[Funland] Giá nhà Hà Nội tăng bao nhiêu thì phù hợp

[phihanhgia]

Cách đây 10 năm, bán chục suất đất tỉnh mới mua đc 1 suất HN
Giờ bán 3 suất tỉnh đã mua đc căn chung cư HN
=>đất tỉnh ngáo hơn HN

Có thể đúng đối với nhiều tỉnh, nhưng không thể vội vã kết luận như vậy được.
Cái tỷ lệ giá HN/tỉnh là hàm số của thời gian, thay đổi theo thời gian là bình thường, không thể chỉ dựa vào tỷ lệ này mà suy ra như trên.

Có thể một số tỉnh đã rút ngắn khoảng cách phát triển so với HN, lối sống và điều kiện làm việc đã thay đổi (WFH). Chẳng hạn các nhà phân phối bán buôn bán lẻ hoạt động trên mạng, các chuyên gia IT, giờ đây không nhất thiết phải sống ở các đô thị lớn đắt đỏ. Học tập cũng đã thay đổi, không nhất thiết về TP lớn để học ở bậc phổ thông để giỏi ngoại ngữ, toán, tin học, kỹ năng mềm, ...
Một số tỉnh thu hút được đầu tư, tạo được nhiều việc làm với thu nhập tb khá, nếu dịch vụ giáo dục, y tế không tệ, điều kiện giao thông nhà ở tốt hơn, tỷ lệ HN/tỉnh giảm từ 10/1 xuống 3/1, có thể không ngáo.
Một số tỉnh khác thì lại có đông xk lao động, cả hợp pháp cả bất hợp pháp, gửi tiền về nhiều, rồi buôn lậu xuyên biên giới, rửa tiền, etc. cũng đẩy giá địa phương, tỷ lệ giá HN/tỉnh giảm xuống, cũng không ngáo vì nhu cầu thật.

 

[đen_đá]

Gần đây chủ đề giá nhà Hà Nội ngáo đang hot ở khắp mọi nơi, các cụ "thông thái" luôn chê giá nhà ngáo, muốn giá nhà về giá trị thực nhưng giá trị thực là bao nhiêu thì cũng chả biết. Nhân dịp hơi bức xúc khi đọc fb và 4rum hội dừng mua nhà các cụ toàn chửi là chính và hầu như ko phân tích, e lên đây xin phép có tí ý kiến:
1. Giá nhà Hà Nội nói chung
10 năm qua dân số HN tăng bình quân 1,4%. Theo nghiên cứu của tư bản dãy chết, cứ 1% dân số tăng thêm thì giá nhà tăng thêm 3,3% --> giá nhà tăng thêm 4,6%/năm
Gdp việt nam tăng bình quân 6%/năm
Như vậy giá nhà hà nội 1 năm tăng khoảng 10-11% là phù hợp
Thực tế trong 10 năm qua giá nhà hà nội tăng 110%, bình quân 9%/năm (tính đến đầu 2024), như vậy mức tăng này tương đối phù hợp với cách tính trên.
Như vậy để tính xem giá trị thực của bds hà nội là bao nhiêu có thể đơn giản lấy giá 10 năm trước x2 lên để tham khảo

2. Giá nhà nội thành hà nội
Khái niệm nội thành cũng tuỳ mỗi người một quan điểm, ở đây lấy nội thành là các quận. Hà nội rộng 3.300km2, khu vực nội thành chiếm chưa đến 10% là 310km2. Về dân số hà nội 2023 là 8,5tr, nội thành tuy chiếm chưa đến 10% diện tích nhưng dân số chiếm hơn 40% đạt 3,7tr. Dân số hà nội tăng bq 1,4% nhưng phần lớn tăng ở nội thành. Dân số 10 năm tăng 1,6tr người nhưng hơn 80% tập trung nội thành, đạt 1,3tr người. Như vậy tính vo thì dân số nội thành hà nội tăng khoảng 5%/năm. Theo công thức trên thì 5% dân số tăng này dẫn đến giá nhà tăng 16.5%/năm.
Xét thêm tăng trưởng gdp giá nhà nội thành có thể tăng 22,5%/năm. Với tốc độ này giá nhà nội thành hà nội gấp 6-7 lần 10 năm trước là phù hợp.

