĐT với khách hàng là hợp đồng góp vốn, chưa có hợp đồng mua bán (vì chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán). Với các châm trước về mặt pháp lý như hiện tại thì chẳng có cơ quan nào dám chấp thuận cho việc chấp nhận mẫu hợp đồng mua bán và tài sản hình thành trong lương lại để được phép ký hợp đồng mua bán. Nếu thế thì hiển nhiên sẽ chẳng có ông ngân hàng nào đứng ra để cho vay vốn tiền xây, vì nó không phải là tài sản đảm bảo. Như vậy rõ ràng khách hàng hiện tại đang là hợp đồng góp vốn lại tiếp tục góp thêm một lần nữa tiền xây trong khi vấn đề về pháp lý đây là thỏa thuận dân sự không phải là hợp đồng mua bán ràng buộc trách nhiệm và được cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận. Đây là vấn đề rất lớn cần phải cân nhắc.
156.png

Về vấn đề suất vốn đầu tư. Suất vốn đầu tư thì hàng năm bộ ban hành 1 quyết định để cung cấp suất vốn đầu tư cho các công trình xây dựng, loại công trình xây dựng. Năm 2023 thì tính suất đầu tư theo quy định tại QĐ 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023, trang 13, theo đó suất đầu tư bao gồm các chi phí:
+ Chi phí xây dựng;
+ Chi phí ME (điện nước);
+ Chi phí PCCC;
+ Chi phí hoàn thiện trong mặt ngoài, Hệ thống cửa, thiết bị vệ sinh
(Chưa bao gồm các chi phí thang máy, hệ thống điều hòa...)
Về cơ bản thì việc đấu tranh để đàm phán giá về chi phí xây dựng em nghĩ là khó, vì trong đơn giá chủ đầu tư đưa ra trên/m2 ngoài chi phí xây dựng thì bản thân họ còn trả thêm các chi phí khác cấu thành nên giá m2 sàn như: Chi phí tư vấn đầu tư (khảo sát, thiết kế, giám sát...) chi phí quản lý dự án, chi phí khác (thẩm định, bảo hiểm...). Họ cân dự toán lên sẽ ra được các con số theo mong muốn của họ, vì các chi phí này CĐT đều có thể cân nhắc điều chỉnh theo mức cao nhất của định mức nhà nước cho phép.
 

thanh.long

Xe tăng
Biển số
OF-743411
Ngày cấp bằng
18/9/20
Số km
1,915
Động cơ
230,328 Mã lực
Tuổi
27
Các cụ tính làm gì xuất đầu tư. Xuất đầu tư phục vụ khái toán.
Hiện tại các nhà thấp tầng của thanh hà đến giai đoạn chuẩn bị thi công,
1. Bản vẽ thi công ( không có cái này lấy gì mà thi công)
2. Dự toán căn cứ trên bản vẽ thi công (làm căn cứ họ mời thầu)
Thế nên không cần phải để ý suất đầu tư. Hãy tìm dự toán làm căn cứ phụ lục hợp đồng
Suất vốn đầu tư xây dựng nó chưa bao gồm chi phí dự phòng và chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư nên nó là cơ sở thấy xem việc áp giá xây dựng phần thô tăng đột biến của Cdt đã hợp lý với mức Trần mà BXD công bố chưa thôi

Còn muốn cụ thể chính xác 90% thì phải căn cứ trên Thiết kế Bản vẽ thi công + Dự toán chi tiết hay Dự thầu căn cứ giá VLXD + bảng lương + nhiên liệu xăng dầu và đã tính đủ loại các hệ số + Chi phí QLDA mới rõ được chứ không bốc thuốc ra 1 số vu vơ

Các bác chuyên lập dự án xây dựng và QLDA trong quá trình chấm thầu với thanh quyết toán cho ý kiến tiếp ???
 

