[Funland] Giá nhà đất, nhà thấp tầng ở Bắc Kinh, Thượng Hải rẻ hay đắt?

[Goya]

Cụ đúng một phần: VN rất khó giải tỏa, nên rất khó có nguồn cung căn hộ nội đô, nên giá CC nội đô tăng. Xu hướng này là không đảo ngược.

Tuy nhiên còn 1 vế nữa là trong nội đô cũng có ít đất phân lô đủ chuẩn xe hơi, dù đất ngõ ngách rất nhiều, không giải tỏa được, và nếu có giải tỏa được thì đất đó chỉ để xd chung cư. Cho nên nguồn cung đất đủ chuẩn không thể tăng lên; trong khi nguồn cung chung cư nội đô vẫn có thể tăng lên đáng kể.
Nguồn cung đất cho XD CC nội đô còn rất nhiều, chưa khai thác, tôi sẽ nói bên dưới.

Điều đó dẫn đến đất phân lô đủ chuẩn trong nội đô còn khan hiếm hơn cả CC nội đô, và điều này dẫn đến tương quan giá chcc nội đô chỉ mới bằng 1/2.0-2.5 lần so với giá đất đủ chuẩn ô tô. Bên BK thì tỷ lệ mới là 1/1-1.5 lần.

Đất nội đô có thể xây CC nằm ở đâu? HN còn hàng nghìn khu tập thể cũ nát. Khi giá CC nội đô tăng quá cao thì sẽ có lợi nhuận sẽ có hàng loạt dự án CC mọc lên thay thế các tập thể cũ. Ngoài ra còn dự án tp ven sông Hồng, quy đất còn đủ xây hàng trăm chung cư nội đô ở khu vực Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ, ... ngoài đê. Nguồn cung còn thì giá vẫn tăng, nhưng không thể tăng nhanh như hàm mũ được, chỉ tăng tuyến tính thôi.

Còn xu hướng giá đất ngõ ngách nhỏ nội đô không thuận tiện giao thông sẽ thấp hơn giá CC nội đô là khó tránh khỏi.

Nếu tập thể mà biến được thành chung cư dễ vậy thì chỗ Vin Galaxy Giảng Võ mọc lên mấy tòa chung cư lâu rồi cụ ơi. Vấn đề là hạ tầng không cho phép xây thêm chung cư chứ không phải là không có đất xây chung cư ạ

 

[gunners]

Quy hoạch nó có chỉ tiêu về dân số từng khu vực. Muốn xây thêm chung cư, kể cả trên đất ở mà chỗ đó hết chỉ tiêu dân số thì chỉ được làm căn hộ dịch vụ, cho thuê thôi. Mà cái chỉ tiêu dân số này rất khó xin điều chỉnh.

 

[BloodOwl87]

3,5 tầng là áp dụng với biệt thự thôi chứ tầm 100m2 là nhà liền kề thì ko bị áp cái 3,5 tầng này. Rất nhiều khu đô thị trong nội đô nhà liền kề xây 5 tầng theo thiết kế từ cđt luôn mà.

Văn quán mỗ lao 3.5 thôi.

 

[Tiêu kiêu]

Văn quán mỗ lao 3.5 thôi.

Nếu vậy thì không thể lấy VQ ML làm mẫu chung cho các kđt khác được vì rất nhiều kđt khác ở nội đô bây giờ là xây 4-5 tầng.

 

[BloodOwl87]

Nếu vậy thì không thể lấy VQ ML làm mẫu chung cho các kđt khác được vì rất nhiều kđt khác ở nội đô bây giờ là xây 4-5 tầng.

Ko biết quy định cụ thể thế nào nhỉ. Tưởng cùng nội đô thì giống nhau.

 

[Tiêu kiêu]

Ko biết quy định cụ thể thế nào nhỉ. Tưởng cùng nội đô thì giống nhau.

Nhà liền kề thì làm 5 tầng thoải mái. Chẳng qua ông VQ ML là dự án làm từ ngày xưa, hồi đó chia mỗi căn liền kề diện tích nó to, dự án lại chọn mẫu thiết kế kiểu style thấp tầng nên chỉ làm như vậy.

Sau này các dự án khác khôn hơn, chia diện tích vụn hơn nên chọn các mẫu thiết kế khác, cao tầng hơn để tăng diện tích sử dụng bù lại cái diện tích nhỏ nên mới phổ biến 4 5 tầng là vì thế.

