[Funland] Giá vinhome ocean park lúc mở bán là bao nhiêu các cụ nhỉ?

[BloodOwl87]

Em nghĩ ai chẳng có những tâm sự chất chứa trong lòng, người dân đen như em thì tâm tư con cái học hành, tâm tư deadline của sếp, tâm tư kiếm tiền độ loa cho vk sau khi sinh con vv, nên chuyện tâm thư của ai đó cũng ko làm e bận tâm.
Cái em bận tâm là : Bỏ tiền ra mua nhà (đất) có sổ không, có tranh chấp không, có tiềm năng tăng giá trong tương lai ko, và quan trọng nhất mình thích mà có đủ tiền mua không?

Giờ cũng ko biết giá bao nhiêu, có một điều chắc chắn là lúc giá ở năm 2021 em vẫn chưa đủ tiền mua một căn trong Bằng Lăng, nên khó bỏ qua. Còn Harmony thì ko phải gu của em lắm.

Hay quá, em đang có mấy căn của cá nhân ủng hộ theo phong trào, cụ nào có nhu cầu nhận IB em nhé, có khi triển khai theo phong trào như cụ lại xôm, nên chia bớt lợi nhuận, tiền kiếm được cho mọi người cùng có nhà, cư dân về ở cho đông. E thiết nghĩ, người giàu nên cho mọi người vào ở miễn phí, thêm nữa là bỏ ra 1-2 tỷ hoàn thiện để cho người chưa đủ đk được sống. Nếu ng chưa có đk còn thiếu tiền ăn hàng ngày thì nên phát cho mỗi người một tháng tối thiểu 10tr để tiêu, cả xã hội đều vui, con đường tiến tới XHCN ko mấy mà tới.
Thật là một ý tưởng vĩ đại. Có khi nhà nước nên tịch thu hết tiền bạc, tài sản, nhà cửa, máy móc của người giàu, chia hết cho người nghèo. Ai cũng chỉ cần ăn với ngủ thôi, cần gì nữa đâu, nhiều nhà cửa làm gì nhỉ!

Em có mấy cái mặt phố toàn trên 21 tỏi, mà cho thuê gãy mồm cũng chỉ được 35tr/tháng. E nghĩ bên đó cứ cho thuê đồng giá 5tr/tháng cho bà con ai cần làm kho, làm nơi chứa hàng hóa có khi lại hợp lý, chứ để không lãng phí quá. Mình lại lấy 5tr đấy đi từ thiện cho người nghèo thế là mình được nhiều việc. Khi nào có ai trả giá cao thì mình bán.

Cụ là người có trình độ.
Xin hỏi theo cụ nếu giả định lãi suất tiếp tục neo cao vài năm tới, thì mấy căn lk bt ocp1 mở bán 60-100 đó sẽ đi ngang ở giá nào.

 

[Z-yakuza-Z]

Cụ là người có trình độ.
Xin hỏi theo cụ nếu giả định lãi suất tiếp tục neo cao vài năm tới, thì mấy căn lk bt ocp1 mở bán 60-100 đó sẽ đi ngang ở giá nào.

Có 2 vấn đề mà cụ đưa ra :
1. Lãi suất tiếp tục neo cao : Khả năng này khó xảy ra, nhưng em sẽ phân tích theo giả định của cụ đưa ra.
2. Lãi suất giảm : Khả năng này sẽ diễn ra trong bối cảnh thực tế về việc buộc phải tăng cung tiền M2 để giải phóng quả bom tiền gửi đang phinh to.

Giờ giả định ls neo cao, tiền gửi được hút vào bank, dân ko shopping bds nữa. Vậy thì giá sẽ bước vào chu kỳ down trend. Có một tỷ lệ nhất định các chủ bds buộc phải bán tài sản để giải phóng hàng và thu tiền về.
Theo như thống kê thì hiện tại tổng số căn giao dịch tại OCP1 trong giai đoạn uptrend là khoảng 300 giao dịch (Tập trung chủ yếu ở các phân khu Sao Biển, Hải Âu và San Hô) Với thêm khoảng 100 giao dịch bán mới TMDV ở các phân khu SB19, BHH9A, SB9. Trong các giao dịch bán mới này thì cũng chỉ khoảng 40% là sử dụng đòn bảy tài chính đầu tư.
Vậy trong gd Up trend cuối năm 2021 đầu năm 2022 : Tổng sản phẩm thị trường được mua đi bán lại là khoảng 340 căn.
Giả định trong giai đoạn down trend cả 340 căn này buộc phải bán cắt lỗ để thu tiền mặt về (Đó là lý do tại sao giá đã giảm khoảng 30% đến 40% so với đỉnh từ 4.2022) Tuy nhiên với mặt bằng giá này vẫn đang gấp 2,5 lần so với những người đã mua từ năm 2019.
Trong kinh tế thì đỉnh chỉ xuất hiện khi giá xuống, và đáy bắt đầu khi giá đi lên. Như theo dõi thị trường những ngày gần đây thì đã bắt đầu có giao dịch ở OCP1 có nghĩa là đã xuất hiện đáy và bắt đầu đi ngang. Việc đi ngang này sẽ kết thúc khi 340 căn nói trên được giao dịch khoảng 40% thì lúc đó những người còn lại sẽ ko chấp nhận mức giá thấp và bắt đầu nhích dần.
Giá hiện tại : SB23 : Gốc 6 tỷ(90tr/m2) hiện giờ gd là 12.5 tỷ (đỉnh là 18 tỷ)
HA2 : Song lập : Gốc 11.5 tỷ (76trr/m2) hiện giờ 18 tỷ - 19 tỷ (Đỉnh 28 tỷ)
HA1 : Đơn lập mặt hồ (Gốc 21 tỷ) 80tr/m2 Hiện giao dịch 56 tỷ - 60 tỷ (Đỉnh 112 tỷ)
Đây là góc nhìn của em, và thời gian đi ngang kéo dài khoảng 3 đến 6 thángg. Tầm tháng 9 thì sẽ bắt đầu nhích tiếp.