HuongCrv

Xe điện
Biển số
OF-590561
Ngày cấp bằng
17/9/18
Số km
2,681
Động cơ
163,698 Mã lực
Cái này trong mục đích sủa dụng đã đề rõ là: "Dùng để làm cơ sở phục vụ xác định sơ bộ tổng mức đầu tư ở giai đoạn chuẩn bị dự án" thôi. Trong thực tế, trước khi triển khai xây dựng CĐT phải có bảng tính dự toán chi tiết: Vật liệu, nhân công, máy, thuế, phí, ... (lấy theo báo giá của UBND TP. Hà Nội quý IV năm 2023 & các định mức của Bộ XD) để ra con số cụ thể chứ? Tự nhiên bốc thuốc, áp đặt đơn giá vu vơ thì ai người ta chấp nhận?
Cái này cụ lại chưa hiểu rõ rồi. Chủ đầu tư ký hợp đồng dự án với cơ quan quản lý nhà nước trên hồ sơ thiết kế cơ sở được thẩm định và phê duyệt (giai đoạn này nó là tổng mức đầu tư dự án) vì thế các tính toán về giá bán, đơn giá xây dựng làm căn cứ báo cáo với quản lý nhà nước cũng như danh chính môn thuận để giám sát kiểm soát chi phí đầu tư, lợi nhuận, giá vốn chính là trên tổng mức. Bước TK BVTC là chủ đầu tư tự lập hồ sơ thiết kế và phê duyệt nên không có vấn để kiểm soát đó. Vậy thì cơ sở để tính giá xây với khách hàng phải trên tổng mức đầu tư chứ không phải trên dự toán bước thiết kế bản vẽ thi công. Dự toán đấy chỉ để chủ đầu tư làm việc chi tiết với nhà thầu thôi.
 

khoaisan_123

Xe hơi
Biển số
OF-122190
Ngày cấp bằng
27/11/11
Số km
112
Động cơ
382,238 Mã lực
Cái này cụ lại chưa hiểu rõ rồi. Chủ đầu tư ký hợp đồng dự án với cơ quan quản lý nhà nước trên hồ sơ thiết kế cơ sở được thẩm định và phê duyệt (giai đoạn này nó là tổng mức đầu tư dự án) vì thế các tính toán về giá bán, đơn giá xây dựng làm căn cứ báo cáo với quản lý nhà nước cũng như danh chính môn thuận để giám sát kiểm soát chi phí đầu tư, lợi nhuận, giá vốn chính là trên tổng mức. Bước TK BVTC là chủ đầu tư tự lập hồ sơ thiết kế và phê duyệt nên không có vấn để kiểm soát đó. Vậy thì cơ sở để tính giá xây với khách hàng phải trên tổng mức đầu tư chứ không phải trên dự toán bước thiết kế bản vẽ thi công. Dự toán đấy chỉ để chủ đầu tư làm việc chi tiết với nhà thầu thôi.
Cụ trả lời theo đúng luật pháp quá chuẩn:
Vấn đề các cụ trên tranh cãi là giá xây thô này cao hay thấp hay theo cái gì.
1. giá này theo thoả thuận. ( như các cụ đã đi mua đất)
2. Chi phí thực cho phần xây thô ( chủ đầu tư đã có căn cư trên bản vẽ thi công, khối lượng, dự toán ).
Việc cđt đặt giá ntn là câu chuyện khác
 

