[Funland] Bán nhà, thế chấp bằng chính căn nhà đó, người bán chịu rủi ro gì?

[Black Ocean]

Em bán nhà, thằng mua muốn lấy căn nhà đó thế chấp để vay xèng kiểu hợp đồng 3 bên (thêm thằng Ngân Hàng). Xin hỏi các cụ ngoài chuyện tiền về chậm vì cần bán phải chấp nhận thì em còn phải chịu rủi ro gì nữa?

Em trả lời câu hỏi của cụ như sau:
Cụ và người mua sẽ đến văn phòng công chứng ký hợp đồng mua bán, đồng thời hai bên ký thoả thuận với ngân hàng. Trong thoả thuận ba bên đó quy định: Ngân hàng sẽ chuyển tiền vào tài khoản của cụ nhưng số tiền này bị phong toả đến khi ngân hàng nhận được sổ đỏ đã chuyển xong tên cho bên mua.
Rủi ro của cụ như sau: Sau khi cụ ký hợp đồng công chứng mua bán đất, về lý mảnh đất đó đã thuộc sở hữu của người mua, trong khi tiền trong tài khoản của cụ bị phong toả, không tiêu được. Rủi ro ở mức độ bình thường là người mua đi làm sổ mới làm mất sổ của cụ, quá trình xử lý rất mất thời gian, trong thời gian đó tiền trong tài khoản cụ vẫn bị phong toả. Rủi ro nhất là trường hợp người mua sau khi chuyển tên xong sổ, không mang lên ngân hàng để giải phong toả số tiền cho cụ mà lại bán cho người thứ ba, khi đó cụ mất nhà, ngân hàng sẽ tiếp tục phong toả tiền trong tài khoản của cụ vĩnh viễn hoặc thu tiền về.
Em khuyên cụ: Phương án này rủi ro rất cao cho người bán, nếu cụ cần tiền thì phải xem xét kỹ nhân thân và sự uy tín của người mua, tránh gặp phải người không tốt thì sẽ rất mệt mỏi. Trong trường hợp cụ và người mua áp dụng cách này, cụ nên bảo người mua trao đổi kỹ về phí và các khoản phụ phí phát sinh với ngân hàng. Ngân hàng họ không nói rõ về những khoản phí này đâu, lúc hỏi trả lời ậm ờ hay không rõ, đến lúc các bên đến văn phòng công chứng mới nói rõ. Với người mua thì phát sinh thêm khoản bảo hiểm tiền vay gì đó, đối với người bán lúc đầu ngân hàng bảo tiền sẽ nổi ngay sau khi ký hợp đồng công chứng và thoả thuân ba bên (nổi tiền trong tài khoản nhưng vẫn bị phong toả) nhưng thực tế ngân hàng phải mất vài hôm làm việc thì tiền mới nổi ở tài khoản người bán (tiền này bị phong toả). Trong thời gian đó người bán sẽ rất cóng vì đất thì bán rồi mà thậm chí tiền cũng không thấy tăm hơi trong tài khoản.
Một vài tư vấn gửi cho cụ vì em vừa trải qua việc này xong, ơn trời mọi việc tốt đẹp.

 

[aitymo]

Thường có 2 bank vì kiểu gì cũng có moitj bên phải xuất trước
Tức bên mua nhà muốn giải ngân được thì sổ đỏ phải đứng tên họ thì bank mới làm được thủ tục thế chấp tài sản và giải ngân... Trong khoảng thời gian này người bán chưa nhạn được tiền nhưng đã bàn giao sổ đỏ và ký tá hết giấy tờ bán rồi... Do đó cụ yêu cầu mở một tài khoản trung gian chuyển tiền vào đó và phong tỏa để khi bàn giao xong bank nhạn đủ giấy tờ là giải tỏa tk cho cụ và tiền về tay cụ...

 

[Tony_Le]

Tiền trao cháo múc thì khi bên bán nhận đủ tiền xong, đến khi bên mua làm sang tên mà gặp trục trặc cần bên bán hỗ trợ. Mà bên bán giở quẻ thì lại đến bên mua chết nhục thôi.
Nói chung ai cũng muốn nhận phần lợi, ít rủi ro về mình thì tốt nhất khỏi mua bán j nữa cho nó lành

Thông lệ thì bán nhà xong là thu tiền hết đấy chứ khôn gì đâu cụ. Cái rủi ro cụ nói của bên mua không phải không có nhưng cơ bản là thấp.

 

[AnhhoangSu]

Thông lệ thì bán nhà xong là thu tiền hết đấy chứ khôn gì đâu cụ.

Thì mua bán kiểu truyền thống bên mua chịu rủi ro hơn rõ ràng mà cụ. Rủi ro từ việc thẩm định nhà, sổ cho đến rủi ro khi phải trả hết tiền khi sổ vẫn còn chưa đc sang tên

 

[Tony_Le]

Thì mua bán kiểu truyền thống bên mua chịu rủi ro hơn rõ ràng mà cụ. Rủi ro từ việc thẩm định nhà, sổ cho đến rủi ro khi phải trả hết tiền khi sổ vẫn còn chưa đc sang tên

Em bán nhà vẫn ủng hộ phương án block tiền tươi ở ngân hàng rồi ngân hàng đứng giữa đi làm thủ tục hành chính. Thống nhất đến giai đoạn nào đấy phù hợp với 2 bên thì tiền về bên bán theo tiến độ.

