[Funland] Giá nhà Hà Nội tăng bao nhiêu thì phù hợp

[eterniti]

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Khai thác nguồn lực đất đai để xây dựng Hà Nội hiện đại và văn minh

Nhân dịp kỷ niệm 70 năm Ngày Giải phóng Thủ đô (10/10/1954 - 10/10/2024), phóng viên Báo Hànộimới đã có cuộc trò chuyện với Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

hanoimoi.vn

giờ đất mà giảm, đóng băng lấy tiền đâu ra làm Hà Nội thời kì mới đây

 

[g_d]

Giáo sư Đặng Hùng Võ: Khai thác nguồn lực đất đai để xây dựng Hà Nội hiện đại và văn minh

Nhân dịp kỷ niệm 70 năm Ngày Giải phóng Thủ đô (10/10/1954 - 10/10/2024), phóng viên Báo Hànộimới đã có cuộc trò chuyện với Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

hanoimoi.vn

giờ đất mà giảm, đóng băng lấy tiền đâu ra làm Hà Nội thời kì mới đây

Đúng rồi. Lấy đâu ra tiền làm hạ tầng. Vay nhiều quá nước ngoài nhiều quá thì lại phụ thuộc kinh tế, chính trị.

 

[eterniti]

Đúng rồi. Lấy đâu ra tiền làm hạ tầng. Vay nhiều quá nước ngoài nhiều quá thì lại phụ thuộc kinh tế, chính trị.

Tphcm còn đang bàn phát hành bond để làm tàu điện, dân có tiền thì cho nhà nước vay làm hạ tầng, có hạ tầng dân càng được lợi tội gì vay ODA bị lệ thuộc

 

[KeanuR]

Cụ nói chuẩn quá. Em cũng thấy giá CC không ngáo nếu theo tiêu chuẩn của các nước đã phát triển, chỉ có nhà đất ngáo.
Bạn em ở Đức nói nếu cùng 1 vị trí giá nhà CC và nhà đất là xấp xỉ bằng nhau nếu tính theo m2 xây dựng. Ví dụ: 3000$/m2 chung cư => 1 căn CC 70m2~ 210k$, nếu nhà đất cùng diện tích xây lên 3 tầng => Căn nhà 3 tầng 70m2 ~ 600k$. Căn nhà đấy ở VN thường sẽ khoảng 1M$ hoặc hơn rất nhiều. Chưa kể những căn nhà ở ngõ ngách, ô tô không vào được cũng có giá trên trời.

VN mình mà cấm kinh doanh hay dkkd trên đất ở thì nhà mặt phố còn chẳng bằng giá cc cao cấp luôn ấy chứ cụ
Giờ thật hay, căn hộ chung cư thì cấm làm trụ sở cty kdoanh, còn nhà đất ở thì kinh doanh dc xem là thế mạnh

 

[taychoi2403]

Cụ nói chuẩn quá. Em cũng thấy giá CC không ngáo nếu theo tiêu chuẩn của các nước đã phát triển, chỉ có nhà đất ngáo.
Bạn em ở Đức nói nếu cùng 1 vị trí giá nhà CC và nhà đất là xấp xỉ bằng nhau nếu tính theo m2 xây dựng. Ví dụ: 3000$/m2 chung cư => 1 căn CC 70m2~ 210k$, nếu nhà đất cùng diện tích xây lên 3 tầng => Căn nhà 3 tầng 70m2 ~ 600k$. Căn nhà đấy ở VN thường sẽ khoảng 1M$ hoặc hơn rất nhiều. Chưa kể những căn nhà ở ngõ ngách, ô tô không vào được cũng có giá trên trời.

Chung cư bên mình sao ăn được chung cư bên Tây cụ. Chung cư bên Tây nó thấp tầng thường 5-10 tầng, số lượng căn hộ trên 1 thang máy cỡ 20-30 hộ là nhiều. Mỗi căn lại sở hữu 1-2 chỗ để xe riêng. Mật độ xây dựng thì thấp, khuôn viên đẹp thoáng, nhiều cây xanh. Việt Nam mình mà xây chung cư được vậy thì giá m2 cũng chẳng thua giá m2 biệt thự liền kề là mấy đâu.