túc sơn

Xe tải
Biển số
OF-707011
Ngày cấp bằng
8/11/19
Số km
480
Động cơ
92,921 Mã lực
Tuổi
30
Định không viết thêm ở thớt này mà thấy rủi ro này rất lớn nên đành lưu ý để mọi người cân nhắc kỹ để trao đổi lại với Chủ đầu tư.
+ Để được xây dựng thì như hôm trước mình có nói rồi, đó là phải cung cấp được cho quận ngoài thông báo khởi công là hồ sơ thiết kế cơ sở được thẩm định và phê duyệt. Về thẩm quyền thẩm định dự án này thuộc thẩm quyền của bộ (vì đây là 1 dự án bao gồm cả chung cư và liền kề). Cơ quan thẩm định phải đóng dấu thẩm định vào hồ sơ tkcs dự án (Trước năm 2015 thì theo các quy định tại nghị định 12/2009 cơ quan thẩm định không đấu dấu hồ sơ mà chỉ có văn bản thông báo thẩm định, sau này nghị định 59 có yêu cầu cơ quan thẩm định phải đóng dấu hồ sơ và ra báo cáo thẩm định). Qua tham khảo và theo dõi văn bản của quận thì ngoài các vấn đề pháp lý phải châm trước khi cho phép xây thì vấn đề hồ sơ này là vấn đề mà quận quan tâm nhiều nhất. Bởi lẽ quận quản lý về mặt trật tự xây dựng, các vấn đề pháp lý khác không thuộc thẩm quyền của quận, Vây câu hỏi đặt ra là quận muốn quản lý thì hồ sơ nào là hồ sơ hợp pháp đúng quy định để quản lý (hồ sơ đó phải có dấu của cơ quan thẩm định và phê duyệt của chủ đầu tư). Cái này chính là điểm mấu chốt liên quan đến trách nhiệm của quận. Cá nhân mình nghĩ liên ngành sẽ còn họp hành thống nhất chán chê sau thông báo kết luận và các văn bản báo cáo của quận nêu trên.
+ Một vấn đề rủi ro nữa khi xây dựng đó là: Hiện tại tất cả các hợp đồng của CĐT với khách hàng là hợp đồng góp vốn, chưa có hợp đồng mua bán (vì chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán). Với các châm trước về mặt pháp lý như hiện tại thì chẳng có cơ quan nào dám chấp thuận cho việc chấp nhận mẫu hợp đồng mua bán và tài sản hình thành trong lương lại để được phép ký hợp đồng mua bán. Nếu thế thì hiển nhiên sẽ chẳng có ông ngân hàng nào đứng ra để cho vay vốn tiền xây, vì nó không phải là tài sản đảm bảo. Như vậy rõ ràng khách hàng hiện tại đang là hợp đồng góp vốn lại tiếp tục góp thêm một lần nữa tiền xây trong khi vấn đề về pháp lý đây là thỏa thuận dân sự không phải là hợp đồng mua bán ràng buộc trách nhiệm và được cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận. Đây là vấn đề rất lớn cần phải cân nhắc.
156.png

Về vấn đề suất vốn đầu tư. Suất vốn đầu tư thì hàng năm bộ ban hành 1 quyết định để cung cấp suất vốn đầu tư cho các công trình xây dựng, loại công trình xây dựng. Năm 2023 thì tính suất đầu tư theo quy định tại QĐ 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023, trang 13, theo đó suất đầu tư bao gồm các chi phí:
+ Chi phí xây dựng;
+ Chi phí ME (điện nước);
+ Chi phí PCCC;
+ Chi phí hoàn thiện trong mặt ngoài, Hệ thống cửa, thiết bị vệ sinh
(Chưa bao gồm các chi phí thang máy, hệ thống điều hòa...)
Về cơ bản thì việc đấu tranh để đàm phán giá về chi phí xây dựng em nghĩ là khó, vì trong đơn giá chủ đầu tư đưa ra trên/m2 ngoài chi phí xây dựng thì bản thân họ còn trả thêm các chi phí khác cấu thành nên giá m2 sàn như: Chi phí tư vấn đầu tư (khảo sát, thiết kế, giám sát...) chi phí quản lý dự án, chi phí khác (thẩm định, bảo hiểm...). Họ cân dự toán lên sẽ ra được các con số theo mong muốn của họ, vì các chi phí này CĐT đều có thể cân nhắc điều chỉnh theo mức cao nhất của định mức nhà nước cho phép.
Cả 2 điểm cụ lưu ý về thì đều có cả rồi:
1. về hợp đồng thì toàn bộ các lô đúng quy hoạch thì đều đã ký hợp đồng mua bán đất và nhà ở từ năm 2019, các lô sai quy hoạch thì đương nhiên ko ký được hợp đồng mua bán mà chỉ ở dạng góp vốn/ thoả thuận đặt cọc.
2. Về hồ sơ khởi công thì phê duyệt thiết kế cơ sở của sở xây dựng đã được nộp cho cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương (có xác nhận của xã cự khê là đã nhận hồ sơ)
IMG_0362.jpeg
IMG_0363.jpeg
 

