[Funland] Xin tư vấn về giá nhà ngõ ở Hà Nội

[NuciFera]

cụ chia ghê thế cơ ạ e còn định làm 1 tầng 1 phòng thôi cho hộ gia đình thuê ạ

chia ra 3 phòng 1 tầng thế thì phòng bé tí tẹo teo với đông ng ở quá cũng sợ ạ

với đông quá chỗ để xe ở tầng 1 e sợ là ko đủ chỗ vì 1 phòng 2 ng ở thì phải 2 xe máy cơ

Đấy là thiết kế kiểu chung cư mini khai thác triệt để không gian 1 phòng khép kín tầm 13 14m2. 10 phòng tầm 20 xe máy, thiết kế 1 xe máy mất tầm 1.2m2 để xe thôi. Cụ gg thiết kế chung cư mini cho thuê sẽ thấy xu hướng sẽ thiết kế nhỏ gọn, tối ưu. Còn nếu tk 1 tầng theo kiểu 1 ngủ + 1 khách cho gia đình thì cụ chỉ cho thuê dc tầm 7 -8 tr chứ cao hơn lại dẫm vào chung cư 2 ngủ.

 

[NuciFera]

Bây giờ e nghĩ không chia được như cụ kia đâu. Mà có chia thế cũng nát nhà, cho thuê 10 năm không thu hồi được tiền xây dựng, mà sau 10 năm nữa chưa chắc đã cho thuê được thế nữa (vì PCCC, nhu cầu cao hơn) còn ở cũng ko xong.
Nếu xây thì xây kiểu nhà ở, cho thuê từng tầng như cụ e nghĩ là phương án tốt. Tiền phòng cũng ko chênh nhiều (phòng 45-50m2 cũng cho thuê được 6-7 triệu, thiết kế đẹp còn cho thuê cao hơn) tính ra cũng được 25-30 triệu. PCCC cũng dễ hơn, sau ko cho thuê cũng ở được.
Có điều tỷ suất tính trên nguyên phần xây nhà đã thấp rồi, coi như cụ có thêm việc làm cho vui thôi sau chục năm có được cái nhà. Còn phần đất thì để giữ TS là chính thôi.

Cái hay của khổ đất này là mặt sau rộng gần 6m nên có thể chia dọc 2 phòng phần công cộng sẽ tối ưu hơn hẳn khổ đất khổ ngang bé.

 

[Khongdanhvong]

Ô tô kiểu em wuling mới vào đc cụ ah, vì nó vướng bậc tam cấp các nhà và cột điện lòi ra.

Tóm lại ngách rộng bao nhiêu ạ?

 

[toato]

Bây giờ e nghĩ không chia được như cụ kia đâu. Mà có chia thế cũng nát nhà, cho thuê 10 năm không thu hồi được tiền xây dựng, mà sau 10 năm nữa chưa chắc đã cho thuê được thế nữa (vì PCCC, nhu cầu cao hơn) còn ở cũng ko xong.
Nếu xây thì xây kiểu nhà ở, cho thuê từng tầng như cụ e nghĩ là phương án tốt. Tiền phòng cũng ko chênh nhiều (phòng 45-50m2 cũng cho thuê được 6-7 triệu, thiết kế đẹp còn cho thuê cao hơn) tính ra cũng được 25-30 triệu. PCCC cũng dễ hơn, sau ko cho thuê cũng ở được.
Có điều tỷ suất tính trên nguyên phần xây nhà đã thấp rồi, coi như cụ có thêm việc làm cho vui thôi sau chục năm có được cái nhà. Còn phần đất thì để giữ TS là chính thôi.

e cảm ơn cụ e cũng có cùng suy nghĩ như cụ ạ
1 sàn 1 phòng thì hộ gia đình có thể thuê ở đc (tầm 6tr)
còn sinh viên hoặc ng đi làm thì họ vẫn có thể thuê chung share tiền phòng
cụ nhỉ

 

[Tung Anh 1401]

Tóm lại ngách rộng bao nhiêu ạ?

Đầu ngách 2m, trước nhà gần 3m.