 

[ruou_nep_40]

Sao bên mua ko dùng tài sản khác đang có sẵn làm thủ tục vay bank rồi lấy tiền đó đi mua nhà mới nhỉ. Cứ tiền trao thì múc cháo thôi

 

[Tony_Le]

Sao bên mua ko dùng tài sản khác đang có sẵn làm thủ tục vay bank rồi lấy tiền đó đi mua nhà mới nhỉ. Cứ tiền trao thì múc cháo thôi

Nếu bên mua có tài sản khác để thế chấp thì không có topic này, căn bản là rất nhiều người mua nhà lần đầu hoặc có tài sản khác nhưng đã thế chấp làm việc khác rồi.

 

[AnhhoangSu]

Sao bên mua ko dùng tài sản khác đang có sẵn làm thủ tục vay bank rồi lấy tiền đó đi mua nhà mới nhỉ. Cứ tiền trao thì múc cháo thôi

Vì bên mua muốn "nhờ" bank làm bảo lãnh trung gian, thẩm định nhà giùm luôn cụ ah.

 

[Jochi Daigaku]

Sao bên mua ko dùng tài sản khác đang có sẵn làm thủ tục vay bank rồi lấy tiền đó đi mua nhà mới nhỉ. Cứ tiền trao thì múc cháo thôi

Vay được ngân hàng bằng chính bất động sản sắp mua thì cứ vay chứ. Có cơ hội gặp được Bên Bán đồng ý như vậy, dại gì mà tiền trao cháo múc.

 

[Tony_Le]

Vay được ngân hàng bằng chính bất động sản sắp mua thì cứ vay chứ. Có cơ hội gặp được Bên Bán đồng ý như vậy, dại gì mà tiền trao cháo múc.

Ôi, lời chân thành nhất là đây! Bây giờ thì em quyết bán lấy thóc tươi thôi.

 

[ruou_nep_40]

Vay được ngân hàng bằng chính bất động sản sắp mua thì cứ vay chứ. Có cơ hội gặp được Bên Bán đồng ý như vậy, dại gì mà tiền trao cháo múc.

Cứ như nhà nước đấy: có tiền cọc thì vào thi đấu, đóng đủ tiền thì giao đất giao sổ. Chắc bài vậy mà thực hiện thôi

 

[Tony_Le]

Vì bên mua muốn "nhờ" bank làm bảo lãnh trung gian, thẩm định nhà giùm luôn cụ ah.

Cũng không hẳn là lý do chính. Muốn "nhờ" Bank thẩm định thì thì cứ nhờ, mất mấy củ thẩm định giá nhà và khi Bank đồng ý cho vay về nguyên tắc và nói làm tiếp hồ sơ thì tạm dừng. Vấn đề là không có món khác thế chấp thôi chứ được bên mua đồng ý vay nhiều là hơi hiếm.

 

[DurexXL]

Em bán nhà, thằng mua muốn lấy căn nhà đó thế chấp để vay xèng kiểu hợp đồng 3 bên (thêm thằng Ngân Hàng). Xin hỏi các cụ ngoài chuyện tiền về chậm vì cần bán phải chấp nhận thì em còn phải chịu rủi ro gì nữa?

Chào Lão, Lão bán nhà sao chọn tay mua dở hơi thía, hay là Lão bán biệt phủ dăm triệu mỹ

Về món mua bán 3 bên này, làm thạo và ổn nhất là cánh công chứng Lão êy, trên OF này em thấy có Lão hackspeed là tay kiệt hiệt, uy tín, Lão thử a nhô Lão ấy xem

Còn về mô tả cái mua bán 3 bên này, em cứ sơ đồ như sau:

Bên mua : M
Bên bán : B
Bên Bank

Bước 1
M,B, Bank ngồi với nhao ký HĐ 3 bên, trong đó ghi rõ các thông tin mua bán, nghĩa vụ các bên, các bước
(Chú ý: chốt thật chặt)

Bước 2
Bank mở 1 tài khoản dùng cho giao dịch, gọi là TK, đứng tên B
M,B mời CCV ra Bank
M,B ký xong HĐ công chứng mua bán thì Bank đổ tiền vào TK nhưng phong tỏa
B thấy ting ting, mùi tiền thơm ngát nhưng chỉ như bà già ngửi thị

Bước 3
Giao sổ cho bên M đi làm sang tên

Bước 4
Sổ đứng tên M xong
M ký hợp đồng thế chấp, vay với Bank

Bước 5
Xong bước 4, thì Bank mở phong tỏa tài khoản
B rút tiền an vui hạnh phúc



Chúc Lão thành công tốt đẹp ná

 

[Tony_Le]

Chào Lão, Lão bán nhà sao chọn tay mua dở hơi thía, hay là Lão bán biệt phủ dăm triệu mỹ

