[Funland] Chia sẻ các thông tin về bất động sản Tây Hồ

[trunghrde]

Rất hay bạn... Chúc bạn nhiều thành công!

 

[bowhanoi]

Cảm ơn những thông tin chị đã chia sẻ ạ Em có gặp chị 1 lần rồi nên em rất muốn đi theo và học hỏi thêm về thị trường BĐS từ chị ạ

Ai thế nhỉ ? Chị cảm ơn em <3
Bác gì hôm trước quan tâm Packexim, em lưu ý thêm là Packexim 1 tòa cũ mưa sẽ hơi ngập nhé, mỗi chỗ đó bị ngập thôi chứ xung quanh lại không bị làm sao. Hihi.. các bác nên vào các dự án ngày mưa xem có bị ngập không nữa nhé. Em đang tính khảo sát thêm vụ các khu ĐT hoặc dự án bị ngập gửi các bác, các bác thấy sao ?

Mai em gửi các bác phần Hệ số sử dụng đất tại 20 dự án quận Tây Hồ nhé. Mời các cụ đón xem ^^

 

[bowhanoi]

mợ có căn nào cỡ 3 tỷ+/-300 tr view trực diện Hồ Tân, 2 PN không inbox cho em với!

Em đang làm tổng kết đây, tuần sau em sẽ xong chứ tuần này nhiều hạng mục quá, bác cố đợi em 1 tuần nhé.

 

[bowhanoi]

Gửi các bác thông tin về hệ số sử dụng đất tại các dự án Tây Hồ.

Hệ số sử dụng đất thấp thì liên quan đến mật độ xây dựng thấp, diện tích thương phẩm để bán ( số lượng căn hộ ) thấp, dẫn đến thông thoáng và dân sử dụng diện tích chung ít hơn. Về cơ bản là tốt cho người sử dụng.

Tuy nhiên bảng này chỉ là một góc nhìn cho các bác quan sát, hệ số sử dụng đất sẽ khác với tỷ lệ khai thác thực sự ( diện tích thương phẩm để bán của dự án), ví dụ một sự án diện tích thương phẩm để bán chỉ có 80% so với diện tích xây dựng (diện tích còn lại chính là hành lang, kỹ thuật, ..) thì cũng khác với 85% hoặc 90%. Vì vậy đây cũng chỉ là một góc nhìn để các bác tham khảo thôi. Những điểm chính khi so sánh các dự án em đã nhắc ở trên nha.

 

[BMW318i2012]

Gửi các bác thông tin về hệ số sử dụng đất tại các dự án Tây Hồ.

Hệ số sử dụng đất thấp thì liên quan đến mật độ xây dựng thấp, diện tích thương phẩm để bán ( số lượng căn hộ ) thấp, dẫn đến thông thoáng và dân sử dụng diện tích chung ít hơn. Về cơ bản là tốt cho người sử dụng.

Tuy nhiên bảng này chỉ là một góc nhìn cho các bác quan sát, hệ số sử dụng đất sẽ khác với tỷ lệ khai thác thực sự ( diện tích thương phẩm để bán của dự án), ví dụ một sự án diện tích thương phẩm để bán chỉ có 80% so với diện tích xây dựng (diện tích còn lại chính là hành lang, kỹ thuật, ..) thì cũng khác với 85% hoặc 90%. Vì vậy đây cũng chỉ là một góc nhìn để các bác tham khảo thôi. Những điểm chính khi so sánh các dự án em đã nhắc ở trên nha.

gần như các thông tin bạn đưa ra tổng quát và cơ bản rồi, giờ người mua chỉ cần lưa chọn và tham khảo ý kiến của sale thêm 1 chút thôi là có thể lựa chọn 1 căn hộ phù hợp với mình. Thanks

 

[ctthanhtung]

Gửi các bác thông tin về hệ số sử dụng đất tại các dự án Tây Hồ.

Hệ số sử dụng đất thấp thì liên quan đến mật độ xây dựng thấp, diện tích thương phẩm để bán ( số lượng căn hộ ) thấp, dẫn đến thông thoáng và dân sử dụng diện tích chung ít hơn. Về cơ bản là tốt cho người sử dụng.