 

[Tung Anh 1401]

e cảm ơn cụ e cũng có cùng suy nghĩ như cụ ạ
1 sàn 1 phòng thì hộ gia đình có thể thuê ở đc (tầm 6tr)
còn sinh viên hoặc ng đi làm thì họ vẫn có thể thuê chung share tiền phòng
cụ nhỉ

Tối ưu thì cụ chia 2 phòng/ tầng, thêm gác xép nữa thì cho thuê được cỡ 4-6tr/p tùy trang bị nội thất ntn.

 

[DTV]

Nhà cụ ngõ bao nhiêu Nam Dư thế với nhà xây lâu chưa vậy ạ.

Ngõ 95/52. Nhà mới xây 2023 cụ ạ.

 

[NuciFera]

e cảm ơn cụ e cũng có cùng suy nghĩ như cụ ạ
1 sàn 1 phòng thì hộ gia đình có thể thuê ở đc (tầm 6tr)
còn sinh viên hoặc ng đi làm thì họ vẫn có thể thuê chung share tiền phòng
cụ nhỉ

Vâng tùy khẩu vị kinh doanh của mỗi cụ, nhưng nếu ko khai thác triệt để thì xây cho thuê ko hiệu quả đâu cụ. Xây như cụ 1 phòng cho gia đình thuê thì phải có thang máy nếu 5 tầng thì mức đầu tư cũng phải 2.5 tỷ, cụ lại sợ để xe chật thì tầng 1 chỉ để xe, vậy cho thuê dc tầng 2 3 4 mỗi tầng 7 - 8tr trừ hiệu suất khai thác thì còn 20tr 1 tháng 1 năm dc 240tr. Thế thì cụ cứ để nguyên cho thuê lấy 6tr + gửi tk 2.5 tỷ kia lãi suất 6.5% thì 1 năm cụ cũng có 72tr + 2.5x 6.5 = 230tr rồi, thế thì xây làm gì cụ ơi.

 

[Tiêu kiêu]

e cảm ơn cụ e cũng có cùng suy nghĩ như cụ ạ
1 sàn 1 phòng thì hộ gia đình có thể thuê ở đc (tầm 6tr)
còn sinh viên hoặc ng đi làm thì họ vẫn có thể thuê chung share tiền phòng
cụ nhỉ

50m2 thì bác nên làm 1 tầng 1 phòng nhé, sau này ko muốn cho thuê muốn ở thì cũng hợp lý chứ nếu chia ra 2 phòng 1 tầng thì chỉ để cho thuê tiện thôi chứ đến lúc bác cần lấy để ở nó lại thành dở hơi, dở hơi ở chỗ các phòng thì nhỏ, vụn ko xài hết mà bác cần phòng to thì lại không có. Bác cứ để phòng là nguyên 1 sàn cho thuê là tiện nhất, nếu người thuê có nhu cầu cần ngăn phòng thì họ sẽ tự làm vách ngăn theo ý họ và như vậy sẽ phục vụ được cả đối tượng thuê để ở lẫn đối tượng thuê văn phòng. Thiết kế được vệ sinh ở phía ngoài là tiện nhất để phòng trường hợp cần ngăn phòng ra thì 2 phòng vẫn xài chung 1 nvs được.
Phòng to thì có thể dùng vách ngăn ra thành 2 phòng nhỏ chứ đã xây phòng nhỏ cố định thì lại không thể làm thành phòng to.
Đó là về phần xây dựng còn nói về hiệu quả thì em nghĩ với quy mô chỉ 50m2 thì xây cho thuê chỉ như nhặt tiền lẻ so với số tiền ban đầu bỏ ra thôi, về bài toán đầu tư thì ko hiệu quả. Thà bác cứ cho thuê kì cạch cái nhà cấp 4 và tạm thời ném tiền vào ngân hàng nếu chưa nghĩ ra món gì đầu tư còn hơn là bỏ ra xây rồi nhặt lại bạc cắc

 

[duchb304]

Chắc hơn 5 tỷ cụ ạ. Em cứ đoán thế, mà chủ nhà rao bao nhiêu rồi cụ?

Đúng như cụ đoán, đang rao 5ty1. Giá cũng ngang con Chung cư tầm 70m2 khu vực này

 

[TPCN]

Cụ nào biết khu vực Đại Mỗ yêu cầu như cụ chủ mà ngõ oto thì giá ntn không ạ, đầu năm ko mua được giờ ko biết tăng ntn rồi.

