[Funland] Đền bù GPMB mở đường trong nội đô - Làm thế nào đẹp và hiệu quả nhất?

[thanktn]

Em thấy mở đường như thế này là đẹp rồi cụ ạ: CONG MỀM MẠI!
Còn tại sao cong mềm mại thì tự tìm hiểu ạ.

 

[30xx1631]

các dự án mở rộng quy hoạch thêm 2 bên đường anh e ta còn biết chắc các cụ hoạch định chắc còn biết rõ hơn đa phần các dự án hiện tại triển khai đều là dự án đã phê duyệt cách đây vài thập kỷ nên việc điều chỉnh quy hoạch gần như là ko tưởng ... Đơn cử đoạn Hoàng cầu voi phục vành đai 1 quy hoạch cắm mốc năm 1990 ngày e còn đi học giờ 25 năm rồi đã làm gì đâu ... Ý kiến của cụ chủ sẽ được áp dụng năm 2050 nhé

 

[toanbui]

các dự án mở rộng quy hoạch thêm 2 bên đường anh e ta còn biết chắc các cụ hoạch định chắc còn biết rõ hơn đa phần các dự án hiện tại triển khai đều là dự án đã phê duyệt cách đây vài thập kỷ nên việc điều chỉnh quy hoạch gần như là ko tưởng ... Đơn cử đoạn Hoàng cầu voi phục vành đai 1 quy hoạch cắm mốc năm 1990 ngày e còn đi học giờ 25 năm rồi đã làm gì đâu ... Ý kiến của cụ chủ sẽ được áp dụng năm 2050 nhé

Luật qui hoạch qui định: sau 3 năm ko thực hiện phải công bố hủy.
Lý do để ko lấy 2 bên đường tôi đã nói rõ: lợi ích nhóm.

 

[QAZ]

Các bạn ngây thơ rất.

Lấy đủ mặt đường thì có 100 hộ kiện cáo.

Lấy sang 20m mỗi bên thì có 300 hộ kiện cáo, mỗi vụ kiện là 1 nguy cơ mất chức. Nếu làm quan thì ta chọn cách nào ?

Xét về tổng tài sản xã hội thì không thặng dư thêm 1 xu nào đâu nhé.

Vấn đề đã từng được bàn ở đây:
http://www.otofun.net/threads/710761-nhin-tu-tren-cao-moi-thay-dan-hn-giau-phet-cac-cu-nhi/page3

Đây điển hình là tư duy chủ quan duy ý chí, xa lông máy lạnh, đếm cua trong lỗ. Trên thực tế không thể làm được.

Đơn cử bây giờ các bác nào đang rao bán nhà mặt phố, chỉ 1 căn 50m2 xem có dễ bán không ? Đàng này cả mấy chục ngàn mét vuông cho mỗi km dài, thằng nào tay to bao nhiêu mà mua được ? Các đại gia BĐS còn đang ngáp ngáp hết cả ra kia kìa.

Nếu đền bù với giá rẻ thì dân giẩy nẩy ăn vạ, 20 năm chưa chắc giải tỏa xong.

Nếu bán đấu thầu với giá thấp thì tự nhiên của công đem biến thành của riêng, các quan to tung tiền ra thâu tóm rồi để đấy. Họ sẵn sàng sửa đổi cả chính sách, để thời điểm họ mua thì giá 10 đồng, mà khi họ bán đi thì giá 100 đồng.

Vấn đề nữa là giải tỏa bao nhiêu cho vừa ? Mỗi bên lấy 50m thì thành giải tỏa trắng cả thành phố rồi. Các bạn thử lấy cái bản đồ Hà Nội ra, chọn 1 con đường bất kỳ, vạch mỗi bên 50m xen nó có lấn hết sang các phố xung quanh không ? Rồi đám dân bị giải tỏa ấy lại phải bố trí chỗ mới cho người ta, khối lượng công việc tự nhiên tăng lên gấp đôi.

