[Funland] Giá nhà đất, nhà thấp tầng ở Bắc Kinh, Thượng Hải rẻ hay đắt?

[thongnv]

Câu hỏi ban đầu của cụ rất có chủ ý, nhưng không phải ai cũng hiểu cụ hướng đến dự đoán dựa trên sự tương tự.
Khi VN đạt đến thu nhập như của China hiện nay, thì giá căn hộ CC nội đô ở mức 15k usd/m2 là hoàn toàn có thể. Hiện tại mức giá 3-4k usd/m2 nhiều người đã nghĩ là cao, nhưng đó là do thu nhập còn thấp so với Beijing, Shanghai mấy lần.
Chỉ có điều là sau bao nhiêu năm điều đó sẽ đến thì không chắc chắn vì kinh tế VN phát triển chậm kém hơn China rất nhiều, không tương đồng. Không phải là chậm hơn 20 năm, mà là năng lực sx kém hơn 40-50 năm. VN khả năng sẽ rơi vào bẫy thu nhập TB và giá căn hộ khó đuổi kịp giá ở Beijing hiện tại sau 15 năm nữa.
Về tương quan giá căn hộ CC và nhà đất phân lô ngõ lớn cũng không chắc chắn do chính sách ở VN mềm hơn TQ, nên nguồn cung căn hộ dễ hơn nguồn cung nhà đất tiêu chuẩn. Do đó tỷ lệ giá CC/nhà đất ở BK là 1.0-1.5 lần thì ở HN không chắc là tiến đến số đó mà có thể ở mức 1.5-2.5 lần.

Cụ có lập luận rất logic và có kiến thức rất rộng
Mời cụ ly và hi vọng một ngày nào đó có dịp giao lưu ngoài đời với cụ

 

[phihanhgia]

Em nhất trí với cụ là 15 năm tới giá chung cư trung cấp ở HN không thể đạt 15k usd/m2 nhưng không nhất trí với cụ ở tỷ lệ chung cư / nhà đất. Trung quốc cc phát triển mạnh nhà đất hạn chế vì chính sách rất rắn, sẵn sàng giải tỏa khu ổ chuột và nhà ngõ để xây cc.Ở VN chính sách mềm hơn nên nguồn cung cc mới hiếm. Cái gì hiếm sẽ tăng giá.

Cụ đúng một phần: VN rất khó giải tỏa, nên rất khó có nguồn cung căn hộ nội đô, nên giá CC nội đô tăng. Xu hướng này là không đảo ngược.

Tuy nhiên còn 1 vế nữa là trong nội đô cũng có ít đất phân lô đủ chuẩn xe hơi, dù đất ngõ ngách rất nhiều, không giải tỏa được, và nếu có giải tỏa được thì đất đó chỉ để xd chung cư. Cho nên nguồn cung đất đủ chuẩn không thể tăng lên; trong khi nguồn cung chung cư nội đô vẫn có thể tăng lên đáng kể.
Nguồn cung đất cho XD CC nội đô còn rất nhiều, chưa khai thác, tôi sẽ nói bên dưới.

Điều đó dẫn đến đất phân lô đủ chuẩn trong nội đô còn khan hiếm hơn cả CC nội đô, và điều này dẫn đến tương quan giá chcc nội đô chỉ mới bằng 1/2.0-2.5 lần so với giá đất đủ chuẩn ô tô. Bên BK thì tỷ lệ mới là 1/1-1.5 lần.

Đất nội đô có thể xây CC nằm ở đâu? HN còn hàng nghìn khu tập thể cũ nát. Khi giá CC nội đô tăng quá cao thì sẽ có lợi nhuận sẽ có hàng loạt dự án CC mọc lên thay thế các tập thể cũ. Ngoài ra còn dự án tp ven sông Hồng, quy đất còn đủ xây hàng trăm chung cư nội đô ở khu vực Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ, ... ngoài đê. Nguồn cung còn thì giá vẫn tăng, nhưng không thể tăng nhanh như hàm mũ được, chỉ tăng tuyến tính thôi.

