[Funland] Bán nhà, thế chấp bằng chính căn nhà đó, người bán chịu rủi ro gì?

[Jochi Daigaku]

Mợ cho em hỏi, khi nào thì em chính thức được dùng món tiền trong TK, hay nói một cách khác khi nào thì ngân hàng dỡ bỏ phong tỏa số tiền đó? Ngay khi ký HĐ công chứng hay là phải sang tên xong cho người mua?

Nhà cháu đã một lần mua nhà như thế này thông qua Wooribank:
(1) Ngân hàng thẩm định hồ sơ vay vốn Bên Mua.
(2) Ngân hàng thẩm định hồ sơ tài sản đảm bảo (bất động sản Bên Bán).
(3) Nếu (1)(2) đều ok thì Bên Bán/Bên Mua/Ngân hàng ký thoả thuận 3 bên.
(4) Ngân hàng mở tài khoản cho Bên Bán, chuyển tiền vào và phong toả.
(5) Sau đó Bên Bán/Bên Mua làm thủ tục mua bán như bình thường và Bên Mua làm thủ tục đăng ký giao dịch tài sản đảm bảo. Trong suốt những thủ tục này, nhà cháu chỉ ký thôi, toàn bộ hồ sơ là nhân viên ngân hàng cầm hết.
(6) Sau khi xong bước (5) là tài khoản của Bên Bán được mở phong toả và Bên Bán có thể lấy tiền ra.

 

[Tony_Le]

Làm gì có chuyện này. Ngân hàng sẽ phải duyệt & giải ngân trước khi công chứng. Theo thứ tự sẽ là người mua làm thủ tục vay --> ngân hàng xác thực sổ đỏ --> Duyệt hồ sơ - ngân hành thông báo chấp nhận khoản vay (và số tiền, abc) ---> thông báo giải ngân (& các điều khoản giải ngân, gỡ phong toả, etc), ký hợp đồng 3 bên --> đi công chứng mua bán nhà (+ uỷ quyền 3 bên, cả bên bán/mua đều uỷ quyền cho ngân hàng cầm sổ đỏ & đi làm sang tên) ---> ngân hàng giải ngân vào TK người bán (vẫn phong toả) ---> người bán trao sổ đỏ cho ngân hàng (kèm uỷ quyền) ---> ngân hàng đại diện làm thủ tục sang tên --> khi có sổ đỏ tên người mua thì người mua ký cái thư để thế chấp sổ đỏ cho ngân hàng, ngân hàng làm thủ tục đăng ký thế chấp tài sản với cơ quan nhà nước ---> xong xuôi thì gỡ phong toả & số tiền có thể sử dụng.

Tuỳ ngân hàng mà các bước có thể khác đi một chút nhưng về cơ bản là như vậy. Phải đến bước cuối cùng mới có tiền. Người mua mà cù nhây ở những bước cuối thì sẽ hơi mệt. Nên điều khoản phải rõ ràng & có thời hạn cụ thể trong bao nhiêu ngày phải xong... ko xong thì bị phạt ntn, tất cả ra công chứng hẳn hoi, ngân hàng cũng ký vào đó.

1. Em hỏi xem các cụ có kinh nghiệm gì vì trước em cũng mua nhà và thế chấp bằng nhà mua, bên bán nhận tiền chậm lèm bèm nhiều nhưng không phải lỗi em vì việc sang tên chậm là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Cái vụ bên mua cò quay lằng nhằng đoạn cuối nhự cụ nói, lúc đó sổ sách sang tên nó rồi, lại đi tranh chấp rất rách việc. Vì tiền thì nằm trong TK bị phong tỏa, không mất được nhưng không dùng được cũng rất rách việc, ảnh hưởng nhiều tác vụ khác.

 

[zaiwaz123]

khi có sổ đỏ tên người mua thì người mua ký cái thư để thế chấp sổ đỏ cho ngân hàng, ngân hàng làm thủ tục đăng ký thế chấp tài sản với cơ quan nhà nước ---> xong xuôi thì gỡ phong toả & số tiền có thể sử dụng.

