[Funland] Doanh nhân bảo: Chung cư cũ nhà nước cho, ở mấy chục năm, người ta xây lại cho mà đòi đền 2 lần á ?

[AnhViVu]

Không có luật nào qui định chung cư, tập thể cũ thế nào là hết date. Nhưng có những qui định về an toàn xây dựng phải tuân thủ.
Có thể lập ra 1 ban kiểm định, đăng kiểm, nhà nào xập xệ, có nguy cơ mất an toàn thì Nhà nước cứ rào cmn lại.
Còn mua bán thỏa thuận hệ số 1 2 3 4 gì thì cứ để dân ở đấy với doanh nghiệp tự lo, thuận mua vừa bán.

 

[Dũng Ốc]

Giống vụ hàng bông nhà ô a cháu. Ô Bác để lại cho ô a 1 phần căn nhà mặt tiền hàng bông(6 hộ chung). Cách đây gần chục năm có ô nhảy vào thương lượng dc với 5 hộ, xong, còn 1 lão cù nhây ko chịu mà đòi giá cao hơn tao mới đi. Cuối cùng tới giờ cả đám vẫn chui chung 1 cái chuồng chim.

Nghe giống hệt nhà ông sếp cũ em, cũng ở Hàng Bông. 1 trai, 4 gái. Ông giai và 3 cô em gái nhất trí bán, bà chị cả bảo đ.éo. Tao ở đây quen rồi, đ.éo đi đâu hết

 

[kvboto]

Cụ chưa sở hữu nhà TT cũ bao giờ cụ không hiểu, cụ ko nên phát biểu hồ đồ.
Căn hộ TT ở khu vực trung tâm nó có giá trị khác với chung cư Vinhome Ocean hay Việt Hưng đấy cụ.
Chỉ ví dụ TH cấp cứu, đi từ khu TT sang bv Bạch Mai 5 phút là có thể sống, nhưng đi từ Việt Hưng sang đến nơi thì chết cmnr.

Đấy là cái lý khù khoằm của người đòi đên bù. Đền bù là đền bù tại chính vị trí đó, chỉ là diện tích khi được đền bù khi được xây mới so với diện tích (sở hữu có pháp lý) ở chung cư cũ ntn mà thôi.

chứ có phải là đền bù ra chung cư ở chỗ khác như cụ nêu đâu ?

 

[filmonline]

Cụ mới là không hiểu. Đền bù ở đây là đền bù ngay tại nơi xây mới. Trong thời gian xây dựng thì cư dân được hỗ trợ tiền thuê nhà. Nên không cần đặt vấn đề vị trí ra trong trường hợp này.

Đấy là cái lý khù khoằm của người đòi đên bù. Đền bù là đền bù tại chính vị trí đó, chỉ là diện tích khi được đền bù khi được xây mới so với diện tích (sở hữu có pháp lý) ở chung cư cũ ntn mà thôi.

chứ có phải là đền bù ra chung cư ở chỗ khác như cụ nêu đâu ?

Em đang nói là vẫn ở nguyên vị trí cũ nhưng đập đi xây lại & được đền bù đấy chứ cụ? Cái ví dụ nhà Vinhome hay Việt Hưng chỉ là để so sánh giá trị thôi cụ. Cái nhà TT nó có nhiều giá trị vô hình khác chứ ko chỉ hoạch định trên giá trị vật chất, thương mai. Ở còm của em bên trên có giải thích mà.

 

[kvboto]

Không có luật nào qui định chung cư, tập thể cũ thế nào là hết date. Nhưng có những qui định về an toàn xây dựng phải tuân thủ.
Có thể lập ra 1 ban kiểm định, đăng kiểm, nhà nào xập xệ, có nguy cơ mất an toàn thì Nhà nước cứ rào cmn lại.
Còn mua bán thỏa thuận hệ số 1 2 3 4 gì thì cứ để dân ở đấy với doanh nghiệp tự lo, thuận mua vừa bán.

Không có quy định cứng là thời hạn sử dụng bao nhiêu năm, nhưng có khung pháp luật, và cần Nhà nước kiểm định để kết luận.

