[Funland] Hỏi về dự án Thanh Hà - Cienco5

[Tungtunghunghung]

Trước sau cũng xử thôi, bao nhiêu nhà dân không có sổ thì họ còn kêu gào chán. Xử cho đỡ làm bậy

 

[luuanh6789]

Nhà gần đường sắt đô thị càng lúc càng có giá là đối với những nước mà phương tiện công cộng đã phát triển rất mạnh, dân nó sử dụng tàu điện và xe bus là chính thay vì dùng phương tiện cá nhân, còn như hiện nay ở VN phương tiện cá nhân là chính thì cái tàu điện nó lại làm giảm giá trị căn nhà mặt phố có tàu điện chạy qua.

Nó chỉ giảm giá trị với mấy căn mặt phố. Còn suy rộng ra cả 1 khu vực to lớn hơn thì metro nó làm tăng giá trị.Và thực ra mấy trục hướng tâm mới đang hoặc chưa XD mặt phố toàn đất dự án làm cao ốc, chứ liền kề BT toàn nội khu kết nối ra trục hướng tâm. nếu trục có metro thì giá lk BT càng có giá

 

[thanh.long]

Mấy hôm nay cọc cạch có nhộn nhịp không mấy bác sales

 

[tung1311 .]

Ở đây vẫn nhiều cụ nói đến Hải Phát chứng tỏ đa phần nghe thông tin sơ sơ, Hải Phát từ lâu rồi đâu có liên quan gì nữa đâu.

Mấy động thái gần đây là tích cực, trong 1 hoàn cảnh bình thường thì sẽ tạo sóng để lướt lát được nhưng hiện dự án ngon còn đóng băng nói gì đến Thanh Hà. Lâu dài thì chưa có hướng giải quyết cho Thanh Hà đâu các cụ.

 

[HuongCrv]

Thứ nhất là toàn tuyến là 38km. Và Cụ nên nghe lại phát biểu của phó chủ tịch thành phố hà nội về việc sẽ quyết toán riêng thanh hà cho giai đoạn 1 với giá trị tương ứng với 19km.
Thứ 2 là cienco 5 land đã được ubnd nhân dân thành phố xác nhận và bàn giao 18/19km để đưa vào sử dụng thì đối với 1km còn lại cái m1, m2, m3 đấy có quan trọng nữa ko.
Còn xin lỗi cụ e là người trực tiếp thẩm định và giải ngân các dự án bds thì mấy cái m1,m2, m3 phòng e mấy cu mới ra trường nó cũng biết.

Hình như chú em làm bên ngân hàng nên dù là biết M3 nhưng cách đánh giá và hiểu dự án của chú rất mơ hồ?
Như mình từng nói M3 bản chất là chênh lệch địa tô nhà nước thu về, m3 làm thay đổi bản chất vận động thị trường bđs, cơ cấu chi phí, ứng xử của chủ đầu tư, phương án kinh doanh, hình thức và phương thức triển khai dự án. Vì thế nó đang là vấn đề lớn đối với công tác phát triển và triển khai dự án mới.

Về vấn đề hợp đồng BT, chỉ có duy nhất 1 hợp đồng BT cho toàn bộ 40km đường trục phía nam được ký giữa:
+ Doanh nghiệp dự án: Công ty CP phát triển địa ốc cienco 5 (do nhà đầu tư thành lập);
+ Nhà đầu tư Tổng công ty XD CTGT 5-CTCP (Cienco5)
+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(Thông thường những dự án PPP thì các nhà đầu tư sẽ thành lập doanh nghiệp dự án, trong đó các nhà đầu tư đóng vài trò là cổ đông có cổ phần góp vốn ở doanh nghiệp dự án, doanh nghiệp dự án thành lập sẽ thay mặt nhà đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý, triển khai dự án, việc này đảm bảo tính minh bạch và thuận tiện trong hoạch toán chi phí, ưu đãi đầu tư và dòng tiền...)

Về vấn đề xuất tại sao lại xuất hiện Mường thanh...là do Cienco5 chuyển nhượng cổ phần của mình ở doanh nghiệp dự án (cienco5 land) cho các ông trên. (thông thường với một số dự án chặt chẽ, các điều khoản hợp đồng PPP sẽ có điều khoản trước khi chuyển nhượng cổ phần của NĐT ở doanh nghiệp dự án, như yêu cầu NĐT không được chuyển nhượng cổ phần của mình trong suốt quá trình thi công hoàn thành dự án BT, BOT; hoặc khi chuyển nhượng thì phải xin ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định cho phép chấp thuận chuyển nhượng đồng thời phải điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư để cập nhật thêm Nhà đầu tư mới trong giấy chứng nhận đầu tư...). Vấn đề tại sao dự án này lại như vậy thì thôi không bàn ở đây.

Về vấn đề nghiệm thu thanh toán quỹ đất đối ứng: Trong quy định của quyết định 23 cũng như nghị định 69 cho phép nhà đầu tư quyết toán thời điểm để tạo nguồn lực cho NĐT có vốn triển khai dự án BT, điều đó có nghĩa là việc tách riêng thanh toán, quyết toán cho từng NĐT là không vướng (quyết toán thời điểm hạng mục của mỗi 1 nhà đầu tư còn được thì quyết toán riêng lẻ của từng nhà đầu tư có là vấn đề gì đâu và quy định pháp luật không ràng buộc nội dung này). Vậy câu chuyện về việc Chủ tịch phát biểu quyết toán tách riêng thì có gì đâu mà to tác vậy?

