Update tình hình dự án Thanh Hà Cienco 5.

redbuttlerkt · 11:42 07/09/2019

TH Đại Long Land nói:
Có anh vào buôn phát có chủ đề tranh luận mới ngay. Vấn đề anh nói của dân bđs vay mượn nhiều là đúng và rất là đúng bởi thanh hà cơn sốt dài và lên nhanh dẫn đến lòng tham ai cũng muốn được nhiều hơn nữa cho lên tỷ lệ vay là điều không tránh khỏi. Thị trường cuối tháng 6 âm nhận tin khởi tố xong dính quả tháng 7 ngâu thị trường đang giao dịch 10 nay không nổi 1 cũng đúng bản chất giao dịch bđs (tin xấu + tháng ngâu) để xem tháng 8 âm này thị trường sẽ diễn biến tiếp theo thế nào? Em dự đoán vẫn chung cư là chủ lực và lk bt những lô chấp nhận cắt sâu thì mới có người đầu tư thế chân. Tin xấu thì xác định luôn và ngay anh à, thị trường thanh hà như em hay nói sợ nhất tin xấu còn các cái khác lù lù ra đấy họ nhìn được sờ được lên yên tâm. Em có tin cđt sẽ cho xây lại nhưng phải theo mẫu chung mặt tiền giống nhau chứ không đứng ra xây vì quản lý khó và thời gian còn xây ks với chung cư (hiện có 8 đội x 400 người). Vẫn câu hỏi đất thanh hà rẻ hay đắt? Em tính 1 lô để ở b1.4 100m2 giá 3 tỷ vị trí gần chung cư + nhà 4 tầng 2 tỷ = 5 tỷ để ở. Nhưng theo tâm lý chỉ cần 3 tỷ là có 100m đất đô thị thì cũng ok (của để dành). Vấn đề cuối là sức khoẻ của cđt thì đúng là ai cũng không tránh được tuổi già đành chấp nhận thuận theo tự nhiên thôi

Trong kinh doanh , có nhiều thủ thuật khi nói về giá mà em bên Sàn Đại Long tuy tuổi trẻ chắc còn bậc thầy về chuyện này
Vd : Ở Thanh Hà , vd khu pháp lý sai quy hoạch B2.1, giai đoạn đầu môi giới sẽ ko nói khu B2.1 giá bao nhiêu /m2 mà chỉ nói chênh bao nhiêu vì nói ra bao nhiêu/m2 sẽ thấy cao . Sau khi toàn bộ các khu đã lên giá thì thay vì nói chênh bao nhiêu , lại nói tổng tiền khu B2.1 là bao nhiêu để thấy tổng tiền ít hơn . Thực Tế là diện tích B2.1 nhỏ hơn các khu khác . Tương tự với các lô nhỏ , thậm chí là BT.
Mục đích là để người mua cảm giác là số tiền mình bỏ ra hợp lý.
Khi nói tổng tiền 1 lô đất vị trí xấu là 3 tỉ thì cảm chừng là ko lớn. Nhưng khi đệm ít nhất 2 tỉ tiền xây nữa là 5 tỉ để có 1 cái nhà ống chất lượng xây trung bình lại là 1 câu chuyện khác. Nhất là khi sẽ bị siết chặt giới hạn thời gian xây hơn.
Với các dự án bây giờ , trừ Mường Thanh ra , giá bán là cả đất + nhà thô ( + hoàn thiện mặt đứng ) ===> Nên nếu so sánh đơn thuần giá Thanh Hà với các dự án khác, hãy so sánh khi đã có nhà trên đất ( tạm tính 2 tỉ là quá rẻ , còn thêm nữa vì vô chừng ). Còn muốn so sánh giá tổng quát thì là giá cả còn liên quan đến uy tín CĐT , Pháp Lý và chất lượng quản lý vận hành sau này nữa ...

JWalker · 11:57 07/09/2019

Trong kinh doanh có thủ thuật câu từ cũng không có gì sai cả. Các bậc thầy kinh doanh vẫn phải dùng chiến lược này. Do ngườii mua tỉnh hay không thôi. Như bên vin chuyên có trò để giá thật cao rồi tặng với khuyến mãi đủ thứ bằng tiền khách hàng. Về phía người mua thì đơn giản nhìn giá phải bỏ /m2 rồi so sánh với khu vực.