Hiện Nhà nước đang yếu chỗ này, ví dụ có Kiểm định và kết luận đã hết date thì làm tiếp theo ntn mới là vấn đề

 

[dracula_bg]

Không nên cứng nhắc là 1 hay 2. Chung cư mà ở giữa trung tâm thì hệ số có đến 3 cũng đầy ông muốn nhảy vô. Chung cư ở ngoài rìa thì hệ số có 1 cũng chẳng ai nhòm ngó.
Thế nên thay vì quy định hệ số 1 hay 2, nhà nước nên ra luật cứ trên 70% đồng ý là số còn lại phải theo thì mới làm được. Đòi đồng thuận 100% thì vẫn thế thôi. Dân không có nhà mới, DN không có lãi, nhà nước không thu được thuế.

vậy cứ cái gì khó mình lại ra luật mới sao cụ? sao lại cứ phải 70%? 51% là quá bán rồi có được không ạ? dựa vào đâu để đưa ra con số 70?

 

[MiTa]

Nghe giống hệt nhà ông sếp cũ em, cũng ở Hàng Bông. 1 trai, 4 gái. Ông giai và 3 cô em gái nhất trí bán, bà chị cả bảo đ.éo. Tao ở đây quen rồi, đ.éo đi đâu hết

Vụ cháu kể là ô a ở chung với 5 ô khác ko phải bà con họ hàng. Lão kia ko chịu đi vì đòi giá cao bất hợp lý chứ ko fai ko chịu đi. Cả đám chịu trận theo. Cay.

 

[blackhole1]

Nhà nước cho kiểm nghiệm an toàn thì cho ở nếu mất an toàn thì khuyến cáo người dân di chuyển và cắt điện nước trong đó đàm phán với doanh nghiệp còn không thì lập ra 1 doanh nghiệp chuyên làm việc này thuê các bên conteccon hay hòa bình quản lý xây dựng ,đấu thầu xây dựng .

 

[blackbox]

Nhà nước cũng phải thực hiện theo luật nhé. Bạn nghĩ nhà nước là ai? Nhà nước thực tế là các cá nhân ********, quản lý, nhân viên phục vụ. Nếu không có quy định pháp luật thì các cá nhân trong bộ máy Nhà nước cứ nhân danh Nhà nước để quyết theo ý chí chủ quan của họ à?

Tìm hiểu luật kỹ càng cụ nhé!
Cụ cứ thế này em chịu thôi!
Coi như cụ đúng và cụ cứ làm theo ý cụ đi!

 

[kvboto]

Quan điểm coi thường người dân chứ chả có thiện ý gì cả đâu mà nhiều cụ vào bênh anh doanh nhân quá

Cụ cho lập luận với của góc nhìn cả 2 bên cụ thể ntn giúp xem sao nhé

 

[bikhoai]

Cụ xem đó, ta đang bàn luận tren bài báo mà cụ chủ thớt nêu đó nhé
- Doanh nghiệp muốn đền bù hệ số 1 tức là diện tích mới = diện tích trên sổ đỏ
- Cư dân muốn được đền bù hệ số 2 , tức là diện tích mới = 2 đến 2,5 lần diện tích trên số đỏ.

Em suy luận, 99,9% các chung cư cũ đều có cơi nới, sổ đỏ có 25-30m2 thì giờ cơi nới ra thành 50 - 60 m2 (gấp 2 lần diện tích trên sổ đỏ), một số nhà đầu hồi,... còn đến 65 - 70m2 cơ ạ.

E đồng ý với CDt 1/1 nhưng chỉ xây từng đấy tầng,từng đấy căn. Cđt ok o???.Cụ phải hiểu đây là thỏa thuận mua bán,ai thấy có lãi là ok.Các ông doanh nhân đòi lãi dầy thì cũng phải cho dân thở tý chứ.

 

[xgamox]

Có vẻ như nhiều cụ chưa hiểu hết cách thức để cải tạo 1 khu chung cư cũ (nhà tập thể). Nó phải vượt qua 1 rừng thủ tục và luật (luật đấu thầu, luật đầu tư, ...)

Nôm na. Chủ đầu tư mới phải tham gia đấu thầu dự án, như với 1 dự án mới.

Nó phải trải qua HÀNG TRĂM bước, mỗi bước ấy là hàng chục chữ ký. Mà các cụ biết rồi đấy, ký có bằng nước lã đâu - Mà chi phí này là chi phí ngoài sổ sách, có được tính vào giá vốn hay khấu trừ đâu. Nhưng cơ bản phải trải qua những bước chính như sau:

Lập dự án, lập quy hoạch - tiền, nhiều tỷ đấy.