Cách duy nhất khả thi mà đang được thực hiện, là mở rộng thành phố để giãn bớt mật độ dân cư ra. Cả tỉnh Hà Tây đã phải hy sinh cho việc này rồi.

 

[gooddriver]

Đoạn Trần Khát Chân - Nguyễn Khoái đang thử làm theo phương án mà các bác đang bàn. Sau đó sẽ có tổng kết và nhân rộng.

Về phân loại dự án thì 2 dự án đường và nhà khác nhau nên phải lập chung. Trong khi đơn vị mở đường không có chức năng kinh doanh nhà và ngược lại. Phải sửa luật 1 chút.

 

[sakai_yo]

Nhân vụ đg Nguyễn Văn Huyên kéo dài, có cụ nào thạo tin cho em hỏi: đoạn còn lại - từ Cầu Giấy tới Dương Đình Nghệ khi nào sẽ được làm ạ. Nhà em đang ở KĐT Dịch vọng, theo quy hoạch sẽ có đg Ng Văn Huyên chạy qua

 

[oldfashion]

Thế nên phải minh bạch thông tin qui hoạch, nhà trong ngõ không đương nhiên ra mặt đường, quan chức cũng không chơi được bài biết trước rồi thậm thụt đi mua đất đón qui hoạch.

 

[Thịnh LED]

Em vào hóng xem sao chứ khoản này ko dành lắm

 

[polizia]

Cụ nên nhớ là ở ta lãnh đạo họ ko làm vì dân vì nước mà vì cá nhân và lợi ích nhóm.
Tất cả các vấn đề dân nhìn ra đc thì họ cũng nhìn ra đc nhưng đíu làm, đơn giản thế thôi.
Lấy ví dụ như các thủ tục hành chính, họ thưa sức biết làm gọn đi để dân đỡ khổ nhưng gọn đi thì thừa người nên thôi.

 

[Vova]

Em thấy cứ lấy sâu cả hai bên rồi cho đấu thầu công khai, minh bạch để xây theo quy hoạch đã được duyệt trước để phù hợp mỹ quan đô thị ổn đấy chứ. Dân bị lấy đất thì cho tái định cư ở các căn hộ tầng trên trong các tòa nhà được xây. Dân trong ngõ thì vẫn ở lại trong ngõ, khỏi lo bon chen, biết trước quy hoạch để ra mặt đường.

 

[roni]

Vấn đề ai cũng mong muốn và chỉ trích nhưng giải pháp thường là không có, theo cháu nút thắt để giải quyết vấn đề này là chất lượng cuộc sống ở các khu tái định cư, tại sao cứ nghe đến tên tái định cư lại hình dung ra chất lượng thấp, nhếc nhác và giá rẻ ? Tại sao không làm các khu chung cư có chất lượng tốt và cách vận hành như thương mại để người bị giải tỏa yên tâm chuyển đến?

 

[phihanhgia]

Vấn đề là trước đây chỉ quy hoạch 20m đường nay lại làm đến 40m thì người dân nằm trong diện tích bị mở rộng thêm sẽ phản đối rất quyết liệt đấy

Vấn đề thuộc về quyền sở hữu đất, cái phần đất lấy thêm đó có tính thương mại rồi. Không được lấy đất của người này bán cho người khác để thu lợi, dù là thu lợi cho Nhà nước. Muốn làm điều đó phải sửa luật đất đai.

Đền bù mặt đường có 75tr, ngõ 25tr rồi bán 85tr thì giống cướp đất quá.

So với phương án bồi thường GPMB hiện nay thì phương án mà chúng ta đang bàn công bằng hơn, dù có khó khăn hơn trong việc GPMB vì phải GPMB nhiều hơn. Tại sao công bằng hơn thì cụ Toan Bui đã chỉ ra bên dưới.