Các cụ phân tích dự đoán đúng cũng tốt, sai cũng không sao. Nhưng nên có đánh giá phân tích chứ không nên suốt ngày ngáo với giá trị thực.
Các cụ mua nhà cũng tốt, bán nhà cũng tốt, không mua không bán cũng tốt. Nhưng ko mua thì cũng ko nên chửi người bán ngáo hoặc trù ẻo người mua mới chết.

Trân trọng

Cụ phân tích chuẩn đấy. Em mua ngoại thành năm 2018, tính đến giờ là tăng hơn 4 lần, nội thành ngày càng đông đúc, chật chội, giá sẽ ngày càng cao nhưng như thế cũng hay. Em thích câu cuối cùng của cụ

 

[Kurumasuki]

Cách đây 10 năm, bán chục suất đất tỉnh mới mua đc 1 suất HN
Giờ bán 3 suất tỉnh đã mua đc căn chung cư HN
=>đất tỉnh ngáo hơn HN

So khập khiễng quá
Đất tỉnh xây được nhà đúng nghĩa
đất ngõ HN hay chung cư tổ chim HN phải nói là ổ chuột chứ ko phải nhà
Trước sau gì ổ chuột cũng sẽ bị đào thải

 

[linhcanonian]

Gạo bình thường 30k/kg, muốn mua bao nhiêu cũng có. Bán cao hơn cũng không được.
Gặp lúc nạn đói đổi một bơ vàng lấy một bơ gạo cũng vẫn đổi. Lúc đó chả ai đi tính "giá trị thực" của gạo cả. Bỏ vào mồm cho khỏi chết đói đã.
Mua nhà, để ở thực hay để đầu cơ thì cũng tạo thành nhu cầu. Cung cầu gặp nhau thì tạo thành giá. Không có cái nào gọi là giá đúng hay "giá trị thực" của bất động sản cho các cụ đi tìm hết.

 

[eterniti]

So khập khiễng quá
Đất tỉnh xây được nhà đúng nghĩa
đất ngõ HN hay chung cư tổ chim HN phải nói là ổ chuột chứ ko phải nhà
Trước sau gì ổ chuột cũng sẽ bị đào thải

liên thiên

 

[eterniti]

Gạo bình thường 30k/kg, muốn mua bao nhiêu cũng có. Bán cao hơn cũng không được.
Gặp lúc nạn đói đổi một bơ vàng lấy một bơ gạo cũng vẫn đổi. Lúc đó chả ai đi tính "giá trị thực" của gạo cả. Bỏ vào mồm cho khỏi chết đói đã.
Mua nhà, để ở thực hay để đầu cơ thì cũng tạo thành nhu cầu. Cung cầu gặp nhau thì tạo thành giá. Không có cái nào gọi là giá đúng hay "giá trị thực" của bất động sản cho các cụ đi tìm hết.

đúng rồi thuận mua vừa bán, ai bắt người mua cao, ai bắt người bán thấp đâu

 

[thongnv]

Có thể đúng đối với nhiều tỉnh, nhưng không thể vội vã kết luận như vậy được.
Cái tỷ lệ giá HN/tỉnh là hàm số của thời gian, thay đổi theo thời gian là bình thường, không thể chỉ dựa vào tỷ lệ này mà suy ra như trên.

Có thể một số tỉnh đã rút ngắn khoảng cách phát triển so với HN, lối sống và điều kiện làm việc đã thay đổi (WFH). Chẳng hạn các nhà phân phối bán buôn bán lẻ hoạt động trên mạng, các chuyên gia IT, giờ đây không nhất thiết phải sống ở các đô thị lớn đắt đỏ. Học tập cũng đã thay đổi, không nhất thiết về TP lớn để học ở bậc phổ thông để giỏi ngoại ngữ, toán, tin học, kỹ năng mềm, ...
Một số tỉnh thu hút được đầu tư, tạo được nhiều việc làm với thu nhập tb khá, nếu dịch vụ giáo dục, y tế không tệ, điều kiện giao thông nhà ở tốt hơn, tỷ lệ HN/tỉnh giảm từ 10/1 xuống 3/1, có thể không ngáo.
Một số tỉnh khác thì lại có đông xk lao động, cả hợp pháp cả bất hợp pháp, gửi tiền về nhiều, rồi buôn lậu xuyên biên giới, rửa tiền, etc. cũng đẩy giá địa phương, tỷ lệ giá HN/tỉnh giảm xuống, cũng không ngáo vì nhu cầu thật.

