[Funland] Các cụ tính cho em bài toán kinh doanh này với

[4 Số]

1 tỉ đấy của em là xây móng nhà chỉ chịu được 3,4 tầng thôi, còn nhà cũng chỉ xây lên 2 tầng, nhà em thuê thợ xây giá rẻ nhất lúc đấy vì có chỗ cho họ ở luôn. Cụ chủ thớt xây 100m2 lên 5 tầng thì phải tầm 2 tỉ.

Em tính tạm cho cụ chủ thớt cái bảng excel để so sánh giữa 2 tỉ xây nhà trọ và 2 tỉ gửi ngân hàng.
3 cột phần bên phải là 1 số giả sử.
Cột tiền phòng là tiền phòng sau khi trừ đi tiền quản lí và sửa chữa (Em lấy tạm 2.5 tr/phòng/tháng, trừ đi 0.5tr/phòng/tháng tiền qlí và sửa chữa).
Cột X và cột bên trái tính theo năm. Cột X là quan trọng nhất, lúc nào nó đạt đến 2000 là cụ hòa vốn (có tính đến lãi ngân hàng).
Trong bảng này em ko tính đến giá trị của căn nhà cụ xây, cụ có thể cộng thêm giá trị của nó vào cột X. Căn nhà xuống cấp dần thì giá trị cũng giảm dần theo từng năm. VD sau khi xây xong cụ ước tính giá trị khoảng 1.5 tỉ thì 10 năm sau chắc giảm còn 700 tr là vừa. Nếu cụ muốn tăng tiền phòng thì cứ sửa cột tiền phòng từng năm.

Còn đây là file excel, cụ chủ có thể down về rồi chỉnh sửa cho hợp lí với kết quả sau khi nghiên cứu thị trường của cụ https://www.dropbox.com/s/cwkqwck0uij7qfn/Book1.xlsx

[FONT=&quot]Cụ nào nói xây 100m2 5 tầng 1 tỷ? k ổn cụ ạ. Với 1 năm cho thuê trừ ra 2 tháng mới đúng. Sv nghỉ tết và hè, hộ gia đình chuyển đi chuyến đến. [/FONT][FONT=&quot][/FONT]
[FONT=&quot]Nhà e cũng xây năm ngoái, có 8 phòng sv thuê, gia đình ở 1 tầng, làm cầu thang đi tách riêng. Nói chung đến giờ vẫn ổn, vì ở chung với chủ (e k ở nhà) có các cụ đang ở đấy. Đấy là nhà em nhân tiện làm nhà ở, gần khu ĐH mới là thế, chứ cụ tính đầu tư phải tính toán kỹ hơn. Vì qui hoạch còn thay đổi nhiều, mà em thấy chung cư mini nhan nhản k có khách mua họ cũng chuyển sang cho thuê.[/FONT][FONT=&quot][/FONT]
[FONT=&quot] [/FONT]

 

[lanhchuachaplin]

vâng móng thỉ 3-4, xây 2 tầng ạ. Cụ chủ móng cũng thế xây 4 tầng, tầng 5 lớp tôn, em nghĩ 1,5 tỷ là hợp lý, tất nhien cũng du di theo vài yếu tố, ví dụ bên XD, trật tự đô thị họ đòi chén bao nhiêu, hoặc vật liệu có tập kết đến chân công trình không. Chứ tầm 3-4 triệu khu nhà em có 2 cụ xây rồi, chỉ thế thôi ạ.
9 năm hòa vốn là nếu dùng vốn vay ngân hàng đúng không cụ? hay chi phí cơ hội của tiền? tính thế này vẫn chưa chính xác lắm vì giá nhà sẽ tăng hàng năm và cũng tương đường với chi phí gửi tiết kiệm chứ không cố định đâu mặc dù như em nói 2 năm nay suy thoái giá thuê nhà gần như không tăng.