 

[BloodOwl87]

Nhà liền kề thì làm 5 tầng thoải mái. Chẳng qua ông VQ ML là dự án làm từ ngày xưa, hồi đó chia mỗi căn liền kề diện tích nó to, dự án lại chọn mẫu thiết kế kiểu style thấp tầng nên chỉ làm như vậy.

Sau này các dự án khác khôn hơn, chia diện tích vụn hơn nên chọn các mẫu thiết kế khác, cao tầng hơn để tăng diện tích sử dụng bù lại cái diện tích nhỏ nên mới phổ biến 4 5 tầng là vì thế.

Liền kề vq diện tích min 90 thì phải.
Như vin ocp 2-3 nó ở tỉnh khác, diện tích cũng bé, mà sao cũng 4 tầng nhỉ.

 

[Tiêu kiêu]

Liền kề vq diện tích min 90 thì phải.

Thời VQ ML thì diện tích liền kề phải 90 100m2, còn các dự án sau này thì chia vụn hơn, liền kề từ 60m2 đã có rồi.

 

[BloodOwl87]

Thời VQ ML thì diện tích liền kề phải 90 100m2, còn các dự án sau này thì chia vụn hơn, liền kề từ 60m2 đã có rồi.

Liền kề các dự án như ecopark, dương nội, ocp các thứ toàn thấy 3.5 mà cụ. Ko hiểu tiêu chuẩn ntn.

 

[Tiêu kiêu]

Liền kề các dự án như ecopark, dương nội, ocp các thứ toàn thấy 3.5 mà cụ. Ko hiểu tiêu chuẩn ntn.

Tuỳ từng khu đô thị theo thiết kế khác nhau sẽ có số tầng khác nhau, có khu theo thiết kế 3,5 tầng có khu theo thiết kế 5 tầng.

Dương nội thì trước xây toàn biệt thự diện tích to chứ ko có liền kề, biệt thự dương nội mấy khu an khang an vượng nhỏ nhất 200m2.

OCP thì liền kề là 4 tầng, em từng qua xem bên đó.

Smart city liền kề cũng 4 5 tầng chứ ko có 3,5 tầng

Vimefulland nguyễn chánh cũng 5 tầng

 

[BloodOwl87]

Tuỳ từng khu đô thị theo thiết kế khác nhau sẽ có số tầng khác nhau, có khu theo thiết kế 3,5 tầng có khu theo thiết kế 5 tầng.

Dương nội thì trước xây toàn biệt thự diện tích to chứ ko có liền kề, biệt thự dương nội mấy khu an khang an vượng nhỏ nhất 200m2.

OCP thì liền kề là 4 tầng, em từng qua xem bên đó.

Smart city liền kề cũng 4 5 tầng chứ ko có 3,5 tầng

Quy định về số tầng được phép xây dựng tại Hà Nội thế nào?

Quy định về số tầng được phép xây dựng tại Hà Nội như thế nào? Ý nghĩa của quy định về số tầng và chiều cao xây dựng nhà ở Hà Nội

tuvanluatdatdai.com.vn

Khá lằng nhằng, còn phụ thuộc vào đường rộng hẹp, mặt tiền.

 

[KeanuR]

Nếu so cùng 1 vị trí, chung cư 100m2 thì diện tích sử dụng của cụ chỉ là 100m2. Còn căn liền kề 100m2 xây 5-6 tầng thì diện tích sử dụng thực tế cỡ 100x0.8 x 5 = 400m2, chưa kể là còn giá trị sở hữu riêng biệt.
Vậy nên giá chung cư sẽ cỡ 1/4 - 1/5 giá liền kề cùng vị trí (vd cùng khu đô thị)
Còn ở TQ các cụ quên là nó là giấy phép sở hữu có thời hạn, nên nhà đất k có giá trị sở hữu riêng biệt lâu dài như ở vn, dẫn tới giá so với chung cư cũng thấp hơn.
Vd khu mỹ đình 1 giờ giá biệt thự lk cỡ 250tr/m2 giá gấp khoảng 5-6 lần chung cư cùng vị trí

