[Funland] Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

[Tiểungưnhi88]

Chỗ nhà em thấy rất nhiều nhà bị , do ngày xưa làm sổ đỏ không để ý , khu đất ở xây nhà giờ lòi ra trong đó có mấy chục mét là đất vườn , giờ cho con cái xây nhà đang khóc dở mếu dở .
[/QUOT
Đất này như cụ nói phải chuyển từ ngày xưa, nhưng vẫn còn chuyện được xem hạn mức đất của địa phương và nộp thuế 50%. Còn nông đất nông nghiệp cụ chủ thớt nói nó là đất ruộng nằm xa khu dân cư, thì cá nhân chuyển bằng niềm tin.

 

[longcoong]

Đất Nông nghiệp mà nhà nước giao hay cho thuê thuần túy khi chuyển mục đích thì như vậy cụ à ( chênh lệch giữa 2 loại đất ) Còn thửa đất có giấy tờ về Quyền SDĐ, đất ko giấy tờ nhưng ko vi phạm luật đất đai, đất giao trái thẩm quyền....thì ngoài phần diện tích được công nhận đất ở ko phải nộp tiền sử dụng đất ra thì phần diện tích còn lại được chuyển mục đích nếu phù hợp quy hoạch. Phần chuyển mục đích này theo yêu cầu của người sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính căn cứ vào thời điểm sử dụng đất.
Tuy ko nói đến thửa đất có vườn, ao và đất ở nhưng nội dung này đã thể hiện tại các điều 137, 138, 139, 140, 141 Luật đất đai và Nghị định 103/2024 thì cụ thấy mức đóng 20%, 30%......cao nhất là 70% là đã bao hàm trường hợp thửa đất ở có vườn ao rồi.
Chuyển mục đích cho đất với cấp giấy cho đất thành loại đất có mục đích khác với loại đất ban đầu thì cũng cùng nội dung mà cụ.

Điều 8 NĐ 103/2024 NĐ-CP quy định rõ tính tiền SDĐ đối với hộ gia đình khi chuyển mục đích mà cụ, không còn chia tách nội dung đất nông nghiệp thuần túy(nộp 100%) và đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở (nộp 50%) khi chuyển mục đích sang đất ở nữa. Còn theo cụ nói là Điều 9 NĐ 103/2024 NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền SDD cho hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền SDĐ thì cũng ko có nội dung nào quy định mức đóng 20, 30, ...70% như cụ nói cả. Nên e nghĩ là giờ các hộ gia đình có đất vườn ao liền thổ với đất ở, giờ mà muốn chuyển lên đất ở thì bị áp dụng tính phí như Điều 8 NĐ 103/2024 NĐ-CP.
Ví dụ giờ có 1 sổ 200m2 nhưng chỉ có 120m2 đất ở, 80m2 còn lại là đất vườn, thì để chuyển đc 80m2 này lên đất ở thì theo NDD103/2024 này sẽ phải nộp nguyên 100% chênh lệch giá mỗi m2 đất ở và đất nông nghiệp chứ ko phải 50% như NĐ 45/2014/NĐ-CP nữa.

 

[anphudong]

Điều 8 NĐ 103/2024 NĐ-CP quy định rõ tính tiền SDĐ đối với hộ gia đình khi chuyển mục đích mà cụ, không còn chia tách nội dung đất nông nghiệp thuần túy(nộp 100%) và đất vườn, ao trong cùng thửa đất có đất ở (nộp 50%) khi chuyển mục đích sang đất ở nữa. Còn theo cụ nói là Điều 9 NĐ 103/2024 NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền SDD cho hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền SDĐ thì cũng ko có nội dung nào quy định mức đóng 20, 30, ...70% như cụ nói cả. Nên e nghĩ là giờ các hộ gia đình có đất vườn ao liền thổ với đất ở, giờ mà muốn chuyển lên đất ở thì bị áp dụng tính phí như Điều 8 NĐ 103/2024 NĐ-CP.
Ví dụ giờ có 1 sổ 200m2 nhưng chỉ có 120m2 đất ở, 80m2 còn lại là đất vườn, thì để chuyển đc 80m2 này lên đất ở thì theo NDD103/2024 này sẽ phải nộp nguyên 100% chênh lệch giá mỗi m2 đất ở và đất nông nghiệp chứ ko phải 50% như NĐ 45/2014/NĐ-CP nữa.