Còn xu hướng giá đất ngõ ngách nhỏ nội đô không thuận tiện giao thông sẽ thấp hơn giá CC nội đô là khó tránh khỏi.

 

[taychoi2403]

Cụ đúng một phần: VN rất khó giải tỏa, nên rất khó có nguồn cung căn hộ nội đô, nên giá CC nội đô tăng. Xu hướng này là không đảo ngược.

Tuy nhiên còn 1 vế nữa là trong nội đô cũng có ít đất phân lô đủ chuẩn xe hơi, dù đất ngõ ngách rất nhiều, không giải tỏa được, và nếu có giải tỏa được thì đất đó chỉ để xd chung cư. Cho nên nguồn cung đất đủ chuẩn không thể tăng lên; trong khi nguồn cung chung cư nội đô vẫn có thể tăng lên đáng kể.
Nguồn cung đất cho XD CC nội đô còn rất nhiều, chưa khai thác, tôi sẽ nói bên dưới.

Điều đó dẫn đến đất phân lô đủ chuẩn trong nội đô còn khan hiếm hơn cả CC nội đô, và điều này dẫn đến tương quan giá chcc nội đô chỉ mới bằng 1/2.0-2.5 lần so với giá đất đủ chuẩn ô tô. Bên BK thì tỷ lệ mới là 1/1-1.5 lần.

Đất nội đô có thể xây CC nằm ở đâu? HN còn hàng nghìn khu tập thể cũ nát. Khi giá CC nội đô tăng quá cao thì sẽ có lợi nhuận sẽ có hàng loạt dự án CC mọc lên thay thế các tập thể cũ. Ngoài ra còn dự án tp ven sông Hồng, quy đất còn đủ xây hàng trăm chung cư nội đô ở khu vực Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ, ... ngoài đê. Nguồn cung còn thì giá vẫn tăng, nhưng không thể tăng nhanh như hàm mũ được, chỉ tăng tuyến tính thôi.

Còn xu hướng giá đất ngõ ngách nhỏ nội đô không thuận tiện giao thông sẽ thấp hơn giá CC nội đô là khó tránh khỏi.

Em nhìn nhận về tương lai ở nội đô hn khác cụ. Đúng là nguồn đất để xây dựng chung cư ở nội đô vẫn còn như cụ nói nhưng vì nội đô đã quá chật hẹp rồi nên sẽ không quy hoạch các tòa nhà dầy đặc và quá cao (30-50 tầng) như trước nữa mà thay vào đó sẽ quy hoạch mật độ xây dựng thưa hơn, thấp tầng hơn (kiểu như ta thấy ở nước ngoài). Lúc đó thì tỷ lệ chung cư nhà đất sẽ tiến về tỷ lệ 1/1.0-1.5 lần như BK và như phương Tây.

 

[quanghuy1288]

Nếu so cùng 1 vị trí, chung cư 100m2 thì diện tích sử dụng của cụ chỉ là 100m2. Còn căn liền kề 100m2 xây 5-6 tầng thì diện tích sử dụng thực tế cỡ 100x0.8 x 5 = 400m2, chưa kể là còn giá trị sở hữu riêng biệt. Vậy nên giá chung cư sẽ cỡ 1/4 - 1/5 giá liền kề cùng vị trí (vd cùng khu đô thị)
Còn ở TQ các cụ quên là nó là giấy phép sở hữu có thời hạn, nên nhà đất k có giá trị sở hữu riêng biệt lâu dài như ở vn, dẫn tới giá so với chung cư cũng thấp hơn.

