Có vẻ như nhiều cụ chưa hiểu hết cách thức để cải tạo 1 khu chung cư cũ (nhà tập thể). Nó phải vượt qua 1 rừng thủ tục và luật (luật đấu thầu, luật đầu tư, ...)
Nôm na. Chủ đầu tư mới phải tham gia đấu thầu dự án, như với 1 dự án mới.
Nó phải trải qua HÀNG TRĂM bước, mỗi bước ấy là hàng chục chữ ký. Mà các cụ biết rồi đấy, ký có bằng nước lã đâu - Mà chi phí này là chi phí ngoài sổ sách, có được tính vào giá vốn hay khấu trừ đâu. Nhưng cơ bản phải trải qua những bước chính như sau:
Lập dự án, lập quy hoạch - tiền, nhiều tỷ đấy.
Bảo vệ dự án trước sở tài chính, sở xây dựng, sở nông nghiệp, uỷ bản tỉnh (thành phố), hội đồng nhân dân, hội đồng kiến trúc .... nói chung tất cả các cơ quan liên quan. Nói chung, dự án mới nó như nào, có phù hợp hay không là bước này.
Sau khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư phải thay mặt nhà nước đi giải phóng mặt bằng (đây là khâu củ chuối nhất). Nhà nước sẽ dùng ngân sách để thu hồi lại đất đai cho thành đất sạch cấp cho dự án. Mà nhà nước chỉ chi trả theo khung giá, nếu cao hơn thì chủ đầu tư bỏ tiền túi ra mà bù vào.
Sau khi có đất sạch thì nhà nước sẽ bàn giao lại cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải đóng tiền thuế sử dụng đất (tuỳ thời điểm và địa phương, tiền này được áp theo khung giá hoặc sẽ có 1 hội đồng thẩm định giá để áp thuế mà CĐT phải đóng). Tiền này thường chiếm đến 50% giá bán thương mại của dự án rồi.
Chủ đầu tư sau khi đóng tiền sử dụng đất mới có giấy phép xây dựng. Sau đó phải đổ tiền làm hạ tầng (hạ tầng này kiểu như đường xá, công viên, ... làm xong cái này là bàn giao trả nhà nước). Sau đó xây nhà lên để bán.
Bán, có phải bán là xong đâu, 1 tỷ chi phí ngoài xây dựng, đơn giá chung cho việc bán hàng là 15% giá niêm yết.
Bán có lãi rồi lại đóng thuế thu nhập doanh nghiệp.
Cơ bản là như thế để các cụ hình dung là tại sao doanh nghiệp chả mặn mà gì với việc cải tạo chung cư cũ. Đi kiếm nguồn đất khác - đất sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân mà có thể mua được, hoặc đất nông nghiệp (tất nhiên là phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất - chuyển đổi sang đất ở - của tỉnh/thành phố) cho nhanh.