Em mới đọc lại thì cái nhà cụ chủ thớt dự định xây ở #1 và #30 khác nhau, cái ở #1 thì 4 tầng dưới cho thuê, tầng 5 sân phơi. Cái ở #30 thì tầng 1 để xe, tầng 2-5 cho thuê, nóc tầng 5 làm sân phơi

em chia 7 tỉ thành 2 phần, phần đất 5 tỉ, phần nhà 2 tỉ. Giá trị phần đất tăng thì nó chảy vào 5 tỉ tiền đất vì cụ chủ thớt vẫn có lựa chọn là mua đất rồi để đấy, lợi nhuận của phần này đến từ quyết định chọn mảnh đất để mua.
Còn lợi nhuận của quyết định đầu tư 2 tỉ xây nhà trọ đến từ tiền cho thuê và giá trị của căn nhà (vlxd tăng, công xây dựng tăng).
Cái bảng em tính là lấy lãi ngân hàng 8%/năm làm chi phí cơ hội cho 2 tỉ tiền vốn luôn. Nếu giả sử mỗi năm tiền nhà tăng được thêm 100 nghìn/phòng/tháng thì hơn 7 năm là hòa vốn và được 1 căn nhà 5 tầng.
Theo cái file excel thì xây nhà trọ lãi hơn gửi ngân hàng, nhưng phần hơn đấy em thấy cũng tương xứng với công sức bỏ ra quản lí (khá mệt) và rủi ro. Mà số liệu giả sử thì cụ chủ thớt cũng nên xem kĩ cho hợp lí với thị trường.

 

[lanhchuachaplin]

[FONT=&quot]Cụ nào nói xây 100m2 5 tầng 1 tỷ? k ổn cụ ạ. Với 1 năm cho thuê trừ ra 2 tháng mới đúng. Sv nghỉ tết và hè, hộ gia đình chuyển đi chuyến đến. [/FONT]
[FONT=&quot]Nhà e cũng xây năm ngoái, có 8 phòng sv thuê, gia đình ở 1 tầng, làm cầu thang đi tách riêng. Nói chung đến giờ vẫn ổn, vì ở chung với chủ (e k ở nhà) có các cụ đang ở đấy. Đấy là nhà em nhân tiện làm nhà ở, gần khu ĐH mới là thế, chứ cụ tính đầu tư phải tính toán kỹ hơn. Vì qui hoạch còn thay đổi nhiều, mà em thấy chung cư mini nhan nhản k có khách mua họ cũng chuyển sang cho thuê.[/FONT]

có ai nói 100m2 5 tầng 1 tỉ đâu cụ. Cụ Tiền ước tính 100m2 xây 4 tầng bê tông, 1 tầng tôn là 1.5 tỉ. Còn em là hơn 100m2 xây 2 tầng hết 1 tỉ (nhà em xây năm ngoái), còn 100m2 xây 5 tầng bê tông thì em ước tính 2 tỉ.
Nhà em trước đây hầu hết là sinh viên thuê mà tết và hè vẫn thu tiền phòng như thường, năm nào thoải mái thì bớt tiền phòng đợt tết đi 1 ít Mấy năm gần đây thì hầu hết là người đi làm và gia đình thuê nên nghỉ hè và tết rất ít (vẫn thu tiền phòng như thường), chỉ bị trống phòng những lúc người ta chuyển đi thôi. Tính ra thì nhà em bị trống phòng rất ít, vì họ thường ở tính bằng năm, trung bình chắc chưa đến 1 tuần/phòng/năm luôn, nhưng chỉ có nhà em là thế, còn mấy nhà khác vẫn trống cả tháng ko có ai thuê. Cái này thì phải tùy vào địa điểm, giá thuê, điều kiện khu trọ...
Ngoài chung cư mini thì còn bị cạnh tranh với mấy chung cư giá rẻ nữa, ko chỉ chuyển sang đấy thuê mà nhiều khi người đi thuê nhà còn đủ cả tiền để mua luôn, mấy tháng trước nhà em có 2 phòng chuyển đi vì mua được chung cư.

 

[tran van tuan 1]

Cụ chủ tính phuơng án xây để cho thuê và cho rằng phuơng án đấy là an toàn, thì nhà cháu cũng góp tí ý kiến là cách đấy cũng không an toàn đâu ạ.Nhà đất vẫn có thể xuống giá hơn giá bây giờ cụ mua.Tiền xây khu nhà giờ là 2 tỷ theo dự toán,sau 5 ,10năm sử dụng thì công năng sử dụng của nó đuơng nhiên là không thể giữ nguyên như hiện tại.Chưa kể khi cụ muốn chuyển đổi công năng thì có khi lại mất tiền thuê đập đi.
Nhà cháu cứ ném đá thế.