Bảo vệ dự án trước sở tài chính, sở xây dựng, sở nông nghiệp, uỷ bản tỉnh (thành phố), hội đồng nhân dân, hội đồng kiến trúc .... nói chung tất cả các cơ quan liên quan. Nói chung, dự án mới nó như nào, có phù hợp hay không là bước này.

Sau khi dự án được phê duyệt, chủ đầu tư phải thay mặt nhà nước đi giải phóng mặt bằng (đây là khâu củ chuối nhất). Nhà nước sẽ dùng ngân sách để thu hồi lại đất đai cho thành đất sạch cấp cho dự án. Mà nhà nước chỉ chi trả theo khung giá, nếu cao hơn thì chủ đầu tư bỏ tiền túi ra mà bù vào.

Sau khi có đất sạch thì nhà nước sẽ bàn giao lại cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải đóng tiền thuế sử dụng đất (tuỳ thời điểm và địa phương, tiền này được áp theo khung giá hoặc sẽ có 1 hội đồng thẩm định giá để áp thuế mà CĐT phải đóng). Tiền này thường chiếm đến 50% giá bán thương mại của dự án rồi.

Chủ đầu tư sau khi đóng tiền sử dụng đất mới có giấy phép xây dựng. Sau đó phải đổ tiền làm hạ tầng (hạ tầng này kiểu như đường xá, công viên, ... làm xong cái này là bàn giao trả nhà nước). Sau đó xây nhà lên để bán.

Bán, có phải bán là xong đâu, 1 tỷ chi phí ngoài xây dựng, đơn giá chung cho việc bán hàng là 15% giá niêm yết.

Bán có lãi rồi lại đóng thuế thu nhập doanh nghiệp.

Cơ bản là như thế để các cụ hình dung là tại sao doanh nghiệp chả mặn mà gì với việc cải tạo chung cư cũ. Đi kiếm nguồn đất khác - đất sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân mà có thể mua được, hoặc đất nông nghiệp (tất nhiên là phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất - chuyển đổi sang đất ở - của tỉnh/thành phố) cho nhanh.

- Đất các khu tập thể đã bán cho dân rồi thì thuộc quyền sử dụng chung của dân, nên chủ đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất bạn nhé, trừ trường hợp lấy thêm đất.
- Trong nội đô giờ không còn nhiều đất nhà máy, xí nghiệp di dời nên các chủ đầu tư mới dòm đến khu chung cư cũ. Hơn nữa, quy định chuyển mục đích sử dụng đất cũng chặt chẽ hơn rồi. Còn đầu tư ở các khu xa trung tâm thì lãi ít, rủi ro nên các chú đầu tư cò con cũng không dám mạnh dạn, chuyển sang dòm đến các khu cũ. Nếu họ cò đẽo được các dự án dễ GPMB khác, còn lâu họ mới dòm đến các khu chung cư cũ. Thủ tục thì lằng nhằng, đến khi đi GPMB không cần thận, một số thành phần dân cho ăn một rổ "L" với rổ "B".
- Giờ lấy đất còn một cách nữa là mua cổ phần ở các công ty cổ phần hóa, rồi chuyển mục đích sử dụng đất.

 

[darthvader]

Vấn đề ở đây là "cải tạo" .. đập đi xây lại , 5 tầng cũ thành 5 tầng mới, nhà ai diện tích như thế nào vẫn giữ nguyên như thế..

Hay là xây mới và kinh doanh: đập đi xây lại 5 tầng cũ thành 9 tầng mới và yêu cầu diện tích tối thiểu 1 căn hộ là 50 m2 và thừa ra vài tầng để bán

 

[kvboto]

E đồng ý với CDt 1/1 nhưng chỉ xây từng đấy tầng,từng đấy căn. Cđt ok o???.Cụ phải hiểu đây là thỏa thuận mua bán,ai thấy có lãi là ok.Các ông doanh nhân đòi lãi dầy thì cũng phải cho dân thở tý chứ.

Theo cụ nếu đền bù với tỷ lệ 1/1 mà lại xây từng đấy tầng, từng đấy căn như cái chung cư cũ ???, thế CĐT bỏ tiền ra làm rồi chi phí cơ hội mất đi,... rồi CĐT thu lại vốn bằng cái gì ? làm bao cấp, làm không công à ?

