Vãi thật,
đây mỗi Vin, còn chưa kể các CĐT khác.
Đây mới là phân khúc liền kề, biệt thự... còn hàng trăm hàng nghìn miếng đất đấu giá, phân lô tách thửa nữa, ói cả ra cũng không hết.
Nếu chỉ trong phạm vị các cmt thì sẽ khó nói lên hết được bức tranh. Chỉ hiểu nôm na là tỷ lệ những người từ 18 tuổi trở lên đều phát sinh nhu cầu nhà ở dưới nhiều dạng hình thức.
- Thuê phòng trọ, thuê phòng khép kín, thuê nhà, thuê căn hộ, thuê chung cư, thuê biệt thự để ở.
- Sở hữu nhà, sở hữu căn hộ, sở hữu căn hộ cao cấp, sở hữu liền kề, biệt thự và sở hữu bds tích lũy, sở hữu bds dòng tiền.
Tổng cung : 2022 là 630.881 sản phẩm đất nền, biệt thự, phân lô... Nên nhìn cái 9k của Vinhomes trong năm 2022 chỉ chiếm có 1,4% tổng giao dịch cả nước thôi ạ.
Bỏ qua ông tướng Vinhomes mà ai cũng nhắc đến vì thực ra tuy chiếm tỷ trọng rất nhỏ bao gồm cả số lượng giao dịch, hay tổng giá trị thì ko thấm vào đâu so với gd bds của năm 2022. Nếu nhìn vào giá trị của BDS thì thực sự là con số kinh khủng, nhưng nếu nhìn một bức tranh tổng quát hơn thì với số lượng giao dịch kỷ lục của năm 2022 cao hơn năm 2021 3.7 lần và số tiền đổ vào e tính trung bình 2 tỷ một mảnh, thì tổng giá trị giao dịch bds năm 2022 cho việc mua mới có 1,2tr tỷ VNĐ thôi ạ. Có một điều bất ngờ là, 1,2tr tỷ VND này sấp sỉ bằng với lượng tiền mặt mà các bank hút về trong quý IV năm 2022.
Nhưng nếu nhìn vào góc độ nhu cầu mua của người dân, em giả định mỗi người chỉ mua mới 1 bds thì tổng số người mua thêm bds chuyển hóa từ tiền thành bds trong năm 2022 cũng chỉ chiếm
0.63% dân số.
Thế nên cụ/mợ Trongxanh nghĩ là ói ra không hết thì hơi cảm tính. Còn như e đã viết trong nhiều bài phân tích, trong giai đoạn này nếu có tiền mặt, hoàn toàn có thể xuất hiện những cơ hội mua bds giá tốt trong giai đoạn này!.
Phân tích cụ nghe thì rất có lí nhưng có lỗ hổng , em xin mạn đàm nhờ cụ phân tích thêm :
- Cầu có cả khả năng chi trả chứ không hẳn là cầu theo mong muốn, chứng khoán, coin thì dễ thì giá tăng gấp 3 thì do chia nhỏ đơn vị vẫn có nđt ôm bom lao theo được, nhưng đất đai giá trị lớn không dễ để có cầu kiểu vậy.
- Nhu cầu ở đây là nhu cầu ở, chứ chưa hẳn mua nhà, chính xác chỉ là mong muốn sở hữu tài sản là nhà. Khi tăng giá nhà quá cao người ta có xu hướng thuê nhà, khi thuê nhà nhiều dẫn đến tăng giá thuê, giảm giá bán do ít người tìm và mua, nếu tiền thuê tăng quá cao, trong khi cầu mua chưa đủ khả năng chi trả thì sẽ có hiện tượng ở ghép, ở gộp, chuyển xuống hạng thuê thấp hơn trong cùng 1 khu xuất hiện.
- Nhu cầu đầu tư là có, nhưng như bao kênh đầu tư khác, mua đáy bán đỉnh, vậy đỉnh thì ae nhìn thấy 4/22 rồi, vậy đáy là bao giờ, và giá nào là đáy thì do chính sách nhà nước , ở đây là lãi suất và dòng vốn kích thích. Cả 2 điểm này đều chưa đạt tới thời điểm này, do nn sợ lạm phát, ko dám bơm hay kích thích gì thời điểm này. Đáy là khi lãi suất giảm tương đương tốc độ tăng trưởng kinh tế cùng kì, và có gói kích thích đủ lớn bơm vào hệ sinh thái bđs, từ xây dựng dân dụng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại. Chứ giờ nói đến đáy còn ở khá xa, chắc phải cuối năm nay đầu năm sau mới dò đáy, giữa năm sau đến cuối năm sau đi ngang, có bắt đầu phục hồi từ đầu năm 2025. Lúc đấy xuống tiền chắc sẽ có giá tốt với sp đầu tư, đầu cơ. Còn sp dòng tiền em nghĩ mua lúc nào cũng là hợp lí, cái nọ bù cái chai, rồi cũng như nhau cả
Cụ có 3 ý em phân tích từng ý một!.
