[Funland] Bán nhà, thế chấp bằng chính căn nhà đó, người bán chịu rủi ro gì?

[Kurumasuki]

Bên mua bị đắt thêm vì trả tiền phí ngân hàng
Bên bán bị chậm tiền vì thủ tục hành chính
Cả 2 bên đều chịu rủi ro nếu bên kia có trục trặc.
Thế thì trừ khi BĐS lởm khó bán phải bán rẻ, còn lại thì nên tiền trao cháo múc!

 

[Tony_Le]

Hồi năm ngoái em mua nhà có tham khảo vay bank thì cái hợp đồng 3 bên này nó quy định rõ trách nhiệm các bên lắm. Bản chất là bank nó cầm chương, mọi thứ đều trung dung ở giữa. Tiền chưa giao cho bên mua, mà sổ cũng chưa thuộc về bên bán. Chỉ khi nào bên mua sang tên đc rồi thì bank nó mới unlock tài khoản tiền cho bên bán. Và sổ lúc đó mới chính thức thuộc quản lý của bank <=> h/thành khoản vay mua nhà của bên mua.

Vậy là mỗi ngân hàng chắc cú nhất. Bên mua ậm ự sổ mũi nhức đầu là bên bán lãnh đủ, bên mua thì có thể mất cọc, mất vài chi phí cho ngân hàng còn bên bán treo cái nhà lên và vào cuộc tranh chấp.

 

[AnhhoangSu]

Em cần tiền bán nhà chứ đâu cần sổ trả về, vậy là rủi ro to to thứ nhất. Vì em cần dòng tiền cho việc khác, hỏng việc này em cũng mất tiền nhiều vậy.

Rủi ro nhớn thứ hai là lúc sổ sang tên bên mua rồi mới phát sinh lằng nhằng, ngân hàng lúc này nó xử lý bằng cách thu tiền ở TK phong tỏa về hay hay phát mãi nhà để thu nợ của thằng kia và trả tiền cho em.

Cái tiền phạt đấy có cả phần cụ đc hưởng đấy (cái này 2 bên mua bán tự giao kèo để thể hiện thành ý). Còn hợp đồng 3 bên nó quy định rõ trách nhiệm các bên lắm. Bên mua ko h/thành trách nhiệm hợp đồng thì coi như vi phạm và hợp đồng chuyển nhượng bị hủy, ko còn hiệu lực. Sổ và nhà vẫn là của cụ thôi, đâu ai sơ múi đc j.
Còn tất nhiên vấn đề ở đây là sự lựa chọn, cụ có khách mua nhưng họ muốn mua kiểu vay bank thì tùy cụ chọn thôi. Mất thêm t/gian chờ tiền về nhưng bù lại bán đc ngay trong lúc này.
Còn nếu cụ ko thích mà chỉ muốn bán cho những người có đủ tiền, mua bán trao tay b/thường thì có thể lại phải chờ thêm.

 

[AnhhoangSu]

Vậy là mỗi ngân hàng chắc cú nhất. Bên mua ậm ự sổ mũi nhức đầu là bên bán lãnh đủ, bên mua thì có thể mất cọc, mất vài chi phí cho ngân hàng còn bên bán treo cái nhà lên và vào cuộc tranh chấp.

Bên bán chả có cái j phải tranh chấp khi hợp đồng 3 bên bị hủy cả.

 

[Tony_Le]

Bên mua bị đắt thêm vì trả tiền phí ngân hàng
Bên bán bị chậm tiền vì thủ tục hành chính
Cả 2 bên đều chịu rủi ro nếu bên kia có trục trặc.
Thế thì trừ khi BĐS lởm khó bán phải bán rẻ, còn lại thì nên tiền trao cháo múc!

Bên mua chả bị đắt thêm vì không có phí gì với ngân hàng cả. Còn vay trả lãi là chuyện đương nhiên, cả ai cho không ai cái gì.

