Rỗi việc nên e phân tích thêm vài dòng cho các cụ ấy cùng nắm vấn đề thế này ạ:
1. Các cụ đừng nghĩ đội cò ngáo ngơ nào đó nhảy vào thổi giá được hay tay to nào đó ôm trọn tất cả các căn chung cư trong 1 vùng gồm nhiều dự án để thổi giá. Việc này rất khó vì thị trường này không giống như hàng cô đặc tại 1 dự án, thực tế nó rất phân mảnh với vô số người tham gia, từ chủ nhà, đến cò, đến sàn và trải dài hầu khắp các quận huyện Hà Nội... nên k làm được như thế. Còn cò ăn theo giao dịch, cứ có giao dịch là có tiền, sôi động là có tiền, mua đi bán lại càng nhiều tiền, thổi lên cao đóng băng thì cò treo niêu ngồi khóc.
2. Bản chất của việc tăng giá chung cư vô tội vạ vừa rồi nằm ở 2 ý:
(1) cầu quá nhiều mà cung bị nghẹt: Năm 2023, cung căn hộ tại Hà Nội thấp nhất trong 10 năm. Năm 2024, 90% cung mới tập trung phía đông và phía tây, lõi thủ đô hầu như không có. (Các thông tin này gúc là có hết).
(2) hàng mới ra hầu như toàn phân khúc cao cấp nên kéo giá lên cao. Hàng vin, capital land... thì k rẻ.
3. Cách nào để giải quyết vấn đề này? Với các vấn đề đã chỉ ra ở trên thì cách giải quyết nằm ở 2 ý:
(1) Tăng cung: Khi có nhiều dự án mà nguồn cung sơ cấp (hàng của chủ đầu tư) tại 1 thời điểm nó phải mấy chục - mấy trăm căn. Khi đó người mua không mua căn 1 ở dự án A thì có thể sang căn 2 ở dự án A hoặc căn 3 ở dự án B, căn 4 ở dự án C... thì mới có sự cạnh tranh về giá giữa các dự án A B C do nguồn hàng nhiều. Sự cạnh tranh từ chủ đầu tư này sẽ đè giá hàng thứ cấp của các cá nhân.
(2) Bổ sung hàng phân khúc thấp - trung cấp: Thời gian vừa rồi hàng chung cư mới tại Hà Nội hầu như chỉ có hàng của VIN, mà tất nhiên định vị của VIN là ở phân khúc cao cấp, nên giá nó phải cao. Kết hợp với lập luận của mấy ông thứ cấp bán chung cư là hàng vin tận tây mỗ với văn giang mà giá còn thế thì ở đây nó phải cao là bình thường. Mua thì mua, k mua thì nghỉ.
Người mua cũng k nhiều lựa chọn nên đành phải múc. Đến khi mà người mua bảo: bán thì bán, k bán tôi đi chỗ khác thì câu chuyện nó khác ngay. Đặc biệt nếu có nhiều dự án tầm trung mà giá hợp lý xuất hiện thì giá càng đỡ ngáo.
4. Vậy bao giờ thì có nhiều dự án tầm trung cung ứng hàng ra thị trường? Tiếc là ngày đó muốn đến thì cũng k nhanh được, phải 2-3 năm. Đấy là trong trường hợp sau khi luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bds mới có hiệu lực, kết hợp với các nghị định và thông tư hướng dẫn tạo các chuyển biến rõ rệt chứ k ách tắc như 2 năm qua. Còn trường hợp luật đi vào cuộc sống mà chậm, hoặc mức độ cải thiện môi trường đầu tư bds không rõ rệt thì cũng khó.
Còn với tình hình như này, em nghĩ trước mắt là khó giảm. Chung cư e k để ý nhiều. Nhưng thực tế thì:
- Vin smart vẫn sôi động, chả có gì là gãy với đóng băng, lumi duplex 200m vẫn 16-17 tỷ, lumier của masterise 4 ngủ 130m vẫn 12 tỷ, nghe giá ngày càng ù tai.
Thêm 1 lần nữa e nhấn mạnh là e thực sự rất bất ngờ với vin smart. E biết tình hình vin smart vì quen nhiều bạn sale làm ở đây.
- Đất nền có chững, nhưng giá k giảm.
Vài dòng phân tích của e, hy vọng phần nào giúp các cụ trong việc ra quyết định.
)) mỗi lần về VN là em thấy như bị cụt chân vậy
