Tính như dự án bđs thông thường thì có khi CĐT quen hệ số cao hơn rồi. Tuy nhiên, đây lại là dự án mà chính quyền các cấp bị thúc vào đít phải làm nên sẽ phải support nhiệt tình nên cơ bản chi phí ngầm sẽ không cao nữa.
Còn thế mà vẫn không CĐT nào dám làm thì nhà nước tự đứng ra làm cũng được, nhà ở xã hội còn xây được thì cái này cũng dễ làm thôi. Bài toán này căn bản là có lãi chứ không phải lỗ nên dễ thôi
Cu chắc ko phải dân xây dựng, bỏ qua luôn cái chi phí lobby, nếu chỉ tính chi phí xây dựng, hỗ trợ, đền bù net thì em tính luôn phương án 5 tầng xây thành 20 tầng cho cụ xem CĐT lãi được bao nhiêu nhé.
Ví dụ nhà chung cư cũ 1000m2 x 5 tầng, mỗi tầng diện tích nhà 900m2, 100m2 còn lại là thang bộ, hành lang chung. Mỗi hộ trung bình 45m2 vậy 1 tầng 20 hộ, cả nhà 100 hộ.
Nhà đầu tư xây thành 20 tầng, theo tiêu chuẩn bây giờ thì mỗi tầng còn 800m2 diện tích nhà, 200m2 còn lại là thang máy, thang bộ thoát hiểm, hành lang, trục kỹ thuật...
Hoàn trả nhà cho 100 hộ với diện tích x2 =90m2/hộ đã mất 9000m2 tương đương với 11 tầng. Nhà đầu tư còn 9 tầng bán thương mại thu về 9x800x40 triệu= 288 tỷ đồng.
Xong phần thu về giờ tính chi phí bỏ ra:
1. Hỗ trợ thuê nhà cho 100 hộ trong 2 năm: 100x100triệu x2= 20 tỷ
2. Phá dỡ công trình cũ: 10 tỷ
3. Xây dựng tầng hầm để xe (với 20 tầng nổi thì ít nhất phải làm 2 tầng hầm, chi phí làm tầng hầm gấp 1,5 lần tầng nổi) 2x1000x15 triệu = 30 tỷ
4. Chi phí xây 20 tầng nổi (10tr/m2 theo cụ tính): 20x1000x10 triệu = 200 tỷ
Tổng chi phí NĐT bỏ ra: 20+10+30+200= 260 tỷ
Lãi: 288-260= 28 tỷ (chưa kể bất cứ chi phí nào phát sinh khác). Như vậy chỉ cần cắt đi 1 tầng là Nhà đầu tư đã lỗ rồi chứ đừng nói đến xây 7 tầng như cụ nói đã hòa vốn đâu