HuongCrv

Xe điện
Biển số
OF-590561
Ngày cấp bằng
17/9/18
Số km
2,681
Động cơ
163,698 Mã lực
Cụ trả lời theo đúng luật pháp quá chuẩn:
Vấn đề các cụ trên tranh cãi là giá xây thô này cao hay thấp hay theo cái gì.
1. giá này theo thoả thuận. ( như các cụ đã đi mua đất)
2. Chi phí thực cho phần xây thô ( chủ đầu tư đã có căn cư trên bản vẽ thi công, khối lượng, dự toán ).
Việc cđt đặt giá ntn là câu chuyện khác
Dời ạ, lúc lập dự toán tk bvtc cđt nó chỉ đạo tư vân thiết kế lập dự toán chi phí để lấy hết toàn bộ phần dự phòng trượt giá + khối lượng (10%) vào các chi phí xây dựng, biện pháp thi công, tvqlda, tvtk... đảm bảo sát với tổng mức đầu tư đơn giản mà. cái đấy quản lý nhà nước có can thiệp đâu, quản lý nhà nước chỉ can thiệp trên tổng mức đầu tư thôi cụ ơi. Vậy các cụ đấu tranh trên cơ sở nào? họ lập dự toán sai? không họ lập đúng quy định pháp luật, vậy thì đấu tranh trên cơ sở gì?
 

thanh.long

Xe tăng
Biển số
OF-743411
Ngày cấp bằng
18/9/20
Số km
1,915
Động cơ
230,328 Mã lực
Tuổi
27
Dời ạ, lúc lập dự toán tk bvtc cđt nó chỉ đạo tư vân thiết kế lập dự toán chi phí để lấy hết toàn bộ phần dự phòng trượt giá + khối lượng (10%) vào các chi phí xây dựng, biện pháp thi công, tvqlda, tvtk... đảm bảo sát với tổng mức đầu tư đơn giản mà. cái đấy quản lý nhà nước có can thiệp đâu, quản lý nhà nước chỉ can thiệp trên tổng mức đầu tư thôi cụ ơi. Vậy các cụ đấu tranh trên cơ sở nào? họ lập dự toán sai? không họ lập đúng quy định pháp luật, vậy thì đấu tranh trên cơ sở gì?
Theo tỷ trọng chi phí trong Suất vốn đầu tư xây dựng như này thì sao vậy cụ, vì trong Suất vốn đầu tư xây dựng nó có nội dung như thế này

IMG_5788.jpeg



IMG_5787.jpeg
 

túc sơn

Xe tải
Biển số
OF-707011
Ngày cấp bằng
8/11/19
Số km
480
Động cơ
92,921 Mã lực
Tuổi
30
Dời ạ, lúc lập dự toán tk bvtc cđt nó chỉ đạo tư vân thiết kế lập dự toán chi phí để lấy hết toàn bộ phần dự phòng trượt giá + khối lượng (10%) vào các chi phí xây dựng, biện pháp thi công, tvqlda, tvtk... đảm bảo sát với tổng mức đầu tư đơn giản mà. cái đấy quản lý nhà nước có can thiệp đâu, quản lý nhà nước chỉ can thiệp trên tổng mức đầu tư thôi cụ ơi. Vậy các cụ đấu tranh trên cơ sở nào? họ lập dự toán sai? không họ lập đúng quy định pháp luật, vậy thì đấu tranh trên cơ sở gì?
Chỗ tổng mức đầu tư này khả năng cũng sẽ phải chờ điều chỉnh chủ trương đầu tư cụ ơi.

