Mất vài ngày mới đọc được đến trang thứ 86 của topic này. Quan điểm và phân tích tranh luận của các cụ rất thấm, giúp em mở mang kiến thức (trong đó không thể không nhắc tới cụ Rừng rậm nhiệt đới)
Em thì chưa đủ kiến thức hay kinh nghiệm để trao đổi nên cũng hỏi thử mấy con AI, thì nó nói thế này
Những điểm đúng, hợp lý của Tropical Forest
1. BĐS Sài Gòn hiện đang neo giá cao và thanh khoản kém
• Giá tăng chủ yếu mang tính cục bộ, không tương xứng với nhu cầu ở thực.
• Nguồn tiền trong dân đã bị “hút cạn” do các vụ đổ bể, làm giảm khả năng thanh khoản.
2. Dòng vốn đầu tư đã chuyển hướng ra ngoài SG
• Các nhà đầu tư lớn đã rút khỏi SG, chuyển sang đầu tư ở Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang – nơi dòng tiền hiện đang dồi dào và tiềm năng tăng giá mạnh hơn.
3. Áp lực từ NOXH và sự bùng nổ của nhà ở xã hội
• Chính phủ đang quyết liệt đẩy mạnh NOXH, điều này gây áp lực lên giá chung cư và làm giảm giá trị đầu cơ của phân khúc cao cấp.
• Lợi suất cho thuê của chung cư đang thấp, không đủ hấp dẫn so với lãi tiết kiệm.
4. Xu hướng kinh tế vĩ mô và thị trường địa phương
• Nhập cư vào SG giảm mạnh, vốn FDI và tiền trong dân cũng giảm, dẫn đến mức tăng giá vốn khó có thể duy trì.
• Các khu vực như Hà Nội, Đà Nẵng đang có sự tăng trưởng rõ rệt do đà phát triển hạ tầng và dòng vốn đầu tư tích cực.
Những điểm cần xem xét thêm
1. SG vẫn là trung tâm kinh tế hàng đầu
• Mặc dù hiện tại SG gặp khó khăn, nhưng là trung tâm kinh tế hàng đầu Việt Nam với quỹ đất trung tâm khan hiếm. Khi kinh tế phục hồi, SG vẫn có khả năng hút lại dòng vốn mạnh mẽ.
2. Không phải toàn bộ sản phẩm BĐS SG đều bị ảnh hưởng giống nhau
• Một số khu vực hoặc sản phẩm (ví dụ: khu CBD, Thủ Thiêm, khu dự án có vị trí đắc địa) vẫn có tiềm năng tăng giá dài hạn dù chung cư trung cấp có áp lực từ NOXH.
3. Rủi ro bong bóng và bền vững tăng giá ở miền Bắc – miền Trung
• Mặc dù HN, Đà Nẵng, NT đang tăng giá nhanh, nhưng nếu sự tăng trưởng này không đi kèm với dòng tiền ổn định, rủi ro bong bóng cũng cao.
4. Quan điểm của Tropical Forest có phần “cực đoan”
• Quan điểm cho rằng SG sẽ mãi “khó bán” hay “bị lùi” không phản ánh đầy đủ khả năng phục hồi khi có chính sách kích thích kinh tế và các cải thiện về hạ tầng.
• Một số luận điểm chỉ tập trung vào xu hướng ngắn hạn, chưa tính đến chu kỳ kinh tế dài hạn của một đô thị lớn.
Kết luận chung
Ngắn hạn:
• BĐS SG hiện đang gặp nhiều thách thức (giá neo cao, thanh khoản kém, dòng vốn giảm) nên nếu đầu tư chỉ vì nhu cầu ở ngay thì SG mới là lựa chọn phù hợp.
• Tuy nhiên, với mục tiêu đầu cơ, dòng vốn đang dồn về các khu vực như HN, Đà Nẵng, NT có tiềm năng tăng giá tốt hơn.
Dài hạn:
• SG vẫn là trung tâm kinh tế chủ chốt của cả nước; khi kinh tế phục hồi, các khu vực đắc địa tại SG có thể bật lại.
• Việc “chốt lời” và tái cơ cấu sản phẩm phù hợp (chuyển đổi từ chung cư sang nhà phố hay đất nền chất lượng) sẽ là chìa khóa để tận dụng cơ hội đầu tư trong dài hạn.
• Chiến lược đầu tư cần linh hoạt, phải xem xét dòng tiền, thanh khoản và khả năng phục hồi kinh tế.
• Quan trọng nhất là theo sát xu hướng hạ tầng và chính sách vĩ mô; ai nắm bắt kịp xu hướng đó mới có lợi thế.
Tóm lại, quan điểm của Tropical Forest phần lớn phản ánh đúng những khó khăn hiện tại của SG và xu hướng dòng vốn chuyển dịch, nhưng cũng cần lưu ý rằng SG với vị thế trung tâm kinh tế lớn có tiềm năng hồi phục khi các yếu tố vĩ mô thay đổi. Nhà đầu tư nên lựa chọn chiến lược phù hợp với mục tiêu thời gian và mức chấp nhận rủi ro của mình.
Cụ có vẻ thích thú với cái giá này nhỉ. Giá này thì chứng tỏ một điều là giá nhà ở Hà Nội với Hồ Chí Minh nó bị méo mó rất nhiều, xã hội Việt Nam sẽ sớm đi về nơi xa 
Mấy toà tương đương mặt Hoàng Phố khoảng trung bình $25K/m2 là 642 triệu/m2. Thu nhập bình quân đầu người của Shanghai là khoảng 26K/năm so với tầm $6k/năm của Hồ Chí Minh.