Cụ tìm hiểu cái gốc vấn đề trong Luật ĐĐ trước, sau đó đối chiếu với các quy định trong Nghị định 103 sẽ rõ nghĩa vụ tài chính phải nộp.
Ví dụ của cụ phải căn cứ vào thời điểm cấp giấy, nếu trước thời điểm 15/10/1993 mà nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì toàn bộ 200m2 đó được công nhận là đất ở mà ko phải đóng đồng nào ( Điều 141 Luật ĐĐ 2024 )

 

[knedi1]

Em muốn hỏi các cụ thông thái là nếu phải nộp 100% tiền sử dụng đất thì có phải theo giá thị trường không ạ?

 

[anphudong]

Em muốn hỏi các cụ thông thái là nếu phải nộp 100% tiền sử dụng đất thì có phải theo giá thị trường không ạ?

Theo bảng giá đất theo luật mới từ 1/8 cụ à. Đến 1/1/2026 thì bảng giá đất tính sát giá thị trường nên cụ có nhu cầu thì làm nhanh may còn kịp. Cụ thấy báo chí đăng Sài gòn có nơi định tăng 50 lần đó.

 

[knedi1]

Theo bảng giá đất theo luật mới từ 1/8 cụ à. Đến 1/1/2026 thì bảng giá đất tính sát giá thị trường nên cụ có nhu cầu thì làm nhanh may còn kịp. Cụ thấy báo chí đăng Sài gòn có nơi định tăng 50 lần đó.

Vâng em cũng muốn làm nhanh nhưng bên địa chính bảo đang chờ luật mới nên dừng nhận hồ sơ. mà nhận rồi còn đủ các thủ tục đến khi xong ra thuế mà sau 1/1/2016 thì cũng mệt nhỉ

 

[anphudong]

Vâng em cũng muốn làm nhanh nhưng bên địa chính bảo đang chờ luật mới nên dừng nhận hồ sơ. mà nhận rồi còn đủ các thủ tục đến khi xong ra thuế mà sau 1/1/2016 thì cũng mệt nhỉ

Ko lo cụ à, chỉ cần có giấy biên nhận là ok. Nghĩa vụ tài chính căn cứ vào thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ mà.

 

[longcoong]

Cụ tìm hiểu cái gốc vấn đề trong Luật ĐĐ trước, sau đó đối chiếu với các quy định trong Nghị định 103 sẽ rõ nghĩa vụ tài chính phải nộp.
Ví dụ của cụ phải căn cứ vào thời điểm cấp giấy, nếu trước thời điểm 15/10/1993 mà nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì toàn bộ 200m2 đó được công nhận là đất ở mà ko phải đóng đồng nào ( Điều 141 Luật ĐĐ 2024 )

Vầng, cám ơn cụ, e sẽ nghiên cứu kỹ lại cái này, có gì hỏi thêm nhờ cụ chỉ giáo cho ra vấn đề vì gia đình e cũng đang có mảnh đất đã có sổ có lẫn đất ở với đất vườn đang định chuyển đổi hết sang đất ở mà đọc cái nghị định 103/2024 mới lại thấy bỏ nội dung nộp 50% với đất vườn khi muốn lên đất ở nên đang hơi lo.

 

[anphudong]

Vầng, cám ơn cụ, e sẽ nghiên cứu kỹ lại cái này, có gì hỏi thêm nhờ cụ chỉ giáo cho ra vấn đề vì gia đình e cũng đang có mảnh đất đã có sổ có lẫn đất ở với đất vườn đang định chuyển đổi hết sang đất ở mà đọc cái nghị định 103/2024 mới lại thấy bỏ nội dung nộp 50% với đất vườn khi muốn lên đất ở nên đang hơi lo.