Trong MKT thông thường khi phân tích dự án thì em phải phân tích hai dạng chân dung khách hàng : Dạng 1 : Là xuất phát nhu cầu và tiến đến dạng 2 : Có khả năng chi trả để thực hiện nhu cầu. Trong các mặt hàng khác thì đối tượng khách hàng xuất phát nhu cầu Market Size sẽ ở một quy mô nào đó (VD : Nhu cầu uống rượu beer chẳng hạn....) Vậy ở đây chúng ta khẳng định nhu cầu nhà ở riêng là nhu cầu thiết yêu của con người và bắt đầu hình thành từ khi 18 tuổi. Và hình thức thỏa mãn nhu cầu sẽ được chia ra rất nhiều phân khúc. Thế nên khi phân tích đến nhu cầu chi tiết của loại hình sản phẩm nào thì lúc đó chúng ta sẽ tìm kiếm size thị trường cho khách hàng có khả năng chi trả cho nhu cầu đó. Theo em hiểu ý cụ là muốn nói đến lực cầu của các sản phẩm BDS đầu tư đắt tiền : Cứ giả định các sản phẩm BDS đầu tư có giá 100tr/m2 trở lên gọi là BDS đắt tiền đi ạ. Thị trong phân tích đầu tư yếu tố cán cân sẽ phải nhìn thêm cả vào tổng cung. Có một cụ đã đưa ra số liệu hoàn toàn chính xác là trong giai đoạn 2018 đến 2022 : Tổng cung thị trường HN cho dòng sản phẩm này chỉ có 10.700 trong đó riêng Vinhomes chiếm 88%.. Tuy nhiên vấn đề gây mất cân đối ở đây và tạo ra sự sốt giá cục bộ chính là việc điều tiết dự án của nhà nước, từ 2018 đến 2021 suốt 4 năm, thị trường đói hàng, sau đó dồn một phát vào 2022 ra ồ ạt. Cũng may là có sự cung cấp nguồn cung ra thị trường thì mới có sự điều chỉnh giá mạnh và hiện giờ mới có thể có những sản phẩm dự án bán mới với giá 100tr/m2. Chứ nếu không thì em sợ năm 2023 giờ đây, giá sản phẩm LK, BT còn cao hơn mức giá này.
BDS nó không giống như CK hay Coin bởi việc phân hóa các dòng sản phẩm khá nhiều và đa dạng, đồng thời chu kỳ sản phẩm của BDS khá dài. Ở đây chỉ có thể so sánh được có những trạng thái kinh tế thị trường tăng giảm giá giống như CK hay Coin chứ không hề giống nhau tí nào. Em nhớ tháng 12/2019, lúc Covid mới manh nha, lúc đó có một làn sóng FOMO rất lớn là ôi sắp dịch bênh rồi, sắp đóng băng rồi, kinh tế sắp chết rồi, giá nhà rẻ như bèo, lúc đấy tha hồ mua, 2020 bắt đầu vào dịch cũng vậy, 2021 đỉnh dịch thì bds tăng chóng mặt
. Cụ có thể tìm lại những bài viết của các chuyên gia BDS, chuyên giá kinh tế, Chủ tịch hiệp hội BDS nói về BDS trong năm 2020 toàn các tin BDS Ngủ Đông, thậm chí là chính phủ nói luôn :
Thực tế thì cụ nhìn thấy rồi đấy.
Chuyến đò BDS nó vẫn đi, có người lên đò, có người nhảy sông. Nhưng bức tranh tổng quan thì khác hoàn toàn. Bọn em dân trong nghề, lúc đó cũng chẳng khuyên khách hàng đang FOMO được. Chỉ có là mình có bao tiền thì bắt đầu nhập hàng thôi ạ!.
- Về ý thuê nhà Thì sẽ là một chủ đề khác.
- Về ý đâu là đáy : Như e vẫn viết trong các bài phân tích,Đáy chỉ xuất hiện khi các giao dịch bắt đầu xuất hiện. Do thớt nói về VH OCP, em cũng chỉ nói về mảng bds này. Hiện tại thì đã xuất hiện giao dịch ở tại VHOP 1 và VHOP 2. Với quan điểm cá nhân của em thì đã kết thúc chu kỳ xén lông cừu ở tại VHOP, và bắt đầu cho chu kỳ mới.Đại bộ phận NDTđơn lẻ thì đều cho rằng giá phải giảm nữa, phải tiếp tục chờ nữa, FED còn tăng LS, NN còn sợ lạm phát, thì tiếp tục vẫn chờ,vì như e đã nói ở bài viết trước. Nếu có giao dịch thì ở OCP1 cũng chỉ có khoảng 340 giao dịch sẽ được diễn ra, và với OCP2 thì có khoảng 2.000 giao dịch. Đó là các giao dịch đã được hình thành ở giai đoạn đu đỉnh. Việc có bao nhiêu người trong số 12tr người HN sẽ mua 2.340 căn đó thì e ko biết, nhưng chắc chắn sẽ đổi chủ. Và với những người mua thành công giai đoạn này thì đương nhiên kỳ vọng của họ sẽ là chờ tăng giá.