Nếu trường hợp bên mua vì một lý do nào đó như : đột tử, hoặc thay đổi ý định không ký cái thư thế chấp sổ đỏ cho ngân hàng thì giải quyết thế nào ...???

 

[Tony_Le]

Cụ chủ cần đánh giá lại BĐS của mình nằm ở phân khúc nào , nếu người này không mua thì người khác có mua không ?
Nếu BĐS quá xấu nhiều khuyết điểm rao bán vài ba năm mới gặp khách thì chơi kiểu 3 bên còn nếu BĐS của mình phù hợp về giá và các tiêu chí khác thì bán cho người có tiền tươi.

Pháp lý và hình thức BĐS sản ổn, khuyết điiểm lớn nhất là trên bình dân nên số lượng người tìm mua hạn chế nhưng không đến nỗi 3 năm mới gặp khách.

 

[Jochi Daigaku]

2. Cái vụ bên mua cò quay lằng nhằng đoạn cuối nhự cụ nói, lúc đó sổ sách sang tên nó rồi, lại đi tranh chấp rất rách việc. Vì tiền thì nằm trong TK bị phong tỏa, không mất được nhưng không dùng được cũng rất rách việc, ảnh hưởng nhiều tác vụ khác.

Bác (Bên Bán) chọn ngân hàng nào mà nhân viên tín dụng bám sát vụ việc, giữ mọi giấy tờ giao dịch, cả hai bên bán/mua chỉ ký thôi (không được giữ hồ sơ), sẽ giảm được rủi ro bên mua “cò quay”. Cháu có một lần là Bên Mua, và Bên Bán họ chọn Wooribank.

Bác phải là người chọn ngân hàng, đừng để Bên Mua chọn.

 

[burjkhalifa]

1. Em hỏi xem các cụ có kinh nghiệm gì vì trước em cũng mua nhà và thế chấp bằng nhà mua, bên bán nhận tiền chậm lèm bèm nhiều nhưng không phải lỗi em vì việc sang tên chậm là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Cái vụ bên mua cò quay lằng nhằng đoạn cuối nhự cụ nói, lúc đó sổ sách sang tên nó rồi, lại đi tranh chấp rất rách việc. Vì tiền thì nằm trong TK bị phong tỏa, không mất được nhưng không dùng được cũng rất rách việc, ảnh hưởng nhiều tác vụ khác.

Cái đoạn người mua lằng nhằng đoạn cuối cũng có thể, vì thế mình mới bảo chọn người mua tử tế là ok còn gặp thằng chuối thì hơi mệt tí. Trong trường hợp này thằng ngân hàng sẽ lo hơn mình. Vì người mua đã ký vay rồi, khoản vay đã hiệu lực, nên nó vẫn phải thực hiện cam kết (bao gồm trả nợ hàng tháng, etc). Và nhiệm vụ của ngân hàng là làm sao để hoàn thiện thủ tục nhanh nhất có thể.

Trường hợp người mua cù nhây đoạn cuối này không khác gì mấy thằng cù nhây không trả nợ ngân hàng cả, nợ khó đòi cả. Nên ngân hàng nó sẽ theo tiến độ & xem xét tình hình để xử lý. Thường sẽ rất hiếm khi xảy ra, người mua xấu tính thì họ cũng chỉ có thể câu giờ thêm tí hoặc vòi vĩnh tí tiền 'để ký' thôi. Loại bẩn tính này cũng có chứ ko phải ko ;-(. Nhưng về cơ bản, đến đoạn cuối này rồi, 90% người mua là tử tế và họ cũng hợp tác cho nhanh gọn thôi.

 

[dacootodau]

Em bán nhà, thằng mua muốn lấy căn nhà đó thế chấp để vay xèng kiểu hợp đồng 3 bên (thêm thằng Ngân Hàng). Xin hỏi các cụ ngoài chuyện tiền về chậm vì cần bán phải chấp nhận thì em còn phải chịu rủi ro gì nữa?