Về vấn đề thanh toán quyết toán, có thể tách tường minh như sau:
+ Đoạn Km0-Km9+300, đã được Quản lý nhà nước xác nhận nghiệm thu từ giai đoạn trước nghị định 25 (có quy định tính m3 tại điều 47) thì sẽ được tính theo các quy định cũ, tức là 9,3km này sẽ được đối ứng bằng quỹ đất tương ứng với giá trị =Diện tích * khung giá đất.
+ Đối với đoạn Km9-Km19: Đoạn này chưa được nhà nước nghiệm thu thanh toán, thời điểm này mới thanh, quyết toán, đồng nghĩa với việc phải áp dụng các quy định của luật, nghị định hiện hành có hiệu lực. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của Nhà đầu tư, chủ đầu tư trong quá trình đầu tư dự án sử dụng đất, BT tại thời điểm hiện tại được quy định tại Luật đầu tư 2020, nghị định 31/2021, nghị định 25/2020.. Trong đó có quy định cách tính thuế của nhà đầu tư trong dự án sử dụng đất theo điều 47 nghị định 25 phải nộp là =M1+M3. Vì thế nếu quyêt toán tại thơi điểm hiện tại giá trị thi công đoạn này sẽ phải tính m3. Giá trị sản lượng sẽ bằng= Diện tích *(khung giá đất (m1) + M3).
(Note: Cái này cũng phải hiểu cho cái khó của bộ phận tham mưu là các sở ban ngành, vì căn cứ các quy định hiện hành có hiệu lực để tham mưu báo cáo lãnh đạo chứ chẳng ai tham mưu theo phương án các quy định cũ không còn hiệu lực nữa, mặc dù hiểu dự án trước đó đã thi công cách đây 2 năm rồi...Trong khi đó, chênh lệch thuế nếu có m3 là con số rất lớn, nó là thuế của nhà nước nên dù quan điểm có trong veo thì cũng rất nhạy cảm, các bạn đặt mình vào vị trí của bộ phận tham mưu thì các bản cũng ứng xử như vậy thôi).
+ Đối với đoạn chưa thi công: thì sẽ phải tính theo các quy định mới.
Đây là các quy định mới quy định quyền và nghĩa vụ của các Nhà đầu tư dự án sử dụng đất, dự án đầu tư...

Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

thuvienphapluat.vn

Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH14 mới nhất

thuvienphapluat.vn

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Dau-tu/Nghi-dinh-31-2021-ND-CP-huong-dan-Luat-Dau-tu-462291.aspx

Về quỹ đất phải tính m3: M3 tính đối với đất ở với có mức chênh lớn, còn các loại đất nhà nước cho thuê đất không phải là đất ở thì m3 không đáng kể cho lắm. Trong khu đô thi thanh hà quy mô nghiên cứu quy hoạch là 416ha, trong đó có đất giao thông, trường học, cây xanh, mặt nước, hạ tầng kỹ thuật, đất ở, đất hỗn hợp..... Tỷ lệ đất ở chiếm khoảng 33ha, chiếm khoảng 8% tổng diện tích lập quy hoạch. Vì thế m3 lớn chỉ tính ở đơn vị đất ở, còn các loại như trường học, giao thông, cây xanh, mặt nước.. Nhà đầu tư làm hạ tầng rồi bàn giao lại cho thành phố thì làm gì tính m3. Do đó chú em tính m3 cho cả 300ha nhân đơn giá 40tr/m2 là chả hiểu gì về dự án cả.
(Thông thường các đồ án quy hoạch tỷ lệ đất ở chỉ chiếm khoảng dưới 35% tổng diện tích đất quy hoạch, chứ không phải là cứ quy mô đồ án quy hoạch 100ha sẽ có 100ha đất ở đâu bạn à).

Ngoài ra một số ông tướng trên này nói là thanh hà có 100 tòa chung cư là không đúng đâu, tổng thể quy mô dân số cả khu đô thị thanh hà có 34333 người (bao gồm cả chung cư và liền kề rồi), quy mô dân số này thì làm sao có đến 100 tòa chung cư được (Pr thật là tào lao quá đi).

 

[nhatscn]

Hình như chú em làm bên ngân hàng nên dù là biết M3 nhưng cách đánh giá và hiểu dự án của chú rất mơ hồ?
Như mình từng nói M3 bản chất là chênh lệch địa tô nhà nước thu về, m3 làm thay đổi bản chất vận động thị trường bđs, cơ cấu chi phí, ứng xử của chủ đầu tư, phương án kinh doanh, hình thức và phương thức triển khai dự án. Vì thế nó đang là vấn đề lớn đối với công tác phát triển và triển khai dự án mới.

Về vấn đề hợp đồng BT, chỉ có duy nhất 1 hợp đồng BT cho toàn bộ 40km đường trục phía nam được ký giữa:
+ Doanh nghiệp dự án: Công ty CP phát triển địa ốc cienco 5 (do nhà đầu tư thành lập);
+ Nhà đầu tư Tổng công ty XD CTGT 5-CTCP (Cienco5)
+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(Thông thường những dự án PPP thì các nhà đầu tư sẽ thành lập doanh nghiệp dự án, trong đó các nhà đầu tư đóng vài trò là cổ đông có cổ phần góp vốn ở doanh nghiệp dự án, doanh nghiệp dự án thành lập sẽ thay mặt nhà đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý, triển khai dự án, việc này đảm bảo tính minh bạch và thuận tiện trong hoạch toán chi phí, ưu đãi đầu tư và dòng tiền...)