Cụ chỉ cần xem mấy điều em kể ở trên thôi ( 137 - 141 ) Luật ĐĐ 2024. Nếu cụ ở HN thì xem thêm Quyết định 61/2024 của ủy ban nhân dân thành phố nữa là ra vấn đề á!

 

[longcoong]

Cụ chỉ cần xem mấy điều em kể ở trên thôi ( 137 - 141 ) Luật ĐĐ 2024. Nếu cụ ở HN thì xem thêm Quyết định 61/2024 của ủy ban nhân dân thành phố nữa là ra vấn đề á!

Em ở Hoàng Mai-HN ạ, quyết định 61/2024 có quy định về hạn mức đất ở thì e cũng đọc rồi cụ. Cái chính là e chưa rõ cái NĐ 103/2024 NĐ-CP này có Điều 8 quy định cách tính tiền sử dụng đất riêng về việc chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp kia rồi mà nhỉ. Rồi lại có điều 9, 10,11... quy định cách tính tiền SDĐ cho các trường hợp đất có giấy tờ, không giấy tờ rồi đất vi phạm không vi phạm.
Còn thực tế gia đình e đang có mảnh đất đã có Giấy chứng nhận Quyền SDD Quận Hoàn Mai cấp năm 2006, diện tích tổng là 470m2 thì có 180m2 đất ở, còn lại là đất vườn có ghi rõ vị trí từng loại đất. Nhà e đang tính chuyển hết 290m2 còn lại lên đất ở mà ko rõ tiền sử dụng đất cho chỗ này phải nộp là bao nhiêu theo cái NĐ 103 này. Cơ mà nếu theo Điều 8 NĐ 103 thì khi chuyển đổi phải nộp 100% chênh lệch mỗi m2 đất ở và đất vườn (cũng là đất nông nghiệp), nhưng như vậy thì những trường hợp khác ko có giấy tờ rồi vi phạm này nọ theo điều 10,11,12 lại chỉ nộp 20, 30, ...70% với phần diện tích còn lại (ngoài phận diện tích theo hạn mức đất ở không phải nộp tiền SDĐ) để được công nhận đất ở toàn bộ thì lại ít hơn cả tiền phải nộp cho mảnh nhà e đã có sổ đỏ và muốn chuyển đổi hay sao, nên e cũng đang bị loạn chỗ này. Mong cụ chỉ giáo, không hiểu đất nhà e mà muốn chuyển đổi thì áp theo điều nào, khoản nào của luật đất đai 2024 và theo nghị định 103/2024 này. Cám ơn cụ nhiều.

 

[anphudong]

Em ở Hoàng Mai-HN ạ, quyết định 61/2024 có quy định về hạn mức đất ở thì e cũng đọc rồi cụ. Cái chính là e chưa rõ cái NĐ 103/2024 NĐ-CP này có Điều 8 quy định cách tính tiền sử dụng đất riêng về việc chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp kia rồi mà nhỉ. Rồi lại có điều 9, 10,11... quy định cách tính tiền SDĐ cho các trường hợp đất có giấy tờ, không giấy tờ rồi đất vi phạm không vi phạm.
Còn thực tế gia đình e đang có mảnh đất đã có Giấy chứng nhận Quyền SDD Quận Hoàn Mai cấp năm 2006, diện tích tổng là 470m2 thì có 180m2 đất ở, còn lại là đất vườn có ghi rõ vị trí từng loại đất. Nhà e đang tính chuyển hết 290m2 còn lại lên đất ở mà ko rõ tiền sử dụng đất cho chỗ này phải nộp là bao nhiêu theo cái NĐ 103 này. Cơ mà nếu theo Điều 8 NĐ 103 thì khi chuyển đổi phải nộp 100% chênh lệch mỗi m2 đất ở và đất vườn (cũng là đất nông nghiệp), nhưng như vậy thì những trường hợp khác ko có giấy tờ rồi vi phạm này nọ theo điều 10,11,12 lại chỉ nộp 20, 30, ...70% với phần diện tích còn lại (ngoài phận diện tích theo hạn mức đất ở không phải nộp tiền SDĐ) để được công nhận đất ở toàn bộ thì lại ít hơn cả tiền phải nộp cho mảnh nhà e đã có sổ đỏ và muốn chuyển đổi hay sao, nên e cũng đang bị loạn chỗ này. Mong cụ chỉ giáo, không hiểu đất nhà e mà muốn chuyển đổi thì áp theo điều nào, khoản nào của luật đất đai 2024 và theo nghị định 103/2024 này. Cám ơn cụ nhiều.