Không sao đâu cụ chỉ có điều tiền chậm , sau khi xong hết thủ tục cụ mới rút đc tiền mặc dù công chứng xong cụ nổ tk tiền luôn .3 năm trước em cũng cắm luôn như này

 

[khanhtb]

cac nam trước e giao dịch mua bán nhà,ra công chứng đóng dấu đỏ xong xuôi mới nhan tiền ,năm nay khác rồi,ra công chứng kí 2 ben xong,thì Công chứng chưa đóng dấu ngay,mà yc 2 bên làm thủ tục thanh toán xong thi mới cộp dấu.E thấy an toàn cho bên bán.

 

[burjkhalifa]

Nếu trường hợp bên mua vì một lý do nào đó như : đột tử, hoặc thay đổi ý định không ký cái thư thế chấp sổ đỏ cho ngân hàng thì giải quyết thế nào ...???

Trường hợp đột tử thì sẽ rất mệt. Chắc chắn sẽ phức tạp & sẽ tốn thời gian để xử lý. Likely là tiền trả lại ngân hàng, nhà trả lại chủ cũ, nhưng sẽ tốn thời gian & gian nan + cần có sự hợp tác của người thân người mua. Trong trường hợp này ngán hàng sẽ ko sao vì họ vẫn phong toả tiền của người bán. Chỉ có người bán là mệt nhất.

Còn ko ký cái thư thế chấp thì mình đã giải thích rồi, ko thể ko ký vì hợp đồng vay đã hiệu lực. Nếu vi phạm thì ngân hanhg họ xử lý theo pháp luật. Họ chỉ có thể 'câu giờ' việc ký vài hôm, nửa tháng thôi.

 

[duongqua]

Khi đã hỏi thì cụ đã lăn tăn, cụ đã tính đến TH xấu nhất rồi, vậy thì lượn thôi cụ, nhà mình đang ở, ko bán cho ô này thì bán cho ô kia, trừ khi cụ cần tiền gấp thì chấp nhận, ko thì cứ tiền trao thì cháo múc vào bát đưa tận mồm đớp luôn sao phải để mình vào trạng thái lo ngay ngáy khi cứ sợ thằng mua có Vđề!

 

[Tony_Le]

Khi đã hỏi thì cụ đã lăn tăn, cụ đã tính đến TH xấu nhất rồi, vậy thì lượn thôi cụ, nhà mình đang ở, ko bán cho ô này thì bán cho ô kia, trừ khi cụ cần tiền gấp thì chấp nhận, ko thì cứ tiền trao thì cháo múc vào bát đưa tận mồm đớp luôn sao phải để mình vào trạng thái lo ngay ngáy khi cứ sợ thằng mua có Vđề!

Xấu nhất em chưa biết nó là gì, cũng có thể là chưa cụ nào trên đây gặp.

Xấu vừa vừa là chính em biết nhưng ở chiều em là bên mua (thấy hơi nhục tý), lần trước thằng bán cho em nó không nhận được tiền (dỡ phong tỏa) theo dự kiến cứ gọi điện cho em "tâm sự" hoài mà nó cũng biết là khách quan của công quyền chứ đâu phải do em, mà em cũng chả giúp được nó vì làm gì có tiền mặt. Nó bảo mất việc của nó vì dòng tiền không có, lại phải vay nóng vay lạnh gì rất vất vả.

Còn cụ gì nói trên kia là phạt phạt cộng với hủy HĐ mua bán thì thằng ngân hàng nó chả ngu gì mà ký vào, vậy việc cũng không thành.