1) Đất trong ngõ theo đơn giá bồi thường hiện nay của TP thì người dân mất đất chỉ được bồi thường ít hơn 50T/m2, khoảng từ 25-35T/m2, và theo ví dụ tôi tính thì nếu GPMB theo cách mới người dân sẽ được nhận bồi thường nhiều hơn.
2) Tuy số hộ gia đình mất đất nhiều hơn nhưng sau khi hoàn thành đường sẽ có thêm 200 lô đất để bán công khai. Các hộ mất đất được ưu tiên quyền mua để tái định cư tại chỗ trước. Nếu họ không có đủ tiền thì phải chấp nhận chuyển đi ra ở CC hoặc ở ngoại ô.
3) Loại bỏ được tình trạng là cả XH bỏ tiền ra làm đường, nhưng hưởng lợi nhiều nhất lại là các hộ ở trong ngõ, nhảy ra mặt đường. Đây là điều vô lý tại sao lại lấy tiền thuế ra tiêu như vậy.
4) Không có gì là ăn cướp ở đây.

Kể cả các nhà mặt đường trước đây, lúc trước đường nhỏ xấu xí được bồi thường 75T/m2, sau đường mở rộng quy hoạch đẹp đẽ văn minh, giá tăng lên 85T/m2 là quá bình thường. Đó là tiền chênh tối thiểu người dân phải trả để có con phố đẹp hơn và lâu dài họ được hưởng lợi thu nhập của họ cũng tăng theo vì cho thuê được giá hơn, nếu bán cũng cũng thu về nhiều hơn.

Còn những nhà trong ngõ bảo bất công ư? Không bất công đâu. Nhà trong ngõ mỗi m2 giá trị bằng 1/2, 1/3 m2 nhà mặt phố là bình thường. Được đền bù 35T/m2 đất trong ngõ có thể mua lại 85T/m2 mặt phố là quá hợp lý. Các con số ở đây là ví dụ minh họa, nhưng tỷ lệ giá trị đất trong ngõ/ đất mặt phố 1/3-1/2 là rất thực tế đấy.

5) TP có đi buôn trục lợi không? Không, theo như tôi tính thì TP chẳng kiếm tiền một xu nào từ dân cả. Toàn bộ là phục vụ lợi ích chung của cộng đồng.

Cụ chủ nghĩ rất tốt cho nhà nước. Tuy vậy cụ thử tự đặt mình vào trường hợp bị mở rộng diện giải phóng mặt bằng xem thế nào

Tôi nghĩ tốt cho tất cả những người nộp thuế. Ông nhà nước tiêu tiền của chúng ta. Ông ấy tiêu lãng phí thì tất cả mọi người phải gánh.

Lấy đất 2 bên đường bán đấu giá đã có trong luật qui hoạch và luật thủ đô.
Nhà nước lợi vì ko phải bỏ tiền ngân sách đền bù và làm đường
Dân có lợi vì giá đền bù cao hơn và công bằng giưa người mất đất và người tự nhiên ra mặt đường như trước đây.
Xã hôi có lợi vì hết nhà siêu mỏng và có đường mới.
Doanh nghiệp có lợi vì gpmb nhanh và có lãi.
Ai cũng thấy rõ nên mới có luật như thế, nhưng có 2 đối tượng chống đối và đã thành công: quan và nhà trong ngõ sẽ ra mặt đường. Còn lụn bại lâu dài.

 

[ngvu]

Lấy đất 2 bên đường bán đấu giá đã có trong luật qui hoạch và luật thủ đô.
Nhà nước lợi vì ko phải bỏ tiền ngân sách đền bù và làm đường
Dân có lợi vì giá đền bù cao hơn và công bằng giưa người mất đất và người tự nhiên ra mặt đường như trước đây.
Xã hôi có lợi vì hết nhà siêu mỏng và có đường mới.
Doanh nghiệp có lợi vì gpmb nhanh và có lãi.
Ai cũng thấy rõ nên mới có luật như thế, nhưng có 2 đối tượng chống đối và đã thành công: quan và nhà trong ngõ sẽ ra mặt đường. Còn lụn bại lâu dài.