Tuy nhiên bảng này chỉ là một góc nhìn cho các bác quan sát, hệ số sử dụng đất sẽ khác với tỷ lệ khai thác thực sự ( diện tích thương phẩm để bán của dự án), ví dụ một sự án diện tích thương phẩm để bán chỉ có 80% so với diện tích xây dựng (diện tích còn lại chính là hành lang, kỹ thuật, ..) thì cũng khác với 85% hoặc 90%. Vì vậy đây cũng chỉ là một góc nhìn để các bác tham khảo thôi. Những điểm chính khi so sánh các dự án em đã nhắc ở trên nha.

Cảm ơn mợ đưa ra bảng tổng hợp chi tiết hữu ích cho người mua nhà. Nhưng đúng như mợ nói, đây chỉ là 1 góc nhìn để đánh giá.
Vì vậy mình bổ sung thông tin thêm cho Các bác khi mua nhà muốn tìm nơi thông thoáng, ngoài tiêu chí này cần đặc biệt chú ý thêm: thứ nhất là vị trí tòa trong quy hoạch tổng thể khu vực xung quanh tòa nhà, thứ 2 là hạ tầng giao thông tiếp cận, thứ 3 là mật độ xây dựng, thứ 4 là thiết kế tòa nhà: tỉ lệ thang máy, thông thoáng hành lang... Vì không phải cứ hệ số sử dụng đất thấp thì luôn là mật độ xây dựng thấp và luôn thông thoáng hơn hay ngược lại không phải cứ hệ số sử dụng đất cao thì luôn là kém thông thoáng.
VD điển hình đơn cử trên bảng Tổng hợp thì Tràng An Complex có hệ số sử dụng đất gần thấp nhất (5,41), còn Phú Mỹ Complex hay Lạc Hồng Lotus thì hạng bét với hệ số sử dụng đất cao ngất ngưởng (gần 28) nhưng thực tế thì Tràng An Complex là tòa nhà có độ thông thoáng kém nhất trong bảng trên, bao gồm cả đường vào quá hẹp và tầm view xung quanh bị chắn gần kín, trong khi đó Phú Mỹ Complex hay Lạc Hồng Lotus thì rất thoáng đạt vì phía trước là đường cực lớn, phía sau là công viên. (Ở đây là quy hoạch khu vực Phú Mỹ-Lạc Hồng tốt hơn).
VD điển hình dễ thấy khác là xét 1 cụm tòa gần nhau, dù hệ số sử dụng đất gần bằng nhau nhưng tòa phía ngoài luôn thoáng đạt hơn những tòa giữa, như trong bảng trên thì Lạc Hồng Lotus II với 3 mặt tiền đường trải dài sẽ thoáng đạt hơn rất nhiều Lạc Hồng Lotus I và Phú Mỹ Complex. (Cùng trong 1 quy hoạch nhưng vị trí Lạc Hồng Lotus II tốt hơn).
VD khác là nếu chỉ xét hệ số sử dụng đất thì nhiều tòa tái định cư/ NOXH cỡ chục tầng có hệ số sử dụng đất cũng thấp lắm nhưng cũng kém thông thoáng và các con đường tiếp cân cực bé. (Ở đây là hạ tầng giao thông khu vực kém).
VD khác là với cùng 1 quy hoạch, vị trí và hệ số sử dụng đất gần như nhau, nhưng tòa N03-T7 Ngoại giao đoàn chẳng hạn chỉ thiết kế có 3 thang máy, mất toi 1 thang chở hàng thì giờ cao điểm cầm chắc là cư dân xếp hàng 15-20' là bình thường, giao thông kém hẳn mấy tòa bên cạnh mặc dù lối vào đến cửa hầm thì y như nhau (Ở đây là do thiết kế, tỉ lệ thang máy các tòa kia tốt hơn). Chắc các bác nhớ câu chuyện tòa G9 Xuân Đỉnh, 5 thang rủ nhau hỏng còn 1 thang cư dân chen nhau, rốt cuộc phải trèo lên mái để sang mái tòa khác rồi đi nhờ xuống
Vậy nên các bác mua nhà nghe lời khuyên mợ chủ thớt nhé, chịu khó tìm hiểu cho thật kỹ... he...he...

