Hình như chú em làm bên ngân hàng nên dù là biết M3 nhưng cách đánh giá và hiểu dự án của chú rất mơ hồ?
Như mình từng nói M3 bản chất là chênh lệch địa tô nhà nước thu về, m3 làm thay đổi bản chất vận động thị trường bđs, cơ cấu chi phí, ứng xử của chủ đầu tư, phương án kinh doanh, hình thức và phương thức triển khai dự án. Vì thế nó đang là vấn đề lớn đối với công tác phát triển và triển khai dự án mới.
Về vấn đề hợp đồng BT, chỉ có duy nhất 1 hợp đồng BT cho toàn bộ 40km đường trục phía nam được ký giữa:
+ Doanh nghiệp dự án: Công ty CP phát triển địa ốc cienco 5 (do nhà đầu tư thành lập);
+ Nhà đầu tư Tổng công ty XD CTGT 5-CTCP (Cienco5)
+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(Thông thường những dự án PPP thì các nhà đầu tư sẽ thành lập doanh nghiệp dự án, trong đó các nhà đầu tư đóng vài trò là cổ đông có cổ phần góp vốn ở doanh nghiệp dự án, doanh nghiệp dự án thành lập sẽ thay mặt nhà đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý, triển khai dự án, việc này đảm bảo tính minh bạch và thuận tiện trong hoạch toán chi phí, ưu đãi đầu tư và dòng tiền...)
Về vấn đề xuất tại sao lại xuất hiện Mường thanh...là do Cienco5 chuyển nhượng cổ phần của mình ở doanh nghiệp dự án (cienco5 land) cho các ông trên. (thông thường với một số dự án chặt chẽ, các điều khoản hợp đồng PPP sẽ có điều khoản trước khi chuyển nhượng cổ phần của NĐT ở doanh nghiệp dự án, như yêu cầu NĐT không được chuyển nhượng cổ phần của mình trong suốt quá trình thi công hoàn thành dự án BT, BOT; hoặc khi chuyển nhượng thì phải xin ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định cho phép chấp thuận chuyển nhượng đồng thời phải điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư để cập nhật thêm Nhà đầu tư mới trong giấy chứng nhận đầu tư...). Vấn đề tại sao dự án này lại như vậy thì thôi không bàn ở đây.
Về vấn đề nghiệm thu thanh toán quỹ đất đối ứng: Trong quy định của quyết định 23 cũng như nghị định 69 cho phép nhà đầu tư quyết toán thời điểm để tạo nguồn lực cho NĐT có vốn triển khai dự án BT, điều đó có nghĩa là việc tách riêng thanh toán, quyết toán cho từng NĐT là không vướng (quyết toán thời điểm hạng mục của mỗi 1 nhà đầu tư còn được thì quyết toán riêng lẻ của từng nhà đầu tư có là vấn đề gì đâu và quy định pháp luật không ràng buộc nội dung này). Vậy câu chuyện về việc Chủ tịch phát biểu quyết toán tách riêng thì có gì đâu mà to tác vậy?
Về vấn đề thanh toán quyết toán, có thể tách tường minh như sau:
+ Đoạn Km0-Km9+300, đã được Quản lý nhà nước xác nhận nghiệm thu từ giai đoạn trước nghị định 25 (có quy định tính m3 tại điều 47) thì sẽ được tính theo các quy định cũ, tức là 9,3km này sẽ được đối ứng bằng quỹ đất tương ứng với giá trị =Diện tích * khung giá đất.
+ Đối với đoạn Km9-Km19: Đoạn này chưa được nhà nước nghiệm thu thanh toán, thời điểm này mới thanh, quyết toán, đồng nghĩa với việc phải áp dụng các quy định của luật, nghị định hiện hành có hiệu lực. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của Nhà đầu tư, chủ đầu tư trong quá trình đầu tư dự án sử dụng đất, BT tại thời điểm hiện tại được quy định tại Luật đầu tư 2020, nghị định 31/2021, nghị định 25/2020.. Trong đó có quy định cách tính thuế của nhà đầu tư trong dự án sử dụng đất theo điều 47 nghị định 25 phải nộp là =M1+M3. Vì thế nếu quyêt toán tại thơi điểm hiện tại giá trị thi công đoạn này sẽ phải tính m3. Giá trị sản lượng sẽ bằng= Diện tích *(khung giá đất (m1) + M3).