Theo quyết định chủ trương đầu tư hiện tại thì nội dung đầu tư đang không bao gồm phần xây dựng nhà ở liền kề, biệt thự :)) :)) Hôm trước quận hà đông cũng đang thắc mắc vấn đề này vì giờ cho cienco 5 xây dựng nhưng nó lại ko nằm trong nội dung đầu tư.
IMG_0300.jpeg
 

ruou_nep_17

Xe tải
Biển số
OF-725365
Ngày cấp bằng
13/4/20
Số km
465
Động cơ
305,124 Mã lực
Định không viết thêm ở thớt này mà thấy rủi ro này rất lớn nên đành lưu ý để mọi người cân nhắc kỹ để trao đổi lại với Chủ đầu tư.
+ Để được xây dựng thì như hôm trước mình có nói rồi, đó là phải cung cấp được cho quận ngoài thông báo khởi công là hồ sơ thiết kế cơ sở được thẩm định và phê duyệt. Về thẩm quyền thẩm định dự án này thuộc thẩm quyền của bộ (vì đây là 1 dự án bao gồm cả chung cư và liền kề). Cơ quan thẩm định phải đóng dấu thẩm định vào hồ sơ tkcs dự án (Trước năm 2015 thì theo các quy định tại nghị định 12/2009 cơ quan thẩm định không đấu dấu hồ sơ mà chỉ có văn bản thông báo thẩm định, sau này nghị định 59 có yêu cầu cơ quan thẩm định phải đóng dấu hồ sơ và ra báo cáo thẩm định). Qua tham khảo và theo dõi văn bản của quận thì ngoài các vấn đề pháp lý phải châm trước khi cho phép xây thì vấn đề hồ sơ này là vấn đề mà quận quan tâm nhiều nhất. Bởi lẽ quận quản lý về mặt trật tự xây dựng, các vấn đề pháp lý khác không thuộc thẩm quyền của quận, Vây câu hỏi đặt ra là quận muốn quản lý thì hồ sơ nào là hồ sơ hợp pháp đúng quy định để quản lý (hồ sơ đó phải có dấu của cơ quan thẩm định và phê duyệt của chủ đầu tư). Cái này chính là điểm mấu chốt liên quan đến trách nhiệm của quận. Cá nhân mình nghĩ liên ngành sẽ còn họp hành thống nhất chán chê sau thông báo kết luận và các văn bản báo cáo của quận nêu trên.
+ Một vấn đề rủi ro nữa khi xây dựng đó là: Hiện tại tất cả các hợp đồng của CĐT với khách hàng là hợp đồng góp vốn, chưa có hợp đồng mua bán (vì chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán). Với các châm trước về mặt pháp lý như hiện tại thì chẳng có cơ quan nào dám chấp thuận cho việc chấp nhận mẫu hợp đồng mua bán và tài sản hình thành trong lương lại để được phép ký hợp đồng mua bán. Nếu thế thì hiển nhiên sẽ chẳng có ông ngân hàng nào đứng ra để cho vay vốn tiền xây, vì nó không phải là tài sản đảm bảo. Như vậy rõ ràng khách hàng hiện tại đang là hợp đồng góp vốn lại tiếp tục góp thêm một lần nữa tiền xây trong khi vấn đề về pháp lý đây là thỏa thuận dân sự không phải là hợp đồng mua bán ràng buộc trách nhiệm và được cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận. Đây là vấn đề rất lớn cần phải cân nhắc.
156.png