em nói bình quân thôi
chứ chỉ ra tỉnh nào, tỉnh nào cụ thể thì phải xây mô hình tính toán, có số má cụ thể
nhưng tựu chung lại, đất tỉnh hiện nay mới là ngáo giá, ko ở đâu trên trái đất này mà bán 3 suất đất tỉnh thì mua đc 1 căn hộ ở Thủ đô cả.

 

[eterniti]

https://m.cafef.vn/thu-nhap-trung-binh-250-trieu-dong-nam-nguoi-dan-ha-noi-can-toi-18-nam-tiet-kiem-khong-tieu-xai-moi-mua-duoc-nha-188241010103457675.chn?cpa_tid=46R3440A1B0049TMN88EFPDFGNPM4ETYFQX7&dmn=s.biz.vn&fbclid=IwY2xjawF0XvVleHRuA2FlbQIxMQABHS-4mugU3HxeBbmgeBpXs61RIS6SxQ83-13O1S9Dof8hWURQSIrVRS-qUA_aem_d683ESWiHJFt2CELU0rp7Q

Bình quân đã là 250 triệu/ năm rồi các cụ nhé

 

[Cự Phách vit à Hà Lam]

https://m.cafef.vn/thu-nhap-trung-binh-250-trieu-dong-nam-nguoi-dan-ha-noi-can-toi-18-nam-tiet-kiem-khong-tieu-xai-moi-mua-duoc-nha-188241010103457675.chn?cpa_tid=46R3440A1B0049TMN88EFPDFGNPM4ETYFQX7&dmn=s.biz.vn&fbclid=IwY2xjawF0XvVleHRuA2FlbQIxMQABHS-4mugU3HxeBbmgeBpXs61RIS6SxQ83-13O1S9Dof8hWURQSIrVRS-qUA_aem_d683ESWiHJFt2CELU0rp7Q

Bình quân đã là 250 triệu/ năm rồi các cụ nhé

Biết thì thưa thốt, không biết thì dựa cột mà nghe. Đứa nào dám phát biếu thu nhập bình quân HN là 250tr ? Thống kê năm 22 thì HN chỉ có 6.4tr/th, số liệu mới nhất cách đây vài ngày ước đạt cao nhất chỉ 11tr/tháng. Cụ đọc hiểu có vấn đề ah ?

https://dantri.com.vn/lao-dong-viec-lam/thu-nhap-trung-binh-cua-nguoi-ha-noi-tang-cao-cham-moc-11-trieu-dongthang-20241006122817467.htm

 

[eterniti]

Biết thì thưa thốt, không biết thì dựa cột mà nghe. Đứa nào dám phát biếu thu nhập bình quân HN là 250tr ? Thống kê năm 22 thì HN chỉ có 6.4tr/th, số liệu mới nhất cách đây vài ngày ước đạt cao nhất chỉ 11tr/tháng. Cụ đọc hiểu có vấn đề ah ?

https://dantri.com.vn/lao-dong-viec-lam/thu-nhap-trung-binh-cua-nguoi-ha-noi-tang-cao-cham-moc-11-trieu-dongthang-20241006122817467.htm

một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm
tay nhanh hơn abc là có thật

 

[cakiem8x]

Theo em mọi người đang đánh giá ngáo là các dự án đã đi vào sử dụng không thêm tiện ích hay gì cả nhưng giá đã tăng 2,3 lần so với 1 năm trước. Điều thứ 2 là các dự án mới mở bán và ở các vị trí xa trung tâm nhưng giá còn hơn cả chung cư cao cấp trong nội đô trước đây. Và cuối cùng là kinh tế đang rất khó khăn mọi người thắt chặt chi tiêu nhưng giá nhà thì vẫn cứ tăng lên từng tháng. Trong khi cv, thu nhập gần như ko thay đổi gì thậm trí còn khó khăn hơn.