Về vấn đề xuất tại sao lại xuất hiện Mường thanh...là do Cienco5 chuyển nhượng cổ phần của mình ở doanh nghiệp dự án (cienco5 land) cho các ông trên. (thông thường với một số dự án chặt chẽ, các điều khoản hợp đồng PPP sẽ có điều khoản trước khi chuyển nhượng cổ phần của NĐT ở doanh nghiệp dự án, như yêu cầu NĐT không được chuyển nhượng cổ phần của mình trong suốt quá trình thi công hoàn thành dự án BT, BOT; hoặc khi chuyển nhượng thì phải xin ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định cho phép chấp thuận chuyển nhượng đồng thời phải điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư để cập nhật thêm Nhà đầu tư mới trong giấy chứng nhận đầu tư...). Vấn đề tại sao dự án này lại như vậy thì thôi không bàn ở đây.

Về vấn đề nghiệm thu thanh toán quỹ đất đối ứng: Trong quy định của quyết định 23 cũng như nghị định 69 cho phép nhà đầu tư quyết toán thời điểm để tạo nguồn lực cho NĐT có vốn triển khai dự án BT, điều đó có nghĩa là việc tách riêng thanh toán, quyết toán cho từng NĐT là không vướng (quyết toán thời điểm hạng mục của mỗi 1 nhà đầu tư còn được thì quyết toán riêng lẻ của từng nhà đầu tư có là vấn đề gì đâu và quy định pháp luật không ràng buộc nội dung này). Vậy câu chuyện về việc Chủ tịch phát biểu quyết toán tách riêng thì có gì đâu mà to tác vậy?

Về vấn đề thanh toán quyết toán, có thể tách tường minh như sau:
+ Đoạn Km0-Km9+300, đã được Quản lý nhà nước xác nhận nghiệm thu từ giai đoạn trước nghị định 25 (có quy định tính m3 tại điều 47) thì sẽ được tính theo các quy định cũ, tức là 9,3km này sẽ được đối ứng bằng quỹ đất tương ứng với giá trị =Diện tích * khung giá đất.
+ Đối với đoạn Km9-Km19: Đoạn này chưa được nhà nước nghiệm thu thanh toán, thời điểm này mới thanh, quyết toán, đồng nghĩa với việc phải áp dụng các quy định của luật, nghị định hiện hành có hiệu lực. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của Nhà đầu tư, chủ đầu tư trong quá trình đầu tư dự án sử dụng đất, BT tại thời điểm hiện tại được quy định tại Luật đầu tư 2020, nghị định 31/2021, nghị định 25/2020.. Trong đó có quy định cách tính thuế của nhà đầu tư trong dự án sử dụng đất theo điều 47 nghị định 25 phải nộp là =M1+M3. Vì thế nếu quyêt toán tại thơi điểm hiện tại giá trị thi công đoạn này sẽ phải tính m3. Giá trị sản lượng sẽ bằng= Diện tích *(khung giá đất (m1) + M3).
(Note: Cái này cũng phải hiểu cho cái khó của bộ phận tham mưu là các sở ban ngành, vì căn cứ các quy định hiện hành có hiệu lực để tham mưu báo cáo lãnh đạo chứ chẳng ai tham mưu theo phương án các quy định cũ không còn hiệu lực nữa, mặc dù hiểu dự án trước đó đã thi công cách đây 2 năm rồi...Trong khi đó, chênh lệch thuế nếu có m3 là con số rất lớn, nó là thuế của nhà nước nên dù quan điểm có trong veo thì cũng rất nhạy cảm, các bạn đặt mình vào vị trí của bộ phận tham mưu thì các bản cũng ứng xử như vậy thôi).
+ Đối với đoạn chưa thi công: thì sẽ phải tính theo các quy định mới.
Đây là các quy định mới quy định quyền và nghĩa vụ của các Nhà đầu tư dự án sử dụng đất, dự án đầu tư...

Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

thuvienphapluat.vn

Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH14 mới nhất

thuvienphapluat.vn

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Dau-tu/Nghi-dinh-31-2021-ND-CP-huong-dan-Luat-Dau-tu-462291.aspx

Về quỹ đất phải tính m3: M3 tính đối với đất ở với có mức chênh lớn, còn các loại đất nhà nước cho thuê đất không phải là đất ở thì m3 không đáng kể cho lắm. Trong khu đô thi thanh hà quy mô nghiên cứu quy hoạch là 416ha, trong đó có đất giao thông, trường học, cây xanh, mặt nước, hạ tầng kỹ thuật, đất ở, đất hỗn hợp..... Tỷ lệ đất ở chiếm khoảng 33ha, chiếm khoảng 8% tổng diện tích lập quy hoạch. Vì thế m3 lớn chỉ tính ở đơn vị đất ở, còn các loại như trường học, giao thông, cây xanh, mặt nước.. Nhà đầu tư làm hạ tầng rồi bàn giao lại cho thành phố thì làm gì tính m3. Do đó chú em tính m3 cho cả 300ha nhân đơn giá 40tr/m2 là chả hiểu gì về dự án cả.
(Thông thường các đồ án quy hoạch tỷ lệ đất ở chỉ chiếm khoảng dưới 35% tổng diện tích đất quy hoạch, chứ không phải là cứ quy mô đồ án quy hoạch 100ha sẽ có 100ha đất ở đâu bạn à).

Ngoài ra một số ông tướng trên này nói là thanh hà có 100 tòa chung cư là không đúng đâu, tổng thể quy mô dân số cả khu đô thị thanh hà có 34333 người (bao gồm cả chung cư và liền kề rồi), quy mô dân số này thì làm sao có đến 100 tòa chung cư được (Pr thật là tào lao quá đi).

