Phạm vi bài viết này bàn về thị trường chung cư HN-phân khúc phản ánh sát nhất nhu cầu ở thực của người dân( cầu thực bao gồm người có nhu cầu ở thực và có khả năng mua). Tham chiếu là mấy ông chung cư cũ cầu giấy mỹ đình hô 6x-70/m.
1.Thực trạng:
Với tình hình bên có hàng đang nằm ở cửa trên như hiện nay do các yếu tố thuận lợi như: nguồn cung mới không có, lãi suất thấp làm dòng tiền từ tiết kiệm chảy sang(tiền nhàn rỗi) và dòng tiền có sử dụng đòn bẩy(tiền vay), chính sách khoanh nợ giãn nợ với bđs qua thông tư 02=> các yếu tố trên dẫn đến việc phân khúc chung cư nội thành tăng tốt là không thể phủ nhận, chúc mừng những ai có hàng các cụ đã bet đúng cửa. Và sau đó thì sao?
2. Các lớp nđt tham gia thị trường:
Thanh khoản giảm dần chứ còn sao, tiền đâu nữa mà múc
. Những thành phần tham gia thị trường tôi tạm chia thành các bên như sau: lái-tạo lập thị trường, người mua để ở thực( bao gồm người ít tiền mua ngôi nhà đầu tiên, người muốn đổi sang căn to hơn, người muốn mua thêm nhà cho con hoặc phụ huynh ở gần), người mua để đầu cơ giá lên(đã có nhà rồi không phải mua để ở). Nguồn tiền của các nđt trên có thể hình thành từ vốn hoặc thêm nợ.
3.phản ứng của các lớp nđt khi giá tăng tiếp:
Muốn giá tăng ổn định thanh khoản tốt thì phải có dòng tiền mới chảy vào, chúng ta cùng xét xem nđt sẽ phản ứng như thế nào khi giá chung cư tăng và tăng thêm khoảng 20% nữa nhé.
-lái, tạo lập: mấy đại ka này thì hàng ngập mồm rồi múc nữa làm gì, tiền đâu nữa mà múc, vay thêm à. Giờ lo mà xả chứ tăng vị thế sau khi đã lãi 50-70% chưa kể đòn bẩy à.
-nđt có nhu cầu thực:
+đội ít tiền nhiều người quá tầm với thì không có lựa chọn khác ngoài việc đứng ngoài(số liều vay bank khi giá đã cao sẽ có nhưng không đáng kể, muộn rồi).
+đội mua thêm nhà cho người thân: cần lắm thì vẫn nghiến răng mua thôi dù khá là thốn, tuỳ mức độ dầy của ví và nhu cầu, không thì hơi đâu đu đọt làm gì. Cái chung cư cũ 70 củ dư địa lên nữa bao nhiêu?
-nđt mua để đầu cơ giá lên: đây là thành phần có khẩu vị rủi ro và kỳ vọng cao nhất, máu chiến nhất, và cũng dễ toi nhất. Họ là hệ quả của việc lãi tiền gửi lẫn lãi vay rẻ nhất lịch sử. Tuy nhiên ai đu thì đã xong rồi, giờ mới tham gia tiếp thì dư địa càng ngày càng hẹp, hết nạc vạc đến xương giờ thì ăn cái hay ăn nước? Như đã nói ở trên cái ccu cũ cầu giấy 70 củ lên tiếp được bao nhiêu, đủ trả lãi ko?
Chốt lại là tất cả các thành phần tham gia đều sẽ không tăng vị thế mua nữa. Có kéo nữa cũng chỉ là quay tay với rao mõm thôi, số người mua nữa không đáng kể. Nên nhớ ocp 2-3 mấy ông mua đợt đầu vẫn xa bờ nhoé.
. Dân ngoại tỉnh đổ về mua nhà đông quá, như ở Smart city có vc người xứ Nghệ mua luôn nửa sàn gần chục căn liền nhau 
! 
.