Hài ước thật

 

[kvboto]

Vấn đề ở đây là "cải tạo" .. đập đi xây lại , 5 tầng cũ thành 5 tầng mới, nhà ai diện tích như thế nào vẫn giữ nguyên như thế..

Hay là xây mới và kinh doanh: đập đi xây lại 5 tầng cũ thành 9 tầng mới và yêu cầu diện tích tối thiểu 1 căn hộ là 50 m2 và thừa ra vài tầng để bán

Theo cụ thì như thế nào thì hài hòa lợi ích CĐT và cư dân cũ ạ ?

 

[AnhViVu]

Em ủng hộ đập cc cũ nát từ những năm 196x ơ kìa đi, cho công bằng dân cư tái định cư ra vùng ngoài trung tâm, quỹ đất đế làm công trình công cộng hết

Cụ ủng hộ, còn dân thì ko muốn di dời.
Nhà tái định cư A10 ngay mặt đường Nguyễn Chánh - Mạc Thái Tổ, đối diện KIểm Toán Nhà Nước, vị trí đẹp thế mà còn 2 tòa bỏ không, cư dân chưa chịu về.

 

[ung_sung_tu_tai]

Nhưng hôm đi họp, tui bảo tính thế này, cứ nôm na mà nói, không dùng các từ "chuyên môn":
1. Công khai minh bạch chi phí để cải tạo cả khu. Tính tất tật các khoản từ "đầu tư" dự án; trả tiền dân đi thuê nhà, chi phí xây dựng.... Ví dụ hết 100 đồng.
2. Làm xong, tạm thời tính diện tích đền bù 1:1 hoặc 1 mấy gì đó với các nhà tầng 1 khi phải chuyển lên tầng. Hoặc nhà tầng 1 được trả 1 ô ở khu thương mại và 1 diện tích nào đó ở tầng trên. Lưu ý tạm tính nhé. Diện tích đền bù này đúng bằng diện tích trong số đỏ luôn. Ví dụ tổng diện tích trả lại cho dân là 100 mét vuông
3. Phần còn lại đem bán theo giá thị trường (ví dụ A đồng/mét vuông) . Công khai minh bạch số tiền thu được từ phần bán các diện tích còn lại đó. Nếu chủ đầu tư giữ lại phần nào ở khu thương mại thì quy ra tiền để tính vào tổng số thu được. Ví dụ thu lại được 200 đồng

4. Lấy tổng thu ở mục 3 trừ đi tổng chi ở mục 1., nghĩa là dư ra 100 đồng. Trong 100 đồng này tính lại cho chủ đầu tư 10% tiền lời (như yêu cầu của các ông là làm thì phải có lời 10%) là 10 đồng. Còn lại 90 đồng thì tính ra trên tổng số 100 mét vuông số đỏ của dân (mục 2) nghĩa là mỗi mét vuông sẽ được 9 đồng. Lúc này lấy diện tích cũ trong sổ đỏ của mỗi nhà ra mà nhân với 9 đồng ấy trả cho người ta. Các chủ nhà lấy tiền này mà tùy ý sử dụng. Ông nào không muốn mua thêm thì ở diện tích như cũ, ông nào muốn rộng thì mua thêm từ cái phần vừa được trả ấy mà mua thêm diện tịch từ chủ đầu tư đem bán ở trên là A đồng.

Đấy, các ông tính toán sơ bộ rồi báo lại cho bà con là làm xong, lấy lại diện tích cũ thì dân được thêm bao nhiêu tiền trên mỗi mét vuông cũ (như ví dụ ở trên tui tính là 9 đồng đấy). Tất nhiên nếu số này âm thì dừng cuộc chơi.

Mãi chả ông nào trả lời. Tuyền đòi kiểu tính hệ số đền bù.
Tui bảo thẳng luôn, đền cái con... ấy; đây là hợp tác hai bên cùng có lợi, chả có gì mà mấy phải đền bù tau sất.

Khổ cái là đền tương đương như nào? Khi diện tích trên sổ là 30m2, nhưng cơi nới thêm thành 45m2 hoặc 50m2. Ông CĐT thì chỉ đền theo sổ, ông dân đếch chịu.