Cụ cứ ngồi đấy mơ 34k dân số nhé, hiện tại có khi sắp đạt. Còn 27 lô đất qh làm cc thì ko kém 100 toà ( cả toà nhà vp) đâu cụ. Em có làm cò đâu mà pr lỗi gì

 

[Bennyzz]

Cụ cứ ngồi đấy mơ 34k dân số nhé, hiện tại có khi sắp đạt. Còn 27 lô đất qh làm cc thì ko kém 100 toà ( cả toà nhà vp) đâu cụ. Em có làm cò đâu mà pr lỗi gì

Tôi vừa xem bản đồ quy hoạch, khu B cỡ 35 toà chung cư, khu A cỡ 55 toà.

 

[HuongCrv]

Cụ cứ ngồi đấy mơ 34k dân số nhé, hiện tại có khi sắp đạt. Còn 27 lô đất qh làm cc thì ko kém 100 toà ( cả toà nhà vp) đâu cụ. Em có làm cò đâu mà pr lỗi gì

Sale, cò hay khách hàng mua ở, đầu tư thì quan trọng gì đâu, đâu có đánh giá đc họ có pr tào lao k? Quan trọng là Số liệu quyết định phê duyệt quy hoạch năm 2015 nó lù lù ra đấy, mình có bịa được đâu!
Các cụ đừng nhầm đất công cộng đơn vị ở là chung cư, ngoài ra đất hỗn hợp thì tỷ lệ mật độ ở chỉ đc 30% diện tích lô đất hỗn hợp( ví dụ đất hỗn hợp xây 20 tầng thì tỷ lệ sàn dành để bán cho người ở chỉ có 30% tổng diện tích sàn, còn lại là dịch vụ, văn fong....).
Tính cả đất cộng cộng đơn vị ở và đất hỗn hợp định chuyển đổi là chung cư nên mới kiểu thế? Riêng các đất này k có cửa chuyển đổi mục đích sử dụng đất đâu.

 

[túc sơn]

Hình như chú em làm bên ngân hàng nên dù là biết M3 nhưng cách đánh giá và hiểu dự án của chú rất mơ hồ?
Như mình từng nói M3 bản chất là chênh lệch địa tô nhà nước thu về, m3 làm thay đổi bản chất vận động thị trường bđs, cơ cấu chi phí, ứng xử của chủ đầu tư, phương án kinh doanh, hình thức và phương thức triển khai dự án. Vì thế nó đang là vấn đề lớn đối với công tác phát triển và triển khai dự án mới.

Về vấn đề hợp đồng BT, chỉ có duy nhất 1 hợp đồng BT cho toàn bộ 40km đường trục phía nam được ký giữa:
+ Doanh nghiệp dự án: Công ty CP phát triển địa ốc cienco 5 (do nhà đầu tư thành lập);
+ Nhà đầu tư Tổng công ty XD CTGT 5-CTCP (Cienco5)
+ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(Thông thường những dự án PPP thì các nhà đầu tư sẽ thành lập doanh nghiệp dự án, trong đó các nhà đầu tư đóng vài trò là cổ đông có cổ phần góp vốn ở doanh nghiệp dự án, doanh nghiệp dự án thành lập sẽ thay mặt nhà đầu tư hoàn thiện các thủ tục pháp lý, triển khai dự án, việc này đảm bảo tính minh bạch và thuận tiện trong hoạch toán chi phí, ưu đãi đầu tư và dòng tiền...)

Về vấn đề xuất tại sao lại xuất hiện Mường thanh...là do Cienco5 chuyển nhượng cổ phần của mình ở doanh nghiệp dự án (cienco5 land) cho các ông trên. (thông thường với một số dự án chặt chẽ, các điều khoản hợp đồng PPP sẽ có điều khoản trước khi chuyển nhượng cổ phần của NĐT ở doanh nghiệp dự án, như yêu cầu NĐT không được chuyển nhượng cổ phần của mình trong suốt quá trình thi công hoàn thành dự án BT, BOT; hoặc khi chuyển nhượng thì phải xin ý kiến của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định cho phép chấp thuận chuyển nhượng đồng thời phải điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư để cập nhật thêm Nhà đầu tư mới trong giấy chứng nhận đầu tư...). Vấn đề tại sao dự án này lại như vậy thì thôi không bàn ở đây.

Về vấn đề nghiệm thu thanh toán quỹ đất đối ứng: Trong quy định của quyết định 23 cũng như nghị định 69 cho phép nhà đầu tư quyết toán thời điểm để tạo nguồn lực cho NĐT có vốn triển khai dự án BT, điều đó có nghĩa là việc tách riêng thanh toán, quyết toán cho từng NĐT là không vướng (quyết toán thời điểm hạng mục của mỗi 1 nhà đầu tư còn được thì quyết toán riêng lẻ của từng nhà đầu tư có là vấn đề gì đâu và quy định pháp luật không ràng buộc nội dung này). Vậy câu chuyện về việc Chủ tịch phát biểu quyết toán tách riêng thì có gì đâu mà to tác vậy?