Về vấn đề suất vốn đầu tư. Suất vốn đầu tư thì hàng năm bộ ban hành 1 quyết định để cung cấp suất vốn đầu tư cho các công trình xây dựng, loại công trình xây dựng. Năm 2023 thì tính suất đầu tư theo quy định tại QĐ 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023, trang 13, theo đó suất đầu tư bao gồm các chi phí:
+ Chi phí xây dựng;
+ Chi phí ME (điện nước);
+ Chi phí PCCC;
+ Chi phí hoàn thiện trong mặt ngoài, Hệ thống cửa, thiết bị vệ sinh
(Chưa bao gồm các chi phí thang máy, hệ thống điều hòa...)
Về cơ bản thì việc đấu tranh để đàm phán giá về chi phí xây dựng em nghĩ là khó, vì trong đơn giá chủ đầu tư đưa ra trên/m2 ngoài chi phí xây dựng thì bản thân họ còn trả thêm các chi phí khác cấu thành nên giá m2 sàn như: Chi phí tư vấn đầu tư (khảo sát, thiết kế, giám sát...) chi phí quản lý dự án, chi phí khác (thẩm định, bảo hiểm...). Họ cân dự toán lên sẽ ra được các con số theo mong muốn của họ, vì các chi phí này CĐT đều có thể cân nhắc điều chỉnh theo mức cao nhất của định mức nhà nước cho phép.
Bác cho hỏi là việc mà xã (đại diện của chính quyền) hỏi yêu cầu Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép tiếp tục đầu tư xây dựng tại dự án, nếu chưa có Văn bản này thì Chủ đầu tư có được phép triển khai ký Phụ lục hợp đồng xây thô và được phép thu tiền theo tỷ lệ không vậy bác, vì việc này nó là hình thức kinh doanh nhà ở rồi phải không bác ?
 

HuongCrv

Xe điện
Biển số
OF-590561
Ngày cấp bằng
17/9/18
Số km
2,681
Động cơ
163,698 Mã lực
Cả 2 điểm cụ lưu ý về thì đều có cả rồi:
1. về hợp đồng thì toàn bộ các lô đúng quy hoạch thì đều đã ký hợp đồng mua bán đất và nhà ở từ năm 2019, các lô sai quy hoạch thì đương nhiên ko ký được hợp đồng mua bán mà chỉ ở dạng góp vốn/ thoả thuận đặt cọc.
2. Về hồ sơ khởi công thì phê duyệt thiết kế cơ sở của sở xây dựng đã được nộp cho cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương (có xác nhận của xã cự khê là đã nhận hồ sơ)
IMG_0362.jpeg
IMG_0363.jpeg
Nhận hồ sơ nhưng hồ sơ có hợp lệ hay không là câu chuyên khác? Cái này bạn làm bên ngân hàng chắc không nắm được đâu.
Về hợp đồng mua bán ký giai đoạn trước bạn chưng ra đây xem ntn hộ với?
Hợp đồng mua bán hợp pháp được cơ quan quản lý nhà nươc chấp thuân theo quy định hiện tại và chủ trương ở giai đoạn hiện tại mới có giá trị về mặt pháp lý nhé! Tức là phải được chấp thuận mẫu hợp đồng mua bán và văn bản chấp thuận tài sản hình thành trong tương lại của cơ quan quản lý nhà nước?
 

sonson.sv

Xe máy
Biển số
OF-812243
Ngày cấp bằng
10/5/22
Số km
72
Động cơ
90 Mã lực
Sở Xây dựng thẩm định khu nhà ở thấp tầng các cụ nhé
 