JWalker · 12:04 07/09/2019

Định giá bds là bài học đầu tiên. Mà công thức duy nhất phù hợp là so sánh giá bds xung quanh. Các phương pháp khác đều k thực tế. Đang nói về giá hợp lý để theo hay không. Còn các vấn đề trên thuộc về phần tính toán thời điểm để lướt lát.

redbuttlerkt · 12:10 07/09/2019

TH Đại Long Land nói:
Khi mua bđs ai hay hỏi giá thì chưa hiểu sâu về bđs, một lô đất để thuộc quyền sở hữu của mình thì họ phải bỏ bao nhiêu tiền (tổng tiền) anh nói bên em thủ thuật về giá thì oan quá. Ở mt nổi tiếng mua giá rẻ sau một thời gian có lãi lên từ (cộng chênh) nó xuất hiện từ đó. Từ chung cư cho đến đất nền nếu mt mở bán là hay có tư chênh hoặc từ cắt lỗ ít ai nói giá bán. Đặc biệt khu b2.1 không hoểu vì lý do gì mà dân sở hữu đất vẫn gửi tiền chênh ko ai gửi giá bán (ai đang có đất b2.1) vào giải thích giúp em với?

Tổng tiền để người mua cân đối Budget của mình thôi em. Còn muốn đánh giá đắt hay rẻ thì đầu tiên cần phải biết ô đất mình mua là bao nhiêu/m2 và vị trí thế nào . Tiếp theo nữa mới là pháp lý , uy tín CĐT ... etc
A tính sơ bộ các vị trí xấu nhất của Thanh Hà, vd 1 lô đất nghĩa trang như A2.4 mà tính cả nhà vào là tiệm cận 5.4-5.5 tỉ, hay B1.4 gần các cụ ít cũng 5 tỉ , hay khu B2.3 khu vực toàn chôn trẻ em mất giờ cũng tròm trèm 5.3-5.5 tỉ thì không rẻ 1 chút nào nữa. Chưa nói câu chuyện rủi ro Pháp Lý luôn hiện hữu !

BDS68 · 12:28 07/09/2019

JWalker nói:
Trong kinh doanh có thủ thuật câu từ cũng không có gì sai cả. Các bậc thầy kinh doanh vẫn phải dùng chiến lược này. Do ngườii mua tỉnh hay không thôi. Như bên vin chuyên có trò để giá thật cao rồi tặng với khuyến mãi đủ thứ bằng tiền khách hàng. Về phía người mua thì đơn giản nhìn giá phải bỏ /m2 rồi so sánh với khu vực.

Vin nó là bậc thầy trong việc phân tích giá, thị trường, tâm lý khách hàng rồi. Giá bán của nó luôn có sẽ lồng ghép, đan xen hoà quyện giữa các yếu tố có thể định lượng là chi phí thực và các yếu tố định tính khó định lượng một cách rõ ràng như giá trị tiện ích, giá trị đảm bảo, thương hiệu, .... vì vậy rất khó để so sánh một cách rạch ròi và nếu có thì sẽ là sự tranh luận không hồi kết. Đó là chưa kể vấp phải lực lượng tích phân một chiều hùng hậu là các sale được hướng dẫn bài bản.

BDS68 · 12:36 07/09/2019

TH Đại Long Land nói:
Sp vin khách hàng định hình là người sử dụng lên không nhắm đến các đối tượng mua để chờ lên giá, khách mua vin vì tiện ích và thương hoệu

Vấn đề này thì mọi NĐT đều biết cụ ah. Đang đề cập đến vấn đề phân tích giá và so sánh cụ êy, hay nói cách khác là định giá một BĐS!

darkcat · 12:45 07/09/2019

JWalker nói:
Ngoại trừ pháp lý thì giá 30 lk ở Thanh Hà vẫn quá hợp lý. Tầm tiền đó chỉ mua được chung cư hoặc ngõ ngách rất nhỏ ở Hà Đông.
Nhân thể có 2 lô lk cần ra hàng giá tầm 30, có bác nào định mua k nhỉ

Bác inbox e thông tin chi tiết 2 lô này với

BDS68 · 12:48 07/09/2019

TH Đại Long Land nói:
Ai xác định về ở lên nghiên cứu conent này ạ

Cũng không hẳn thế đâu, loại bỏ việc so sánh về pháp lý và vị trí/giá cả BĐS thì nó chênh cũng tương đối cụ ah.