 

[BloodOwl87]

Có 2 vấn đề mà cụ đưa ra :
1. Lãi suất tiếp tục neo cao : Khả năng này khó xảy ra, nhưng em sẽ phân tích theo giả định của cụ đưa ra.
2. Lãi suất giảm : Khả năng này sẽ diễn ra trong bối cảnh thực tế về việc buộc phải tăng cung tiền M2 để giải phóng quả bom tiền gửi đang phinh to.

Giờ giả định ls neo cao, tiền gửi được hút vào bank, dân ko shopping bds nữa. Vậy thì giá sẽ bước vào chu kỳ down trend. Có một tỷ lệ nhất định các chủ bds buộc phải bán tài sản để giải phóng hàng và thu tiền về.
Theo như thống kê thì hiện tại tổng số căn giao dịch tại OCP1 trong giai đoạn uptrend là khoảng 300 giao dịch (Tập trung chủ yếu ở các phân khu Sao Biển, Hải Âu và San Hô) Với thêm khoảng 100 giao dịch bán mới TMDV ở các phân khu SB19, BHH9A, SB9. Trong các giao dịch bán mới này thì cũng chỉ khoảng 40% là sử dụng đòn bảy tài chính đầu tư.
Vậy trong gd Up trend cuối năm 2021 đầu năm 2022 : Tổng sản phẩm thị trường được mua đi bán lại là khoảng 340 căn.
Giả định trong giai đoạn down trend cả 340 căn này buộc phải bán cắt lỗ để thu tiền mặt về (Đó là lý do tại sao giá đã giảm khoảng 30% đến 40% so với đỉnh từ 4.2022) Tuy nhiên với mặt bằng giá này vẫn đang gấp 2,5 lần so với những người đã mua từ năm 2019.
Trong kinh tế thì đỉnh chỉ xuất hiện khi giá xuống, và đáy bắt đầu khi giá đi lên. Như theo dõi thị trường những ngày gần đây thì đã bắt đầu có giao dịch ở OCP1 có nghĩa là đã xuất hiện đáy và bắt đầu đi ngang. Việc đi ngang này sẽ kết thúc khi 340 căn nói trên được giao dịch khoảng 40% thì lúc đó những người còn lại sẽ ko chấp nhận mức giá thấp và bắt đầu nhích dần.
Giá hiện tại : SB23 : Gốc 6 tỷ(90tr/m2) hiện giờ gd là 12.5 tỷ (đỉnh là 18 tỷ)
HA2 : Song lập : Gốc 11.5 tỷ (76trr/m2) hiện giờ 18 tỷ - 19 tỷ (Đỉnh 28 tỷ)
HA1 : Đơn lập mặt hồ (Gốc 21 tỷ) 80tr/m2 Hiện giao dịch 56 tỷ - 60 tỷ (Đỉnh 112 tỷ)
Đây là góc nhìn của em, và thời gian đi ngang kéo dài khoảng 3 đến 6 thángg. Tầm tháng 9 thì sẽ bắt đầu nhích tiếp.

Tks cụ đã trả lời.

 

[Hoa_Pham_1989]

ở Ocean Park mà đi làm ở nội thành thì mất hơn tiếng mới đến được cty
khu gia lâm, long biên thì ko có văn phòng
Tương lai văn phòng HN sẽ chuyển lên khu Tây Hồ Tây.

 

[BloodOwl87]

Vin river harmony còn bỏ hoang đầy kìa nói j ocp1.

 

[Z-yakuza-Z]

ở Ocean Park mà đi làm ở nội thành thì mất hơn tiếng mới đến được cty
khu gia lâm, long biên thì ko có văn phòng
Tương lai văn phòng HN sẽ chuyển lên khu Tây Hồ Tây.

Cái này ko hề sai, nhưng vì góc nhìn của chúng ta chỉ bị giới hạn trong phạm vi thế giới quan xung quanh chúng ta. Một thực tế hiện đang diễn ra ở OCP1 là :
36 tòa căn hộ đang hoạt động. Hiện tại đang có 55k cư dân đang sinh sống tại đó. Theo số liệu điều tra về MKT thì độ tuổi của OCP1 là từ 20 đến 35 chiếm 80% số lượng.
Câu chuyện ở đây nếu nhìn góc nhìn bên ngoài thì nó sẽ là phù hợp và không phù hợp. Hiện tại tầng lớp triệu phú trẻ rất nhiều, tầng lớp này nổi lên và có tiền trong giai đoạn dịch covid và đa phần họ là freelancer nên họ không phụ thuộc vào quãng đường di chuyển đi làm mà họ cần một môi trường sống.
CĐT hay các nhà phát triển dự án chuyên nghiệp như Vinhomes họ xây dựng và phát triển các sản phẩm dựa trên những dữ liệu nghiên cứu và tầm nhìn lớn hơn cách chúng ta nhìn.

Vin river harmony còn bỏ hoang đầy kìa nói j ocp1.

