[Funland] Hỏi về dự án Thanh Hà - Cienco5

[23 zô 23 zô 23 uống]

Năm 2023 thì bùng nổ cái gì hả các cụ?
Như các nội dung mình đã từng còm, diễn biến pháp lý mới đây của hà nội nêu trong quyết định số 5063/QĐ-UBND ngày 19/12/2022 về việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của hà nội đến 2025 cũng nêu rõ thủ tục pháp lý cần phải thực hiện của dự án thanh hà, cụ thể là phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết và điều chỉnh chủ trương đầu tư?

Nghĩa là các bước cần phải thực hiện là:
1. Điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết: cái này chắc phải cập nhật các quy định theo tiêu chuẩn 01 về chỉ giới xây dựng như mình từng nói trong thớt hôm trước, thủ tục triển khai công tác này nhanh tầm 6 tháng;

2. Điều chỉnh lại chủ trương đầu tư: Dự án này quy mô là 419ha, nên thẩm quyền điều chỉnh chủ trương đầu tư thuộc thẩm quyền của thủ tướng (thủ thục nhanh cũng phải tầm 10-12 tháng mới xong được - lý do vì sao phải lên thủ tướng thì trong thớt mình cũng đã dẫn chứng luật 03/2022);

3. Ký lại hợp đồng sử dụng đất, hợp đồng BT: khoảng 2 tháng;

4. Tính toán đối ứng quỹ đất (đối với phần đã thi công nhưng chưa được nghiệm thu bàn giao: Km9-19): Đây là vấn đề lớn vì h phải tính thêm cái trị số m3 (với dữ liệu đấu giá m3 hiện tại ở phú lương thì cơ bản giá thuế sử dụng đất của nhà đầu tư fai nộp cho 1 m2 đất ở đối ứng tầm 60-80tr/m2) trong khi trước đây chủ đầu tư bán hết cho dân có 18-25 triệu/m2. Thời gian cho công tác này nhanh cũng fai 2-3 tháng.

5. Hoàn thiện hồ sơ dự án để thẩm định cấp phép xây dựng (thủ tục này nhanh cũng phải 3 tháng).
Vậy để có thể bùng nổ và được phép xây dựng thời gian tối thiểu tính tầm 1.5-2 năm nữa chứ không thể nhanh hơn được. Ngoài ra nếu thủ tục pháp lý mà chậm chưa xong đến khi luật đất đai mới có hiệu lực (dự kiến thông qua cuối năm 2023 đầu 2024) thì dự án này sẽ lại càng thêm nhiều vướng mắc.

Thấy VOCP2 giảm ghê quá mợ nhỉ, nhóm của Lucy giờ hô ko vào bắt hàng cắt lỗ nữa rồi

 

[Tungtunghunghung]

Đến giai đoạn đi săn hàng không đúng quy hoạch 1/500 được chưa nhỉ? Ăn hàng này mới đậm chứ lô đúng quy hoạch 1/500 cũng cao bằng 60-70% lân cận rồi Biên độ tăng bằng lần là hơi khó, kakka Năm mới đại cát

 

[Tungtunghunghung]

Thấy VOCP2 giảm ghê quá mợ nhỉ, nhóm của Lucy giờ hô ko vào bắt hàng cắt lỗ nữa rồi

Thôi các bác không chém dìm nhau nữa. Năm mới người ta chúc tụng nhau điều tốt đẹp, đây là toàn nói gở, nói hãm nhau. Khác quái nào mọi người đang vui vẻ chúc Tết chúc tụng nhau thì có 1 đội cẩu chạy loạn xạ cắn càn và ị bậy bạ. Mất cà vui năm mới hoan hỉ lên

 

[Tungtunghunghung]

Cái này là điều chỉnh số tầng và mật độ xây dựng của khu đất công công đơn vị ở:

Nói chung kí cuối năm là ngon rồi kaka

 

[HuongCrv]

OCP2+3 là câu chuyện của truyền thông và mức kỳ vọng giá bán ở thì tương lại của giá trị m3, tính khan hiếm dự án mới và chiến lược của chủ đầu tư. Để đánh giá cắt lỗ như thế nào thì cần hiểu rõ Bản chất giá vốn thực tế ở dự án đó là bao nhiêu?
Muốn hiểu giá vốn thì cần rõ cơ cấu chi phí 1 sản phẩm bđs như mình đã từng nói trong thớt, ngoài ra với ước lượng giá vốn cả 2 dự án này như mình đã từng nói trong thớt thì mình nghĩ lượng khách hàng bán cắt lỗ sâu trong thời gian tới sẽ còn nhiều nữa?
Như vậy cho đến thời điểm hiện tại những gì mình nói về dự án thanh hà là khớp với diến biến pháp lý của Hà nội nêu ra trong các văn bản hướng dẫn thủ tục cho nhà đầu tư.