Góc nhìn của em thì lại khác hoàn toàn với góc nhìn FOMO, nếu ai đọc về nguy cơ tê liệt ngành tài chính do quả bom "TIỀN GỬI" đang phình quá to do hệ quả của việc dân ồ ạt gửi tiền hưởng ls cao giai đoạn vừa rồi, giờ Bank đang buộc phải bù lỗ do giai đoạn lo sợ lạm phát và thực hiện chủ trương xén lông cừu, các bank hút tiền quá mạnh, vượt qua cả kỳ vọng của NHNN. Nếu để ý kỹ, thì lãi suất các khoản vay đang hạ nhiệt rất nhanh, vay BDS giờ đang còn 10.4% đối với VCB và 9.5% đối với Vietinbank. Cụ cần có một câu hỏi là hàng trăm bộ não thiên tài của châu Âu, Mẽo và FED nghĩ rằng trừng phạt Nga thì giá giàu giảm, nhưng thực tế là giá dầu tăng. Mẽo nó ko giỏi như chúng mình nghĩ đâu ạ, thể chế của chúng nó khác hoàn toàn so với thể chế CS tập quyền như của chúng ta.
Em thì không khuyên ai nên bán hay nên mua vào lúc này, đó là quyết định của mọi người, và quan trọng là có tiền để mua không? hay cần tiền để bán không. Nhu cầu sử dụng tiền của nền kinh tế đang rất yếu, lạm phát khó có thể cao mà nguy cơ giảm phát thì đang hiện hữu, việc quá mạnh tay và quá nhạy cảm dẫn tới rất nhiều ngành nghề kt bị bóp nghẹt, nên CP cũng đang tìm cách kích cầu trở lại thông qua công cụ tài chính, tạo lại công ăn việc làm, kêu gọi các nđt nước ngoài quay trở lại.
Thị trường này thì set kèo với môi giới, hoán đổi lấy căn khác/khu khác to hơn, đẹp hơn, thanh khoản tốt hơn, triển vọng sáng hơn… cũng là 1 option tốt đó cụ. Gap lúc đỉnh lớn, giờ gap nhỏ hơn.
Còn lại theo e nghề đầu tư tốt nhất mình nên kiếm tiền trong im lặng cụ ạ.
Lên đây chém gió vui vẻ là ok rồi.
Những người cầm tiền đang đi đầu tư hầu hết ko chơi OF ạ, em nghĩ cũng có nhưng chỉ có vài người, nhưng mà giờ là giai đoạn của cá mập đi săn hàng, mà cá mập con chơi ở OCP loại bèo nhất cũng 100 tỏi tiền mặt, ko biết chơi FB, Zalo chứ đừng nói OF. Cái cụ nói về việc set kèo với mg thì các bạn sale giỏi lâu năm, họ đang cùng làm với các cá mập con rồi ạ. Hiện tại thì cá mập lớn chưa xuất hiện. Còn cáo với cá mập con ra khỏi hang hết rồi. Giai đoạn này thì đang là giai đoạn Cá Mập thịt Cá Mập. Thỉnh thoảng có vài con cá con bơi lởn vởn cần thoát hàng cũng bị thịt.
Em chơi OF từ năm 2008, sau thay nick mới năm 2012, nên em hiểu được Style của OF chứ ạ. Nếu em đoán không nhầm, sở hữu BDS ở OCP1 và OCP2 ở OF này chắc cùng lắm được 100 cụ là hết. Mà loanh quanh cũng chỉ mấy căn Chà Là loại 48m mua 5.5 tỷ hoặc SB 56m2 8 tỷ. Chứ Cá Mập nó nằm ở San Hô, Kinh Đô, Ngọc Trai mới nhiều, chứ nó ko ở mấy chỗ kia đâu ạ. Danh sách 9.200 khách hàng đã mua OCP2 hiện tại em có full ko thiếu một ai cả, nên cụ nào sở hữu OCP2, đọc số đt em check luôn ra mã căn đang sở hữu và tình trạng chuyển nhượng hay chưa.
. Để xem dân khu đấy bằng mấy phần dân số Q. Cầu giấy, chắc cũng cao.