Bên bán bị chậm tiền và phụ thuộc vào nhiều bên, đưa ra các điều khoản phạt chặt cũng không nhiều ý nghĩa vì ngoài việc thu phạt phẹo được tý tiền thì mọi thứ đều dẫn tới dừng giao kết HĐ.

 

[Tony_Le]

Bên bán chả có cái j phải tranh chấp khi hợp đồng 3 bên bị hủy cả.

Khi sổ sang tên bên mua rồi mới phát sinh lằng nhằng thì HĐ 3 bên vẫn hủy, ngân hàng rút ra, người bán không tranh chấp tay bo với người mua thì với ai?

 

[AnhhoangSu]

Vâng thì đa số đều kí thế + đều thuận lợi. Còn số ít ví dụ tranh chấp (bên mua tố bên bán giao thiếu đồ, ì ra...), hoặc bên mua chết khi chưa kịp ký thế chấp... là thấy khoai ngay ạ

Sang tên đc sổ là phải ký ngay thế chấp lúc đó, chết thế quái nào mà khéo thế đc
Còn mấy cái tranh chấp kia khó lắm cụ vì đa số mua bán kiểu này thường là ghi nhà trống luôn cho đỡ lằng nhằng. Có cho nhau cái j là cho riêng bằng mồm chứ ko thể hiện vào hợp đồng.

 

[Jochi Daigaku]

Bên mua bị đắt thêm vì trả tiền phí ngân hàng
Bên bán bị chậm tiền vì thủ tục hành chính
Cả 2 bên đều chịu rủi ro nếu bên kia có trục trặc.
Thế thì trừ khi BĐS lởm khó bán phải bán rẻ, còn lại thì nên tiền trao cháo múc!

Không phải bất động sản lởm, mà là bất động sản to tiền. Bên Bán thì sợ Bên Mua không huy động đủ dòng tiền. Bên Mua thì sợ thủ tục trục trặc, suốt ngày bị Bên Bán hành hạ.

Nói chung cả hai bên đều phải thể hiện năng lực đủ để giao dịch (Bên Mua thì dòng tiền sẵn sàng, Bên Bán thì năng lực giải quyết thủ tục ngân hàng, hành chính, mạnh và nhanh).

 

[Mợ_Toét_2710]

1. Không trục trặc gì thì không sao, em muốn hỏi có cụ nào bị trục trặc chưa cơ.

2. Vì nó vay nhiều 50% nên em mới rén, chậm lâu là em mất việc vì dòng tiền không đảm bảo cho việc quan trọng khác. Vậy thà không bán cũng chẳng làm việc kia.

Cái này như e là ngân hàng làm sổ tiết kiệm ngay khi công chứng, có mặt 2 bên, nên auto sổ 1 tháng là 1 tháng sau e rút, tiền mình dc chuyển thành sô tiết kiệm nên k sợ họ k trả nữa. Còn k biết rủi ro khác sao nhưng e thấy như e là an toàn

 

[Kurumasuki]

Bên mua chả bị đắt thêm vì không có phí gì với ngân hàng cả. Còn vay trả lãi là chuyện đương nhiên, cả ai cho không ai cái gì.

Bên bán bị chậm tiền và phụ thuộc vào nhiều bên, đưa ra các điều khoản phạt chặt cũng không nhiều ý nghĩa vì ngoài việc thu phạt phẹo được tý tiền thì mọi thứ đều dẫn tới dừng giao kết HĐ.

Bên mua phải uỷ quyền cho NH làm sổ đỏ mới, nó làm không công chắc?
Bên bán chậm tiền 1 ngày cũng lỡ bao việc.
Nếu căn nhà cụ ko vấn đề gì thì giảm giá thêm một chút mà tìm khách trả hết tiền ngay cho nó hiệu quả.

 

[hackspeed]

Sang tên đc sổ là phải ký ngay thế chấp lúc đó, chết thế quái nào mà khéo thế đc
Còn mấy cái tranh chấp kia khó lắm cụ vì đa số mua bán kiểu này thường là ghi nhà trống luôn cho đỡ lằng nhằng. Có cho nhau cái j là cho riêng bằng mồm chứ ko thể hiện vào hợp đồng.