Trường hợp của cụ thì diện tích đất ở vượt hạn mức rồi nên ko xác định lại diện tích đất ở nữa. Hiện giá đất theo bảng giá còn thấp nên cụ mau nộp hồ sơ để được chuyển mục đích mà ko phải đóng tiền nhiều. Sau này nhà nước điều chỉnh bảng giá có thể tăng nhiều lắm đó.
Việc đóng tiền theo hiệu số với tỷ lệ % thì đúng là cụ bị thiệt, thậm chí là phải đóng gấp 2 lần so với luật cũ nhưng quy định vậy thì đành chịu thôi.
Luật trước đây quy định đất nông nghiệp trong khu dân cư tính bằng 70% giá đất ở nhưng 2013 ra Luật ĐĐ mới thì bỏ điều này khiến những ai có đất như cụ mà bị thu hồi thì thiệt hại cũng lớn lắm.
Chưa kể Luật ĐĐ 2013 còn quy định trường hợp đất ở trong thửa đất có vườn ao mà giấy tờ về Quyền SDĐ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở xác định theo giấy tờ đó trong khi ko ghi rõ thì được công nhận diện tích đất ở nhiều khi lớn gấp chục lần. Thậm chí đất ko giấy tờ cũng được công nhận diện tích đất ở lớn hơn rất nhiều so với đất có giấy tờ mà diện tích đất ở đã ghi rõ. Điều bất hợp lý này đã được sửa theo Luật ĐĐ 2024.
Kể ra như vậy để cụ đỡ phân vân khi làm thủ tục chuyển mục đích vì số tiền nộp hiện nay ko đáng bao nhiêu so với lợi ích nó mang lại. Càng làm sớm càng có lợi cụ à.

 

[longcoong]

Trường hợp của cụ thì diện tích đất ở vượt hạn mức rồi nên ko xác định lại diện tích đất ở nữa. Hiện giá đất theo bảng giá còn thấp nên cụ mau nộp hồ sơ để được chuyển mục đích mà ko phải đóng tiền nhiều. Sau này nhà nước điều chỉnh bảng giá có thể tăng nhiều lắm đó.
Việc đóng tiền theo hiệu số với tỷ lệ % thì đúng là cụ bị thiệt, thậm chí là phải đóng gấp 2 lần so với luật cũ nhưng quy định vậy thì đành chịu thôi.
Luật trước đây quy định đất nông nghiệp trong khu dân cư tính bằng 70% giá đất ở nhưng 2013 ra Luật ĐĐ mới thì bỏ điều này khiến những ai có đất như cụ mà bị thu hồi thì thiệt hại cũng lớn lắm.
Chưa kể Luật ĐĐ 2013 còn quy định trường hợp đất ở trong thửa đất có vườn ao mà giấy tờ về Quyền SDĐ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở xác định theo giấy tờ đó trong khi ko ghi rõ thì được công nhận diện tích đất ở nhiều khi lớn gấp chục lần. Thậm chí đất ko giấy tờ cũng được công nhận diện tích đất ở lớn hơn rất nhiều so với đất có giấy tờ mà diện tích đất ở đã ghi rõ. Điều bất hợp lý này đã được sửa theo Luật ĐĐ 2024.
Kể ra như vậy để cụ đỡ phân vân khi làm thủ tục chuyển mục đích vì số tiền nộp hiện nay ko đáng bao nhiêu so với lợi ích nó mang lại. Càng làm sớm càng có lợi cụ à.