Thấp tầng vốn ban đầu nó là sản phẩm đầu tư, nó ko phải là sản phẩm để ở mang giá trị thực tại thời điểm mở bản.
Trong BDS có 2 dòng sản phẩm :
- BDS để ở : Tức là khi bỏ tiền ra mua thì chúng ta sẽ sử dụng trong vòng 1-2 năm hoặc dùng ngay khi bàn giao. Ngày trước các sản phẩm này đối với các dự án là đất phân lô, đất giãn dân.... Tuy nhiên từ sau năm 2003, khi mô hình nhà tập thể được nâng cấp lên thành chung cư và có sự quản lý, vận hành quy hoạch tốt hơn thì sản phẩm nhà để ở được chuyển dịch sang căn hộ.
Với nghiên cứu mới nhất thì nhu cầu dịch chuyển và tìm kiếm sản phẩm nhà ở tại Hà Nội trong năm 2023 là 119k căn hộ mới. Trong đó sản phẩm trung cấp và cao cấp với ticket size từ 2 đến 4 tỷ chiếm 80% tổng cầu.
- BDS đầu tư : Trong đầu tư thì nó sẽ chia ra hai loại nữa : BDS dòng tiền và BDS tích lũy.
Cái mà cụ nói đến trong cmt, là bds tích lũy. Người sở hữu không có nhu cầu sử dụng, ko có nhu cầu cho thuê hay cải tạo. Tại vì chúng ta hay bị một thói quen áp đặt suy nghĩ chủ quan của chúng ta, thành ra chúng ta sẽ bị chính nó làm che mờ đi góc nhìn.
Thống kê số biệt thự ko người ở tại VHR : 182 căn/800 căn.
OCP1 : 2.400 căn/3.200 căn.
Đặng Xá : 200 căn/400 căn.
Vậy là phía Đông Hà Nội : Tổng đang có 182 + 2.400 + 200 = 2.782 căn biệt thự, liền kề đang bỏ không. Xét về góc độ xã hội thì nhìn có vẻ rất lãng phí, tính trung bình mỗi căn hiện tại giờ trị giá 10 tỷ đi thì : có khoảng gần 30k tỷđang lãng phí và con số rất lớn.
Vậy nếu theo các cụ/mợ : Trong số gần 3k căn trên, giảm giá 2 tỷ một căn thì người nghèo có mua và về ở không? Chắc chắn không, vì ng nghèo họ có được 1 tỷ để mua nhà đã là khó khăn rồi. Vậy thì giảm 2 tỷ/căn thì ai sẽ mua, vẫn là những nhà đầu tư, đầu cơ mua và họ vẫn tích lũy để đấy vì 100% những nhà đầu tư đều có nhà và không có nhu cầu mua nhà để ở ngay lập tức.
Vậy bài toán xã hội là không giải quyết được rồi, và phương án ko khả thi.
Thêm vào nữa, đều là những nhà đầu tư, thì họ cũng ko có lý do gì để bán khi mà nếu họ bán đi thì buộc họ phải mua lại một cái gì đó. VD như em đang có 3 căn biệt thự, liền kề. Giờ giá tăng hay giảm của thị trường thì e cũng chẳng biết bán nó đi để làm gì, vì chắc chắn một điều nếu em bán đi, lấy tiền gửi ngân hàng thì lãi suất ngân hàng ko thể bù được với tốc độ tăng giá của bds sau 5 năm hoặc 10 năm.
Chẳng hạn em có một căn shop house ở Vin TH, 2019 em mua có 6.8 tỷ từ CĐT, lúc đó là cũng đắt so với mặt bằng xung quanh. Đến tháng 4/2022 giá bds của em đc trả là 16 tỷ, tức là em lãi đâu đó khoảng 9.2 tỷ 135% so với gốc e cũng ko bán vì nếu bán thì em lại phải đi mua một cái gì đó khác. Mà nếu mua thì có nghĩa em cũng phải mua bds khác giá cao.Đến giờ giá bds xuống, chỉ còn 12 tỷ, bán đi thì em cũng lại phải mua cái khác tương đương.
Còn nếu để gửi bank từ năm 2019 đến giờ, thì từ 6.8 tỷ, thì tổng gốc lãi của em cũng chỉ có 9.5 tỷ ko bằng số tiền em bán bds đi.

Thực ra là có một khoảng hẹp là em bán đi lúc 16 tỷ và mua lại lúc 12 tỷ. Khoảng hẹp đó là giai đoạn may mắn, ko phải ai cũng chớp đc thời cơ đó. Hiện tại thì những người chốt lời bds ở giai đoạn tháng 4/2022 thì giờ họ đang mua lại chính những tài sản họ đã bán với giá thấp hơn 30%. Khẩu vị của em thì ko tham gia các game kiểu đó, có một bộ phận nhà đầu tư họ lại chơi kiểu đó, 3-4 năm nó xảy ra một lần, giờ họ gom lại bds, nằm chờ, đến lúc giá tăng thì họ tháo hàng ra, thu gom tiền mặt, chờ xuống họ lại mua vào. Cái này như chơi chứng khoán thì phải, vì e ko rành lắm. Nhưng mà chu kỳ của BDS nó dài lăm tính theo năm chứ ko tính theo tuần hay tháng ở thị trường CK.

 

[Z-yakuza-Z]

Em cũng đang bán bớt chung cư để đi mua thấp tầng đây.

 

[YoungVNese]

Chính xác là giá từ 60tr đối với SB5 liền kề, vị trí bị đường đâm. Và cao nhất là 100tr đối với HA1 mặt hồ.
Đúng rồi ạ, mình phải kiên trì đợi, bọn chúng nó rồi sẽ chết hết. Làm gì ai có nhiều tiền mà mua mấy chục tỷ cái nhà. Mỗi tí gạch vữa đắp lên chỉ 2-3 tỷ tiền xây thôi là đúng rồi. Mình chờ không được thì đến đời con,đời cháu mình tiếp tục chờ. Emủng hộ quan điểm, kiên trì ắt sẽ thành công.


Dễ thật, hay cụ làm đi, giờ cụ đi gom đất ruộng của dân 900k/m2, xong e với cụ bổ lô ra bán. Chỉ cần như thằng Alibaba bán 4tr/m2 là chúng mình x4 rồi. Công thức quá dễ, thế mà để cho cái bọn sâu nước hại dân nó kiếm tiền trên xương máu chúng ta. Cụ khởi động đi, em cầm cờ theo

Còm này của cụ theo e hiểu thì rất rất troll.
E lội còm thì thấy các còm của cụ rất đáng để đọc, thú vị & nhiều thông tin hữu ích.

Cái này ko hề sai, nhưng vì góc nhìn của chúng ta chỉ bị giới hạn trong phạm vi thế giới quan xung quanh chúng ta. Một thực tế hiện đang diễn ra ở OCP1 là :
36 tòa căn hộ đang hoạt động. Hiện tại đang có 55k cư dân đang sinh sống tại đó. Theo số liệu điều tra về MKT thì độ tuổi của OCP1 là từ 20 đến 35 chiếm 80% số lượng.
Câu chuyện ở đây nếu nhìn góc nhìn bên ngoài thì nó sẽ là phù hợp và không phù hợp. Hiện tại tầng lớp triệu phú trẻ rất nhiều, tầng lớp này nổi lên và có tiền trong giai đoạn dịch covid và đa phần họ là freelancer nên họ không phụ thuộc vào quãng đường di chuyển đi làm mà họ cần một môi trường sống.
CĐT hay các nhà phát triển dự án chuyên nghiệp như Vinhomes họ xây dựng và phát triển các sản phẩm dựa trên những dữ liệu nghiên cứu và tầm nhìn lớn hơn cách chúng ta nhìn.