Ở ta thì nhà đất ngoài ở thì còn có thể Đăng ký kinh doanh được nên cho thuê mặt phố mặt ngõ đều dc giá, hiện cty e vẫn đky kinh doanh trên nhà ở bthg
Nhưng một số nước Đông Á có TQ thì e thấy ở là ở kdoanh là kinh doanh, không có chuyện ông lập cty tại nhà làm ăn như VN
VN mình mà cấm dkkd tại nhà ở, hạn chế xe máy, em cá giá chung cư sẽ cao hơn nhà đất cùng vị trí xét theo m2 mà chưa cần tới sở hữu lâu dài hay bao năm

 

[Tiêu kiêu]

Ở ta thì nhà đất ngoài ở thì còn có thể Đăng ký kinh doanh được nên cho thuê mặt phố mặt ngõ đều dc giá, hiện cty e vẫn đky kinh doanh trên nhà ở bthg
Nhưng một số nước Đông Á có TQ thì e thấy ở là ở kdoanh là kinh doanh, không có chuyện ông lập cty tại nhà làm ăn như VN
VN mình mà cấm dkkd tại nhà ở, hạn chế xe máy, em cá giá chung cư sẽ cao hơn nhà đất cùng vị trí xét theo m2 mà chưa cần tới sở hữu lâu dài hay bao năm

Chính xác. Ngoài ra thì ở vn có thể cho thuê 2 tầng dưới, ở 2 tầng trên tháng chả cần làm gì cũng ra dc 10 20 triệu để tiêu. Điểm đáng giá nhất của nhà đất nội đô so với chung cư cùng vị trí là ở cái này. Nhà đất thì có thể làm vậy đơn giản chứ chung cư để vừa ở vừa cho thuê cực kì rắc rối và bất tiện.

 

[BloodOwl87]

Hoá ra đất bắc kinh hạn sử dụng có thời hạn, bảo sao rẻ ngang HN taychoi2403

 

[BloodOwl87]

Chính xác. Ngoài ra thì ở vn có thể cho thuê 2 tầng dưới, ở 2 tầng trên tháng chả cần làm gì cũng ra dc 10 20 triệu để tiêu. Điểm đáng giá nhất của nhà đất nội đô so với chung cư cùng vị trí là ở cái này. Nhà đất thì có thể làm vậy đơn giản chứ chung cư để vừa ở vừa cho thuê cực kì rắc rối và bất tiện.

Cho thuê tầng dưới mà được giá thế cũng phải vị trí rất đắc địa rồi. Như 1 nhà phân lô quận lõi cho thuê làm vp bọn nó trả có 11 củ thôi cụ ơi, làm ăn khó khăn lắm.

 

[cuongbd]

Chào các cụ,

không biết nhà thấp tầng, nhà đất ở thành phố Thượng Hải, Bắc Kinh so với chung cư tại đó thì có chênh nhiều không các cụ nhỉ?
Ví dụ nhà trong ngõ oto vào được, tầm 40m2 thì có đắt gấp 2 lần chung cư gần đó có diện tích tầm 100m2 ko nhỉ?

Vấn đề này e tìm hiểu mà chưa ra thông tin, để ra quyết định nên giữ hay bán nhà hay chung cư 2 tp lớn Hà Nội Sài Gòn

 

[Tiêu kiêu]

Cho thuê tầng dưới mà được giá thế cũng phải vị trí rất đắc địa rồi. Như 1 nhà phân lô quận lõi cho thuê làm vp bọn nó trả có 11 củ thôi cụ ơi, làm ăn khó khăn lắm.

Tuỳ thuộc khu vực thôi bác, có chỗ cho thuê dc rẻ cũng có chỗ cho thuê dc đắt. Như nhà ông anh em trong vd3 nhà khu đô thị cho thuê 1/2 tầng 1, 50m2 mà tháng cũng được 13 14 triệu. Nếu cho thuê cả nhà thì tháng dc tầm 35tr.
Nhà phân lô quận lõi mà tháng cho thuê dc có 11tr thì phải xem lại xem nhà ở khu vực nào mà cho thuê dc ít tiền thế. Nhà cho thuê dc ít tiền vậy thì hiệu quả khai thác quá thấp.