Vd khu mỹ đình 1 giờ giá biệt thự lk cỡ 250tr/m2 giá gấp khoảng 5-6 lần chung cư cùng vị trí

 

[BloodOwl87]

Nếu so cùng 1 vị trí, chung cư 100m2 thì diện tích sử dụng của cụ chỉ là 100m2. Còn căn liền kề 100m2 xây 5-6 tầng thì diện tích sử dụng thực tế cỡ 100x0.8 x 5 = 400m2, chưa kể là còn giá trị sở hữu riêng biệt. Vậy nên giá chung cư sẽ cỡ 1/4 - 1/5 giá liền kề cùng vị trí (vd cùng khu đô thị)
Còn ở TQ các cụ quên là nó là giấy phép sở hữu có thời hạn, nên nhà đất k có giá trị sở hữu riêng biệt lâu dài như ở vn, dẫn tới giá so với chung cư cũng thấp hơn.

Vd khu mỹ đình 1 giờ giá biệt thự lk cỡ 250tr/m2 giá gấp khoảng 5-6 lần chung cư cùng vị trí

Trong nội thành kđt thì cho xây 3,5 tầng thôi nhé, xây trái luật ko nói . Trừ đi thang máy với gảra để xe(nếu có), cầu thang thì diện tích sử dụng được 4 ngủ thôi cụ, tầng nóc để phơi quần áo với nhà thờ.

 

[taychoi2403]

Trong nội thành kđt thì cho xây 3,5 tầng thôi nhé, xây trái luật ko nói . Trừ đi thang máy với gảra để xe(nếu có), cầu thang thì diện tích sử dụng được 4 ngủ thôi cụ, tầng nóc để phơi quần áo với nhà thờ.

Thường so tỷ lệ tiền ở trên là tính theo m2 xây dựng sử dụng của nhà đất và chung cư (chứ ko phải so 100m2 chung cư với 100m2 đất để xây nhà). Vì vậy tỷ lệ mới là 1-1.5 phù thuộc vào diện tích đất. Nếu đất 40m2 xây 3 tầng cho diện tích sử dụng là 100m2 thì chỉ nên ngang chung cư 100m2 thôi (tỷ lệ 1:1). Còn nếu đất 100m2 xây nhà có diện tích sử dụng 100m2 thì sẽ đắt hơn 1.5 lần chung cư 100m2 (tỷ lệ 1.5). Đai khái nó thế. Nhưng ở mình thì còn lâu mới về được tỷ lệ kiểu thế này vì rất nhiều lý do.

 

[BloodOwl87]

Thường so tỷ lệ tiền ở trên là tính theo m2 xây dựng sử dụng của nhà đất và chung cư (chứ ko phải so 100m2 chung cư với 100m2 đất để xây nhà). Vì vậy tỷ lệ mới là 1-1.5 phù thuộc vào diện tích đất. Nếu đất 40m2 xây 3 tầng cho diện tích sử dụng là 100m2 thì chỉ nên ngang chung cư 100m2 thôi (tỷ lệ 1:1). Còn nếu đất 100m2 xây nhà có diện tích sử dụng 100m2 thì sẽ đắt hơn 1.5 lần chung cư 100m2 (tỷ lệ 1.5). Đai khái nó thế. Nhưng ở mình thì còn lâu mới về được tỷ lệ kiểu thế này vì rất nhiều lý do.

Nói chung tính bội số đơn giá nhà liền kề bt so với chung cư thì x4 x5 là ít, thậm chí cao hơn.

 

[taychoi2403]

Nói chung tính bội số đơn giá nhà liền kề bt so với chung cư thì x4 x5 là ít, thậm chí cao hơn.

Hiện nay là thế nhưng tương lai bội số này sẽ giảm dần và tiệm cận về 1.0-1.5 như Bắc kinh và phương Tây. Còn bao lâu nó về được thế thì chịu, có thể 30 năm, 50 năm hoặc lâu hơn nữa

 

[BloodOwl87]

Hiện nay là thế nhưng tương lai bội số này sẽ giảm dần và tiệm cận về 1.0-1.5 như Bắc kinh và phương Tây. Còn bao lâu nó về được thế thì chịu, có thể 30 năm, 50 năm hoặc lâu hơn nữa

Bắc kinh là dính thuế rồi. Vn còn lâu. Chung cư cũ nội thành tăng giá kém hơn lk bt rõ.