 

[hainguyenhanoi]

Gửi các bác thông tin về hệ số sử dụng đất tại các dự án Tây Hồ.

Hệ số sử dụng đất thấp thì liên quan đến mật độ xây dựng thấp, diện tích thương phẩm để bán ( số lượng căn hộ ) thấp, dẫn đến thông thoáng và dân sử dụng diện tích chung ít hơn. Về cơ bản là tốt cho người sử dụng.

Tuy nhiên bảng này chỉ là một góc nhìn cho các bác quan sát, hệ số sử dụng đất sẽ khác với tỷ lệ khai thác thực sự ( diện tích thương phẩm để bán của dự án), ví dụ một sự án diện tích thương phẩm để bán chỉ có 80% so với diện tích xây dựng (diện tích còn lại chính là hành lang, kỹ thuật, ..) thì cũng khác với 85% hoặc 90%. Vì vậy đây cũng chỉ là một góc nhìn để các bác tham khảo thôi. Những điểm chính khi so sánh các dự án em đã nhắc ở trên nha.

Tỷ mỉ và nhiều thông tin. Cám ơn mợ !
--
Em có căn 2PN Lạc hồng Lotus, có khách quan tâm mợ giúp em một tay nhé ? Mợ có làm cho thuê không nhỉ?

 

[BMW318i2012]

Hêt thông tin rồi nhỉ, như vậy là đủ sao ko thấy cụ nào có ý kiến nữa nhỉ

 

[bowhanoi]

Còn nhiều cụ nhé, còn cả thị trường liền kề, biệt thự, thổ cư em chưa có thời gian viết review, dữ liệu cũng có rồi nhưng 3 tháng trước nên em muốn update lại chút, thị trường mà.
14.10 em có một cái event nên hơi bận, các cụ cứ thư thư nhé.

À, em có tổng kết 1 bài về các dự án, Khu ĐT bị ngập lúc mưa, băn khoăn quá có nên đăng không? Không đăng thì có lỗi với người mua, đăng thì có lỗi với CĐT

 

[Lái xe tự do]

Nhờ bác viết về liền kề khu tây hồ. E hóng ạ. Giá liền kề khu tây hồ cao qua rồi? Có nên đầu tư?

 

[Sieubietthu.vn]

Chủ thớt rất tâm huyết và chi tiết. Nhưng mình bổ xung thêm là bạn cần tìm hiểu thêm rất nhiều bề chìm của thị trường Tây Hồ.
Một thị trường tuyệt vời - một sắc màu khác biệt của BDS Hà Nội, khi mà chứng kiến thị trường đi xuống thì BĐS Hồ Tây vẫn đứng vững.
Nhưng hiện nay có quá nhiều cái gọi là bề chìm của các dự án tại Tây Hồ mà bản thân những người làm trong nghề cũng ko nắm hết được. Từ những dự án tầm cỡ như Ngoại Giao Đoàn - Tây Hồ Tây - Ciputra v.v... nên nếu khách hàng ko sâu thì rơi tiền rất nguy hiểm với bánh vẽ hiện tại. Tiên phong rất cần những nhà môi giới có tâm và có tầm
Mình muốn có hội những người làm môi giới có kinh nghiệm đi đầu với thị trường này ngồi nhiều với nhau gỡ bỏ những cái thuộc về bề chìm đấy cho khách hàng.

 

[bowhanoi]

Hôm nào hẹn cafe với cụ sieubietthu.vn nhé, tên và bài post hoành tráng quá
Post cái cho đỡ trôi bài, một vài địa chỉ bỏ túi tặng các cụ.