Ví dụ bỏ ra 3 tỷ mua mảnh LK 100m2, xây và hoàn thiện tầm 1,8 tỷ là cũng tương đối rồi (chưa kể phần thô mình tự làm chắc tốt hơn bất cứ ông CĐT nào trên cái lãnh thổ Việt Nam này). Với một cái nhà 5 tỷ xây thô và hoàn thiện mặt ngoài ở một dự án nào đó (đang được quy đổi tương đương) thì phải ném thêm ít nhất 1-1,2 tỷ mới ở được mà phần thô CĐT đã làm thì ko thể tốt bằng mình tự làm như cháu đã nêu trên.

Vì vậy khi so 4,8 tỷ có căn nhà để ở thì nó cũng chỉ nên so sánh tương đương với căn nhà bàn giao sẵn tầm 3,6-3,8 tỷ ở các dự án khác thôi (cháu vẫn nhắc lại là chỉ bàn về cái nhà nói chung mà không xem xét đến các yếu tố khác như giá cả, vị trí, pháp lý nhé) ~o)

Thanhvuóng71 · 13:00 07/09/2019

TH Đại Long Land nói:
Thực ra đất thanh hà có 2 cách tính:
1. Như cách anh nói đất + nhà = mới ở được (5 tỷ)
2. Còn một số ace lại chỉ tính đất = khoản đầu tư tích luỹ (3 tỷ)
Ngay từ đầu 90% dân mua bđs là tích luỹ đầu tư, chính vì thế đất thanh hà có đắt bằng văn phú hay phú lương thì vẫn có người mua bởi nhóm người số 2 họ vẫn không có xác định ở ngay vì đang ở nội đô rồi

Nếu TH phải xây thô xong thì mới được ký hợp đồng mua bán và sẽ có thời hạn cho việc xây thô( khả năng này sẽ sớm xảy ra) thì tổng tiền sẽ tăng như bên glim gồm tiền đất + tiền xây thô. Lúc đó thì sẽ sập vì không có thanh khoản.
Hiện tại TH lên giá được , có sóng là do chủ đầu tư tạo điều kiện lách luật bằng cách đổi tên hợp đồng góp vốn, thời gian tới sẽ rất khó ( nếu có thì phí cũng sẽ cao).
Còn một khả năng nữa xảy ra là đối với hợp đồng góp vốn thì trong một thời hạn nhất định phải xây thô theo quy hoạch sẽ phải chuyển sang hợp đồng mua bán. Và với hợp đồng mua bán đã ký ( tương tự như bên Mê Linh) là chỉ được sang tên công chứng sau khi hoàn thành việc xây thô theo quy định .
Nếu việc này xảy ra( khả năng cao) thì biệt thự, những ô lk to sẽ đi tìm đáy.

redbuttlerkt · 13:04 07/09/2019

BDS68 nói:
Cũng không hẳn thế đâu, loại bỏ việc so sánh về pháp lý và vị trí/giá cả BĐS thì nó chênh cũng tương đối cụ ah.

Ví dụ bỏ ra 3 tỷ mua mảnh LK 100m2, xây và hoàn thiện tầm 1,8 tỷ là cũng tương đối rồi (chưa kể phần thô mình tự làm chắc tốt hơn bất cứ ông CĐT nào trên cái lãnh thổ Việt Nam này). Với một cái nhà 5 tỷ xây thô và hoàn thiện mặt ngoài ở một dự án nào đó (đang được quy đổi tương đương) thì phải ném thêm ít nhất 1-1,2 tỷ mới ở được mà phần thô CĐT đã làm thì ko thể tốt bằng mình tự làm như cháu đã nêu trên.