 

[thanh.long]

Tính trường hợp xấu nhất (sau khi ký hđ công chứng thì bên mua ko có động thái cò quay kiểu với mục đích bớt giá...) và bên bán nên chọn bank đứng ra làm thủ tục 3 bên để sau đó bank làm việc mọi thứ với bên mua xem bên mua có đáp ứng đủ điều kiện của bank đó để mọi việc thuận lợi ko phải lo kia khi chờ thủ tục sang tên hay ko. Đôi khi bán xong, đợi tiền về sốt cả ruột

 

[duongqua]

Xấu nhất em chưa biết nó là gì, cũng có thể là chưa cụ nào trên đây gặp.

Xấu vừa vừa là chính em biết nhưng ở chiều em là bên mua (thấy hơi nhục tý), lần trước thằng bán cho em nó không nhận được tiền (dỡ phong tỏa) theo dự kiến cứ gọi điện cho em "tâm sự" hoài mà nó cũng biết là khách quan của công quyền chứ đâu phải do em, mà em cũng chả giúp được nó vì làm gì có tiền mặt. Nó bảo mất việc của nó vì dòng tiền không có, lại phải vay nóng vay lạnh gì rất vất vả.

Còn cụ gì nói trên kia là phạt phạt cộng với hủy HĐ mua bán thì thằng ngân hàng nó chả ngu gì mà ký vào, vậy việc cũng không thành.

Xấu nhất e nhớ ngày trên Of này chứ đâu xa cách đây 2-3 năm j đấy có cụ bán cái nhà chung cư cho 1 thằng cụ khác (e xin phép gọi là thằng vì thằng đó đọc trong bài đó nó bựa quá), cũng kiểu gần như của cụ nhưng chỉ trả trước 1/3 hay 1/2 gì đó. Sau đó cụ chủ nhà tin tưởng giao luôn chìa khoá cho nó, nó sang tên sổ đỏ xong xuôi rồi dọn hết đồ đạc cả nhà nó vào ở, cuối cùng nó ko trả nốt số tiền còn lại. Cụ ý phải tố lên trên này vì bất lực vì nó sang tên nó rồi, đồ đạc của nó vào nhà rồi thì còn làm gì được nữa, còn lại chờ cái tính Người của thằng mua nó đang chìm tận đẩu đâu trong tiềm thức nó rồi. Thế mà nó lên bài report của cụ ý còn thách thức nữa đấy, nó thách cụ ý vào nhà nó kiện cụ ý xâm phạm tài sản người khác cơ đấy. Sau thì ko biết có trả hết cho cụ chủ nhà ko nhưng đời đúng là ko biết được chữ Ngờ đâu cụ ạ. Nhiều đứa vì tiền nó đánh đổi hết, Of này là 1 xã hội thu nhỏ nhiều cụ tử tế bị ăn quả đắng nhiều rồi!
E nhớ ko nhầm nick thằng đó là Camel hay Came gì gì đó (Xin lỗi nếu nhần nick của 1 cụ nào đó ko dính dáng),e nhớ rõ vụ này vì nó trắng trợn và mất dạy quá, ko nghĩ ở đời lại có đứa lật lọng như vậy

 

[Mandalord]

Ko sao đâu, ngân hàng nó chờ sổ đỏ chuyển tên xong sẽ giải ngân vào cho cụ rút tiền. Mình từng mua nhà theo kiểu vậy và chủ nhà cũng yên tâm.

Em chả bao giờ bán kiểu đấy. Cứ tiền xong là em giao giấy tờ. Ngân hàng với người mua là ký với nhau chứ em dây vào ngân hàng làm gì cho rách việc.

 

[Jochi Daigaku]