Về vấn đề thanh toán quyết toán, có thể tách tường minh như sau:
+ Đoạn Km0-Km9+300, đã được Quản lý nhà nước xác nhận nghiệm thu từ giai đoạn trước nghị định 25 (có quy định tính m3 tại điều 47) thì sẽ được tính theo các quy định cũ, tức là 9,3km này sẽ được đối ứng bằng quỹ đất tương ứng với giá trị =Diện tích * khung giá đất.
+ Đối với đoạn Km9-Km19: Đoạn này chưa được nhà nước nghiệm thu thanh toán, thời điểm này mới thanh, quyết toán, đồng nghĩa với việc phải áp dụng các quy định của luật, nghị định hiện hành có hiệu lực. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của Nhà đầu tư, chủ đầu tư trong quá trình đầu tư dự án sử dụng đất, BT tại thời điểm hiện tại được quy định tại Luật đầu tư 2020, nghị định 31/2021, nghị định 25/2020.. Trong đó có quy định cách tính thuế của nhà đầu tư trong dự án sử dụng đất theo điều 47 nghị định 25 phải nộp là =M1+M3. Vì thế nếu quyêt toán tại thơi điểm hiện tại giá trị thi công đoạn này sẽ phải tính m3. Giá trị sản lượng sẽ bằng= Diện tích *(khung giá đất (m1) + M3).
(Note: Cái này cũng phải hiểu cho cái khó của bộ phận tham mưu là các sở ban ngành, vì căn cứ các quy định hiện hành có hiệu lực để tham mưu báo cáo lãnh đạo chứ chẳng ai tham mưu theo phương án các quy định cũ không còn hiệu lực nữa, mặc dù hiểu dự án trước đó đã thi công cách đây 2 năm rồi...Trong khi đó, chênh lệch thuế nếu có m3 là con số rất lớn, nó là thuế của nhà nước nên dù quan điểm có trong veo thì cũng rất nhạy cảm, các bạn đặt mình vào vị trí của bộ phận tham mưu thì các bản cũng ứng xử như vậy thôi).
+ Đối với đoạn chưa thi công: thì sẽ phải tính theo các quy định mới.
Đây là các quy định mới quy định quyền và nghĩa vụ của các Nhà đầu tư dự án sử dụng đất, dự án đầu tư...

Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

thuvienphapluat.vn

Luật Đầu tư 2020 số 61/2020/QH14 mới nhất

thuvienphapluat.vn

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Dau-tu/Nghi-dinh-31-2021-ND-CP-huong-dan-Luat-Dau-tu-462291.aspx

Về quỹ đất phải tính m3: M3 tính đối với đất ở với có mức chênh lớn, còn các loại đất nhà nước cho thuê đất không phải là đất ở thì m3 không đáng kể cho lắm. Trong khu đô thi thanh hà quy mô nghiên cứu quy hoạch là 416ha, trong đó có đất giao thông, trường học, cây xanh, mặt nước, hạ tầng kỹ thuật, đất ở, đất hỗn hợp..... Tỷ lệ đất ở chiếm khoảng 33ha, chiếm khoảng 8% tổng diện tích lập quy hoạch. Vì thế m3 lớn chỉ tính ở đơn vị đất ở, còn các loại như trường học, giao thông, cây xanh, mặt nước.. Nhà đầu tư làm hạ tầng rồi bàn giao lại cho thành phố thì làm gì tính m3. Do đó chú em tính m3 cho cả 300ha nhân đơn giá 40tr/m2 là chả hiểu gì về dự án cả.
(Thông thường các đồ án quy hoạch tỷ lệ đất ở chỉ chiếm khoảng dưới 35% tổng diện tích đất quy hoạch, chứ không phải là cứ quy mô đồ án quy hoạch 100ha sẽ có 100ha đất ở đâu bạn à).

Ngoài ra một số ông tướng trên này nói là thanh hà có 100 tòa chung cư là không đúng đâu, tổng thể quy mô dân số cả khu đô thị thanh hà có 34333 người (bao gồm cả chung cư và liền kề rồi), quy mô dân số này thì làm sao có đến 100 tòa chung cư được (Pr thật là tào lao quá đi).

Chỗ tính toán giá trị đền bù dựa trên 300ha thì e viết hơi quá và đồng ý với cụ là đương nhiên chỉ cao ở phần đất ở. Nhưng kể cả như thế thì con số đấy cũng là quá lớn, cứ tính đơn giản 40ha nhân với đơn giá 40 trd thì cũng 16 nghìn tỷ đồng trong khi với lập luận của cụ cienco 5 mới đc nghiệm thu có 9,3km/ tổng 41km thì số tiền còn lại cienco 5 phải nộp từ phần chênh quỹ đất chắc sẽ đến chục nghìn tỷ đồng. Em mà là cụ thản thì e cũng kệ xác dự án, xách dép mà chạy luôn và ngay, tiền đâu mà nộp, mà có tiền nộp thì cũng ko ngu mà nộp vì đất đã bán dạng hợp đồng mua bán cho dân có 17,18 trd/ m2 hết rồi.

Thế nên, theo quan điểm của em phần 19km sẽ được thành phố ghi nhận và tính toán quỹ đất tương ứng tại thời điểm cienco 5 nộp hồ sơ thanh toán (từ năm 2018) chứ ko tính toán lại theo giá hiện tại.

 

[Tungtunghunghung]