Vì vậy khi so 4,8 tỷ có căn nhà để ở thì nó cũng chỉ nên so sánh tương đương với căn nhà bàn giao sẵn tầm 3,6-3,8 tỷ ở các dự án khác thôi (cháu vẫn nhắc lại là chỉ bàn về cái nhà nói chung mà không xem xét đến các yếu tố khác như giá cả, vị trí, pháp lý nhé)

Bây giờ chất lượng xây thô cũng ko đến nỗi tệ như ngày xưa đâu cụ. Cũng một 8 một 10 nếu tự xây. Khác nhau là chất lượng hoàn thiện thôi cụ ah ( sơn , trát , ốp - lát , nội thất , thiết bị , đường điện , đường cấp thoát ... ). Nên tại sao có giá xây 2 tỉ là e đang để suất đầu tư khá thấp 5-6tr/m2 với liền kề. Những nhà đã xây ở Thanh Hà khá nhiều ng dùng phương án móng cọc thì hơn chút đỉnh nữa cụ ah. Mỗi ng 1 nhu cầu nhưng e nghĩ tầm phân khúc chỉ mua đc 3 tỉ tiền đất thì chất lượng nhà thô & hoàn thiện nhu cầu tầm 5 tỉ thôi. Nói về xây liền kề cao hơn để coi tạm đc thì ít cũng phải 8-10tr/m2 , cao hơn nữa thì vô cùng. Tất nhiên mỗi người 1 con mắt thẩm mỹ cụ ah.

BDS68 · 13:11 07/09/2019

Thanhvuóng71 nói:
Nếu TH phải xây thô xong thì mới được ký hợp đồng mua bán và sẽ có thời hạn cho việc xây thô( khả năng này sẽ sớm xảy ra) thì tổng tiền sẽ tăng như bên glim gồm tiền đất + tiền xây thô. Lúc đó thì sẽ sập vì không có giá trị sử dụng.
Hiện tại TH lên giá được , có sóng là do chủ đầu tư tạo điều kiện lách luật bằng cách đổi tên hợp đồng góp vốn, thời gian tới sẽ rất khó ( nếu có thì phí cũng sẽ cao).
Còn một khả năng nữa xảy ra là đối với hợp đồng góp vốn thì trong một thời hạn nhất định phải xây thô theo quy hoạch sẽ phải chuyển sang hợp đồng mua bán. Và với hợp đồng mua bán đã ký ( tương tự như bên Mê Linh) là chỉ được sang tên công chứng sau khi hoàn thành việc xây thô theo quy định .
Nếu việc này xảy ra( khả năng cao) thì biệt thự, những ô lk to sẽ đi tìm đáy.

Cụ nói chuẩn. Có điều là có được xây hay không (kể cả chủ đầu tư). Chỉ sợ pháp lý vẫn còn vướng, CĐT vẫn lo lót khéo để xây rồi đến khi làm thủ tục cấp sổ không được mới giật mình ngã ngửa ra ý chứ.

Thế nào chả có cụ sẽ nói bây giờ MT không làm liều nữa, rồi là nghi ngờ lọ/chai thế thì đích thị là bọn dìm hàng, méo có tiền để mua còn bày đặt, ... xin thưa là đầy CĐT hiện toàn thế, còn bác T thì lại càng vô đối nhé. Các cụ từ ngàn đời đã nói rồi, Giang sơn dễ đổi - Bản tính khó dời nhé!

BDS68 · 13:19 07/09/2019

redbuttlerkt nói:
Bây giờ chất lượng xây thô cũng ko đến nỗi tệ như ngày xưa đâu cụ. Cũng một 8 một 10 nếu tự xây. Khác nhau là chất lượng hoàn thiện thôi cụ ah ( sơn , trát , ốp - lát , nội thất , thiết bị , đường điện , đường cấp thoát ... ). Nên tại sao có giá xây 2 tỉ là e đang để suất đầu tư khá thấp 5-6tr/m2 với liền kề. Những nhà đã xây ở Thanh Hà khá nhiều ng dùng phương án móng cọc thì hơn chút đỉnh nữa cụ ah. Mỗi ng 1 nhu cầu nhưng e nghĩ tầm phân khúc chỉ mua đc 3 tỉ tiền đất thì chất lượng nhà thô & hoàn thiện nhu cầu tầm 5 tỉ thôi. Nói về xây liền kề cao hơn để coi tạm đc thì ít cũng phải 8-10tr/m2 , cao hơn nữa thì vô cùng. Tất nhiên mỗi người 1 con mắt thẩm mỹ cụ ah.