Cụ nói đúng, bởi thế nên dù áp dụng phương pháp này thành công ở Đà Nẵng vẫn vô hiệu với Hà Nội và vùng phụ cận.
Cách làm rất đơn giản và có lợi cho số đông nhưng vì lợi ích cá thể mà phải bỏ.

Nếu nói các cụ ở trong ngõ phản đối thì em nói thật người mặt đường người ta còn phản đối hơn nhiều. Đang buôn bán làm ăn tốt đẹp lại bị phá chưa kể đền bù giá thấp hơn thị trường.

 

[hung_teri]

Lấy đất 2 bên đường bán đấu giá đã có trong luật qui hoạch và luật thủ đô.
Nhà nước lợi vì ko phải bỏ tiền ngân sách đền bù và làm đường
Dân có lợi vì giá đền bù cao hơn và công bằng giưa người mất đất và người tự nhiên ra mặt đường như trước đây.
Xã hôi có lợi vì hết nhà siêu mỏng và có đường mới.
Doanh nghiệp có lợi vì gpmb nhanh và có lãi.
Ai cũng thấy rõ nên mới có luật như thế, nhưng có 2 đối tượng chống đối và đã thành công: quan và nhà trong ngõ sẽ ra mặt đường. Còn lụn bại lâu dài.

Cụ chỉ ra điều mấy, khoản mấy trong Luật Quy hoạch và Luật Thủ đô đưọc lấy đất 2 bên đường bán đấu giá?

 

[KVH]

Vấn đề thứ nhất đặt ra ở đây là: Liệu dân có dư tiền để mua hết các căn nhà phố mới hay không?

Mỗi bên phố sẽ có thêm 100 căn nhà phố, đoạn phố 500m chiều dài này sẽ có thêm khoảng 200 căn nhà phố. Mỗi căn nhà phố như thế có diện tích khoảng 100m2. Với giá bán mềm như tôi đưa ra 85T/m2 thì tiền mỗi lô đất là khoảng 8.5 tỷ. Cộng với tiền XD khoảng 2 tỷ nữa, như vậy là khoảng 10.5 tỷ một căn nhà phố. Với dự án 200 căn nhà phố như này ở quận CG chắc chắn là bán hết ngay.

Nhưng giả sử mọc ra nhiều con đường mới như vậy thì HN có hấp thự hết được nhà phố hay không? Nếu không hấp thụ hết thì lại phải quy hoạch đa dạng hơn, CC, VP, đất công cộng, vv. và xem ra câu trả lời là có thể hấp thụ hết.

Không cần phải lo có hấp thụ được hết nhà phố hay không, nếu cung nhà phố nhiều thì đơn giá sẽ giảm tương ứng để tăng cầu lên. Giá nhà đất giảm thì có lợi cho cả quy hoạch và nhu cầu sống của dân.

Mô hình GPMB hiện nay làm nhiều người bị thiệt thòi về quyền lợi (bị thu hồi và đền bù giá thấp hơn thực tế) và tạo ra những người có lợi rất lớn nhờ quy hoạch. Giải pháp như cụ nêu tuy công bằng hơn tiết kiệm ngân sách hơn, nhưng cơ hội kiếm lợi nhờ lập quy hoạch hoặc biết trước quy hoạch sẽ giảm, mà những đối tượng có lợi nhờ mô hình hiện nay lại là đối tượng có quyền quyết định chính sách. Đặt vấn đề như cụ là một cách tạo áp lực để thay đổi, dù muộn còn hơn không (vì quy hoạch cũng xong gần hết rồi).

 

[toanbui]

Cụ chỉ ra điều mấy, khoản mấy trong Luật Quy hoạch và Luật Thủ đô đưọc lấy đất 2 bên đường bán đấu giá?

Cụ ơi, google lại vào bình thường rồi mà!

 

[phihanhgia]

Các bạn ngây thơ rất.

Lấy đủ mặt đường thì có 100 hộ kiện cáo.

Lấy sang 20m mỗi bên thì có 300 hộ kiện cáo, mỗi vụ kiện là 1 nguy cơ mất chức. Nếu làm quan thì ta chọn cách nào ?