 

[Lung Thi Linh]

Tiện đây e muốn hỏi , khu vực này phù hợp với tuyến đường của chồng e lắm và tài chính nhà e khoảng 1,7 tỉ đổ lại. Chồng e làm sbay, e làm ở trần duy hưng. Với tầm tiền này có mua đc trục nguyễn chí công, xuân la không cccm . Camxamita !!!

Mợ tham khảo dự án cạnh chân cầu Nhật Tân, với tầm tài chính như mợ mua dc căn 3 ngủ , tiện luôn đường đi sân bay

 

[phihanhgia]

Hệ số sử dụng đất là một tham số khá quan trọng để đánh giá, nhưng chưa đủ. Bên cạnh chỉ số này còn phải sử dụng 2 chỉ số khác để cùng đánh giá mật độ xây dựng, và mật độ người.
Mật độ xây dựng = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn).
• Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…)

Và một tham số khác còn quan trọng hơn nhiều là mật độ căn hộ, khái niệm này do tôi đưa vào sử dụng, không có trong quy chuẩn.
Số lượng căn hộ trên 1,000 m2 đất dự án. Qua đó sẽ dự báo được bao nhiêu cư dân sẽ sinh sống trên một m2 đất dự án.
Thực tế khi tôi làm phân tích thì tôi tính chi tiết bao nhiều căn hộ 1PN, 2PN, 3PN, 4PN, Penhouse, và cả LK, BT trong dự án.

Mật độ căn hộ ở một số dự án:
6) Ecolife Tây hồ 630 căn hộ /8,000m2 đất, tương đương 79 căn hộ/1,000m2.
5) Kosmo Tây hồ 648 căn hộ / 10,895m2 đất, tương đương 59 căn hộ/1,000m2.
4) 6th Element 1176 căn hộ /20,500m2 đất, tương đương 57 căn hộ/1,000m2. Dự án này có 3,500m2 đất xây trường học.
3) Oriental Westlake 108 căn hộ /1,992m2 đất, tương đương 54 căn hộ/1,000m2.
2) Tràng An Complex 800 căn hộ /26,000m2 đất, tương đương 30 căn hộ/1,000m2.
1) Tây Hồ Residence 560 căn hộ/ 24,000 m2 đất, tương đương 23 căn hộ/1,000m2.

Gửi các bác thông tin về hệ số sử dụng đất tại các dự án Tây Hồ.

Hệ số sử dụng đất thấp thì liên quan đến mật độ xây dựng thấp, diện tích thương phẩm để bán ( số lượng căn hộ ) thấp, dẫn đến thông thoáng và dân sử dụng diện tích chung ít hơn. Về cơ bản là tốt cho người sử dụng.

Tuy nhiên bảng này chỉ là một góc nhìn cho các bác quan sát, hệ số sử dụng đất sẽ khác với tỷ lệ khai thác thực sự ( diện tích thương phẩm để bán của dự án), ví dụ một sự án diện tích thương phẩm để bán chỉ có 80% so với diện tích xây dựng (diện tích còn lại chính là hành lang, kỹ thuật, ..) thì cũng khác với 85% hoặc 90%. Vì vậy đây cũng chỉ là một góc nhìn để các bác tham khảo thôi. Những điểm chính khi so sánh các dự án em đã nhắc ở trên nha.