Vâng. Nhà e cũng bị nhà nước thu hồi 1 phần đất từ vài năm trước rồi và đền bù theo giá đất nông nghiệp ko đáng bao nhiêu. Còn việc chuyển đổi cũng đắn đo nhiều năm rồi, nấn ná mãi thành ra đến bây giờ đang cong đuôi đi làm nhưng ko biết có kịp không vì giờ phường còn bảo chưa nhận hồ sơ. Cái quan trọng giờ là diện tích đang còn trên sổ 470m2 thì chỉ có 180m2 đất ở, còn lại là 270m2 đất nông nghiệp, vậy theo luật đất đai 2024 và cái nghị định mới ra 103/2024 kia thì e chưa hiểu để chuyển đổi 270m2 đất nông nghiệp như của nhà e thì sẽ bị áp vào điều nào và mức nào để căn cứ tính tiền sử dụng đất theo đất ở.

 

[daidiachu]

Các bác thông thái cho em hỏi xíu. Đợt đầu năm cu bạn học cấp 3 nó ới em để lại cho em 8500m2 đất lúa nước gần đường lớn. Em xem trong quy hoạch sử dụng đất của Huyện thì đây là đất được quy hoạch là Thương mại dịch vụ. HIện chỗ này gần lối vào ra cao tốc bắc nam em tính làm 1 dự án trạm dừng nghỉ/ xạc xe điện thủ tục quy trình như thế nào các bác nhỉ. HIện sổ đất ra tên bố em hết rồi.

 

[anphudong]

Vâng. Nhà e cũng bị nhà nước thu hồi 1 phần đất từ vài năm trước rồi và đền bù theo giá đất nông nghiệp ko đáng bao nhiêu. Còn việc chuyển đổi cũng đắn đo nhiều năm rồi, nấn ná mãi thành ra đến bây giờ đang cong đuôi đi làm nhưng ko biết có kịp không vì giờ phường còn bảo chưa nhận hồ sơ. Cái quan trọng giờ là diện tích đang còn trên sổ 470m2 thì chỉ có 180m2 đất ở, còn lại là 270m2 đất nông nghiệp, vậy theo luật đất đai 2024 và cái nghị định mới ra 103/2024 kia thì e chưa hiểu để chuyển đổi 270m2 đất nông nghiệp như của nhà e thì sẽ bị áp vào điều nào và mức nào để căn cứ tính tiền sử dụng đất theo đất ở.

Thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ là căn cứ tính tiền SDĐ nên cụ bám sát địa chính phường. Dù tính toán kiểu gì thì cứ được chuyển là có lợi rồi, số tiền đóng ko bao nhiêu mà khi có mấy trăm m2 đất ở trong nội đô là đổi đời rồi cụ. Trước đây ngoài phù hợp quy hoạch còn phải chờ có kế hoạch SDĐ hàng năm cấp huyện mới được chuyển, nay bỏ điều kiện sau nên cũng dễ dàng hơn nhiều rồi.

 

[mr MinhToong]

em có mảnh đất 50m2 đang có nhà cấp 4, trong đó vẫn còn hơn 8m2 đất trồng cây lâu năm. Vậy giờ có thể chuyển đổi sang đất ở được không các cụ, phí chuyển đổi tính thế nào. Cảm ơn các cụ!

 

[Kiabuoisang]

Đất nn thì để lại cho con cháu trồng cây lấy quả cụ ạ

 

[wiv]

em có mảnh đất 50m2 đang có nhà cấp 4, trong đó vẫn còn hơn 8m2 đất trồng cây lâu năm. Vậy giờ có thể chuyển đổi sang đất ở được không các cụ, phí chuyển đổi tính thế nào. Cảm ơn các cụ!