Cái j chả có thể xảy ra cụ. Tất nhiên ra bank mua thật bán thật + may mắn nên phần đa đều suôn sẻ.

 

[Tony_Le]

Bên mua phải uỷ quyền cho NH làm sổ đỏ mới, nó làm không công chắc?
Bên bán chậm tiền 1 ngày cũng lỡ bao việc.
Nếu căn nhà cụ ko vấn đề gì thì giảm giá thêm một chút mà tìm khách trả hết tiền ngay cho nó hiệu quả.

Làm dịch vụ gì thì cũng bị thu phí nhưng không phải vì vậy mà giá đắt lên. Tự đi làm thì cũng mất thời gian và công sức qui ra tiền cũng vậy.

Còn bán lấy thóc tươi thì đang mong lắm cụ ạ, giảm cũng có giảm mà vấn đề là ở phân khúc khó.

 

[zaisev]

Cụ có rủi ro đấy: HĐ công chứng bán nhà kí 2 bên rồi. Bên mua (giả sử) đưa trước 1/2 tiền thoả thuận. Còn 1/2 cụ đưa sổ đỏ cho bên mua làm thủ tục vay ngân hàng để trả nốt cho cụ. Ngân hàng sẽ mở một tk đứng tên cụ, chuyển tiền bên mua vay ngân hàng vào đó. Tài khoản bị đóng băng đến khi nào thủ tục sang tên sổ cho người mua xong (thường 10 ngày). Đến giai đoạn này, về pháp lí nhà đã là của bên mua. Nói dại, nhỡ ông mua lăn ra nghẻo thì sao? Hay bên mua lật kèo ko làm thủ tục sang tên thì sao? Hay ngân hàng, vì lí do nào đó ko chấp nhận cho bên B vay nữa?... Nói chung, mấy vụ này em cứ tiền trao cháo múc. Tinh tinh tk ngán hàng thì em giao sổ.

 

[Tony_Le]

Cái này như e là ngân hàng làm sổ tiết kiệm ngay khi công chứng, có mặt 2 bên, nên auto sổ 1 tháng là 1 tháng sau e rút, tiền mình dc chuyển thành sôt tiết kiệm nên k sợ họ k trả nữa. Còn k biết rủi ro khác sao nhưng e thấy như e là an toàn

Thực ra mợ chỉ rút được tiền hay sổ Tiết kiệm khi mọi thủ tục đều suôn sẻ chứ chả phải hạn 1 tháng nào hết. Lúc trục trặc thì vẫn phải chờ, mợ là gặp may mắn !

 

[AnhhoangSu]

Khi sổ sang tên bên mua rồi mới phát sinh lằng nhằng thì HĐ 3 bên vẫn hủy, ngân hàng rút ra, người bán không tranh chấp tay bo với người mua thì với ai?

Bên mua muốn sang tên đc là lúc ấy phải ký thế chấp nhé chứ bank nó cũng ko ngu để cho bên mua tay ko bắt giặc đâu cụ.
Nói chung cái nỗi sợ này của bên bán nó vẫn chưa bằng nỗi sợ của bên mua khi mua bán song phương kiểu truyền thống đâu. Vừa mới làm hợp đồng chuyển nhượng xong là đã phải trả hết tiền cho bên bán (cùng lắm giữ đc vài chục đến trăm triệu là cùng chờ đến lúc sang đc tên sổ). Trong khi sổ vẫn chưa phải tên mình, rồi trong quá trình sang tên sổ xảy ra vấn đề trục trặc cần hỗ trợ của chủ cũ. Mà bên bán lúc ấy giở quẻ thì mới ăn quả đắng.