Xấu nhất e nhớ ngày trên Of này chứ đâu xa cách đây 2-3 năm j đấy có cụ bán cái nhà chung cư cho 1 thằng cụ khác (e xin phép gọi là thằng vì thằng đó đọc trong bài đó nó bựa quá), cũng kiểu gần như của cụ nhưng chỉ trả trước 1/3 hay 1/2 gì đó. Sau đó cụ chủ nhà tin tưởng giao luôn chìa khoá cho nó, nó sang tên sổ đỏ xong xuôi rồi dọn hết đồ đạc cả nhà nó vào ở, cuối cùng nó ko trả nốt số tiền còn lại. Cụ ý phải tố lên trên này vì bất lực vì nó sang tên nó rồi, đồ đạc của nó vào nhà rồi thì còn làm gì được nữa, còn lại chờ cái tính Người của thằng mua nó đang chìm tận đẩu đâu trong tiềm thức nó rồi. Thế mà nó lên bài report của cụ ý còn thách thức nữa đấy, nó thách cụ ý vào nhà nó kiện cụ ý xâm phạm tài sản người khác cơ đấy. Sau thì ko biết có trả hết cho cụ chủ nhà ko nhưng đời đúng là ko biết được chữ Ngờ đâu cụ ạ. Nhiều đứa vì tiền nó đánh đổi hết, Of này là 1 xã hội thu nhỏ nhiều cụ tử tế bị ăn quả đắng nhiều rồi!
E nhớ ko nhầm nick thằng đó là Camel hay Came gì gì đó (Xin lỗi nếu nhần nick của 1 cụ nào đó ko dính dáng),e nhớ rõ vụ này vì nó trắng trợn và mất dạy quá, ko nghĩ ở đời lại có đứa lật lọng như vậy

Vụ việc đó là sau khi chuyển xong tên trên sổ hồng, Bên Mua không chịu ký vào thủ tục giao dịch tài sản đảm bảo (mặc dù nhân viên tín dụng ngân hàng nắm giữ mọi hồ sơ). Nói chung gặp phải Bên Mua “bựa” như thế này thì quá đen.

 

[Tony_Le]

Em chả bao giờ bán kiểu đấy. Cứ tiền xong là em giao giấy tờ. Ngân hàng với người mua là ký với nhau chứ em dây vào ngân hàng làm gì cho rách việc.

Vâng, như vậy là yên thân nhất, ký xong HĐ, chuyển tiền, đóng dấu công chứng, giao nhà, đâu đó vẫn có rủi ro nhưng thấp hoặc gần như =0.

Tuy nhiên vì những lý do khác nhau mà cần thỏa hiệp xuống mức thấp hơn và có xuất hiện thêm rủi ro, vậy mới cần hỏi các cụ. Vì bên mua họ yêu cầu số tiền vay cao chứ vay ít thì cũng chấp nhận rủi ro chơi luôn khỏi cần băn khoăn do mình cũng cần.

 

[Jochi Daigaku]

Vì bên mua họ yêu cầu số tiền vay cao chứ vay ít thì cũng chấp nhận rủi ro chơi luôn khỏi cần băn khoăn do mình cũng cần.

Đúng rồi ạ, cái lần nhà cháu là Bên Mua, trả đủ 70% sau khi công chứng, chỉ vay ngân hàng 30% thôi, nên Bên Bán và ngân hàng rất yên tâm. Bên nhà cháu cũng tích cực hợp tác để mọi việc hoàn thành nhanh gọn ạ.

 

[demax]

Nhà mình bán như này rồi. Xác nhận là tiền về khá chậm, phụ thuộc hoàn toàn vào bên mua triển khai các thủ tục. Nhà mình mất đâu 3 tháng tiền mới về do đúng đợt giãn cách Covid.

 

[sherlock cốc]

Còn trường hợp nữa là bên mua cọc xong, sau khi công chứng bên bán vẫn cầm hợp đồng. Trên đường ra ngân hàng chuyển tiền bên mua đi đâu mất. Thế là bên bán phải để treo.

 

[Jochi Daigaku]

Còn trường hợp nữa là bên mua cọc xong, sau khi công chứng bên bán vẫn cầm hợp đồng. Trên đường ra ngân hàng chuyển tiền bên mua đi đâu mất. Thế là bên bán phải để treo.

Bên Bán như thế là chủ quan quá, nhà cháu phải trình đủ bằng chứng 65% tiền đã có sẵn trong tài khoản, Bên Bán mới chấp nhận cho đặt cọc 5%.