 

[BloodOwl87]

Tuỳ thuộc khu vực thôi bác, có chỗ cho thuê dc rẻ cũng có chỗ cho thuê dc đắt. Như nhà ông anh em trong vd3 nhà khu đô thị cho thuê 1/2 tầng 1, 50m2 mà tháng cũng được 13 14 triệu. Nếu cho thuê cả nhà thì tháng dc tầm 35tr.
Nhà phân lô quận lõi mà tháng cho thuê dc có 11tr thì phải xem lại xem nhà ở khu vực nào mà cho thuê dc ít tiền thế. Nhà cho thuê dc ít tiền vậy thì hiệu quả khai thác quá thấp.

Cho bọn bds dòng tiền thuê thì 16 củ. Bọn văn phòng thuê nó chỉ kiếm chừng đó thôi, nhà lô góc thì được 2x.

 

[tung1311 .]

Câu hỏi ban đầu của cụ rất có chủ ý, nhưng không phải ai cũng hiểu cụ hướng đến dự đoán dựa trên sự tương tự.
Khi VN đạt đến thu nhập như của China hiện nay, thì giá căn hộ CC nội đô ở mức 15k usd/m2 là hoàn toàn có thể. Hiện tại mức giá 3-4k usd/m2 nhiều người đã nghĩ là cao, nhưng đó là do thu nhập còn thấp so với Beijing, Shanghai mấy lần.
Chỉ có điều là sau bao nhiêu năm điều đó sẽ đến thì không chắc chắn vì kinh tế VN phát triển chậm kém hơn China rất nhiều, không tương đồng. Không phải là chậm hơn 20 năm, mà là năng lực sx kém hơn 40-50 năm. VN khả năng sẽ rơi vào bẫy thu nhập TB và giá căn hộ khó đuổi kịp giá ở Beijing hiện tại sau 15 năm nữa.
Về tương quan giá căn hộ CC và nhà đất phân lô ngõ lớn cũng không chắc chắn do chính sách ở VN mềm hơn TQ, nên nguồn cung căn hộ dễ hơn nguồn cung nhà đất tiêu chuẩn. Do đó tỷ lệ giá CC/nhà đất ở BK là 1.0-1.5 lần thì ở HN không chắc là tiến đến số đó mà có thể ở mức 1.5-2.5 lần.

Cụ có thể lấy 1 ví dụ cụ thể 1 nhà cao tầng và 1 nhà thấp tầng bên đó để đối chiếu không ạ? Em thực sự nghi ngờ về thông tin này vì có những điểm phi lý sau (hay cụ nhầm lẫn giữa giá m2 sàn xây dựng/sử dụng ?). Lí do là
1. Nhà riêng khá tốn quĩ đất giành cho qui hoạch đường, vỉa hè, không gian, làm sao có thể định giá m2 đất chỉ nhỉnh hơn giá m2 chung cư được.
2. Nhà riêng có sự riêng tư khác hẳn với chung cư, ngoài ra sau 50 năm sử dụng thì việc xây dựng hay cải tạo lại nhà riêng dễ dàng, ít tốn kém, ít thời gian hơn nhiều.

3. Bên Bắc Kinh có vẻ thắt chặt hơn về qui định xây dựng, mật độ, chiều cao, và thực sự hiếm nhà thấp tầng tiêu chuẩn đô thị (qui hoạch mới), phần lớn nhà cũ nên có thể diện tích sàn m2 trên đất không cao như Hà Nội.

Nhược điểm duy nhất là việc sử dụng tiện ích cao cấp thì 1 căn nhà đất cùng dự án sẽ không tiện bằng 1 căn chung cư (nhưng ở Hà Nội chung cư quá tệ thiếu để xe, tiện ích cho có chứ cũng khá hạn chế,....)

Đem so sánh Hà Nội nếu 1 căn trong khu compund tiện nghi, mật độ thấp thì giá cấu thành nó phải bằng 5 lần so với 1 căn chung cư (đạt tiêu chuẩn) cùng dự án rồi.

Nếu đem so 1 căn chung cư thường thường (không đủ chỗ để xe, tiện ích không nổi trội) với 1 căn liền kề xây 5 tầng thì 1m2 đất sẽ cho ra khoảng 4m2-5m2 sử dụng vì thế giá nó gấp 3-4 lần m2 chung cư là hợp lý.

 

[tung1311 .]

Và em cũng chưa nói đến luật sở hữu nhà chung cư, đất bên đó khác biệt ra sao nữa