Đồng ý với cụ có thể là một 8 một mườii. Nhưng cái 2 lẻ chênh kia nó nằm ở phần nào công đoạn nào nó mới là quan trọng.

Phần cọc, khung dầm với sàn bê tông thì kể cả CĐT nào làm cũng không lo lắm, có mà mút mùa cũng chẳng hỏng được. Quan trọng nhất là phần xây bao và chát, cái này chiếm giá trị không nhiều nhưng lại hay bị làm vớ vẩn và để lại hậu quả dẫn đến hình thức nhìn lởm, thấm, mốc sau này cụ ah.

Cháu mua nhà dự án nếu ở gần thì cứ đến công đoạn này là có mặt, trực tiếp gặp đội thợ đặt vấn đề một cục luôn, còn các khâu trước cháu cũng ko quan tâm lắm!

Thanhvuóng71 · 13:22 07/09/2019

BDS68 nói:
Cụ nói chuẩn. Có điều là có được xây hay không (kể cả chủ đầu tư). Chỉ sợ pháp lý vẫn còn vướng, CĐT vẫn lo lót khéo để xây rồi đến khi làm thủ tục cấp sổ không được mới giật mình ngã ngửa ra ý chứ.

Thế nào chả có cụ sẽ nói bây giờ MT không làm liều nữa, rồi là nghi ngờ lọ/chai thế thì đích thị là bọn dìm hàng, méo có tiền để mua còn bày đặt, ... xin thưa là đầy CĐT hiện toàn thế, còn bác T thì lại càng vô đối nhé. Các cụ từ ngàn đời đã nói rồi, Giang sơn dễ đổi - Bản tính khó dời nhé!

Nhà em đang nói trên cơ sở pháp lý đã ok ( trong khoảng thời gian từ 12 - 18 tháng nữa) Đây là kỳ vọng , hy vọng lớn nhất của TH - MT. Mà khi pháp lý đã ok thì phải làm chuẩn mà làm chuẩn thì như em đã nói phần trên tổng tiền đầu tư lớn, nộp thuế đầy đủ.... thì nó kén khách vô cùng. Cụ nào còn phân vân thì tham khảo bên Mê Linh ( pháp lý bên ML ổn hơn TH mà chỉ mỗi việc nhỏ là CHỜ điều chỉnh quy hoạch thôi mà nhiiều nhà dtu đã ôm hận rồi).

skymoon123 · 13:22 07/09/2019

BDS68 nói:
Vin nó là bậc thầy trong việc phân tích giá, thị trường, tâm lý khách hàng rồi. Giá bán của nó luôn có sẽ lồng ghép, đan xen hoà quyện giữa các yếu tố có thể định lượng là chi phí thực và các yếu tố định tính khó định lượng một cách rõ ràng như giá trị tiện ích, giá trị đảm bảo, thương hiệu, .... vì vậy rất khó để so sánh một cách rạch ròi và nếu có thì sẽ là sự tranh luận không hồi kết. Đó là chưa kể vấp phải lực lượng tích phân một chiều hùng hậu là các sale được hướng dẫn bài bản.

e nghĩ VIN chỉ nghĩ 1 chuyện và 1 chuyện mà thôi "đỉnh là bao nhiêu và làm sao bán đc ở đỉnh".

nên VIN 100% hớt váng các cụ ạ.

quét và khoét sạch hẳn từng phân khúc TÚI TIỀN,

skymoon123 · 13:24 07/09/2019

BDS68 nói:
Cụ nói chuẩn. Có điều là có được xây hay không (kể cả chủ đầu tư). Chỉ sợ pháp lý vẫn còn vướng, CĐT vẫn lo lót khéo để xây rồi đến khi làm thủ tục cấp sổ không được mới giật mình ngã ngửa ra ý chứ.