Thấp tầng vốn ban đầu nó là sản phẩm đầu tư, nó ko phải là sản phẩm để ở mang giá trị thực tại thời điểm mở bản.
Trong BDS có 2 dòng sản phẩm :
- BDS để ở : Tức là khi bỏ tiền ra mua thì chúng ta sẽ sử dụng trong vòng 1-2 năm hoặc dùng ngay khi bàn giao. Ngày trước các sản phẩm này đối với các dự án là đất phân lô, đất giãn dân.... Tuy nhiên từ sau năm 2003, khi mô hình nhà tập thể được nâng cấp lên thành chung cư và có sự quản lý, vận hành quy hoạch tốt hơn thì sản phẩm nhà để ở được chuyển dịch sang căn hộ.
Với nghiên cứu mới nhất thì nhu cầu dịch chuyển và tìm kiếm sản phẩm nhà ở tại Hà Nội trong năm 2023 là 119k căn hộ mới. Trong đó sản phẩm trung cấp và cao cấp với ticket size từ 2 đến 4 tỷ chiếm 80% tổng cầu.
- BDS đầu tư : Trong đầu tư thì nó sẽ chia ra hai loại nữa : BDS dòng tiền và BDS tích lũy.
Cái mà cụ nói đến trong cmt, là bds tích lũy. Người sở hữu không có nhu cầu sử dụng, ko có nhu cầu cho thuê hay cải tạo. Tại vì chúng ta hay bị một thói quen áp đặt suy nghĩ chủ quan của chúng ta, thành ra chúng ta sẽ bị chính nó làm che mờ đi góc nhìn.
Thống kê số biệt thự ko người ở tại VHR : 182 căn/800 căn.
OCP1 : 2.400 căn/3.200 căn.
Đặng Xá : 200 căn/400 căn.
Vậy là phía Đông Hà Nội : Tổng đang có 182 + 2.400 + 200 = 2.782 căn biệt thự, liền kề đang bỏ không. Xét về góc độ xã hội thì nhìn có vẻ rất lãng phí, tính trung bình mỗi căn hiện tại giờ trị giá 10 tỷ đi thì : có khoảng gần 30k tỷđang lãng phí và con số rất lớn.
Vậy nếu theo các cụ/mợ : Trong số gần 3k căn trên, giảm giá 2 tỷ một căn thì người nghèo có mua và về ở không? Chắc chắn không, vì ng nghèo họ có được 1 tỷ để mua nhà đã là khó khăn rồi. Vậy thì giảm 2 tỷ/căn thì ai sẽ mua, vẫn là những nhà đầu tư, đầu cơ mua và họ vẫn tích lũy để đấy vì 100% những nhà đầu tư đều có nhà và không có nhu cầu mua nhà để ở ngay lập tức.
Vậy bài toán xã hội là không giải quyết được rồi, và phương án ko khả thi.
Thêm vào nữa, đều là những nhà đầu tư, thì họ cũng ko có lý do gì để bán khi mà nếu họ bán đi thì buộc họ phải mua lại một cái gì đó. VD như em đang có 3 căn biệt thự, liền kề. Giờ giá tăng hay giảm của thị trường thì e cũng chẳng biết bán nó đi để làm gì, vì chắc chắn một điều nếu em bán đi, lấy tiền gửi ngân hàng thì lãi suất ngân hàng ko thể bù được với tốc độ tăng giá của bds sau 5 năm hoặc 10 năm.
Chẳng hạn em có một căn shop house ở Vin TH, 2019 em mua có 6.8 tỷ từ CĐT, lúc đó là cũng đắt so với mặt bằng xung quanh. Đến tháng 4/2022 giá bds của em đc trả là 16 tỷ, tức là em lãi đâu đó khoảng 9.2 tỷ 135% so với gốc e cũng ko bán vì nếu bán thì em lại phải đi mua một cái gì đó khác. Mà nếu mua thì có nghĩa em cũng phải mua bds khác giá cao.Đến giờ giá bds xuống, chỉ còn 12 tỷ, bán đi thì em cũng lại phải mua cái khác tương đương.
Còn nếu để gửi bank từ năm 2019 đến giờ, thì từ 6.8 tỷ, thì tổng gốc lãi của em cũng chỉ có 9.5 tỷ ko bằng số tiền em bán bds đi.

Thực ra là có một khoảng hẹp là em bán đi lúc 16 tỷ và mua lại lúc 12 tỷ. Khoảng hẹp đó là giai đoạn may mắn, ko phải ai cũng chớp đc thời cơ đó. Hiện tại thì những người chốt lời bds ở giai đoạn tháng 4/2022 thì giờ họ đang mua lại chính những tài sản họ đã bán với giá thấp hơn 30%. Khẩu vị của em thì ko tham gia các game kiểu đó, có một bộ phận nhà đầu tư họ lại chơi kiểu đó, 3-4 năm nó xảy ra một lần, giờ họ gom lại bds, nằm chờ, đến lúc giá tăng thì họ tháo hàng ra, thu gom tiền mặt, chờ xuống họ lại mua vào. Cái này như chơi chứng khoán thì phải, vì e ko rành lắm. Nhưng mà chu kỳ của BDS nó dài lăm tính theo năm chứ ko tính theo tuần hay tháng ở thị trường CK.

"Cái này như chơi chứng khoán thì phải" dạ đúng ạh, là lướt sóng ck.
E thấy bds & ck có nhiều điểm tương đồng, nhưng ck biến động lớn & vòng quay nhanh hơn rất nhiều

 

[Z-yakuza-Z]

Còm này của cụ theo e hiểu thì rất rất troll.