Cảm ơn mợ đưa ra bảng tổng hợp chi tiết hữu ích cho người mua nhà. Nhưng đúng như mợ nói, đây chỉ là 1 góc nhìn để đánh giá.
Vì vậy mình bổ sung thông tin thêm cho Các bác khi mua nhà muốn tìm nơi thông thoáng, ngoài tiêu chí này cần đặc biệt chú ý thêm: thứ nhất là vị trí tòa trong quy hoạch tổng thể khu vực xung quanh tòa nhà, thứ 2 là hạ tầng giao thông tiếp cận, thứ 3 là mật độ xây dựng, thứ 4 là thiết kế tòa nhà: tỉ lệ thang máy, thông thoáng hành lang... Vì không phải cứ hệ số sử dụng đất thấp thì luôn là mật độ xây dựng thấp và luôn thông thoáng hơn hay ngược lại không phải cứ hệ số sử dụng đất cao thì luôn là kém thông thoáng.
VD điển hình đơn cử trên bảng Tổng hợp thì Tràng An Complex có hệ số sử dụng đất gần thấp nhất (5,41), còn Phú Mỹ Complex hay Lạc Hồng Lotus thì hạng bét với hệ số sử dụng đất cao ngất ngưởng (gần 28) nhưng thực tế thì Tràng An Complex là tòa nhà có độ thông thoáng kém nhất trong bảng trên, bao gồm cả đường vào quá hẹp và tầm view xung quanh bị chắn gần kín, trong khi đó Phú Mỹ Complex hay Lạc Hồng Lotus thì rất thoáng đạt vì phía trước là đường cực lớn, phía sau là công viên. (Ở đây là quy hoạch khu vực Phú Mỹ-Lạc Hồng tốt hơn).
VD điển hình dễ thấy khác là xét 1 cụm tòa gần nhau, dù hệ số sử dụng đất gần bằng nhau nhưng tòa phía ngoài luôn thoáng đạt hơn những tòa giữa, như trong bảng trên thì Lạc Hồng Lotus II với 3 mặt tiền đường trải dài sẽ thoáng đạt hơn rất nhiều Lạc Hồng Lotus I và Phú Mỹ Complex. (Cùng trong 1 quy hoạch nhưng vị trí Lạc Hồng Lotus II tốt hơn).
VD khác là nếu chỉ xét hệ số sử dụng đất thì nhiều tòa tái định cư/ NOXH cỡ chục tầng có hệ số sử dụng đất cũng thấp lắm nhưng cũng kém thông thoáng và các con đường tiếp cân cực bé. (Ở đây là hạ tầng giao thông khu vực kém).
VD khác là với cùng 1 quy hoạch, vị trí và hệ số sử dụng đất gần như nhau, nhưng tòa N03-T7 Ngoại giao đoàn chẳng hạn chỉ thiết kế có 3 thang máy, mất toi 1 thang chở hàng thì giờ cao điểm cầm chắc là cư dân xếp hàng 15-20' là bình thường, giao thông kém hẳn mấy tòa bên cạnh mặc dù lối vào đến cửa hầm thì y như nhau (Ở đây là do thiết kế, tỉ lệ thang máy các tòa kia tốt hơn). Chắc các bác nhớ câu chuyện tòa G9 Xuân Đỉnh, 5 thang rủ nhau hỏng còn 1 thang cư dân chen nhau, rốt cuộc phải trèo lên mái để sang mái tòa khác rồi đi nhờ xuống
Vậy nên các bác mua nhà nghe lời khuyên mợ chủ thớt nhé, chịu khó tìm hiểu cho thật kỹ... he...he...

 

[ntvinh1602]

Hệ số sử dụng đất là một tham số khá quan trọng để đánh giá, nhưng chưa đủ. Bên cạnh chỉ số này còn phải sử dụng 2 chỉ số khác để cùng đánh giá mật độ xây dựng, và mật độ người.
Mật độ xây dựng = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn).
• Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…)

Và một tham số khác còn quan trọng hơn nhiều là mật độ căn hộ, khái niệm này do tôi đưa vào sử dụng, không có trong quy chuẩn.
Số lượng căn hộ trên 1,000 m2 đất dự án. Qua đó sẽ dự báo được bao nhiêu cư dân sẽ sinh sống trên một m2 đất dự án.
Thực tế khi tôi làm phân tích thì tôi tính chi tiết bao nhiều căn hộ 1PN, 2PN, 3PN, 4PN, Penhouse, và cả LK, BT trong dự án.