 

[23 zô 23 zô 23 uống]

Thôi các bác không chém dìm nhau nữa. Năm mới người ta chúc tụng nhau điều tốt đẹp, đây là toàn nói gở, nói hãm nhau. Khác quái nào mọi người đang vui vẻ chúc Tết chúc tụng nhau thì có 1 đội cẩu chạy loạn xạ cắn càn và ị bậy bạ. Mất cà vui năm mới hoan hỉ lên

Chung cư gia cũng leo cao lắm rồi, giờ tìm mua chung cư cũ rồi đầu tư 2-300 vào mông má là đắt hàng thôi

 

[Tungtunghunghung]

Thị trường chứng khoán phiên chào năm mới đã tăng tưng bừng. Các mã bds tím lịm hết. Năm tài chính mới bắt đầu, và đây là dấu hiệu về dòng tiền bắt đầu được cởi trói. Các cụ ngắm bắn chính xác và quyết định dứt khoát nên đầu tư vào đâu hiệu quả. Chứ ôm mớ tiền mấy bữa nữa mọi thứ nó tăng lại mất bình tĩnh vơ bèo vạt tép. Cơ hội chỉ còn tính bằng tuần nữa thôi wish you all full of happiness and successes for the coming year

 

[23 zô 23 zô 23 uống]

OCP2+3 là câu chuyện của truyền thông và mức kỳ vọng giá bán ở thì tương lại của giá trị m3, tính khan hiếm dự án mới và chiến lược của chủ đầu tư. Để đánh giá cắt lỗ như thế nào thì cần hiểu rõ Bản chất giá vốn thực tế ở dự án đó là bao nhiêu?
Muốn hiểu giá vốn thì cần rõ cơ cấu chi phí 1 sản phẩm bđs như mình đã từng nói trong thớt, ngoài ra với ước lượng giá vốn cả 2 dự án này như mình đã từng nói trong thớt thì mình nghĩ lượng khách hàng bán cắt lỗ sâu trong thời gian tới sẽ còn nhiều nữa?

Chưa thấy mợ nhận định phân tích khách quan về giá HĐ của sản phẩm 2 đại dự án này nhỉ, dự đoán mất bao nhiêu năm thì phủ sóng được 50% về nhu cầu thuê mặt bằng + ở tại 2 dự án này, liệu 7-10 năm sau có phủ sóng được 50% không ?

 

[23 zô 23 zô 23 uống]

Thị trường chứng khoán phiên chào năm mới đã tăng tưng bừng. Các mã bds tím lịm hết. Năm tài chính mới bắt đầu, và đây là dấu hiệu về dòng tiền bắt đầu được cởi trói. Các cụ ngắm bắn chính xác và quyết định dứt khoát nên đầu tư vào đâu hiệu quả. Chứ ôm mớ tiền mấy bữa nữa mọi thứ nó tăng lại mất bình tĩnh vơ bèo vạt tép. Cơ hội chỉ còn tính bằng tuần nữa thôi wish you all full of happiness and successes for the coming year

Thanh khoản phiên cuối năm èo uột qua mới thấy cụ thể dòng tiền yếu như nào, đang kỳ vọng đầu tư công với tung cửa mở cửa 9-1 nên rạo rực tí thôi

 

[HuongCrv]

Bạn cứ tìm lại còm trong thớt mình từng nói giá vốn của 2 dự án này rồi đấy?
Khẩu vị của các cđt là biên lợi nhuận bằng 60-100% giá vốn=> giá bán=giá vốn +(0.6-1)*giá vốn
Khi giá bán lớn hơn mức trên thì có nghĩa là các bạn tự biết sẽ ntn?

 

[23 zô 23 zô 23 uống]

Bạn cứ tìm lại còm trong thớt mình từng nói giá vốn của 2 dự án này rồi đấy?
Khẩu vị của các cđt là biên lợi nhuận bằng 80-100% giá vốn= giá bán.
Khi giá bán lớn hơn mức trên thì có nghĩa là các bạn tự biết sẽ ntn?