Thế nào chả có cụ sẽ nói bây giờ MT không làm liều nữa, rồi là nghi ngờ lọ/chai thế thì đích thị là bọn dìm hàng, méo có tiền để mua còn bày đặt, ... xin thưa là đầy CĐT hiện toàn thế, còn bác T thì lại càng vô đối nhé. Các cụ từ ngàn đời đã nói rồi, Giang sơn dễ đổi - Bản tính khó dời nhé!

vấn đề là làm liều và đã làm đc
sai đã bị phát giác và đã thoát đc. thế thì còn có gì phải sợ nữa.

BDS68 · 13:32 07/09/2019

Làm nhanh, làm liều nó là “bản chất và thương hiệu” của cụ Điếu rồi. Cũng có thể do cái hệ thống pháp lý của mình nó phức tạp, chồng chéo; quy trình thủ tục của mình nó lòng vòng, rối rắm; ... nên với khí chất người thật, việc thật của người mường cụ ý cứ trình và tin rằng sẽ xong rồi làm luôn. Nhưng xứ mình thì cái từ Hành - Chính các cụ hiểu là ntn rồi, và đến một ngày ... bùm!

skymoon123 · 13:33 07/09/2019

JWalker nói:
Định giá bds là bài học đầu tiên. Mà công thức duy nhất phù hợp là so sánh giá bds xung quanh. Các phương pháp khác đều k thực tế. Đang nói về giá hợp lý để theo hay không. Còn các vấn đề trên thuộc về phần tính toán thời điểm để lướt lát.

trong mọi câu chuyện đầu tư ( bên mua và bên bán), ai cũng muốn là người chiến thắng.
ng thắng là người hiểu và tìm đc 1 cái key, có thể nó rất nhỏ, nhưng ko mờ.
và giá tham chiếu chính là key trong đầu cơ bds. là công cụ của nđt.

thậm chí khi tt đang tốt. chỉ 1 cái tin vịt vớ vẩn ( ví dụ 10/10 thông đg Xa la_ nguyễn xiển) cũng lamd giá toàn khu TH tăng 20% ~ 6.000 tỷ

skymoon123 · 13:38 07/09/2019

BDS68 nói:
Làm nhanh, làm liều nó là “bản chất và thương hiệu” của cụ Điếu rồi. Cũng có thể do cái hệ thống pháp lý của mình nó phức tạp, chồng chéo; quy trình thủ tục của mình nó lòng vòng, rối rắm; ... nên với khí chất người thật, việc thật của người mường cụ ý cứ trình và tin rằng sẽ xong rồi làm luôn. Nhưng xứ mình thì cái từ Hành - Chính các cụ hiểu là ntn rồi, và đến một ngày ... bùm!

tuy nhiên TH thì ko ai đụng đc vào đâu.
động đến ô A mà Ô A lại có thuở hàn vi với ô B. mà ô B thì

BDS68 · 14:07 07/09/2019

skymoon123 nói:
e nghĩ VIN chỉ nghĩ 1 chuyện và 1 chuyện mà thôi "đỉnh là bao nhiêu và làm sao bán đc ở đỉnh".

nên VIN 100% hớt váng các cụ ạ.

quét và khoét sạch hẳn từng phân khúc TÚI TIỀN,

Câu kết của cụ chuẩn quá, chỉnh cái là sai luôn ~o)

BDS68 · 14:10 07/09/2019

skymoon123 nói:
tuy nhiên TH thì ko ai đụng đc vào đâu.
động đến ô A mà Ô A lại có thuở hàn vi với ô B. mà ô B thì

Ông B cũng không hẳn như cụ nghĩ đâu, chưa hẳn là vĩnh cửu và bất khả xâm phạm nhé. Có nhiều cái mình ko tưởng được đâu cụ ơi!

Update tình hình dự án Thanh Hà Cienco 5.

Xe buýt

Xe buýt

Xe buýt

Xe buýt

Xe ngựa

Xe ngựa

Xe buýt

Xe ngựa

Xe container

Xe buýt

Xe ngựa

Xe ngựa

Xe container

Xe tải

Xe tải

Xe ngựa

Xe tải

Xe tải

Xe ngựa

Xe ngựa

Thông tin thớt