 

[2 tai 8 banh]

cụ đùa ae of hay sao ạ ? cụ có 7 tỷ thì cần gì ai tư véo để kiếm xiền nữa ạ ?

 

[tien]

Em mới đọc lại thì cái nhà cụ chủ thớt dự định xây ở #1 và #30 khác nhau, cái ở #1 thì 4 tầng dưới cho thuê, tầng 5 sân phơi. Cái ở #30 thì tầng 1 để xe, tầng 2-5 cho thuê, nóc tầng 5 làm sân phơi

em chia 7 tỉ thành 2 phần, phần đất 5 tỉ, phần nhà 2 tỉ. Giá trị phần đất tăng thì nó chảy vào 5 tỉ tiền đất vì cụ chủ thớt vẫn có lựa chọn là mua đất rồi để đấy, lợi nhuận của phần này đến từ quyết định chọn mảnh đất để mua.
Còn lợi nhuận của quyết định đầu tư 2 tỉ xây nhà trọ đến từ tiền cho thuê và giá trị của căn nhà (vlxd tăng, công xây dựng tăng).
Cái bảng em tính là lấy lãi ngân hàng 8%/năm làm chi phí cơ hội cho 2 tỉ tiền vốn luôn. Nếu giả sử mỗi năm tiền nhà tăng được thêm 100 nghìn/phòng/tháng thì hơn 7 năm là hòa vốn và được 1 căn nhà 5 tầng.
Theo cái file excel thì xây nhà trọ lãi hơn gửi ngân hàng, nhưng phần hơn đấy em thấy cũng tương xứng với công sức bỏ ra quản lí (khá mệt) và rủi ro. Mà số liệu giả sử thì cụ chủ thớt cũng nên xem kĩ cho hợp lí với thị trường.

à thế chắc cụ chủ thấy lãi ít quá quyết định nâng tầng

nhà 3-4 tầng với 5 tầng móng khác hẳn nhau hơn nữa khách thuê ít chịu leo cao lắm, nên càng cao thì giá càng hạ, nâng tầng không phải giải pháp. với 20 phòng là 40 người ở trên tổng mặt bằng 100 m2 thì không thể thở được, hơn nữa rất nhộm nhoạm...

@ cụ Trần: Đương nhiên nhà cho thuê là nhà cho thuê, 5 năm sau mà chuyển mục đích thì thiết kế không phù hợp, đập tất mà làm lại thôi, nhưng đấy là do thay đổi mục đích sử dụng chứ không phải o hiệu quả

 

[tetsu]

Đầu tư cũng được nếu:
1. Tiền đầu tư là tiền nhàn rỗi. Không phải vay mượn.
2. Cụ phải coi như đây là đầu tư BDS chứ không phải là đầu tư kinh doanh đơn thuần. Nếu là KD đơn thuần thì đúng là gửi tít kiệm còn có lãi hơn vào thời điểm này.

Cái số 1 thì rõ rồi.
Cái số 2. VD cụ đầu tư BDS cho thuê. Với 7 tỷ như cụ tính xây ccmn thu đc 40tr/th. Em trừ hao các kiểu,% kín phòng cứ cho là còn 20-25tr/th. Nếu coi biến động giá bds là như nhau cho các khu vực (không tính chung cư). Cụ cầm 7 tỷ đi mua bds ở đâu mà cho thuê đc hơn 25tr/th thì đầu tư

Về mặt kỹ thuật. Để miếng đất 100m2 xây đc 4 "căn" thì ít nhất nhà phải thoáng 2 mặt trước sau, mặt tiền min 7m. Hoặc đất rất đặc biệt. Mỗi phòng còn lại max 20m2. Nếu bố trí cả wc, cả bếp, cả ngủ trong max 20m2 thì không khác gì phòng trọ nhà dãy SV. Cái này không gọi là ccmn được. Tiêu chuẩn ccmn ông nhà nước đưa ra là min=30m2, và phải có phòng ngủ riêng.
Vào thời điểm này TBmax nhà trọ đc 100k/m2.