Trước thấy mợ nói ước tính giá đất ở 2 đại dự án này tổng cộng tầm 35tr/m2 là đã cộng tất cả chi phí đầu tư hạ tầng và tiện ích chưa ? Và tổng mức đầu tư tất tần tật để tạo nên tổng thể cả kđt phần thấp tầng là ước chừng tổng thể bao nhiêu vậy ? Có thứ mợ nói cụ thể nói đi nói lại mà sao cứ chạm đến chỗ này lại cứ bắt lội còm thế

 

[Tungtunghunghung]

Chung cư gia cũng leo cao lắm rồi, giờ tìm mua chung cư cũ rồi đầu tư 2-300 vào mông má là đắt hàng thôi

Mỗi người có lộc khác nhau, cũng thấy nhiều người ăn được V nhưng tôi thì mất với V kha khá ~7t nên như kiểu bị rắn cắn 10 years sợ dây thừng ấy Giờ vẫn còn giữ 1V để ở, nhưng nói tới đầu tư thì sợ V như sợ dây thừng, kaka

 

[Tungtunghunghung]

Thanh khoản phiên cuối năm èo uột qua mới thấy cụ thể dòng tiền yếu như nào, đang kỳ vọng đầu tư công với tung cửa mở cửa 9-1 nên rạo rực tí thôi

Thị trường vùng đáy mà đòi thanh khoản cao, thì kéo lên chút nó xả cho vỡ đầu đội tạo lập, thế nên vùng đáy dài hạn đã tạo xong cứ có nó lắc test cho đúng kỹ thuật, năm 2023 không có sóng dài nhưng ăn 50% nhiều mã là có đấy, chỉ là chứng khoán nó rủi ro cao nên vui thôi, đừng vui quá: ví dụ ts có 10t thì đánh 2t thôi, máu lắm thì 3t cỏn lại đánh bds cho lành Mình có lộc nhỏ chứng khoán, 5 năm gần đây năm nào cũng ăn được 3-5 lít. Nhưng 2022 khó nó vả cho bay hơn 7 lít, đang buồn, mất 2 năm cày đó Có 1 kinh nghiệm nhỏ bản thân tự quan sát, cứ thấy chứng khoán chạy là sau đó vài tháng là có sốt bds đời thực

 

[volvo.XC90]

Giờ tận dụng nhịp hồi để hạ tỉ trọng nắm giữ cp thôi cụ Tungtunghunghung nhỉ

 

[HuongCrv]

Giá vốn + kỳ vọng lợi nhuận của mỗi dự án là nội dung tế nhị nên không thể cứ thẳng như ruột ngựa ra được?
Giá vốn đã bao gồm cả hạ tầng và tiện ích rồi chứ? nó là tổng mức đầu tư dự án mà bạn?

 

[Tungtunghunghung]

Giờ tận dụng nhịp hồi để hạ tỉ trọng nắm giữ cp thôi cụ Tungtunghunghung nhỉ

Tuỳ mã, nếu ôm Bank thì 2023 lên khá đó. Bank lên thì thường kích hoạt được thanh khoản thì chứng khoán sẽ lên theo. Thép và bất động sản nếu đi thì cũng nhạy đó. Nhiều mã bds được chiết khấu cao rồi, mua cũng ngon. Nhưng thị trường vùng đáy mua trade hạ giá vốn chứ không nên hạ tỷ trọng nhé. Đa số vùng đáy đánh được có tí (ví dụ lãi 50% của 500tr được 250tr) máu lên bơm vào 2t nó đập cho 20% là bay mất 4 lít rồi. Giờ nếu không áp lực về tài chính thì có thể tăng tỷ trọng, ít nhất giữ tỷ trọng chứ ko nên giảm

 

[volvo.XC90]

Thấy đầu phiên sáng mở hàng năm mới mà cầu khá yếu khi thành khoản có tầm 280tr cổ thôi, thằng yuanta nó phán rằng đi ngang tầm 50 phiên nữa coi như hết quý 1 rồi chả biết ntn thôi chốt sớm còn có tiền ăn tết

 

[Tungtunghunghung]

Thấy đầu phiên sáng mở hàng năm mới mà cầu khá yếu khi thành khoản có tầm 280tr cổ thôi, thằng yuanta nó phán rằng đi ngang tầm 50 phiên nữa coi như hết quý 1 rồi chả biết ntn thôi chốt sớm còn có tiền ăn tết

Tiền vào ít mà đã tăng mạnh, chứng tỏ không có cung hàng là do bà con đa số hết hàng rồi và cũng sợ không dám mua nên thanh khoản nó thấp, chứ nếu bà con nhỏ lẻ ôm hàng nhiều để kéo >20 điểm cần rất nhiều tiền. Mua khi thanh khoản thấp mới an toàn, lúc nổ thanh khoản thì lại bán chốt lời, chờ chỉnh khoảng -5% lại mua, năm 2023 đánh nhiều vòng mỗi vòng ăn 10-20% thôi, chứ khó có sóng mạnh như đợt Covid

 

[Rồng con bé nhỏ]

Năm 2023 thì bùng nổ cái gì hả các cụ?
Như các nội dung mình đã từng còm, diễn biến pháp lý mới đây của hà nội nêu trong quyết định số 5063/QĐ-UBND ngày 19/12/2022 về việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của hà nội đến 2025 cũng nêu rõ thủ tục pháp lý cần phải thực hiện của dự án thanh hà, cụ thể là phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết và điều chỉnh chủ trương đầu tư?