 

[clessking]

e cảm ơn cụ e cũng có cùng suy nghĩ như cụ ạ
1 sàn 1 phòng thì hộ gia đình có thể thuê ở đc (tầm 6tr)
còn sinh viên hoặc ng đi làm thì họ vẫn có thể thuê chung share tiền phòng
cụ nhỉ

50m2 thì bác nên làm 1 tầng 1 phòng nhé, sau này ko muốn cho thuê muốn ở thì cũng hợp lý chứ nếu chia ra 2 phòng 1 tầng thì chỉ để cho thuê tiện thôi chứ đến lúc bác cần lấy để ở nó lại thành dở hơi, dở hơi ở chỗ các phòng thì nhỏ, vụn ko xài hết mà bác cần phòng to thì lại không có. Bác cứ để phòng là nguyên 1 sàn cho thuê là tiện nhất, nếu người thuê có nhu cầu cần ngăn phòng thì họ sẽ tự làm vách ngăn theo ý họ và như vậy sẽ phục vụ được cả đối tượng thuê để ở lẫn đối tượng thuê văn phòng. Thiết kế được vệ sinh ở phía ngoài là tiện nhất để phòng trường hợp cần ngăn phòng ra thì 2 phòng vẫn xài chung 1 nvs được.
Phòng to thì có thể dùng vách ngăn ra thành 2 phòng nhỏ chứ đã xây phòng nhỏ cố định thì lại không thể làm thành phòng to.

Con bé quân của em nó thuê phòng 55m2 tầng 4 thang bộ, 2 phòng có điều hòa trong ngõ, ngay cạnh nhà tang lễ 198 chỗ Trần Bình mà cũng 6,5 triệu/tháng đó cụ.
Cụ xây mới mà muốn cho thuê dễ thì trước mắt xây cao 1 chút, làm được thêm thiết kế gác xép + trang trí đẹp tí là 1 tầng 50m2 cho thuê ngon lành. Sau thích hạ thấp làm trần thạch cao xuống vẫn ngon lành. Tầng 1 vẫn làm được 1 phòng nhỏ. Xây thì lại chừa sẵn ô giếng trời/thang máy nữa cho em. Sau về ở lắp vào là được. Không nên lắp sẵn, cho thuê ko được giá bao nhiêu mà chi phí bảo dưỡng hàng năm quá tội, lại tốn tiền đầu tư ban đầu.

Vâng tùy khẩu vị kinh doanh của mỗi cụ, nhưng nếu ko khai thác triệt để thì xây cho thuê ko hiệu quả đâu cụ. Xây như cụ 1 phòng cho gia đình thuê thì phải có thang máy nếu 5 tầng thì mức đầu tư cũng phải 2.5 tỷ, cụ lại sợ để xe chật thì tầng 1 chỉ để xe, vậy cho thuê dc tầng 2 3 4 mỗi tầng 7 - 8tr trừ hiệu suất khai thác thì còn 20tr 1 tháng 1 năm dc 240tr. Thế thì cụ cứ để nguyên cho thuê lấy 6tr + gửi tk 2.5 tỷ kia lãi suất 6.5% thì 1 năm cụ cũng có 72tr + 2.5x 6.5 = 230tr rồi, thế thì xây làm gì cụ ơi.

Đúng là lợi nhuận thấp chứ ko hề cao. Nhưng cụ không để ý cụ ấy mới mua căn này, nghĩa là có mục đích khác chứ ko phải mua để kinh doanh. Nếu đã xác định kinh doanh phòng thì phải mua mảnh 100-200m2 xây lên 7-8 tầng mới ổn (nhưng đấy là ngày xưa thôi, giờ cũng ko xây được). Chẳng qua hiện tại đang rảnh cụ ấy nghĩ đầu tư thế. Chứ nếu xác định đầu tư phòng cho thuê từ đầu thì cụ ấy đã mua luôn căn CCMN xây sẵn rồi, giờ bán nhiều như vé số mà.