Cụ xem đó, ta đang bàn luận tren bài báo mà cụ chủ thớt nêu đó nhé
- Doanh nghiệp muốn đền bù hệ số 1 tức là diện tích mới = diện tích trên sổ đỏ
- Cư dân muốn được đền bù hệ số 2 , tức là diện tích mới = 2 đến 2,5 lần diện tích trên số đỏ.

Em suy luận, 99,9% các chung cư cũ đều có cơi nới, sổ đỏ có 25-30m2 thì giờ cơi nới ra thành 50 - 60 m2 (gấp 2 lần diện tích trên sổ đỏ), một số nhà đầu hồi,... còn đến 65 - 70m2 cơ ạ.

Câu "lòng tham vô đáy" chưa lúc nào đúng hơn lúc này. Nhất và với dân mình thì lại càng đúng.
Đang đói rã người ra mà người ta mời ăn cũng phải đòi ăn ngon cơ. Vãi lái
Kèm với câu trên thì cũng có câu "già néo đứt dây" - người ta không chịu được, đếch chịu đầu tư lại ngóac mồm ra kêu "sống trong nguy hiểm, không ai quan tâm ... " ba blap. Lúc đó lại lôi câu chuyện "Ông lão óanh cá và con cá vàng" ra mà đọc cho nhau nghe!

Cụ đọc lều báo cũng gạn lại để có thông tin chính xác, chính tay em ký vào phiếu thu thập thông tin thực hiện dự án mà cụ, không bao giờ có chuyện người nào dám đòi như vậy đâu cụ ạ.

Theo cụ thì như thế nào thì hài hòa lợi ích CĐT và cư dân cũ ạ ?

E đồng ý với CDt 1/1 nhưng chỉ xây từng đấy tầng,từng đấy căn. Cđt ok o???.Cụ phải hiểu đây là thỏa thuận mua bán,ai thấy có lãi là ok.Các ông doanh nhân đòi lãi dầy thì cũng phải cho dân thở tý chứ.

- Đất các khu tập thể đã bán cho dân rồi thì thuộc quyền sử dụng chung của dân, nên chủ đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất bạn nhé, trừ trường hợp lấy thêm đất.
- Trong nội đô giờ không còn nhiều đất nhà máy, xí nghiệp di dời nên các chủ đầu tư mới dòm đến khu chung cư cũ. Hơn nữa, quy định chuyển mục đích sử dụng đất cũng chặt chẽ hơn rồi. Còn đầu tư ở các khu xa trung tâm thì lãi ít, rủi ro nên các chú đầu tư cò con cũng không dám mạnh dạn, chuyển sang dòm đến các khu cũ. Nếu họ cò đẽo được các dự án dễ GPMB khác, còn lâu họ mới dòm đến các khu chung cư cũ. Thủ tục thì lằng nhằng, đến khi đi GPMB không cần thận, một số thành phần dân cho ăn một rổ "L" với rổ "B".
- Giờ lấy đất còn một cách nữa là mua cổ phần ở các công ty cổ phần hóa, rồi chuyển mục đích sử dụng đất.

 

[darthvader]

Theo cụ thì như thế nào thì hài hòa lợi ích CĐT và cư dân cũ ạ ?

Cụ vẫn cố ấn Chủ đầu tư vào , mô hình chủ đầu tư đang gặp khó từ rất lâu, phải nghiên cứu hướng mới đi chứ
Nếu không tăng số hộ dân sau cải tạo thì cần gì chủ đầu tư

 

[Sonduong.BMV]

Thì để cho người dân ở các chung cư cũ tự góp tiền cải tạo đi xem nào . .tại sao cứ phải ấn doanh nghiệp vào làm chủ đầu tư .. nhà cũ 5 tầng xây lại đúng 9 tầng thôi thì đảm bảo giá thành xây dựng 1 m2 rẻ hơn của mấy chủ đầu tư là chắc

Lại vài chục % số người ở đó kêu không có tiền.

 

[dracula_bg]

Nhà nước cho kiểm nghiệm an toàn thì cho ở nếu mất an toàn thì khuyến cáo người dân di chuyển và cắt điện nước trong đó đàm phán với doanh nghiệp còn không thì lập ra 1 doanh nghiệp chuyên làm việc này thuê các bên conteccon hay hòa bình quản lý xây dựng ,đấu thầu xây dựng .

chơi luật rừng thế thì CĐT nó xơi phát một. khuyến cáo người dân di chuyển thì di chuyển đi đâu? ra gầm cầu chăng?