Phần đã làm, sử dụng chán rồi mà lại không áp dụng qd tại thời điểm đó thì bản chất làm khó cho dn và phủ nhận quá khứ. Nên nhớ nếu bắn vào quá khứ bằng súng lục thì tương lai bắn ta bằng đại bác Phương châm vẫn là đảm bảo lợi ích, quyền lợi hài hoà của nhà nước, người dân và doanh nghiệp, có tính kế thừa. Cũng may bộ phận chắp bút không có mấy thành phần ngáo hoặc đầu tôm như cái xecrv kia. Lục lại từ ngày cãi nhau lộn tùng xèng lên tôi đã nói sẽ chắp bút theo hướng “ra deadline và sẽ đầu tư công nếu không chịu thoả hiệp nội bộ”, các cụ các mẹ bao năm đã thấy ai nói chưa? Tôi nói xong một thời gian là có văn bản đó. Cái gì thì cũng phải hiểu quy luật “phủ định của phủ định trong Triết học”. Nói chung ở đây xuất hiện các thành phần hoặc ngu lại còn cố tỏ ra nguy hiểm, hoặc là con rối được giật dây viết bài phục vụ mục đích không trong sáng liên quan lợi ích của nhóm nào đó. Nên nhớ chúng ta là nhà nước pháp quyền Của dân, do dân và vì dân và tp đang xử lý trên tinh thần tháo gỡ chứ không phải theo hướng gây thêm phức tạp như điều 1 số thành phần mong muốn, gây hoang mang dư luận. Nếu tăng phá rối, ai đó ngứa mắt họ cho tờ đơn sang cơ quan điều tra tội xâm hại quyền lợi của nn thì lại đi uống nước chè, hết rảnh lên viết bài kaka. Mấu chốt là phát triển hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế, nên không ai được cản trở lộ trình đó, nha nha. Các cụ bao giờ thích đếm ngược tôi lại đếm, đợi quanh Tết âm tôi sẽ show thêm vài thứ mới và hay ho đã có “nháy nháy”

 

[Bennyzz]

Phần đã làm, sử dụng chán rồi mà lại không áp dụng qd tại thời điểm đó thì bản chất làm khó cho dn và phủ nhận quá khứ. Nên nhớ nếu bắn vào quá khứ bằng súng lục thì tương lai bắn ta bằng đại bác Phương châm vẫn là đảm bảo lợi ích, quyền lợi hài hoà của nhà nước, người dân và doanh nghiệp, có tính kế thừa. Cũng may bộ phận chắp bút không có mấy thành phần ngáo hoặc đầu tôm như cái xecrv kia. Lục lại từ ngày cãi nhau lộn tùng xèng lên tôi đã nói sẽ chắp bút theo hướng “ra deadline và sẽ đầu tư công nếu không chịu thoả hiệp nội bộ”, các cụ các mẹ bao năm đã thấy ai nói chưa? Tôi nói xong một thời gian là có văn bản đó. Cái gì thì cũng phải hiểu quy luật “phủ định của phủ định trong Triết học”. Nói chung ở đây xuất hiện các thành phần hoặc ngu lại còn cố tỏ ra nguy hiểm, hoặc là con rối được giật dây viết bài phục vụ mục đích không trong sáng liên quan lợi ích của nhóm nào đó. Nên nhớ chúng ta là nhà nước pháp quyền Của dân, do dân và vì dân và tp đang xử lý trên tinh thần tháo gỡ chứ không phải theo hướng gây thêm phức tạp như điều 1 số thành phần mong muốn, gây hoang mang dư luận. Nếu tăng phá rối, ai đó ngứa mắt họ cho tờ đơn sang cơ quan điều tra tội xâm hại quyền lợi của nn thì lại đi uống nước chè, hết rảnh lên viết bài kaka. Mấu chốt là phát triển hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế, nên không ai được cản trở lộ trình đó, nha nha. Các cụ bao giờ thích đếm ngược tôi lại đếm, đợi quanh Tết âm tôi sẽ show thêm vài thứ mới và hay ho đã có “nháy nháy”

Nút thắt lớn nhất có lẽ đã gỡ dc rồi, tuy nhiên để hiện thực hoá chắc cần lộ trình 1-2 năm mới thấy thành quả

 

[Trumpet]

cháu hỏi các cụ cái là trái phiếu Vinhomes 6 tháng 16% là cao hay thấp ah? Từ thuở bé đến giờ cháu chưa thấy ai khát tiền thế

 

[Tungtunghunghung]

cháu hỏi các cụ cái là trái phiếu Vinhomes 6 tháng 16% là cao hay thấp ah? Từ thuở bé đến giờ cháu chưa thấy ai khát tiền thế

Một số dự án của THM chiết khấu 51% nếu khách thanh toán sớm, chứng tỏ áp lực cần tiền đáo hạn trái phiếu rất khủng khiếp. Còn của aV thì tới 2023 mới đáo số lớn, lúc đó mới áp lực chứ giờ cũng chưa áp lực mấy. A.Q còi không tính kịp nên làm bậy vụ bán chui cổ phiếu nên giờ đá cho Juventus. Nói chung cầm cự được tới khi nới tín dụng thì sống, còn nếu không rất mệt

 

[nhatscn]

Sale, cò hay khách hàng mua ở, đầu tư thì quan trọng gì đâu, đâu có đánh giá đc họ có pr tào lao k? Quan trọng là Số liệu quyết định phê duyệt quy hoạch năm 2015 nó lù lù ra đấy, mình có bịa được đâu!
Các cụ đừng nhầm đất công cộng đơn vị ở là chung cư, ngoài ra đất hỗn hợp thì tỷ lệ mật độ ở chỉ đc 30% diện tích lô đất hỗn hợp( ví dụ đất hỗn hợp xây 20 tầng thì tỷ lệ sàn dành để bán cho người ở chỉ có 30% tổng diện tích sàn, còn lại là dịch vụ, văn fong....).
Tính cả đất cộng cộng đơn vị ở và đất hỗn hợp định chuyển đổi là chung cư nên mới kiểu thế? Riêng các đất này k có cửa chuyển đổi mục đích sử dụng đất đâu.