túc sơn

Xe tải
Biển số
OF-707011
Ngày cấp bằng
8/11/19
Số km
480
Động cơ
92,921 Mã lực
Tuổi
30
Nhận hồ sơ nhưng hồ sơ có hợp lệ hay không là câu chuyên khác? Cái này bạn làm bên ngân hàng chắc không nắm được đâu.
Về hợp đồng mua bán ký giai đoạn trước bạn chưng ra đây xem ntn hộ với?
Hợp đồng mua bán hợp pháp được cơ quan quản lý nhà nươc chấp thuân theo quy định hiện tại và chủ trương ở giai đoạn hiện tại mới có giá trị về mặt pháp lý nhé! Tức là phải được chấp thuận mẫu hợp đồng mua bán và văn bản chấp thuận tài sản hình thành trong tương lại của cơ quan quản lý nhà nước?
Cái này thì sở xây dựng cũng có họp trong cuộc họp với lãnh đạo thành phố trước khi ra thống nhất cái chỉ đạo tiếp tục cho xây b1.1 rồi nên e nghĩ ko vấn đề gì. Mẫu hợp đồng mua bán thì đây cụ:
IMG_0364.jpeg

Nói chung vướng mắc về pháp lý thì có mà đầy như nãy e dẫn chiếu ra về việc nội dung đầu tư hiện tại ko có phần xây thô (nhà ở thấp tầng) mà theo quy định pháp luật hiện tại thì bắt buộc chủ đầu tư phải xây thô bán cả nhà và đất (ko đc phân lô bán nền) hay việc thời gian đầu tư khu thanh hà cũng chưa được gia hạn cho phù hợp.

Quan trọng độ linh động của các lãnh đạo đến đâu và phó chủ tịch đã kết luận thế rồi chả nhẽ vẫn bắt đúng 100% mới được làm thì có mà các chủ đất như e đợi đến 2025 :))
 
Biển số
OF-752132
Ngày cấp bằng
5/12/20
Số km
820
Động cơ
55,354 Mã lực
Tuổi
38
Em thấy bác Huongcrv thông thạo luật và bao quát rất rộng và thực tế
Nhưng em có một vài thắc mắc như
- Hđmb hiện tại cđt đang ký với khách hành + xuất Vat + vay được bank >>> liệu thế này đã ổn chưa hay theo quy định hđ này vẫn vô hiệu khi xảy ra tranh chấp?

- Như em được biết thì hiện tại quận hà đông, huyện thanh oai ko có văn bản dừng xây chỉ có xã cự khê yêu cầu cung cấp đủ hồ sơ trước khi cho khởi công? Theo đúng quy trình thì cần thêm giấy tờ gì để cđt đủ đk triển khai hả bác?
 

ruou_nep_17

Xe tải
Biển số
OF-725365
Ngày cấp bằng
13/4/20
Số km
465
Động cơ
305,124 Mã lực
Cái này thì sở xây dựng cũng có họp trong cuộc họp với lãnh đạo thành phố trước khi ra thống nhất cái chỉ đạo tiếp tục cho xây b1.1 rồi nên e nghĩ ko vấn đề gì. Mẫu hợp đồng mua bán thì đây cụ:
IMG_0364.jpeg

Nói chung vướng mắc về pháp lý thì có mà đầy như nãy e dẫn chiếu ra về việc nội dung đầu tư hiện tại ko có phần xây thô (nhà ở thấp tầng) mà theo quy định pháp luật hiện tại thì bắt buộc chủ đầu tư phải xây thô bán cả nhà và đất (ko đc phân lô bán nền) hay việc thời gian đầu tư khu thanh hà cũng chưa được gia hạn cho phù hợp.

Quan trọng độ linh động của các lãnh đạo đến đâu và phó chủ tịch đã kết luận thế rồi chả nhẽ vẫn bắt đúng 100% mới được làm thì có mà các chủ đất như e đợi đến 2025 :))
Em thấy trong thông báo kết luận cuộc họp mới đề cập đến việc thấp tầng B1.1 mới đủ điều kiện triển khai đầu tư nhưng việc đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép tiếp tục đầu tư xây dựng hay chưa nó lại là vấn đề khác hoàn toàn
 
Thông tin thớt
Đang tải

Bài viết mới

Top