"Cái này như chơi chứng khoán thì phải" dạ đúng ạh, là lướt sóng ck.
E thấy bds & ck có nhiều điểm tương đồng, nhưng ck biến động lớn & vòng quay nhanh hơn rất nhiều

E lội còm thì thấy các còm của cụ rất đáng để đọc, thú vị & nhiều thông tin hữu ích.
Dạ e nghịch nghịch tí, vì có nhiều cụ mợ nhìn bds theo tâm lý FOMO, ko có thói quen tìm hiểu hoặc lắng nghe ý kiến của người có kiến thức về lĩnh vực mình đang tìm hiểu.
Các hình thức đầu tư như BDS, Chứng Khoán, Coin là những lĩnh vực. Trong các lĩnh vực đấy nó lại chia ra nhiều trường phái. Mỗi người tham gia thì đều sẽ lựa chọn cho mình trường phái phù hợp khẩu vị.
Tuy nhiên tất cả đều có một nguyên tắc chung : Tại bất kỳ một thời điểm nào đó thì tổng cung và tổng cầu đều giữ nguyên và giá là giao điểm của cung - cầu. Giá sẽ biến động khi một trong 2 bên cán cân có sự biến động.
Như mọi người thấy, trong giai đoạn tăng giá. Thì cầu tăng, đối với sân chơi đầu tư BDS cầu tăng không phải là người có nhu cầu ở thực tăng, mà bản chất là ng có nhu cầu ở thực luôn trong tình trạng Cầu vượt Cung từ rất lâu rồi. Thế nên các bds có giá trị sử dụng đều không giảm giá suốt hàng chục năm qua.
Vậy cầu tăng trong BDS đến từ đâu?Đến từ những người chơi F0 mới, cũng như chứng khoán, F0 trong BDS rất mạnh, hung hãn, mua bất chấp, mua ko cần suy nghĩ, ai bảo mua gì là mua. Họ luôn có một tâm lý là không mua thì sợ mất, và họ hầu hết ko có quy hoạch tài chính trong việc mua bds.Điển hình là các sale BDS sẽ là F0 mới đầu tiên, tiếp đến là những người đã thành công kiếm tiền ở lĩnh vực khác, họ cũng chuyển tiền của mình đang có sang BDS. Thêm vào nữa là giai đoạn covid, cung tiền M2 được bơm ra thị trường e nhớ ko nhầm đâu đó khoảng 600k tỷ thì phải, dẫn tới tiền nhiều quá, tiền rẻ nên họ mua càng kinh hơn. Vay thời điểm đó rẻ lắm, 4% - 6% năm. Mà lúc đó lợi nhuận BDS nó khủng khiếp, đặt cọc 100tr, ngày hôm sau có ng trả lãi luôn 100tr - 200tr. Thế là cuộc chơi bơm thổi bắt đầu. Đến cuối năm 2021 đầu 2022 là giai đoạn úp bô của cá mập, cá mập xả hàng ra từ từ ở giá vùng đỉnh. Mà con cá mập to nhất các cụ ko nghĩ ra đâu, nếu cụ nào để ý kỹ một tí thì sẽ thấy, tổng lượng các dự án đấu giá và hoàn thành đấu giá của năm 2021 là kỷ lục. Thu về ngân sách kỷ lục cho nhà nước. Còn cá mập là ai các cụ tự hiểu.
Tất nhiên các F0 thì ko thể trường vốn và khỏe như đội chuyên nghiệp rồi, đội chuyên nghiệp xả hàng thì F0 ôm vào, F0 ko chịu nổi nhiệt cắt lỗ thì đội chuyên nghiệp lại mua vào. Tất nhiên trong một giai đoạn mua đi bán lại, sẽ có những F0 hùng mạnh ở lại, có những người dó kiếm đc tiền nhờ covid thì họ sẽ coi như là tài sản tích lũy và cất đi.
Quan trong cụ cần nhớ, nếu tổng cầu tăng mà tổng cung ko tăng thì giá sẽ bắt đầu vào xu hướng đi lên.
Tổng cung thì dễ rồi : Kiểm tra các dự án được phê duyệt trong năm, các kế hoạch đấu giá QSD đất của Trung tâm phát triển quỹ đất ở địa phương là ra.
Còn tổng cầu thì phải phán doán : Cái này thuộc về kỹ năng của mỗi người và khả năng theo dõi thị trường.
Em có một nguyên tắc : Mua nhà, chọn người yêu : Là không nghe bố con thằng nào góp ý hết.

 

[YoungVNese]

"Mà con cá mập to nhất các cụ ko nghĩ ra đâu, nếu cụ nào để ý kỹ một tí thì sẽ thấy, tổng lượng các dự án đấu giá và hoàn thành đấu giá của năm 2021 là kỷ lục"
Đọc đến dòng này là e biết rõ cụ định nói cá mập chúa là ai rồi . Vì mấy năm rồi e cũng luôn nói vs ae bạn bè về ông cá mập chúa này - ng được hưởng lợi lớn nhất sau mỗi lần sốt đất.
Tiếc là hnay e ko vodka thêm đc cho cụ nữa ạh!

 

[Hoa_Pham_1989]

Cái này ko hề sai, nhưng vì góc nhìn của chúng ta chỉ bị giới hạn trong phạm vi thế giới quan xung quanh chúng ta. Một thực tế hiện đang diễn ra ở OCP1 là :
36 tòa căn hộ đang hoạt động. Hiện tại đang có 55k cư dân đang sinh sống tại đó. Theo số liệu điều tra về MKT thì độ tuổi của OCP1 là từ 20 đến 35 chiếm 80% số lượng.
Câu chuyện ở đây nếu nhìn góc nhìn bên ngoài thì nó sẽ là phù hợp và không phù hợp. Hiện tại tầng lớp triệu phú trẻ rất nhiều, tầng lớp này nổi lên và có tiền trong giai đoạn dịch covid và đa phần họ là freelancer nên họ không phụ thuộc vào quãng đường di chuyển đi làm mà họ cần một môi trường sống.
CĐT hay các nhà phát triển dự án chuyên nghiệp như Vinhomes họ xây dựng và phát triển các sản phẩm dựa trên những dữ liệu nghiên cứu và tầm nhìn lớn hơn cách chúng ta nhìn.