(Note: Cái này cũng phải hiểu cho cái khó của bộ phận tham mưu là các sở ban ngành, vì căn cứ các quy định hiện hành có hiệu lực để tham mưu báo cáo lãnh đạo chứ chẳng ai tham mưu theo phương án các quy định cũ không còn hiệu lực nữa, mặc dù hiểu dự án trước đó đã thi công cách đây 2 năm rồi...Trong khi đó, chênh lệch thuế nếu có m3 là con số rất lớn, nó là thuế của nhà nước nên dù quan điểm có trong veo thì cũng rất nhạy cảm, các bạn đặt mình vào vị trí của bộ phận tham mưu thì các bản cũng ứng xử như vậy thôi).
+ Đối với đoạn chưa thi công: thì sẽ phải tính theo các quy định mới.
Đây là các quy định mới quy định quyền và nghĩa vụ của các Nhà đầu tư dự án sử dụng đất, dự án đầu tư...
thuvienphapluat.vn
thuvienphapluat.vn
Về quỹ đất phải tính m3: M3 tính đối với đất ở với có mức chênh lớn, còn các loại đất nhà nước cho thuê đất không phải là đất ở thì m3 không đáng kể cho lắm. Trong khu đô thi thanh hà quy mô nghiên cứu quy hoạch là 416ha, trong đó có đất giao thông, trường học, cây xanh, mặt nước, hạ tầng kỹ thuật, đất ở, đất hỗn hợp..... Tỷ lệ đất ở chiếm khoảng 33ha, chiếm khoảng 8% tổng diện tích lập quy hoạch. Vì thế m3 lớn chỉ tính ở đơn vị đất ở, còn các loại như trường học, giao thông, cây xanh, mặt nước.. Nhà đầu tư làm hạ tầng rồi bàn giao lại cho thành phố thì làm gì tính m3. Do đó chú em tính m3 cho cả 300ha nhân đơn giá 40tr/m2 là chả hiểu gì về dự án cả.
(Thông thường các đồ án quy hoạch tỷ lệ đất ở chỉ chiếm khoảng dưới 35% tổng diện tích đất quy hoạch, chứ không phải là cứ quy mô đồ án quy hoạch 100ha sẽ có 100ha đất ở đâu bạn à).
Ngoài ra một số ông tướng trên này nói là thanh hà có 100 tòa chung cư là không đúng đâu, tổng thể quy mô dân số cả khu đô thị thanh hà có 34333 người (bao gồm cả chung cư và liền kề rồi), quy mô dân số này thì làm sao có đến 100 tòa chung cư được (Pr thật là tào lao quá đi).
. Em thì nghĩ ngược lại đấy. Thực tế các khu vực càng gần đường sắt đô thị càng có giá.
Phương châm vẫn là đảm bảo lợi ích, quyền lợi hài hoà của nhà nước, người dân và doanh nghiệp, có tính kế thừa. Cũng may bộ phận chắp bút không có mấy thành phần ngáo hoặc đầu tôm như cái xecrv kia. Lục lại từ ngày cãi nhau lộn tùng xèng lên tôi đã nói sẽ chắp bút theo hướng “ra deadline và sẽ đầu tư công nếu không chịu thoả hiệp nội bộ”, các cụ các mẹ bao năm đã thấy ai nói chưa? Tôi nói xong một thời gian là có văn bản đó. Cái gì thì cũng phải hiểu quy luật “phủ định của phủ định trong Triết học”. Nói chung ở đây xuất hiện các thành phần hoặc ngu lại còn cố tỏ ra nguy hiểm, hoặc là con rối được giật dây viết bài phục vụ mục đích không trong sáng liên quan lợi ích của nhóm nào đó. Nên nhớ chúng ta là nhà nước pháp quyền Của dân, do dân và vì dân và tp đang xử lý trên tinh thần tháo gỡ chứ không phải theo hướng gây thêm phức tạp như điều 1 số thành phần mong muốn, gây hoang mang dư luận. Nếu tăng phá rối, ai đó ngứa mắt họ cho tờ đơn sang cơ quan điều tra tội xâm hại quyền lợi của nn thì lại đi uống nước chè, hết rảnh lên viết bài 
kaka. Mấu chốt là phát triển hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế, nên không ai được cản trở lộ trình đó, nha nha. Các cụ bao giờ thích đếm ngược tôi lại đếm, đợi quanh Tết âm tôi sẽ show thêm vài thứ mới và hay ho đã có “nháy nháy”