 

[toato]

Con bé quân của em nó thuê phòng 55m2 tầng 4 thang bộ, 2 phòng có điều hòa trong ngõ, ngay cạnh nhà tang lễ 198 chỗ Trần Bình mà cũng 6,5 triệu/tháng đó cụ.
Cụ xây mới mà muốn cho thuê dễ thì trước mắt xây cao 1 chút, làm được thêm thiết kế gác xép + trang trí đẹp tí là 1 tầng 50m2 cho thuê ngon lành. Sau thích hạ thấp làm trần thạch cao xuống vẫn ngon lành. Tầng 1 vẫn làm được 1 phòng nhỏ. Xây thì lại chừa sẵn ô giếng trời/thang máy nữa cho em. Sau về ở lắp vào là được. Không nên lắp sẵn, cho thuê ko được giá bao nhiêu mà chi phí bảo dưỡng hàng năm quá tội, lại tốn tiền đầu tư ban đầu.




Đúng là lợi nhuận thấp chứ ko hề cao. Nhưng cụ không để ý cụ ấy mới mua căn này, nghĩa là có mục đích khác chứ ko phải mua để kinh doanh. Nếu đã xác định kinh doanh phòng thì phải mua mảnh 100-200m2 xây lên 7-8 tầng mới ổn (nhưng đấy là ngày xưa thôi, giờ cũng ko xây được). Chẳng qua hiện tại đang rảnh cụ ấy nghĩ đầu tư thế. Chứ nếu xác định đầu tư phòng cho thuê từ đầu thì cụ ấy đã mua luôn căn CCMN xây sẵn rồi, giờ bán nhiều như vé số mà.

vâng đúng là nếu xây để cho thuê thì lợi nhuận ko hề cao so với vốn bỏ ra ban đầu, chắc phải 8-9 năm may ra mới thu hồi được vốn chưa kể khấu hao, rồi phải quản lý, mà mô hình này cũng đau đầu và rắc rối chứ ko đờn thuần ngồi thu tiền các cụ nhỉ

nhg nếu để ko thu 6tr 1 thang thì e thấy hơi ít vì riêng tiền đất đã gần 10 tỷ rồi ạ
hơn nữa nếu giờ ko xây, thì sang năm chi phí xây có khi còn tăng cao hơn nữa thì sao. (nguyên vật liệu, giá nhân công, chi phí bôi trơn)

 

[Tiêu kiêu]

vâng đúng là nếu xây để cho thuê thì lợi nhuận ko hề cao so với vốn bỏ ra ban đầu, chắc phải 8-9 năm may ra mới thu hồi được vốn chưa kể khấu hao, rồi phải quản lý, mà mô hình này cũng đau đầu và rắc rối chứ ko đờn thuần ngồi thu tiền các cụ nhỉ

nhg nếu để ko thu 6tr 1 thang thì e thấy hơi ít vì riêng tiền đất đã gần 10 tỷ rồi ạ
hơn nữa nếu giờ ko xây, thì sang năm chi phí xây có khi còn tăng cao hơn nữa thì sao. (nguyên vật liệu, giá nhân công, chi phí bôi trơn)

Để xây thì phải bỏ tầm 2 tỷ ra và nhặt lại tiền lẻ từ từ, vậy bác để 2 tỷ đó mà làm cái gì khác, còn cái nhà cấp 4 bác cứ cho thuê tàng tàng như thế rồi lúc đất lên giá gấp rưỡi gấp đôi bác lại bán đi chả ngon lành quá còn gì. Thế có phải hay hơn là giờ bác bỏ 2 tỷ ra hoàn thiện rồi nhặt lại tiền lẻ, mà nhỡ lúc nó tăng nóng lên bác muốn bán lại vướng cái vụ tiền đầu tư đã bỏ vào rồi thì kê giá cao hơn thị trường thì lại khó bán không. Tất nhiên nếu bác xác định giữ vài chục năm thì e ko nói chứ nếu ko có kế hoạch quá dài hạn, chỉ có kế hoạch 10 năm thì bác cứ để cái nhà cấp 4 đó, sau này đc giá bán đất đi cũng dễ hơn nhiều so với việc bán cái nhà đã xây kiên cố.