 

[taychoi2403]

Bắc kinh là dính thuế rồi. Vn còn lâu. Chung cư cũ nội thành tăng giá kém hơn lk bt rõ.

Thế cụ nghĩ tương lai 5-10 năm hoặc 20 năm nữa vn không đánh thuế?

 

[BloodOwl87]

Thế cụ nghĩ tương lai 5-10 năm hoặc 20 năm nữa vn không đánh thuế?

Hình như bắc kinh cũng ko có thuế bds hàng năm. Thế với dữ liệu nhà đất 300 củ, chung cư 200 củ thì hơi lạ nhỉ.

 

[BloodOwl87]

Nội thành bắc kinh mà có 300 củ thì ngang Hn, hơn độ 10-20% thôi á. Vô lý.

 

[taychoi2403]

Hình như bắc kinh cũng ko có thuế bds hàng năm. Thế với dữ liệu nhà đất 300 củ, chung cư 200 củ thì hơi lạ nhỉ.

Chung cư tùy vào số tầng và mật độ xây dựng nữa cụ. Nếu mật độ xây dựng cao với số tầng cao ngất như mình mà tỷ lệ chỉ vậy thì em cũng ngạc nhiên. Còn thuế má em nghĩ không ảnh hưởng nhiều đến tỷ lệ này đâu vì nếu có thuế thì cả nhà đất và chung cư đều phải chịu cả.

 

[BloodOwl87]

Chung cư tùy vào số tầng và mật độ xây dựng nữa cụ. Nếu mật độ xây dựng cao với số tầng cao ngất như mình mà tỷ lệ chỉ vậy thì em cũng ngạc nhiên. Còn thuế má em nghĩ không ảnh hưởng nhiều đến tỷ lệ này đâu vì nếu có thuế thì cả nhà đất và chung cư đều phải chịu cả.

Khả năng cao thuế phí bảo trì nhà đất ở bk như nào đấy chứ giá xêm xêm chung cư thì quá vô lý.

 

[Tiêu kiêu]

Trong nội thành kđt thì cho xây 3,5 tầng thôi nhé, xây trái luật ko nói . Trừ đi thang máy với gảra để xe(nếu có), cầu thang thì diện tích sử dụng được 4 ngủ thôi cụ, tầng nóc để phơi quần áo với nhà thờ.

3,5 tầng là áp dụng với biệt thự thôi chứ tầm 100m2 là nhà liền kề thì ko bị áp cái 3,5 tầng này. Rất nhiều khu đô thị trong nội đô nhà liền kề xây 5 tầng theo thiết kế từ cđt luôn mà.

 

[Tiêu kiêu]

Hiện nay là thế nhưng tương lai bội số này sẽ giảm dần và tiệm cận về 1.0-1.5 như Bắc kinh và phương Tây. Còn bao lâu nó về được thế thì chịu, có thể 30 năm, 50 năm hoặc lâu hơn nữa

30 hay 50 năm nữa thì các chủ nhà chung cư còn đang cãi nhau với cđt xem đập cái chung cư cũ đi xây lại như thế nào. Mà ở vn mình thì ko biết đến lúc đó ông cđt có còn tồn tại ko hay cũng vào lò rồi giải thể luôn rồi.
VN khác TQ rất nhiều. TQ nó ko bán đứt nhà cửa, chỉ bán trong 50-100 năm nên mô hình quản lý nó khác còn ở VN là sở hữu lâu dài thì quản lý và đánh giá thị trường nó lại khác. Lấy tq ra áp vào vn thì ko thể đúng được. Tq bây h so sánh phải so cùng anh, mỹ chứ ko thể so cùng vn được.
So sánh cùng vn thì nên áp dụng các nước như thái lan, indo malay thì hợp lý hơn.