Thấp tầng vốn ban đầu nó là sản phẩm đầu tư, nó ko phải là sản phẩm để ở mang giá trị thực tại thời điểm mở bản.
Trong BDS có 2 dòng sản phẩm :
- BDS để ở : Tức là khi bỏ tiền ra mua thì chúng ta sẽ sử dụng trong vòng 1-2 năm hoặc dùng ngay khi bàn giao. Ngày trước các sản phẩm này đối với các dự án là đất phân lô, đất giãn dân.... Tuy nhiên từ sau năm 2003, khi mô hình nhà tập thể được nâng cấp lên thành chung cư và có sự quản lý, vận hành quy hoạch tốt hơn thì sản phẩm nhà để ở được chuyển dịch sang căn hộ.
Với nghiên cứu mới nhất thì nhu cầu dịch chuyển và tìm kiếm sản phẩm nhà ở tại Hà Nội trong năm 2023 là 119k căn hộ mới. Trong đó sản phẩm trung cấp và cao cấp với ticket size từ 2 đến 4 tỷ chiếm 80% tổng cầu.
- BDS đầu tư : Trong đầu tư thì nó sẽ chia ra hai loại nữa : BDS dòng tiền và BDS tích lũy.
Cái mà cụ nói đến trong cmt, là bds tích lũy. Người sở hữu không có nhu cầu sử dụng, ko có nhu cầu cho thuê hay cải tạo. Tại vì chúng ta hay bị một thói quen áp đặt suy nghĩ chủ quan của chúng ta, thành ra chúng ta sẽ bị chính nó làm che mờ đi góc nhìn.
Thống kê số biệt thự ko người ở tại VHR : 182 căn/800 căn.
OCP1 : 2.400 căn/3.200 căn.
Đặng Xá : 200 căn/400 căn.
Vậy là phía Đông Hà Nội : Tổng đang có 182 + 2.400 + 200 = 2.782 căn biệt thự, liền kề đang bỏ không. Xét về góc độ xã hội thì nhìn có vẻ rất lãng phí, tính trung bình mỗi căn hiện tại giờ trị giá 10 tỷ đi thì : có khoảng gần 30k tỷđang lãng phí và con số rất lớn.
Vậy nếu theo các cụ/mợ : Trong số gần 3k căn trên, giảm giá 2 tỷ một căn thì người nghèo có mua và về ở không? Chắc chắn không, vì ng nghèo họ có được 1 tỷ để mua nhà đã là khó khăn rồi. Vậy thì giảm 2 tỷ/căn thì ai sẽ mua, vẫn là những nhà đầu tư, đầu cơ mua và họ vẫn tích lũy để đấy vì 100% những nhà đầu tư đều có nhà và không có nhu cầu mua nhà để ở ngay lập tức.
Vậy bài toán xã hội là không giải quyết được rồi, và phương án ko khả thi.
Thêm vào nữa, đều là những nhà đầu tư, thì họ cũng ko có lý do gì để bán khi mà nếu họ bán đi thì buộc họ phải mua lại một cái gì đó. VD như em đang có 3 căn biệt thự, liền kề. Giờ giá tăng hay giảm của thị trường thì e cũng chẳng biết bán nó đi để làm gì, vì chắc chắn một điều nếu em bán đi, lấy tiền gửi ngân hàng thì lãi suất ngân hàng ko thể bù được với tốc độ tăng giá của bds sau 5 năm hoặc 10 năm.
Chẳng hạn em có một căn shop house ở Vin TH, 2019 em mua có 6.8 tỷ từ CĐT, lúc đó là cũng đắt so với mặt bằng xung quanh. Đến tháng 4/2022 giá bds của em đc trả là 16 tỷ, tức là em lãi đâu đó khoảng 9.2 tỷ 135% so với gốc e cũng ko bán vì nếu bán thì em lại phải đi mua một cái gì đó khác. Mà nếu mua thì có nghĩa em cũng phải mua bds khác giá cao.Đến giờ giá bds xuống, chỉ còn 12 tỷ, bán đi thì em cũng lại phải mua cái khác tương đương.
Còn nếu để gửi bank từ năm 2019 đến giờ, thì từ 6.8 tỷ, thì tổng gốc lãi của em cũng chỉ có 9.5 tỷ ko bằng số tiền em bán bds đi.

Thực ra là có một khoảng hẹp là em bán đi lúc 16 tỷ và mua lại lúc 12 tỷ. Khoảng hẹp đó là giai đoạn may mắn, ko phải ai cũng chớp đc thời cơ đó. Hiện tại thì những người chốt lời bds ở giai đoạn tháng 4/2022 thì giờ họ đang mua lại chính những tài sản họ đã bán với giá thấp hơn 30%. Khẩu vị của em thì ko tham gia các game kiểu đó, có một bộ phận nhà đầu tư họ lại chơi kiểu đó, 3-4 năm nó xảy ra một lần, giờ họ gom lại bds, nằm chờ, đến lúc giá tăng thì họ tháo hàng ra, thu gom tiền mặt, chờ xuống họ lại mua vào. Cái này như chơi chứng khoán thì phải, vì e ko rành lắm. Nhưng mà chu kỳ của BDS nó dài lăm tính theo năm chứ ko tính theo tuần hay tháng ở thị trường CK.

đa phần này của bác là bao nhiêu % lực lượng lao động mới dc. làm freelancer thường chỉ có ngành IT, tính tổng lại ko quá 5% đâu.
chả hiểu sao giá nhà lại lên cao thế dc. em nghĩ lực đẩy giá khu này là do tâm lý FOMO thôi.
với những ng đã kiếm dc tiền ở khu này như bác thì ko có vấn đề gì, giá càng ảo càng tốt.

 

[sieunhancutchan]

Cái này ko hề sai, nhưng vì góc nhìn của chúng ta chỉ bị giới hạn trong phạm vi thế giới quan xung quanh chúng ta. Một thực tế hiện đang diễn ra ở OCP1 là :
36 tòa căn hộ đang hoạt động. Hiện tại đang có 55k cư dân đang sinh sống tại đó. Theo số liệu điều tra về MKT thì độ tuổi của OCP1 là từ 20 đến 35 chiếm 80% số lượng.
Câu chuyện ở đây nếu nhìn góc nhìn bên ngoài thì nó sẽ là phù hợp và không phù hợp. Hiện tại tầng lớp triệu phú trẻ rất nhiều, tầng lớp này nổi lên và có tiền trong giai đoạn dịch covid và đa phần họ là freelancer nên họ không phụ thuộc vào quãng đường di chuyển đi làm mà họ cần một môi trường sống.
CĐT hay các nhà phát triển dự án chuyên nghiệp như Vinhomes họ xây dựng và phát triển các sản phẩm dựa trên những dữ liệu nghiên cứu và tầm nhìn lớn hơn cách chúng ta nhìn.