Xét về tổng tài sản xã hội thì không thặng dư thêm 1 xu nào đâu nhé.

Tổng tài sản XH không tăng lên là ngụy biện. Mới nhìn tưởng là đúng nhưng phân tích thì sai bét nhè.

Mới nhìn thì như sau. GPMB kiểu mới thì ngân sách (tiền công của những người đóng thuế) không bị thiệt hại gì, người dân mất đất chia làm hai nhóm: nhóm được mua lô đất tái định cư tại chỗ mặt đường không thiệt hại gì dù họ phải bỏ thêm tiền ra mua lại lô mặt đường (vị trí đẹp hơn cũ), nhóm chuyển đi hoặc chuyển tới CC gần đó "chịu thiệt" một chút hoặc đổi ngang.
Còn nếu GPMB kiểu cũ thì ngân sách chịu thiệt nặng nề, còn người dân mất đất cũng chịu thiệt nhiều hơn so với GPMB kiểu mới, các hộ ở mặt đường cũ chịu thiệt nặng nhất, nhưng lại có một nhóm nhỏ đang từ trong ngõ nhảy ra mặt đường lớn được hưởng lợi cực kỳ lớn.

Tính tổng tất cả các bên sau khi GPMB thì như nhau. Đó là chỉ đúng ở thời điểm GPMB xong, HÒA về tài chính.

Nhưng có 3 điểm GPMB kiểu mới hơn đứt:
1) Về kiến trúc đô thị hai bên đường thì phương án mới đẹp gấp 1000 lần phương án cũ. Hơn đứt rồi, không ai có thể phủ nhận.
2) Nếu tính tài chính sau 10 năm thì phương án mới đem lại nhiều tiền hơn phương án cũ đáng kể nhờ tăng doanh thu từ du lịch, từ năng suất lao động được tăng lên nhờ rất nhiều con đường mới được hình thành, làm giao thông đô thị tốt lên vượt bậc.
3) Công bằng hơn. Không có chuyện các hộ mất đất chịu thiệt hại nặng, ngân sách thiệt hại nặng trong khi có một nhóm nhảy ra mặt đường hưởng lợi cực lớn (tài sản tăng gấp 3).

Mục đích chính là hướng tới tương lai, nhiều năm sau đó. GPMB kiểu cũ cực kỳ tốn kém cho ngân sách, làm 500 m đường hết gần 50 triệu đô, tức là phải cần tới 100 triệu đô cho 1 km đường nội đô. Số tiền lớn như thế thì TP không thể làm đường mới được, và như vậy tỷ lệ đất giao thông / tổng diện tích đất rất thấp (vài %), và không đủ cho giao thông, năng suất lao động thấp đi đáng kể vì giao thông quá tốn kém thời gian và gây mệt mỏi.
100 triệu đô/km đường là con số khủng khiếp. Ở châu Âu với 100 triệu đô họ có thể làm được 1 km metro (subway) tầu điện ngầm, ở VN thì làm được 1.2 km đường sắt trên cao và khoảng 0.5km metro, và hơn 10 km đường cao tốc 4-6 làn.

Phương án GPMB cũ làm cho thành phố kiệt quệ về tài chính, không thể có tiền để phát triển giao thông công cộng, và cũng chẳng có tiền để mở đường mới. Thiệt hại nặng nề cho cộng đồng nói chung.

Còn chuyện kiện cáo ư? Các ông quan nào làm việc khuất tất mờ ám thì mới sợ kiện cáo, chứ không thì cứ đúng luật mà làm, thông tin công khai dễ kiểm chứng, thoải mái kiện, đối chứng luôn gì mà sợ.