Nhân tiện thớt em quảng cáo tý. Nếu cụ cần tư vấn thiết kế và tư vấn thêm về món cho thuê này cứ ới e. Em là kts và cũng đương cho thuê .
Free hết nhé, không min mod lại xì hơi em vì KD không đúng chỗ

Em còn trống căn tầng 6 (chéo chéo bên trái) 38m2.
Giá thuê chỉ có 3$/m2 mà vẫn hay trống đấy cụ. Kinh tế khó khăn nên phải tính kỹ vào ạ.

 

[Cậu bé]

Em cám ơn các cụ đã tư vấn nhiệt tình cho em . Em nghĩ 4tr/ m2 xây dựng là được. Như nhà em nói là xây 5 tầng, 1 tầng để xe 4 tầng cho thuê. Nghĩa là có 5 khoảng không gian, tức là 500m2 sàn xây dựng nên em nghĩ 2 tỷ là xây được, với vật liệu bình thường.

 

[Củ Cà Rốt]

Cụu muốn có đất thì cứ mua, đầu tư nhà cấp 4 cho thuê thôi, tiền còn lại gửi tiết kiệm.

 

[Mrphamvn]

Bác quên chưa tính khoản phí sửa chữa, bảo trì rồi

 

[sungsan2007]

Cái này rảnh rỗi thì cụ làm thôi, chứ ôm vào nặng đầu lắm cụ ạ

 

[Sô lếch Mù]

Kd chí ít phải từ hoà đến thắng,nếu ko quẳng bank lấy lãi cho nhẹ đầu.

 

[IP man]

Em dự định mua 1 mảnh đất trong ngõ ngách tầm 100m2 của mấy quận đống đa, hai bà trưng, thanh xuân, cầu giấy... Em dự khoảng 5 tỷ để mua mảnh này. Để xây kiểu chung cư mini cho sv thuê. Xây 5 tầng chi phí xây dựng hết khoảng 2 tỷ, em cho thuê 4 tầng, tầng 5 làm sân phơi. Mỗi tầng 4 phòng tầm 18m2 giá khoảng 2,5 tr/phòng. Thế là 1 tháng em có 40tr. Tổng chi phí ban đầu là 7 tỷ. Các cụ mợ tư vấn cho em xem đầu tư như thế có được ko ạ. Em xin cám ơn.

Khơ khơ, tư tưởng lớn của cụ trùng với em cách đây 3 năm, hồi đấy cũng tính đi tính lại, nâng lên đặt xuống mãi rồi chốt lại KHÔNG HIỆU QUẢ. Mà hoàn cảnh của em còn thuận lợi hơn cụ nhiều vì đất em có sẵn (cũng khoảng 100m) lại đang có sẵn nhà cho thuê rồi em chỉ định đập đi để xây lại thôi.
Nếu cụ cần thêm chi tiết để lường hết rủi ro em sẵn sàng chia sẻ để cụ khỏi mắc sai lầm. Em mà có 7 tỷ nhàn rỗi như cụ thì em cố làm 3 cái chung cư ở HN, Đà Nẵng, HCMC cho thuê ko đc 4 chục củ nhưng cũng tương đối, lại nhẹ đầu, cứ 6 tháng làm chuyến xuyên việt đi thu tiền nhà cho tươm . Khi cần vốn làm việc khác thì chuyện sút bớt 1 căn cũng ko khó.

 

[Cậu bé]

Bác quên chưa tính khoản phí sửa chữa, bảo trì rồi

Sửa chữa em bù trừ vào điênj nước thu chênh

 

[Cậu bé]

Khơ khơ, tư tưởng lớn của cụ trùng với em cách đây 3 năm, hồi đấy cũng tính đi tính lại, nâng lên đặt xuống mãi rồi chốt lại KHÔNG HIỆU QUẢ. Mà hoàn cảnh của em còn thuận lợi hơn cụ nhiều vì đất em có sẵn (cũng khoảng 100m) lại đang có sẵn nhà cho thuê rồi em chỉ định đập đi để xây lại thôi.
Nếu cụ cần thêm chi tiết để lường hết rủi ro em sẵn sàng chia sẻ để cụ khỏi mắc sai lầm. Em mà có 7 tỷ nhàn rỗi như cụ thì em cố làm 3 cái chung cư ở HN, Đà Nẵng, HCMC cho thuê ko đc 4 chục củ nhưng cũng tương đối, lại nhẹ đầu, cứ 6 tháng làm chuyến xuyên việt đi thu tiền nhà cho tươm . Khi cần vốn làm việc khác thì chuyện sút bớt 1 căn cũng ko khó.