 

[MrChildren]

Các nước

Hiện nay là thế nhưng tương lai bội số này sẽ giảm dần và tiệm cận về 1.0-1.5 như Bắc kinh và phương Tây. Còn bao lâu nó về được thế thì chịu, có thể 30 năm, 50 năm hoặc lâu hơn nữa

cũng giống Nhật. Về cơ bản chung cư và nhà đất gí hiện tại không lệch nhau nhiều. Thậm chí chung cư còn dễ bán hơn.

 

[Thanhvuóng71]

Cụ đúng một phần: VN rất khó giải tỏa, nên rất khó có nguồn cung căn hộ nội đô, nên giá CC nội đô tăng. Xu hướng này là không đảo ngược.

Tuy nhiên còn 1 vế nữa là trong nội đô cũng có ít đất phân lô đủ chuẩn xe hơi, dù đất ngõ ngách rất nhiều, không giải tỏa được, và nếu có giải tỏa được thì đất đó chỉ để xd chung cư. Cho nên nguồn cung đất đủ chuẩn không thể tăng lên; trong khi nguồn cung chung cư nội đô vẫn có thể tăng lên đáng kể.
Nguồn cung đất cho XD CC nội đô còn rất nhiều, chưa khai thác, tôi sẽ nói bên dưới.

Điều đó dẫn đến đất phân lô đủ chuẩn trong nội đô còn khan hiếm hơn cả CC nội đô, và điều này dẫn đến tương quan giá chcc nội đô chỉ mới bằng 1/2.0-2.5 lần so với giá đất đủ chuẩn ô tô. Bên BK thì tỷ lệ mới là 1/1-1.5 lần.

Đất nội đô có thể xây CC nằm ở đâu? HN còn hàng nghìn khu tập thể cũ nát. Khi giá CC nội đô tăng quá cao thì sẽ có lợi nhuận sẽ có hàng loạt dự án CC mọc lên thay thế các tập thể cũ. Ngoài ra còn dự án tp ven sông Hồng, quy đất còn đủ xây hàng trăm chung cư nội đô ở khu vực Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ, ... ngoài đê. Nguồn cung còn thì giá vẫn tăng, nhưng không thể tăng nhanh như hàm mũ được, chỉ tăng tuyến tính thôi.

Còn xu hướng giá đất ngõ ngách nhỏ nội đô không thuận tiện giao thông sẽ thấp hơn giá CC nội đô là khó tránh khỏi.

Trong luật đất đai mới thì việc đền bù sẽ áp theo giá thị trường. Hy vọng sẽ giải quyết được vấn đề giải phóng mặt bằng .

 

[saphia2008]

Cách đây tầm hơn 10 năm có anh bạn người Việt buôn bán đồ gỗ có mua nhà bên Thượng Hải có trao đổi với em, 1 căn chung cư 90m2 ngang tầm vành đai 3 ở Hà nội anh mua 1 triệu USD, em nghe mà há hốc mồm.

 

[chichbong08]

Với tập quán văn hóa ngàn năm người Việt (và tây tàu cơ bản cũng thế) thì CC chỉ có thể so sánh với nhà có đất (sử dụng lâu dài) cùng diện tích sàn sử dụng, chứ không có cửa so theo diện tích đất.
Ở HN ngay bây giờ CC đang bị thổi bong bóng mà cũng chưa thể đọ được với nhà đất. Sau này rồi cái đống nhà tập thể cũ cuối cùng cũng sẽ sập xuống, lúc đó diện tích CC nội đô sẽ tăng đột biến.
Thích chung cư là nhóm trẻ tuổi, thời xưa nếu nhiều CC thì chắc thế hệ 6x, 7x cũng thế. Nhưng qua tuổi U50 cái có tiền thì các cụ lại cũng ôm [thêm] đất thôi.