Cụ tranh luận chán lắm, cụ nhìn thực tế hiện tại là ra số dân. Bảo khu TH là qh khoảng 33k dân số, cụ nhẩm sơ cũng thấy nó nhiều hơn rất nhiều rồi. Còn như cụ trên nói khu B cứ 35, khu A cỡ 55 thì cũng ra 90 rồi cụ nhé. Cụ tính 6k LK-BT và 90 toà cc xem dân số khoảng nhiêu (bình quân 4 người/hộ)

 

[Trà đặc]

Cụ tranh luận chán lắm, cụ nhìn thực tế hiện tại là ra số dân. Bảo khu TH là qh khoảng 33k dân số, cụ nhẩm sơ cũng thấy nó nhiều hơn rất nhiều rồi. Còn như cụ trên nói khu B cứ 35, khu A cỡ 55 thì cũng ra 90 rồi cụ nhé. Cụ tính 6k LK-BT và 90 toà cc xem dân số khoảng nhiêu (bình quân 4 người/hộ)

E lại thích càng đông dân hội tụ về ở càng vui vẻ thuận tiện mọi dịch vụ tiện ích tại chỗ.

 

[Tungtunghunghung]

Cụ tranh luận chán lắm, cụ nhìn thực tế hiện tại là ra số dân. Bảo khu TH là qh khoảng 33k dân số, cụ nhẩm sơ cũng thấy nó nhiều hơn rất nhiều rồi. Còn như cụ trên nói khu B cứ 35, khu A cỡ 55 thì cũng ra 90 rồi cụ nhé. Cụ tính 6k LK-BT và 90 toà cc xem dân số khoảng nhiêu (bình quân 4 người/hộ)

Theo qh 1/500 đã duyệt cũ thì ~34k dân cư



và đang xin thêm thành hơn 41k dân đó. Nhưng thực tế với những chỗ này nếu full dân thì phải tầm 50k ++ dân đó không ít hơn đâu

 

[túc sơn]

Bàn kỹ hơn về nghị định số 69/2019/NĐ-CP thì chưa chắc cụ hướng crv đã đúng tại thời điểm xác định giá trị quỹ đất, cụ thể:

Điều 3. Nguyên tắc thanh toán Dự án BT bằng tài sản công

2. Việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị Dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán; được xác định như sau:

a) Giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường theo quy định của pháp luật tại thời điểm thanh toán quy định tại khoản 4 Điều này.

4. Thời điểm thanh toán Dự án BT đối với trường hợp thanh toán bằng quỹ đất hoặc trụ sở làm việc là thời điểm Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư. Thời điểm thanh toán Dự án BT đối với trường hợp thanh toán bằng tài sản kết cấu hạ tầng và các loại tài sản công khác là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao tài sản cho Nhà đầu tư

6. Việc giao tài sản công để thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT được thực hiện sau khi Dự án BT hoàn thành hoặc thực hiện đồng thời tương ứng với khối lượng xây dựng công trình Dự án BT hoàn thành theo tiến độ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng.

=> như này thì căn cứ vào khoản 2 và khoản 4 điều 3 thì giá trị tài sản công được xác định tại thời điểm Uỷ ban nhân dân thành phố giao đất.


Điều 5. Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư quy định tại khoản 2 Điều này đảm bảo giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị Dự án BT được phê duyệt, trong đó:
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền lựa chọn quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư quy định tại khoản 2 Điều này đảm bảo giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị Dự án BT được phê duyệt, trong đó:
a) Khi ký Hợp đồng BT, trường hợp chưa xác định được giá trị quỹ đất thực tế thì giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương được xác định tại thời điểm ký Hợp đồng BT bằng (=) Diện tích quỹ đất dự kiến giao nhân (x) với Giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nhân (x) với Hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
b) Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định giao đất, cho thuê đất thì thực hiện xác định giá trị quỹ đất thanh toán theo quy định tại Điều 6 Nghị định này.

=> trường hợp của cụ hướng crv phân tích thì nó đúng khi rơi vào trường hợp tại mục a khoản 3 khi mà ký hợp đồng BT CHƯA XÁC ĐỊNH ĐƯỢC QUỸ ĐẤT THỰC TẾ còn dự án này thì đã xác định được quỹ đất thanh toán.


Điều 6. Xác định giá trị quỹ đất thanh toán
2. Giá trị quỹ đất được xác định theo trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể quy định tại pháp luật về đất đai; trong đó:
a) Giá trị quỹ đất thanh toán được xác định tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
b) Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức xác định giá trị quỹ đất thanh toán để báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất.
c) Căn cứ kết quả thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt giá trị quỹ đất.
3. Giá trị quỹ đất thanh toán được xác định tương đương với giá trị Dự án BT và không thay đổi kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định; trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.
4. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng theo đúng quy định của pháp luật dẫn đến thay đổi giá trị quỹ đất thanh toán thì thực hiện như sau:
a) Giá trị điều chỉnh quỹ đất thanh toán xác định theo quy định của pháp luật tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng. Giá trị điều chỉnh được ghi nhận bằng Phụ lục Hợp đồng BT ký kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với Nhà đầu tư và được tổng hợp vào giá trị quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư.
b) Trình tự, thủ tục xác định giá trị điều chỉnh quỹ đất thanh toán theo quy định tại khoản 2 Điều này.
5. Giá trị quỹ đất thanh toán thực tế là giá trị quỹ đất thanh toán sau khi đã được điều chỉnh theo các Phụ lục Hợp đồng BT quy định tại khoản 4 Điều này (nếu có) và đảm bảo nguyên tắc quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định này.

=>Điều 6 lại nhắc lại thêm một lần nữa về giá trị quỹ đất thanh toán được xác định khi nào.