 

[eterniti]

Theo em mọi người đang đánh giá ngáo là các dự án đã đi vào sử dụng không thêm tiện ích hay gì cả nhưng giá đã tăng 2,3 lần so với 1 năm trước. Điều thứ 2 là các dự án mới mở bán và ở các vị trí xa trung tâm nhưng giá còn hơn cả chung cư cao cấp trong nội đô trước đây. Và cuối cùng là kinh tế đang rất khó khăn mọi người thắt chặt chi tiêu nhưng giá nhà thì vẫn cứ tăng lên từng tháng. Trong khi cv, thu nhập gần như ko thay đổi gì thậm trí còn khó khăn hơn.

các cụ nghĩ tiện ích, cảnh quan, cây cối, hồ điều hòa,.... nó tự mọc ra ngay chỗ CDT nó làm nhà bán cho các cụ à ))

 

[taiadau]

một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm
tay nhanh hơn abc là có thật

Liệu có phải 1 hộ là 2 người lớn ko cụ...còn thu nhập bình quân là phải chia đều, cả trẻ con. 2 cụ khả năng đề cập đến 2 dữ liệu khác nhau rồi

 

[cakiem8x]

các cụ nghĩ tiện ích, cảnh quan, cây cối, hồ điều hòa,.... nó tự mọc ra ngay chỗ CDT nó làm nhà bán cho các cụ à ))

Cụ ko đọc kĩ à mà còm nó nhạt vậy

 

[eterniti]

Liệu có phải 1 hộ là 2 người lớn ko cụ...còn thu nhập bình quân là phải chia đều, cả trẻ con. 2 cụ khả năng đề cập đến 2 dữ liệu khác nhau rồi

cụ đọc tốt hơn cụ kia đó ))

 

[eterniti]

Cụ ko đọc kĩ à mà còm nó nhạt vậy

cụ mới đọc không kĩ hoặc không hiểu đó )) bds nó kèm theo hiệu ứng tâm lý, khi 1 khu được đầu tư bài bản phát giá thì cả vùng quanh đó tự nhiên sẽ được kéo lên theo, đã là tâm lý thì đừng hỏi logic

 

[g_d]

Em áp tiêu chuẩn ở Paris của Pháp thì thấy:
1. Về chung cư: Kỹ sư 10 năm kinh nghiệm thì 3 tháng lương mua được 1m2 chung cư. Ở Hà nội lương kỹ sư 10 năm kinh nghiệm vào khoảng 20-25tr/tháng suy ra giá 1m2 chung cư rơi vào khoảng 60-75tr/m2. Theo báo cáo mới nhất thì giá chung cư hà nội bình quân hiện nay 69tr/m2 suy ra là giá chung cư hà nội hiện nay hợp lý ko ngáo.
2. Về đất: Kỹ sư 10 năm kinh nghiệm ra trường thì 3 tháng lương mua được 10m2 đất ở vị trí cỡ Hoài Đức, Ocean park, An Khánh… suy ra giá đất ở các vị trí trên rơi vào cỡ 18-22tr/m2 là hợp lý. Đối chiếu với giá hiện tại thì giá đất đang ngáo cỡ 4-5 lần.
Kết luận: Chung cư ko ngáo, giá đất ngáo 4-5 lần.

Cụ nói chuẩn quá. Em cũng thấy giá CC không ngáo nếu theo tiêu chuẩn của các nước đã phát triển, chỉ có nhà đất ngáo.
Bạn em ở Đức nói nếu cùng 1 vị trí giá nhà CC và nhà đất là xấp xỉ bằng nhau nếu tính theo m2 xây dựng. Ví dụ: 3000$/m2 chung cư => 1 căn CC 70m2~ 210k$, nếu nhà đất cùng diện tích xây lên 3 tầng => Căn nhà 3 tầng 70m2 ~ 600k$. Căn nhà đấy ở VN thường sẽ khoảng 1M$ hoặc hơn rất nhiều. Chưa kể những căn nhà ở ngõ ngách, ô tô không vào được cũng có giá trên trời.