Thấp tầng vốn ban đầu nó là sản phẩm đầu tư, nó ko phải là sản phẩm để ở mang giá trị thực tại thời điểm mở bản.
Trong BDS có 2 dòng sản phẩm :
- BDS để ở : Tức là khi bỏ tiền ra mua thì chúng ta sẽ sử dụng trong vòng 1-2 năm hoặc dùng ngay khi bàn giao. Ngày trước các sản phẩm này đối với các dự án là đất phân lô, đất giãn dân.... Tuy nhiên từ sau năm 2003, khi mô hình nhà tập thể được nâng cấp lên thành chung cư và có sự quản lý, vận hành quy hoạch tốt hơn thì sản phẩm nhà để ở được chuyển dịch sang căn hộ.
Với nghiên cứu mới nhất thì nhu cầu dịch chuyển và tìm kiếm sản phẩm nhà ở tại Hà Nội trong năm 2023 là 119k căn hộ mới. Trong đó sản phẩm trung cấp và cao cấp với ticket size từ 2 đến 4 tỷ chiếm 80% tổng cầu.
- BDS đầu tư : Trong đầu tư thì nó sẽ chia ra hai loại nữa : BDS dòng tiền và BDS tích lũy.
Cái mà cụ nói đến trong cmt, là bds tích lũy. Người sở hữu không có nhu cầu sử dụng, ko có nhu cầu cho thuê hay cải tạo. Tại vì chúng ta hay bị một thói quen áp đặt suy nghĩ chủ quan của chúng ta, thành ra chúng ta sẽ bị chính nó làm che mờ đi góc nhìn.
Thống kê số biệt thự ko người ở tại VHR : 182 căn/800 căn.
OCP1 : 2.400 căn/3.200 căn.
Đặng Xá : 200 căn/400 căn.
Vậy là phía Đông Hà Nội : Tổng đang có 182 + 2.400 + 200 = 2.782 căn biệt thự, liền kề đang bỏ không. Xét về góc độ xã hội thì nhìn có vẻ rất lãng phí, tính trung bình mỗi căn hiện tại giờ trị giá 10 tỷ đi thì : có khoảng gần 30k tỷđang lãng phí và con số rất lớn.
Vậy nếu theo các cụ/mợ : Trong số gần 3k căn trên, giảm giá 2 tỷ một căn thì người nghèo có mua và về ở không? Chắc chắn không, vì ng nghèo họ có được 1 tỷ để mua nhà đã là khó khăn rồi. Vậy thì giảm 2 tỷ/căn thì ai sẽ mua, vẫn là những nhà đầu tư, đầu cơ mua và họ vẫn tích lũy để đấy vì 100% những nhà đầu tư đều có nhà và không có nhu cầu mua nhà để ở ngay lập tức.
Vậy bài toán xã hội là không giải quyết được rồi, và phương án ko khả thi.
Thêm vào nữa, đều là những nhà đầu tư, thì họ cũng ko có lý do gì để bán khi mà nếu họ bán đi thì buộc họ phải mua lại một cái gì đó. VD như em đang có 3 căn biệt thự, liền kề. Giờ giá tăng hay giảm của thị trường thì e cũng chẳng biết bán nó đi để làm gì, vì chắc chắn một điều nếu em bán đi, lấy tiền gửi ngân hàng thì lãi suất ngân hàng ko thể bù được với tốc độ tăng giá của bds sau 5 năm hoặc 10 năm.
Chẳng hạn em có một căn shop house ở Vin TH, 2019 em mua có 6.8 tỷ từ CĐT, lúc đó là cũng đắt so với mặt bằng xung quanh. Đến tháng 4/2022 giá bds của em đc trả là 16 tỷ, tức là em lãi đâu đó khoảng 9.2 tỷ 135% so với gốc e cũng ko bán vì nếu bán thì em lại phải đi mua một cái gì đó khác. Mà nếu mua thì có nghĩa em cũng phải mua bds khác giá cao.Đến giờ giá bds xuống, chỉ còn 12 tỷ, bán đi thì em cũng lại phải mua cái khác tương đương.
Còn nếu để gửi bank từ năm 2019 đến giờ, thì từ 6.8 tỷ, thì tổng gốc lãi của em cũng chỉ có 9.5 tỷ ko bằng số tiền em bán bds đi.

Thực ra là có một khoảng hẹp là em bán đi lúc 16 tỷ và mua lại lúc 12 tỷ. Khoảng hẹp đó là giai đoạn may mắn, ko phải ai cũng chớp đc thời cơ đó. Hiện tại thì những người chốt lời bds ở giai đoạn tháng 4/2022 thì giờ họ đang mua lại chính những tài sản họ đã bán với giá thấp hơn 30%. Khẩu vị của em thì ko tham gia các game kiểu đó, có một bộ phận nhà đầu tư họ lại chơi kiểu đó, 3-4 năm nó xảy ra một lần, giờ họ gom lại bds, nằm chờ, đến lúc giá tăng thì họ tháo hàng ra, thu gom tiền mặt, chờ xuống họ lại mua vào. Cái này như chơi chứng khoán thì phải, vì e ko rành lắm. Nhưng mà chu kỳ của BDS nó dài lăm tính theo năm chứ ko tính theo tuần hay tháng ở thị trường CK.

đa phần này của bác là bao nhiêu % lực lượng lao động mới dc. làm freelancer thường chỉ có ngành IT, tính tổng lại ko quá 5% đâu.
chả hiểu sao giá nhà lại lên cao thế dc. em nghĩ lực đẩy giá khu này là do tâm lý FOMO thôi.
với những ng đã kiếm dc tiền ở khu này như bác thì ko có vấn đề gì, giá càng ảo càng tốt.

Nói chung cũng khó tính toán kiểu vậy vì em nghĩ ở nước ngoài thì số liệu nó sát sao chứ còn ở vn bảo để dựa vào lực lượng freelancer làm việc tại nhà ko cần di chuyển đi xa mà tính toán ra để xây chung cư thì không ông nào dám làm vậy cả, quá là rủi ro khi đầu tư như vậy.