Mật độ căn hộ ở một số dự án:
6) Ecolife Tây hồ 630 căn hộ /8,000m2 đất, tương đương 79 căn hộ/1,000m2.
5) Kosmo Tây hồ 648 căn hộ / 10,895m2 đất, tương đương 59 căn hộ/1,000m2.
4) 6th Element 1176 căn hộ /20,500m2 đất, tương đương 57 căn hộ/1,000m2. Dự án này có 3,500m2 đất xây trường học.
3) Oriental Westlake 108 căn hộ /1,992m2 đất, tương đương 54 căn hộ/1,000m2.
2) Tràng An Complex 800 căn hộ /26,000m2 đất, tương đương 30 căn hộ/1,000m2.
1) Tây Hồ Residence 560 căn hộ/ 24,000 m2 đất, tương đương 23 căn hộ/1,000m2.

Vậy thống kê theo chỉ số mật độ phòng ngủ/m2 có vẻ cũng ổn áp cụ nhỉ Nhà 100m2 mà 2 ngủ thì số người ở thực cũng chỉ same same nhà 60m2 mà 2 ngủ. Sợ nhà nào chơi giường tầng thì ta chịu

 

[phihanhgia]

Vậy thống kê theo chỉ số mật độ phòng ngủ/m2 có vẻ cũng ổn áp cụ nhỉ Nhà 100m2 mà 2 ngủ thì số người ở thực cũng chỉ same same nhà 60m2 mà 2 ngủ. Sợ nhà nào chơi giường tầng thì ta chịu

Cụ chuẩn đó Trong các phân tích của tôi sẽ có thêm 1 cột nữa là mật độ phòng ngủ trên /1,000m2 đất. Mật độ càng thấp càng cao cấp.

 

[bowhanoi]

Hi bác,

Cái thứ nhất của bác người ta gọi là hệ số khai thác bác ạ
Cái bác tự đưa ra số căn hộ/ 1000m2 cũng chưa được chuẩn cho lắm, vì thực tế diện tích mặt đất hiện tại tính ra là con số chưa chi tiết, nếu bác tính tỷ lệ căn hộ / diện tích sử dụng đất cho chung cư bác nên tính thêm diện tích công cộng + tiện ích để có được con số khách quan hợp lý cho người mua. Tóm lại đây sẽ là hệ số sử dụng thật của dự án, các bác nhớ trừ đi khối liền kề biệt thự ở dưới nếu có, nếu tính BT, LK cũng giống chung cư thì sẽ ra hệ số không chuẩn để đánh giá được.
Ví dụ:
- Dự án Kosmo chỉ có duy nhất diện tích đất mặt đất, các tiện ích trên khối cao tầng không lớn, ví dụ tầm hơn 2000m2 thực tế tiện ích dự án tại tầng 5, 300m2 vườn tầng 28 tòa Novo. tức là có thêm cũng chỉ thêm như vậy.
- Dự án Sunshine City: Mỗi tầng đều làm 1 không gian vườn cây 50m2 dành cho cư dân, tầng tiện ích ở khối 1,2,3 và trên nóc đều có.
- 6th Element: Thêm 6000m2 tại tầng 6 khối tiện ích + 1600m2 vườn đi bộ tầng 7 + khối tiện ích trên mái.

Cái này em cũng có làm rồi nhưng vì các CĐT cũng vẽ nhiều nên chưa dám đưa cho các bác. Và cái này em nói rồi chia ra tỷ lệ căn hộ, thêm diện tích mới là phù hợp vì ví dụ 603 căn của Starlake khác biệt hoàn toàn với 648 căn của Kosmo về tỷ lệ dân số, do khác biệt về tỷ lệ phòng ngủ ( căn 90m2 starlake có 2PN trong khi 100m2 bên Kosmo đã 3 PN, and so on.. đó là lý do em chia cụ thể số lượng căn 1,2,3 ngủ để tính tỷ lệ tại mỗi dự án).

Tuy nhiên, xin phép các bác cho em nhắc lại là các tiêu chí này chỉ là tiêu chí đánh giá thêm thôi, theo quan điểm của em thì những tiêu chí quan trọng nhất để đánh giá thì em thấy là: Vị trí - tiềm lực CĐT - Tiện ích - Thiết kế - Giao thông và tiện ích vùng - Chất lượng xây dựng và chất lượng bàn giao tòa nhà, bàn giao căn hộ - Gía , những cái em viết bài so sánh ở mấy trang trước.