Như cụ lại nhẹ đầu, đi thu tiền khắp 3 miền kiêm cả đi du lịch luôn

 

[ruanhongqing800]

Đầu tư đi cụ. Để tiền gửi ngân hàng với lạm phát như thế này chẳng mấy chốc tiền trở thành giấy vụn.

 

[xegiacmo]

Vấn đề này không mới , mạn pháo đài láng chung cư mini đầy . Tiền thịt thì làm , vay là đứt .

 

[hoanglan.nguyen]

Năm sau ngân hàng giảm lãi suất, ai dại mà gửi tiền vào ngân hàng nữa hả cụ

 

[kamikaze]

Đào đâu ra đất 100m2 5 tỷ hả cụ, trước đây em cũng đã có ý tưởng này nhưng tính ra không khả thi, vì giá đất đủ rộng để xây chung cư thì giá rất cao, chỉ trường hợp cụ có sẵn đất , hoặc xin được đất 50 năm ưu đãi, đầu tư xây cho thuê may ra mới làm được
Thực tế các nước phát triên mô hình xây nhà cho thuê rất nhiều, đặc biệt là Japan, nhưng ở VN do giá đất ảo quá nên ít co doanh nghiệp kinh doanh phương án này

 

[reloaded]

Cụ tính thế nào mà kiếm được 40 tr/ tháng vậy //

Cụ xây 5 tầng , tầng 5 cụ làm sân phơi , vậy là tầng 1 cụ chỉ dùng để chứa vài chục cái xe máy thôi. Cụ chỉ còn cho thuê được 3 tầng.
Nếu cụ xây khéo ra thì mỗi tầng được 4 phòng là cao tay vì còn phải chừa hành lang đi lại ,cầu thang ,chiếu cửa..v..v ...đó là chưa nói còn tùy thuộc vào mảnh đất cụ mua nữa , nếu hình ống thì xin chào luôn.

Còn nếu may mắn hơn kiếm được mảnh rộng mặt tiền nhưng chưa chắc cụ trổ được hết cửa sổ ra xung quanh để được nhiều phòng vì mọi nhà xung quanh đều xây trên 3 tầng , với lại chưa chắc họ cho phép cụ mở cửa sổ sang nhà họ . vì cái ông mới mua về sẽ khác với ông ở đó lâu năm nhé , nên không thể so bì được

Muốn kiếm được 2,5tr/phòng thì cụ phải có hệ thống toa let khép kín , vậy là căn nhà của cụ phải có 4 trục hệ thống toa lét và đồng nghĩa với việc nếu bỏ ra 2 tỏi để làm cái nhà ấy là không thể , néu có cố làm được thì mỗi năm cụ phải bỏ tiền ra chữa lại một lần..
Ấy là chưa tính nếu ở TT mới có cái giá 2,5tr cho hơn 15 m2 nhé , còn xa hơn tí là không có giá ấy đâu ...

Nếu cụ muốn kinh doanh loại hình đấy thì cụ cứ về vùng xa , vào các làng Hà Đông , Từ Liêm , Thanh Trì....tìm mua vài trăm m2 rồi ngăn ra cho thuê , cùng lắm cũng chỉ xây hai tầng , vừa đỡ tốn chi phí ban đầu , lại được đất rộng , giá vét đĩa cũng được 1tr/phòng ...sau này đô thị phát triển tha hồ cắt ra bán..!
....
Dêm khuya mất ngủ chém tí cho vui thôi , xin đừong ném đá em nhé..hi..hi.

Ý của cụ này hay đấy cụ chủ ạ. Nên mua ở những vị trí có tiềm năng phát triển và giá đất hiện chưa quá cao. Tuy nhiên kinh doanh kiểu này chủ yếu đặt mức độ an toàn lên đầu tiên và xác định là thu để có lương hưu về sau thì hợp lý hơn ạ. Giờ khối cụ bỏ ra 10 tỷ trở lên mua nhà mặt phố để cho thuê hàng tháng hơn 2 chục củ đấy ạ.