Theo số liệu điều tra về MKT thì độ tuổi của OCP1 là từ 20 đến 35 chiếm 80% số lượng.

Từ số liệu này rồi để soi ra được có bao nhiêu freelancer trong số 80% đó ko cần vào nội đô làm việc thì em tin là ko chiếm nhiều đâu OCP1 chung cư nó bán được chủ yếu là vì giá nó phù hợp với với túi tiền của người trẻ thôi chứ người trẻ chưa có nhiều tích luỹ, chung cư trong nội đô vđ3 thì cứ xác định giờ bét nhất cũng 50 60tr/m2 thì người trẻ không phải ai cũng đáp ứng được mức giá đó, dĩ nhiên là họ sẽ dạt ra xa hơn để mua cc với mức giá dễ chịu hơn rồi.

 

[BloodOwl87]

Em cũng rất ngạc nhiên là ocp1 và vin smart có đông người ở thật đến vậy. Dù giá cao và vị trí xa. Có lẽ do sức mạnh của thương hiệu Vin chăng.
vinsmart thì có vinshool ở đấy nên có kha khá phụ huynh mua cho con đi học.

 

[Hoa_Pham_1989]

Em cũng rất ngạc nhiên là ocp1 và vin smart có đông người ở thật đến vậy. Dù giá cao và vị trí xa. Có lẽ do sức mạnh của thương hiệu Vin chăng.
vinsmart thì có vinshool ở đấy nên có kha khá phụ huynh mua cho con đi học.

Vin Smart vị trí của nó lại ngon hơn OCP1 nhiều nhé
từ đấy đi làm vào khu cầu giấy có 8-9km. đi đường đại lộ thăng long có 20-30p
nhưng OCP1 thì lại khác, đi làm quá xa. khu phố cổ thì lại ko nhiều văn phòng như bên Cầu Giấy.
Tương lai các dự án văn phòng mới sẽ chuyển lên khu Tây Hồ Tây chứ ko phải bên Long Biên.

 

[Z-yakuza-Z]

đa phần này của bác là bao nhiêu % lực lượng lao động mới dc. làm freelancer thường chỉ có ngành IT, tính tổng lại ko quá 5% đâu.
chả hiểu sao giá nhà lại lên cao thế dc. em nghĩ lực đẩy giá khu này là do tâm lý FOMO thôi.
với những ng đã kiếm dc tiền ở khu này như bác thì ko có vấn đề gì, giá càng ảo càng tốt.

SP e nói để ở là Căn hộ cao tầng, giá cao tầng cũng ko ảo đâu ạ!
Freelancer nhiều ngành hơn mợ nghĩ ạ. Một mợ bán online quần áo ninh hiệp thôi cũng tháng khoảng 200 - 300 đấy ạ

Được gửi từ iPhone - Otofun

 

[BloodOwl87]

Vin Smart vị trí của nó lại ngon hơn OCP1 nhiều nhé
từ đấy đi làm vào khu cầu giấy có 8-9km. đi đường đại lộ thăng long có 20-30p
nhưng OCP1 thì lại khác, đi làm quá xa. khu phố cổ thì lại ko nhiều văn phòng như bên Cầu Giấy.
Tương lai các dự án văn phòng mới sẽ chuyển lên khu Tây Hồ Tây chứ ko phải bên Long Biên.

Cầu giấy thì có j hot hả cụ, nó cũng chỉ là 1 quận ven ven xa xa trung tâm thôi. Đâu phải 4 quận nội thành, đường xá thì cũng chật chội.
Với cả đến cầu giấy 8-9km chứ có phải gần đâu . Để xem dân khu đấy bằng mấy phần dân số Q. Cầu giấy, chắc cũng cao.
Dân số cầu giấy 290k, dân số Vin smart 70k, số liệu 2020. Bằng 1/4 quận CG rồi.

 

[Kµ.Çòi]

Nguồn cung vẫn còn nhiều, kệ mợ chúng nó thổi, khi nào không ai muốn bán thì hãy chấp nhận giá 200-300tr/m2

 

[ManPlus]

Chủ nhật tuần trước em qua cả 2 khu OCP1 và OCP2 thì thấy nhà đất để không nhiều quá, chủ yếu là đầu tư chứ mua để ở chắc ít. Em cũng không hiểu ai sẽ ở OCP2 nữa, vì giá thấp nhất cũng 5, 6 tỷ một căn.

Các KĐT của Vin thì tốc độ cư dân về ở có nhanh hơn nhiều các dự án khác. Chứ có rất nhiều KĐT triển khai cách đây cả chục năm, hơn chục năm giờ còn chả có ai ở, có thời gian cụ hãy thử đi vào buổi tối xem mới rõ đc đã có người ở hay chưa. Hoài Đức, Long Biên, Hà Đông... bạt ngàn biệt thự, liền kề bỏ không

 

[ManPlus]

Nguồn cung vẫn còn nhiều, kệ mợ chúng nó thổi, khi nào không ai muốn bán thì hãy chấp nhận giá 200-300tr/m2

Kính các cụ cứ hô là ko mua ngay, đến lúc ko có căn đẹp, căn ưng ý mà chọn nhé; số căn của OCP2 bằng tổng cung cả HN trong 4 năm từ 2018-2021, còn chưa kể các lần mở bán sau vì đây mới là đến Q3/2022; cứ từ từ mà tiêu hóa hết đi đã

 

[Trongxanh2022]

Kính các cụ cứ hô là ko mua ngay, đến lúc ko có căn đẹp, căn ưng ý mà chọn nhé; số căn của OCP2 bằng tổng cung cả HN trong 4 năm từ 2018-2021, còn chưa kể các lần mở bán sau vì đây mới là đến Q3/2022; cứ từ từ mà tiêu hóa hết đi đã

View attachment 7718491

Vãi thật, đây mỗi Vin, còn chưa kể các CĐT khác.
Đây mới là phân khúc liền kề, biệt thự... còn hàng trăm hàng nghìn miếng đất đấu giá, phân lô tách thửa nữa, ói cả ra cũng không hết.