Hệ số sử dụng đất là một tham số khá quan trọng để đánh giá, nhưng chưa đủ. Bên cạnh chỉ số này còn phải sử dụng 2 chỉ số khác để cùng đánh giá mật độ xây dựng, và mật độ người.
Mật độ xây dựng = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc được tính theo hình chiếu bằng của công trình (ngoại trừ nhà phố, liên kế có sân vườn).
• Diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…)

Và một tham số khác còn quan trọng hơn nhiều là mật độ căn hộ, khái niệm này do tôi đưa vào sử dụng, không có trong quy chuẩn.
Số lượng căn hộ trên 1,000 m2 đất dự án. Qua đó sẽ dự báo được bao nhiêu cư dân sẽ sinh sống trên một m2 đất dự án.
Thực tế khi tôi làm phân tích thì tôi tính chi tiết bao nhiều căn hộ 1PN, 2PN, 3PN, 4PN, Penhouse, và cả LK, BT trong dự án.

Mật độ căn hộ ở một số dự án:
6) Ecolife Tây hồ 630 căn hộ /8,000m2 đất, tương đương 79 căn hộ/1,000m2.
5) Kosmo Tây hồ 648 căn hộ / 10,895m2 đất, tương đương 59 căn hộ/1,000m2.
4) 6th Element 1176 căn hộ /20,500m2 đất, tương đương 57 căn hộ/1,000m2. Dự án này có 3,500m2 đất xây trường học.
3) Oriental Westlake 108 căn hộ /1,992m2 đất, tương đương 54 căn hộ/1,000m2.
2) Tràng An Complex 800 căn hộ /26,000m2 đất, tương đương 30 căn hộ/1,000m2.
1) Tây Hồ Residence 560 căn hộ/ 24,000 m2 đất, tương đương 23 căn hộ/1,000m2.

 

[bowhanoi]

Cụ chuẩn đó Trong các phân tích của tôi sẽ có thêm 1 cột nữa là mật độ phòng ngủ trên /1,000m2 đất. Mật độ càng thấp càng cao cấp.

Cái này tùy cụ ơi, ngu ý của nhà cháu là nhiều CĐT không đủ mối quan hệ nên họ không xin được hoặc lỡ xin từ lúc còn chưa có gì, thiết kế kém, giờ sửa lại khó, ngại bỏ thêm tiền chứ thực tế nhà cháu thấy đa số CĐT nào cũng muốn tăng tối đa hệ số khai thác, diện tích thương phẩm.

Còn nhà cháu thì quan điểm 1 dự án để có thể xây dựng một cộng đồng với hệ sinh thái lớn mạnh, thân quen, đoàn kết, nên là quần thể tầm 1000 căn trở lên. Sau này cộng đồng lớn mạnh này còn kết nối kinh doanh, chị em mẹ bỉm sữa, nữ lãnh đạo hội họp, hội phụ lão, hội con cái chơi với nhau, đi du lịch du học chung với nhau, nó cũng là một trong những nhu cầu gần gũi giúp chung cư có giá trị hơn trong tim cư dân , lại còn có tiếng nói với CĐT, phỏng các cụ ?

 

[phihanhgia]

Giống tư duy làng xã, càng đông càng vui, càng nhiều dịch vụ tiện lợi. HH Linh Đàm là ví dụ, 12 tòa nhà 40 cao tầng, gần 10,000 căn hộ trên tổng diện tích đất 50,000m2. Mật độ căn hộ ở HH Linh Đàm là gần 200 căn hộ/1,000m2 đất. Mật độ cao tới mức trở thành ác mộng cho thế giới. Đây chính là hệ sinh thái cực mạnh, 10k căn hộ, khoảng hơn 30,000 dân bằng 3 cái phường cũ của HN.

CĐT nội, cơ bản là giống nhau, đều muốn tăng lợi nhuận bằng cách tăng mật độ căn hộ. Càng nhiều căn hộ để bán, càng có lợi. Kể cả giá căn hộ có giảm đi một chút thì vẫn có lợi nhuận hơn để mật độ căn hộ thấp. Đó chính là tư bản hoang dã, và một số công chức cấp chức vụ quản lý/quyết định, tiếp tay cho các mưu đồ đó.

