Em dự định mua 1 mảnh đất trong ngõ ngách tầm 100m2 của mấy quận đống đa, hai bà trưng, thanh xuân, cầu giấy... Em dự khoảng 5 tỷ để mua mảnh này. Để xây kiểu chung cư mini cho sv thuê. Xây 5 tầng chi phí xây dựng hết khoảng 2 tỷ, em cho thuê 4 tầng, tầng 5 làm sân phơi. Mỗi tầng 4 phòng tầm 18m2 giá khoảng 2,5 tr/phòng. Thế là 1 tháng em có 40tr. Tổng chi phí ban đầu là 7 tỷ. Các cụ mợ tư vấn cho em xem đầu tư như thế có được ko ạ. Em xin cám ơn.
Cụ gặp em là đúng rồi, em làm GĐ dự án nhà cho thuê được 20 năm rồi, oai vãi...
- Cụ tính hiệu quả thì tách tiền đất ra, vì cơ bản đất nó không khấu hao, giá trị về dài hạn là tăng, tăng bao nhiêu thì không biết, nhưng bọn đầu tư khách sạn nó làm cũng 1 phần vì giá trị BĐS, chứ làm KS không thì không có lãi
- Vì vậy suất đầu tư của cụ là 2 tỷ tiền xây, phần đất coi như tiết kiệm lâu dài để đấy, không tính
- Mảnh đất cụ định làm 100 m2, diện tích xây dựng không bao giờ được 400 m2 cả. Cụ phải chừa lối đi, cầu thang, chỗ thoáng. Lưu ý với chỗ ở cho khoảng 30 người trọ (trung bình) mà không có lối đi rộng, không gian thoáng thì không ai ở đâu. Giá thuê có mặt bằng chung, quy hoạch mà tối tăm mịt mù khách bỏ đi hết, 2 tỷ tiền xây không cách nào gỡ lại được ạ.
- Cụ cũng không thể tính đơn giản 4x4=16 phòng. vì 30 cụ thuê nhà thì cũng tầm đấy cái xe máy, xe đạp, tức là khoảng 4-50m2 để xe chứ không ít (nhiều hơn, ít hơn là do thiết kế, mặt bằng lô đất có tận dụng gì không). Mà không thế bảo tôi chỉ cho thuê nhà chứ không cho thuê chỗ gửi xe như mấy anh chung cụ cao cấp được, phỏng ạ?
- Chi phí xây dựng với nhà cho thuê, kết cấu không nói làm gì, nhưng nội thất thì thường có mức độ thôi. Nhà cho thuê lấy đâu ra gỗ lim, vòi 3-10 triệu/cái, sơn hơn triệu/thùng, gạch ý tây ban nha như các cụ 4 bánh trên này, đèn trang trí nhật, hàn.... Nếu cụ xác định đối tượng KH là cho SV hay vợ chồng trẻ mới ra trường thì lắp hàng loại B thôi, giá rẻ được 1/3. Của bền là tại người mà người cho thuê xác định là chi phí bảo dưỡng, sửa chữa cũng khá, chứ không phải làm thật xịn không bao giờ hỏng rồi cứ thế thu tiền. Quan trọng nhất nhà hệ thống dây điện ngầm phải to, ống thoát nước tốt, tường không được thấm, mốc. Chi phí như 2 nhà gần em xây độ 3-4 triệu m2 thôi ạ (diện tích, số tầng cũng tương tự). Cụ xác định là 1,5 tỷ đi.
- Cụ thêm vào chi phí thường xuyên khoản sửa chữa lặt vặt, khoản thuê người quản lý. Cụ không ở sát vách nhà thuê, nên thuê người quản lý ngay sát vách nhà cho thuê là tốt nhất. quản lý sẽ giúp cụ marketing (hoành vãi), thu tiền, dọn dẹp vệ sinh chung (cầu thang, lối đi chung éo ai chịu dọn, phỏng ạ), thu tiền điện nước, truyền hình cáp của người dùng trả cho thuê bao, đăng ký tạm trú tạm vắng, nhắc nhở các chú chây ì tiền nhà hoặc sinh hoạt bầy hầy, sửa chữa lặt vặt...rất nhiều việc không tên. Lương cụ này thông thường =1/4 doanh số, hoặc có thể áp 1 mức nào đó (ví dụ ai thuê giá bao không biết, cụ chỉ biết mỗi phòng tôi thu 2 củ, còn lại cụ quản lý hưởng) Bọn sofitel, mariott cũng thế thôi, thằng chủ KS là 1 thằng, nhưng thằng quản lý KS bao giờ cũng phải thuê khà khà
- Đến sheraton, Marriott còn chả dám chắc công suất thuê >80%, thì cụ cũng hợp lý mà để là 90% đi. SV nghỉ hè giảm giá cho nó mới giữ được khách. hộ độc thân hoặc gia đình trẻ đi thuê nhà nếu thay đổi chỗ làm là họ thay đổi chỗ ở, mà có phải chuyển đi 1 cái là có người đến ngay đâu. Tạm tính 1 năm mất độ 1 tháng trống phòng là hợp lý
- Giá cả thì bây giờ tùy, mức giá 2,5 triệu là phổ biến khu cầu giấy, dịch vọng, nơi có đông người thuê nhà là sinh viên hoặc mới ra trường. Cao hơn thấp hơn tùy vào vị trí, đường ngõ, cảnh quan nữa ạ.
Với đầu vào như thế em tính cụ thế này
- Xây hết 1,5 tỷ
- 4x3 tầng trên= 12 phòng. tầng 1 có 2 phòng, còn lại để xe. Nếu ngõ rộng, tầng 1 có thể bán hàng thì cho thuê vừa ở vừa bán vừa trông xe luôn. Tổng cộng 14 phòng
- Doanh số 2,5 triệu x 14 phòng x12 tháng x90% công suất = 350 củ/năm.
- Chi phí hàng tháng (quản lý, sửa chữa lặt vặt) 350 củ x0.3 = 100 củ. Cụ hưởng 250 củ
- Hòa vốn (không tính thời gian xây dựng): 6 năm
Tóm lại phương án này khả thi cụ ạ, bỏ ra 1,5 tỏi, lãi suất 16%/năm hiện nay là ngon rồi. Lúc sốt như mấy năm vừa rồi chỉ 3,5 năm thu vốn. Giờ kinh tế khó khăn, thuê nhà cũng o khó mấy nên giá ở mức vậy thôi. Nhu cầu thuê tầm 2,5 củ/tháng/phòng 2 người ~1,2 củ/người vẫn là phổ biến. Chứ có phải ai cũng có điều kiện thuê căn hộ 5-7 củ/tháng đâu.