 

[toato]

Vâng e cảm ơn các bác để e suy nghĩ thêm ạ

 

[clessking]

Để xây thì phải bỏ tầm 2 tỷ ra và nhặt lại tiền lẻ từ từ, vậy bác để 2 tỷ đó mà làm cái gì khác, còn cái nhà cấp 4 bác cứ cho thuê tàng tàng như thế rồi lúc đất lên giá gấp rưỡi gấp đôi bác lại bán đi chả ngon lành quá còn gì. Thế có phải hay hơn là giờ bác bỏ 2 tỷ ra hoàn thiện rồi nhặt lại tiền lẻ, mà nhỡ lúc nó tăng nóng lên bác muốn bán lại vướng cái vụ tiền đầu tư đã bỏ vào rồi thì kê giá cao hơn thị trường thì lại khó bán không. Tất nhiên nếu bác xác định giữ vài chục năm thì e ko nói chứ nếu ko có kế hoạch quá dài hạn, chỉ có kế hoạch 10 năm thì bác cứ để cái nhà cấp 4 đó, sau này đc giá bán đất đi cũng dễ hơn nhiều so với việc bán cái nhà đã xây kiên cố.

Em cũng nghĩ như cụ này.
Nếu cụ chủ có nghề (kinh doanh nhà hoặc xây dựng), có tiền nhàn rỗi thì đầu tư cũng được. Gọi là vẽ việc kinh doanh cho vui.
Chứ nếu cụ ko có nghề, xây nhà vừa mệt mỏi lại phải thu tiền lẻ, quản lý cũng khổ (hỏng cái nọ, hụt cái kia lại lóc cóc đi thay, rồi thì có đứa trả phòng lại phải đăng kiếm khách khác, đòi tiền hàng tháng...) Nói dại nhỡ có đứa nào nó thượng mã phong trong nhà... thì lại cũng mệt mình Trong khi hiệu quả thấp, vài bữa nữa quy định PCCC chặt thêm lại tốn tiền CAKV, Ktra PCCC...
Thu 6 triệu cho nhẹ đầu cụ ơi. Bữa trước e cũng định sửa cái nhà cũ ở quê làm phòng cho thuê, cơ mà nghĩ lại chưa chắc mỗi tháng đc thêm 3 triệu mà lại phải bỏ tiền trăm ra thu tiền lẻ. Chốt lại vẫn cứ cho 1 nhà thuê, đầu năm trả 1 cục 40 50tr m cầm cho nhẹ đầu. Coi như m nhờ ngta ở giữ nhà cho khỏi hoang hóa Thế là lại phải cảm ơn họ

 

[Khongdanhvong]

Để xây thì phải bỏ tầm 2 tỷ ra và nhặt lại tiền lẻ từ từ, vậy bác để 2 tỷ đó mà làm cái gì khác, còn cái nhà cấp 4 bác cứ cho thuê tàng tàng như thế rồi lúc đất lên giá gấp rưỡi gấp đôi bác lại bán đi chả ngon lành quá còn gì. Thế có phải hay hơn là giờ bác bỏ 2 tỷ ra hoàn thiện rồi nhặt lại tiền lẻ, mà nhỡ lúc nó tăng nóng lên bác muốn bán lại vướng cái vụ tiền đầu tư đã bỏ vào rồi thì kê giá cao hơn thị trường thì lại khó bán không. Tất nhiên nếu bác xác định giữ vài chục năm thì e ko nói chứ nếu ko có kế hoạch quá dài hạn, chỉ có kế hoạch 10 năm thì bác cứ để cái nhà cấp 4 đó, sau này đc giá bán đất đi cũng dễ hơn nhiều so với việc bán cái nhà đã xây kiên cố.

Nhà trong ngách 35m2 4 tầng và 1 lửng kiên cố, khá đẹp ở quận Hà Nội thì cho thuê bao nhiêu mới được nhỉ, có nên cho thuê không nhỉ, em sợ bị phá nhà vì em từng cho thuê nhà cấp 4 một lần rồi, sau đuổi mãi họ mới đi.

 

[Tiêu kiêu]

Nhà trong ngách 35m2 4 tầng và 1 lửng kiên cố, khá đẹp ở quận Hà Nội thì cho thuê bao nhiêu mới được nhỉ, có nên cho thuê không nhỉ, em sợ bị phá nhà vì em từng cho thuê nhà cấp 4 một lần rồi, sau đuổi mãi họ mới đi.

Nhà ngách 35m2 thì căng tay chắc đc loanh quanh chục triệu 1 tháng.