 

[AnhhoangSu]

Cụ có rủi ro đấy: HĐ công chứng bán nhà kí 2 bên rồi. Bên mua (giả sử) đưa trước 1/2 tiền thoả thuận. Còn 1/2 cụ đưa sổ đỏ cho bên mua làm thủ tục vay ngân hàng để trả nốt cho cụ. Ngân hàng sẽ mở một tk đứng tên cụ, chuyển tiền bên mua vay ngân hàng vào đó. Tài khoản bị đóng băng đến khi nào thủ tục sang tên sổ cho người mua xong (thường 10 ngày). Đến giai đoạn này, về pháp lí nhà đã là của bên mua. Nói dại, nhỡ ông mua lăn ra nghẻo thì sao? Hay bên mua lật kèo ko làm thủ tục sang tên thì sao? Hay ngân hàng, vì lí do nào đó ko chấp nhận cho bên B vay nữa?... Nói chung, mấy vụ này em cứ tiền trao cháo múc. Tinh tinh tk ngán hàng thì em giao sổ.

Tiền trao cháo múc thì khi bên bán nhận đủ tiền xong, đến khi bên mua làm sang tên mà gặp trục trặc cần bên bán hỗ trợ. Mà bên bán giở quẻ thì lại đến bên mua chết nhục thôi.
Nói chung ai cũng muốn nhận phần lợi, ít rủi ro về mình thì tốt nhất khỏi mua bán j nữa cho nó lành

 

[toimuondie]

Em cũng đang bán nhà cho ông hàng xóm. Hồi trước xóm giềng khá là thân thiết, thi thoảng bia bọt.
Giờ bán nhà thỏa thuận thuế ai người đấy trả, em chịu thuế thu nhập, ông ấy chịu thuế trước bạ sang tên. Vậy mà ông ấy cứ ép em làm 2 hợp đồng trong đó để giảm tiền bán.
Em nói cứ đúng giá mà ghi, em còn thiệt hơn chứ ông ấy mất bao nhiêu đâu nhưng ông ấy cứ kỳ kèo làm em ngại quá. Đúng là có tý bia rượu vào giờ khó từ chối, muốn làm người lương thiện, không trốn thuế mà khó quá.

 

[AnhhoangSu]

Em cũng đang bán nhà cho ông hàng xóm. Hồi trước xóm giềng khá là thân thiết, thi thoảng bia bọt.
Giờ bán nhà thỏa thuận thuế ai người đấy trả, em chịu thuế thu nhập, ông ấy chịu thuế trước bạ sang tên. Vậy mà ông ấy cứ ép em làm 2 hợp đồng trong đó để giảm tiền bán.
Em nói cứ đúng giá mà ghi, em còn thiệt hơn chứ ông ấy mất bao nhiêu đâu nhưng ông ấy cứ kỳ kèo làm em ngại quá. Đúng là có tý bia rượu vào giờ khó từ chối, muốn làm người lương thiện, không trốn thuế mà khó quá.

Ông ấy bị lừa ưa nặng ah, ghi đúng giá thì cụ thiệt chứ ông ấy có thiệt j đâu mà cứ thích làm trò ôm rơm nặng bụng vậy.

 

[toimuondie]

Ông ấy bị lừa ưa nặng ah, ghi đúng giá thì cụ thiệt chứ ông ấy có thiệt j đâu mà cứ thích làm trò ôm rơm nặng bụng vậy.

Chính xác là em thiệt nhiệt hơn, ông ấy thiệt không đáng kể.
Vậy mà vẫn ép em ghi hợp đồng giá rẻ hơn. Em đang tính bù luôn cho ông ấy cái chỗ thiệt.

 

[Nhungp]

Chuyện 2 hợp đồng là rất bình thường với pháp lý k rõ ràng như hiện nay mà cụ. Nhà nước cũng chơi k đẹp khi để khung giá đất bồi thường thấp trong khi đòi tính thuế giá cao. Vậy nên dân yêu cầu giảm giá về mức khung giá là đương nhiên. Cụ bán cho ai họ cũng đòi vậy thôi. Công chứng sẽ để mức sát khung. Quan trọng mình nhận đủ tiền như HD đặt cọc.