 

[eterniti]

Cụ nói chuẩn quá. Em cũng thấy giá CC không ngáo nếu theo tiêu chuẩn của các nước đã phát triển, chỉ có nhà đất ngáo.
Bạn em ở Đức nói nếu cùng 1 vị trí giá nhà CC và nhà đất là xấp xỉ bằng nhau nếu tính theo m2 xây dựng. Ví dụ: 3000$/m2 chung cư => 1 căn CC 70m2~ 210k$, nếu nhà đất cùng diện tích xây lên 3 tầng => Căn nhà 3 tầng 70m2 ~ 600k$. Căn nhà đấy ở VN thường sẽ khoảng 1M$ hoặc hơn rất nhiều. Chưa kể những căn nhà ở ngõ ngách, ô tô không vào được cũng có giá trên trời.

nó là liên thông mà cụ

 

[g_d]

Hồi trước cách đây 20 năm em cũng tự định giá là nếu nhà đất cùng khu vực có CC, nếu giá gấp 3 lần giá CC ở đấy thì có thể mua được, nhiều hơn là đắt, không mua.

 

[Realty 2021]

Gần đây chủ đề giá nhà Hà Nội ngáo đang hot ở khắp mọi nơi, các cụ "thông thái" luôn chê giá nhà ngáo, muốn giá nhà về giá trị thực nhưng giá trị thực là bao nhiêu thì cũng chả biết. Nhân dịp hơi bức xúc khi đọc fb và 4rum hội dừng mua nhà các cụ toàn chửi là chính và hầu như ko phân tích, e lên đây xin phép có tí ý kiến:
1. Giá nhà Hà Nội nói chung
10 năm qua dân số HN tăng bình quân 1,4%. Theo nghiên cứu của tư bản dãy chết, cứ 1% dân số tăng thêm thì giá nhà tăng thêm 3,3% --> giá nhà tăng thêm 4,6%/năm
Gdp việt nam tăng bình quân 6%/năm
Như vậy giá nhà hà nội 1 năm tăng khoảng 10-11% là phù hợp
Thực tế trong 10 năm qua giá nhà hà nội tăng 110%, bình quân 9%/năm (tính đến đầu 2024), như vậy mức tăng này tương đối phù hợp với cách tính trên.
Như vậy để tính xem giá trị thực của bds hà nội là bao nhiêu có thể đơn giản lấy giá 10 năm trước x2 lên để tham khảo

2. Giá nhà nội thành hà nội
Khái niệm nội thành cũng tuỳ mỗi người một quan điểm, ở đây lấy nội thành là các quận. Hà nội rộng 3.300km2, khu vực nội thành chiếm chưa đến 10% là 310km2. Về dân số hà nội 2023 là 8,5tr, nội thành tuy chiếm chưa đến 10% diện tích nhưng dân số chiếm hơn 40% đạt 3,7tr. Dân số hà nội tăng bq 1,4% nhưng phần lớn tăng ở nội thành. Dân số 10 năm tăng 1,6tr người nhưng hơn 80% tập trung nội thành, đạt 1,3tr người. Như vậy tính vo thì dân số nội thành hà nội tăng khoảng 5%/năm. Theo công thức trên thì 5% dân số tăng này dẫn đến giá nhà tăng 16.5%/năm.
Xét thêm tăng trưởng gdp giá nhà nội thành có thể tăng 22,5%/năm. Với tốc độ này giá nhà nội thành hà nội gấp 6-7 lần 10 năm trước là phù hợp.

Các cụ phân tích dự đoán đúng cũng tốt, sai cũng không sao. Nhưng nên có đánh giá phân tích chứ không nên suốt ngày ngáo với giá trị thực.
Các cụ mua nhà cũng tốt, bán nhà cũng tốt, không mua không bán cũng tốt. Nhưng ko mua thì cũng ko nên chửi người bán ngáo hoặc trù ẻo người mua mới chết.

Trân trọng

Tăng bằng tăng lương là phù hợp và tham chiếu thêm với giá vàng nhẫn 4 con 9 nữa là hợp lý