Còn về kinh nghiệm bản thân thì e đã thực hiện làm cho 2 dự án BT (tất nhiên đều giai đoạn trước 2022) thì giá trị quỹ đất được xác định ngay tại thời điểm ký hợp đồng. Chủ đầu tư sẽ phải nộp phần chênh lệnh so với tính toán tại hợp đồng BT khi quyết toán/ tạm quyết toán phần thi công đường và quyết toán/ kiểm toán đối với việc thi công hạ tầng trong khu đô thị.

 

[nhatscn]

Theo qh 1/500 đã duyệt cũ thì ~34k dân cư
và đang xin thêm thành hơn 41k dân đó. Nhưng thực tế với những chỗ này nếu full dân thì phải tầm 50k ++ dân đó không ít hơn đâu

Thanh hà hiện chắc cũng phải khoảng 8k-9k hộ sinh sống, nếu nhân 4 người/hộ thì cũng khoảng 30k người rồi. Ko có chuyện 34k cho cả đô thị đâu cụ (=12 toà ở linh đàm). Mờ nhìu cụ muốn điều chỉnh tăng tầng cho khu NOXH thì sau này lại quá linh đàm

 

[HuongCrv]

Mọi góc nhìn hay quan điểm cần dựa trên các quy định của pháp luật hiện tại có hiệu lực và thực tiễn các dự án đã thực hiện:
- Thứ nhất thẩm quyền ban hành luật đầu tư là do quốc hội, thẩm quyền ban hành nghị định 31; 25 là do chính phủ, thẩm quyền ban hành thông tư 09 là do bộ kế hoạch đầu tư. Lãnh đạo các địa phương dù có quyết liệt muốn xử lý cũng cần tuân thủ các quy định này. Trường hợp khó khăn thì phải kiến nghị để các cơ quan ở trên trả lời chấp thuận. Vấn đề thời điểm quyết toán là thời điểm các văn bản phải có hiệu lực thi hành. Trước đây mình từng còm có 2 phương án:
+ Xin ý kiến thẩm quyền cấp trên chấp thuận theo các quy định cũ (chính sách đặc thù)?
+ Đàm phán để cập nhật theo các quy định mới?
Theo các bạn có chính sách đặc thù với hàng loạt ngổn ngang sai phạm, chậm tiến độ kéo dài quá rất nhiều giai đoạn thay đổi chính sách pháp luật cho dự án này?
- Thứ 2: Các dự án BT khác cũng thi công hoàn thiện hết dự án BT từ giai đoạn 2017-2019, được giao đất để triển khai GPMB nhưng chưa quyết toán sau này đến khi triển khai sau khi nghị định 25 có hiệu lực cũng phải tính lại và chịu thêm m3: Dream city hưng yên, đan phương...
Tức là về mặt pháp lý hiện tại có hiệu lực và thực tiễn đã có dự án làm rồi rất rõ ràng, Vậy thì liệu dự án này có được ngoại lệ không? các bạn cứ có thể tự trả lời cho câu hỏi này rồi.

Ban trẻ à, bạn phải hiểu còm trước của mình chứ? Nguyên tắc thanh toán BT phải là ngang giá, Nhà nước giao đất khi ký hợp đồng BT khi đó nhà đầu tư lấy gì ra để ngang giá hả trời? cái này nói rõ từ các còm trước rồi sao h còn tư duy lại vấn đề này nhỉ?

Về câu chuyện tôn trọng quá khứ và ai cũng hiểu họ thi công hoan thành từ năm 2019: Vậy các bạn không đặt câu hỏi ngược lại là tại sao trong giai đoạn từ 2018-2020 (tháng 6 năm 2020 nghị định 25 mới ra đời) các ông nhà đầu tư không hoàn thiện hồ sơ dự án mà thanh toán hoặc tạm tính thanh quyết toán với quản lý nhà nước đi? Hay là họ chưa hoàn thiện hết hồ sơ để thực hiện thủ tục thanh quyết toán? Ngoài ra khi khai tử chính sách BT nhà nước cũng thông tin rõ ràng, vậy chủ đầu tư phải tích cực mà quyết toán thanh toán chứ? sạo lại để đến bây giờ mới làm? vậy lỗi tại ai các bạn nhỉ?

Về vấn đề các bạn nói về quy mô dân số: Sai số giưa thống kê đồ án pháp lý và dân số thực tiễn khu đô thị hiển nhiên là có, mức chênh phụ thuộc vào cách tính quy mô dân số trong đồ án quy hoạch. Trong quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 3229/QĐ-UBND ngày 13/7/2015 quy mô dân số tổng khu này có 34.333 người là con số làm căn cứ quản lý về mặt hành chính.

không phải cứ đếm cái cao tầng trong phối cảnh đồ án rồi mặc định nó là chung cư xong rồi áp đặt quy mô dân số cho 1 tòa rồi nhân lên đâu các bạn à, mà phải xem cơ cấu sử dụng đất là loại đất gì thì mới rõ được là đất đó dùng để làm gì? mình từng nói ở còm trước, đất công công đơn vị ở không phải là chung cư, chi tiết các bạn xem dưới này:

Các bạn không biết chuyên môn nhưng lại rất hay xù lông, cao giọng chê bai người khác? Trong khi những cái cơ bản thì các bạn lại không hiểu sâu, hiểu đúng bản chất vấn đề!

 

[Tungtunghunghung]

Nhìn lại quy hoạch đã duyệt đẹp phết. Không hiểu điều chỉnh cục bộ có làm mất đi vẻ đẹp đó không. Việc xây dựng lại là sẽ nhanh thôi gần như được tháo gỡ cùng tiến độ thi công đoạn đường đối ứng MH, nhưng ra sổ đỏ thì lâu phết, chắc tầm 2029-2030 mới có sổ kaka