Mật độ hợp lý là khoảng 30-60 căn hộ/1000m2. Các dự án cao cấp, mật độ thấp 20-30 căn hộ/1000m2. Khu NOXH, CC bình dân 60-120 căn hộ/1,000m2.
Mật độ cao hơn nữa, dễ trở thành ổ chuột vi phạm mọi quy chuẩn an toàn.

Cái này tùy cụ ơi, ngu ý của nhà cháu là nhiều CĐT không đủ mối quan hệ nên họ không xin được hoặc lỡ xin từ lúc còn chưa có gì, thiết kế kém, giờ sửa lại khó, ngại bỏ thêm tiền chứ thực tế nhà cháu thấy đa số CĐT nào cũng muốn tăng tối đa hệ số khai thác, diện tích thương phẩm.

Còn nhà cháu thì quan điểm 1 dự án để có thể xây dựng một cộng đồng với hệ sinh thái lớn mạnh, thân quen, đoàn kết, nên là quần thể tầm 1000 căn trở lên. Sau này cộng đồng lớn mạnh này còn kết nối kinh doanh, chị em mẹ bỉm sữa, nữ lãnh đạo hội họp, hội phụ lão, hội con cái chơi với nhau, đi du lịch du học chung với nhau, nó cũng là một trong những nhu cầu gần gũi giúp chung cư có giá trị hơn trong tim cư dân , lại còn có tiếng nói với CĐT, phỏng các cụ ?

 

[bowhanoi]

Ôí giời ơi, cụ làm nhà cháu liên tưởng đến cụ Quốc Hưng bên tathy cũ nhà cháu quá đi mất. Tranh luận gì mà lại đang từ cao cấp chuyển xuống HH Linh Đàm ngay được.

Ý cụ nói vậy thì có Tràng An Complex, Tây Hồ Residence là chuẩn cao cấp còn lại chưa chuẩn hả cụ? Nhà cháu nói thật là cháu không muốn đánh giá dự án xuống chứ giờ cháu ngồi đánh giá dự án Tây Hồ Résidence cho cụ là giá trị Tây Hồ Residence còn xuống nữa í.
Cụ đọc lại ý em đê, em cũng đồng ý với cụ là thêm cái đánh giá số dân/m2 sử dụng thực tế là ok, tuy nhiên em chỉ kéo áo tí là cái vụ mặt đất nó không đủ, phải cả mặt cao tầng, mặt sử dụng nữa cụ.

Giống tư duy làng xã, càng đông càng vui, càng nhiều dịch vụ tiện lợi. HH Linh Đàm là ví dụ, 12 tòa nhà 40 cao tầng, gần 10,000 căn hộ trên tổng diện tích đất 50,000m2. Mật độ căn hộ ở HH Linh Đàm là gần 200 căn hộ/1,000m2 đất. Mật độ cao tới mức trở thành ác mộng cho thế giới. Đây chính là hệ sinh thái cực mạnh, 10k căn hộ, khoảng hơn 30,000 dân bằng 3 cái phường cũ của HN.

CĐT nội cơ bản là giống nhau, đều muốn tăng lợi nhuận bằng cách tăng mật độ căn hộ. Càng nhiều căn hộ để bán, càng có lợi. Kể cả giá căn hộ có giảm đi một chút thì vẫn có lợi nhuận hơn để mật độ căn hộ thấp. Đó chính là tư bản hoang dã, và một số công chức cấp chức vụ quản lý/quyết định, tiếp tay cho các mưu đồ đó.

Mật độ hợp lý là khoảng 30-60 căn hộ/1000m2. Các dự án cao cấp, mật độ thấp 20-30 căn hộ/1000m2. Khu NOXH, CC bình dân 60-120 căn hộ/1,000m2.
Mật độ cao hơn nữa, dễ trở thành ổ chuột vi phạm mọi quy chuẩn an toàn.