Bác Toan Bui đã chỉ ra, chỉ có hai nhóm phản đối mạnh phương án mới, các hộ trong ngõ ra mặt đường (bao gồm cả các ông đầu cơ trục lợi nhờ biết trước thông tin và các ông quan trong ngõ). Nếu tiến hành xây dựng chung cư tại chỗ tại mặt đường các con phố mới, cho các hộ trong ngõ ngách sâu tái định cư tại chỗ, thì thiệt hại đâu có nhiều, điều kiện sống của họ sẽ tốt lên là đằng khác.

 

[hung_teri]

Cụ ơi, google lại vào bình thường rồi mà!

Tôi không muốn hỏi cụ Gúc, tôi muốn hỏi cụ kia mà?

 

[super_driver]

sau vụ này có nhà đổi đời luôn

 

[hung_teri]

So với phương án bồi thường GPMB hiện nay thì phương án mà chúng ta đang bàn công bằng hơn, dù có khó khăn hơn trong việc GPMB vì phải GPMB nhiều hơn. Tại sao công bằng hơn thì cụ Toan Bui đã chỉ ra bên dưới.

1) Đất trong ngõ theo đơn giá bồi thường hiện nay của TP thì người dân mất đất chỉ được bồi thường ít hơn 50T/m2, khoảng từ 25-35T/m2, và theo ví dụ tôi tính thì nếu GPMB theo cách mới người dân sẽ được nhận bồi thường nhiều hơn.
2) Tuy số hộ gia đình mất đất nhiều hơn nhưng sau khi hoàn thành đường sẽ có thêm 200 lô đất để bán công khai. Các hộ mất đất được ưu tiên quyền mua để tái định cư tại chỗ trước. Nếu họ không có đủ tiền thì phải chấp nhận chuyển đi ra ở CC hoặc ở ngoại ô.
3) Loại bỏ được tình trạng là cả XH bỏ tiền ra làm đường, nhưng hưởng lợi nhiều nhất lại là các hộ ở trong ngõ, nhảy ra mặt đường. Đây là điều vô lý tại sao lại lấy tiền thuế ra tiêu như vậy.
4) Không có gì là ăn cướp ở đây.

Kể cả các nhà mặt đường trước đây, lúc trước đường nhỏ xấu xí được bồi thường 75T/m2, sau đường mở rộng quy hoạch đẹp đẽ văn minh, giá tăng lên 85T/m2 là quá bình thường. Đó là tiền chênh tối thiểu người dân phải trả để có con phố đẹp hơn và lâu dài họ được hưởng lợi thu nhập của họ cũng tăng theo vì cho thuê được giá hơn, nếu bán cũng cũng thu về nhiều hơn.

Còn những nhà trong ngõ bảo bất công ư? Không bất công đâu. Nhà trong ngõ mỗi m2 giá trị bằng 1/2, 1/3 m2 nhà mặt phố là bình thường. Được đền bù 35T/m2 đất trong ngõ có thể mua lại 85T/m2 mặt phố là quá hợp lý. Các con số ở đây là ví dụ minh họa, nhưng tỷ lệ giá trị đất trong ngõ/ đất mặt phố 1/3-1/2 là rất thực tế đấy.

5) TP có đi buôn trục lợi không? Không, theo như tôi tính thì TP chẳng kiếm tiền một xu nào từ dân cả. Toàn bộ là phục vụ lợi ích chung của cộng đồng.


Tôi nghĩ tốt cho tất cả những người nộp thuế. Ông nhà nước tiêu tiền của chúng ta. Ông ấy tiêu lãng phí thì tất cả mọi người phải gánh.

Trong Luật Đất đai có quy định quyền sở hữu đất ở, đó là quyền không được xâm phạm trừ khi lấy đất để cho mục đích xã hội, an ninh, quốc phòng. Nhà nước không thể lấy đất của họ bán đấu giá để làm đất ở cho người khác, với bất cứ mục đích gì khác với mục đích đã được quy định trong Luật Đất đai. Phần đất làm đường, hè là phục vụ cho công cộng nên Nhà nước được lấy và trả tiền đền bù. Phần đất lấy thêm phải thỏa thuận với chủ sở hữu, không thể lấy theo quyết định với mục đích làm đẹp phố phường.