Về món mua bán 3 bên này, làm thạo và ổn nhất là cánh công chứng Lão êy, trên OF này em thấy có Lão hackspeed là tay kiệt hiệt, uy tín, Lão thử a nhô Lão ấy xem

Còn về mô tả cái mua bán 3 bên này, em cứ sơ đồ như sau:

Bên mua : M
Bên bán : B
Bên Bank

Bước 1
M,B, Bank ngồi với nhao ký HĐ 3 bên, trong đó ghi rõ các thông tin mua bán, nghĩa vụ các bên, các bước
(Chú ý: chốt thật chặt)

Bước 2
Bank mở 1 tài khoản dùng cho giao dịch, gọi là TK, đứng tên B
M,B mời CCV ra Bank
M,B ký xong HĐ công chứng mua bán thì Bank đổ tiền vào TK nhưng phong tỏa
B thấy ting ting, mùi tiền thơm ngát nhưng chỉ như bà già ngửi thị

Bước 3
Giao sổ cho bên M đi làm sang tên

Bước 4
Sổ đứng tên M xong
M ký hợp đồng thế chấp, vay với Bank

Bước 5
Xong bước 4, thì Bank mở phong tỏa tài khoản
B rút tiền an vui hạnh phúc



Chúc Lão thành công tốt đẹp ná

Cám ơn Lão nhiều, nhà bé tẹo nhưng cũng cả trẹo $ lại là sở hữu của phụ huynh nó mới lắm chuyện. Lão hackspeed cũng đã có nhời trên kia rồi, em sẽ hỏi riêng Lão ấy.

 

[burjkhalifa]

Em chả bao giờ bán kiểu đấy. Cứ tiền xong là em giao giấy tờ. Ngân hàng với người mua là ký với nhau chứ em dây vào ngân hàng làm gì cho rách việc.

Các cụ làm ăn nhỏ, bán nhà nhỏ lẻ nó thế thôi. Người đầu tư, mua bds giá trị lớn, hay các công ty giao dịch với nhau. Việc sử dụng tài chính của ngân hàng là tất yếu & rất bình thường luôn. Cuối cùng vẫn là chọn người mà giao dịch thôi. Người mua tử tế là ổn. Còn người ko tử tế hay cù nhây này kia kể cả đc giá đôi khi cũng ko giao dịch luôn.

 

[happyhn]

sợ mỗi trường hợp gặp cả bọn 0 tử tế

 

[burjkhalifa]

Sao bên mua ko dùng tài sản khác đang có sẵn làm thủ tục vay bank rồi lấy tiền đó đi mua nhà mới nhỉ. Cứ tiền trao thì múc cháo thôi

Dùng chính tài sản đang mua để thế chấp là an toàn nhất cho bên mua. Nhất là mua nhà đất. Vì ngân hàng nó đi thay mình thẩm định, xác thực sổ, tài sản, định giá, quy hoạch này kia cho mình rồi Ngân hàng mà đồng ý cho vay gần như 100% là tài sản ổn. Và bên bán không làm khó người mua được.

 

[alceste]

Khi sổ đỏ chuyển tên xong, vì một lý do nào đấy ngân hàng không cho thằng kia vay nữa thì xử lý thế nào cụ? Hôm trước trên naỳ có cụ vay mua xe, Ngân hàng có giấy đồng ý cho vay, cụ ấy nộp 30% rồi đến ngày nhận xe, ngân hàng không giải ngân và thế là nhiều chuyện.

Trhuonwgf thì ngày công chứng chuyển tên là cả 3 bên, bank cũng ở đó. khi chuyển tên xong là tiền của ngân hàng chuyển luôn vào tk của cụ, đóng băng lại, chờ sổ đỏ bạn kia về thì gỡ băng thôi, coi như nhập kho tài sản thế chấp. Vì thế, ngày giải ngân là ngày bác ký công chứng bán nhà.

 

[Demchinhhang.net]

Ko sao đâu, ngân hàng nó chờ sổ đỏ chuyển tên xong sẽ giải ngân vào cho cụ rút tiền. Mình từng mua nhà theo kiểu vậy và chủ nhà cũng yên tâm.

Sao nếu đen đấy, vì 1 ly do bất kỳ gì sổ đỏ chưa sang tên thì ô bán chưa nhận được tiền. Mà công chứng thì đã ký sang tên rồi.

 

[t_t_7love]

Em bán nhà, thằng mua muốn lấy căn nhà đó thế chấp để vay xèng kiểu hợp đồng 3 bên (thêm thằng Ngân Hàng). Xin hỏi các cụ ngoài chuyện tiền về chậm vì cần bán phải chấp nhận thì em còn phải chịu rủi ro gì nữa?

E nhớ cụ dân bđs mà cũng phải hỏi ạ? Cụ chẳng chịu rủi ro gì cả, khi ra công chứng, ngân hàng nó đổ tiền đầy đủ vào tài khoản của cụ chỉ đóng băng chưa cho sử dụng thôi. Khi ra sổ mới, ngân hàng tự làm việc vs bên bán để ra hợp đồng, thu sổ - Ok thủ tục, ngân hàng nó mở đóng băng số tiền đó là xong