Nghĩa là các bước cần phải thực hiện là:
1. Điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết: cái này chắc phải cập nhật các quy định theo tiêu chuẩn 01 về chỉ giới xây dựng như mình từng nói trong thớt hôm trước, thủ tục triển khai công tác này nhanh tầm 6 tháng;

2. Điều chỉnh lại chủ trương đầu tư: Dự án này quy mô là 419ha, nên thẩm quyền điều chỉnh chủ trương đầu tư thuộc thẩm quyền của thủ tướng (thủ thục nhanh cũng phải tầm 10-12 tháng mới xong được - lý do vì sao phải lên thủ tướng thì trong thớt mình cũng đã dẫn chứng luật 03/2022);

3. Ký lại hợp đồng sử dụng đất, hợp đồng BT: khoảng 2 tháng;

4. Tính toán đối ứng quỹ đất (đối với phần đã thi công nhưng chưa được nghiệm thu bàn giao: Km9-19): Đây là vấn đề lớn vì h phải tính thêm cái trị số m3 (với dữ liệu đấu giá m3 hiện tại ở phú lương thì cơ bản giá thuế sử dụng đất của nhà đầu tư fai nộp cho 1 m2 đất ở đối ứng tầm 60-80tr/m2) trong khi trước đây chủ đầu tư bán hết cho dân có 18-25 triệu/m2. Thời gian cho công tác này nhanh cũng fai 2-3 tháng.

5. Hoàn thiện hồ sơ dự án để thẩm định cấp phép xây dựng (thủ tục này nhanh cũng phải 3 tháng).
Vậy để có thể bùng nổ và được phép xây dựng thời gian tối thiểu tính tầm 1.5-2 năm nữa chứ không thể nhanh hơn được. Ngoài ra nếu thủ tục pháp lý mà chậm chưa xong đến khi luật đất đai mới có hiệu lực (dự kiến thông qua cuối năm 2023 đầu 2024) thì dự án này sẽ lại càng thêm nhiều vướng mắc.

Em không hiểu sâu lắm về các văn bản nhưng có những thông số cụ thể em hiểu nôm na như sau:
- Ở mục 1 về điều chỉnh 1/500 cđt đến giai đoạn lấy ý kiến chính quyền người dân phường xã thì nó đang ở giai đoạn nào? Bác nào am hiểu và chia sẻ sâu cái này đi ạ
- Mục 2 theo quy định hình như dự án đô thị trên 300ha phải thông qua thủ tường nhưng ở đây thanh hà bản chất là 2 dự án đô thị A và B đều dưới 300ha ko biết có phải thông qua ko nhỉ? Cái này cũng cần ai đó thông thạo ngâm cứu chia sẻ thêm ạ
- Mục 3.4.5 em mù tịt hóng cao nhân phân tích

Theo như thông tin từ ban quản lý đường trục thì cđt đang làm nốt những km của giai đoạn 1 (điểm cuối dự án ai có thời gian chạy xuống ngó xem)
Giai đoạn 2 dù có mặt bằng những vẫn đang làm hồ sơ mời thầu thi công theo đúng quy định dự kiến ra tết xong hồ sơ thì thi công (điểm tập kết máy ở đường tỉnh lộ 429 ra tết làm)

 

[volvo.XC90]

Em không hiểu sâu lắm về các văn bản nhưng có những thông số cụ thể em hiểu nôm na như sau:
- Ở mục 1 về điều chỉnh 1/500 cđt đến giai đoạn lấy ý kiến chính quyền người dân phường xã thì nó đang ở giai đoạn nào? Bác nào am hiểu và chia sẻ sâu cái này đi ạ
- Mục 2 theo quy định hình như dự án đô thị trên 300ha phải thông qua thủ tường nhưng ở đây thanh hà bản chất là 2 dự án đô thị A và B đều dưới 300ha ko biết có phải thông qua ko nhỉ? Cái này cũng cần ai đó thông thạo ngâm cứu chia sẻ thêm ạ
- Mục 3.4.5 em mù tịt hóng cao nhân phân tích

Theo như thông tin từ ban quản lý đường trục thì cđt đang làm nốt những km của giai đoạn 1 (điểm cuối dự án ai có thời gian chạy xuống ngó xem)
Giai đoạn 2 dù có mặt bằng những vẫn đang làm hồ sơ mời thầu thi công theo đúng quy định dự kiến ra tết xong hồ sơ thì thi công (điểm tập kết máy ở đường tỉnh lộ 429 ra tết làm)

Tình hình treo niêm yết xin ý kiến cộng đồng về điều chỉnh qh1/500 của TH A+B tại 3 phường xã hiện tại triển khai như nào vậy cụ rồng