8 m chyển đổi thì làm gì cho phí công à cụ

 

[longcoong]

Thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ là căn cứ tính tiền SDĐ nên cụ bám sát địa chính phường. Dù tính toán kiểu gì thì cứ được chuyển là có lợi rồi, số tiền đóng ko bao nhiêu mà khi có mấy trăm m2 đất ở trong nội đô là đổi đời rồi cụ. Trước đây ngoài phù hợp quy hoạch còn phải chờ có kế hoạch SDĐ hàng năm cấp huyện mới được chuyển, nay bỏ điều kiện sau nên cũng dễ dàng hơn nhiều rồi.

Vầng đúng là chuyển trước thời hạn áp gá đất sát giá thị trường thì vẫn có lợi hơn, cơ mà diện tích lớn nên số tiền nộp cũng nhiều, nếu phải nộp nguyên 100% chênh lệch đất ở và đất nông nghiệp thì sau khi nhân giá đất ở 2,3 chục triệu với hệ số K mới thì tính ra tiền SDĐ lên đến 12,13 tỷ lại ko đủ tiền mà làm cụ ạ. Nên e mới đang băn khoăn cái chỗ % phải nộp này. Cái nữa là phần đất vườn nhà e lại đang có nhà ở xây từ thời điểm năm 2002, sợ làm hồ sơ cũng lại ko chuẩn ko đủ điều kiện để làm, đau hết cả đầu cụ ạ.

 

[Lavede]

Theo bảng giá đất theo luật mới từ 1/8 cụ à. Đến 1/1/2026 thì bảng giá đất tính sát giá thị trường nên cụ có nhu cầu thì làm nhanh may còn kịp. Cụ thấy báo chí đăng Sài gòn có nơi định tăng 50 lần đó.

Cụ cho em hỏi ké với. Em có mảnh vườn. Sổ đỏ ghi Đất trồng cây lâu năm thời hạn trên sổ còn đến năm 2065. Đất này, khu hoài đức, hn. Giờ em chỉ trồng mỗi cây ăn quả trên đất. Thì có chuyển đổi được mục đích sử dụng để xây dựng đc không ạ?

 

[Dream22015]

Thế nào nhà tạm cụ ơi? Có móng nhà và xây cao 3m có đc coi là tạm ko ạ?

Nhà tạm để trông coi hoa màu ấy cụ ạ. Quê em cũng vậy, nhiều nhà có trang trại (gọi là trang trại nhưng bé bé thui) cũng xây hết nhà cửa ao chuồng ra. Nhưng mấy năm nay xây mới khó, toàn phải làm vụng đêm hôm không chính quyền họ chỉ cho xây chuồng xây trại thui.
Thêm nữa 100% những nhà xây đúng kiểu tạm thui chứ ko có nhà nào kiên cố đổ bê tông mái bằng được đâu.
Giờ léng téng là CT, BT lên đường luôn nên các quan thầy cũng làm nghiêm chứ ko thoải mái như trc nữa.
E cũng đang bị tình huống có 2 sổ. 1 sổ thổ cư, 1 sổ có lẫn chút đất vườn --> muốn gộp 2 cái làm một mà bên TNMT tư vấn: Bước 1 phải chuyển cái sổ số 2 bị lẫn 2 loại đất (thổ cư + 10% đất vườn) thành 100% thổ cư --> sau đó mới đc gộp sổ 1 với sổ 2.
Mà để chuyển 10% từ đất vườn --> thổ cư thì đúng là không đơn giản. Xã phường thì năm nào cũng hô hào xác nhận các hộ có nhu cầu chuyển đổi nhưng thực tế các hộ được chuyển thì e chưa thấy hộ nào cả (mặc dù là mình xác nhận nộp tiền ngân sách nhà nước).