 

[Hienminh123]

Bds HN tăng như đợt vừa rồi đến thời điểm này làm thị trường hơi mất thanh khoản. Nhiều đại gia có vẻ đang chờ 1 cú điều chỉnh mới nhập hàng, họ chưa thích nghi được với mặt bằng giá mới.

 

[g_d]

Em vừa thử search giá CC của bọn Tây, giá đắt lè so với nhà đất. Hèn gì dân mình ở bên Tây toàn ở nhà đất.

 

[taychoi2403]

Em vừa thử search giá CC của bọn Tây, giá đắt lè so với nhà đất. Hèn gì dân mình ở bên Tây toàn ở nhà đất.

Tính tổng thể thì căn nhà đất vẫn thường đắt hơn căn chung cư nhé vì diện tích nó rộng hơn. Chung cư căn 100m2 thì rẻ hơn căn nhà đất 70m2 xây 2-3 tầng nhé. Vì lúc này diện tích sử dụng của nhà đất nó là 140m2 đến 210m2

 

[sky_driver]

Tính tổng thể thì căn nhà đất vẫn thường đắt hơn căn chung cư nhé vì diện tích nó rộng hơn. Chung cư căn 100m2 thì rẻ hơn căn nhà đất 70m2 xây 2-3 tầng nhé. Vì lúc này diện tích sử dụng của nhà đất nó là 140m2 đến 210m2

Ở đâu ko biết, chứ VN thì nhà đất chắc chắn hơn chung cư rồi. Chung cư chỉ có sở hữu nhà, nên lúc nó cũ, hỏng xuống cấp là khổ lắm.

 

[icyeyes]

Em áp tiêu chuẩn ở Paris của Pháp thì thấy:
1. Về chung cư: Kỹ sư 10 năm kinh nghiệm thì 3 tháng lương mua được 1m2 chung cư. Ở Hà nội lương kỹ sư 10 năm kinh nghiệm vào khoảng 20-25tr/tháng suy ra giá 1m2 chung cư rơi vào khoảng 60-75tr/m2. Theo báo cáo mới nhất thì giá chung cư hà nội bình quân hiện nay 69tr/m2 suy ra là giá chung cư hà nội hiện nay hợp lý ko ngáo.
2. Về đất: Kỹ sư 10 năm kinh nghiệm ra trường thì 3 tháng lương mua được 10m2 đất ở vị trí cỡ Hoài Đức, Ocean park, An Khánh… suy ra giá đất ở các vị trí trên rơi vào cỡ 18-22tr/m2 là hợp lý. Đối chiếu với giá hiện tại thì giá đất đang ngáo cỡ 4-5 lần.
Kết luận: Chung cư ko ngáo, giá đất ngáo 4-5 lần.

Em xin phép phản biện luôn dẫn chứng Paris của cụ như sau: tỷ suất cho thuê căn hộ tại Paris là 4.85% vào Q1 2024 (trích bên dưới). Trong khi đó, tỷ suất căn hộ HN đang khoảng 2.5%-3.0%. Ví dụ căn em mới thuê ở Sun shine, thuê 13tr/tháng kí hđ vào tháng 9/2024, các căn 95m2 này đang được sale chào bán 6.3 tỷ. Nếu theo giá Paris thì căn này chỉ xứng đáng 3.2-3.3 tỷ. Năm ngoái trước dịp sốt vào cuối 2023 sale chào căn này 3.7 tỷ, vậy giá năm ngoái mới là giá đúng và hợp lý.

Còn cách tích quy chuẩn của cụ theo lương kĩ sư 10 năm kinh nghiệm thì rất khó định lượng đúng cái trung bình lương tại HN/Paris. Tính theo con số giá thuê khách quan hơn nhiều.

"According to research by the Global Property Guide conducted in April 2024, in Q1 2024, average gross rental yields for apartments in France reached 4.52% with the highest gross rental yields recorded in Marseille at 4.94%, and Paris coming in second at 4.85%."

 

[xe đạp mini62]

Em xin phép phản biện luôn dẫn chứng Paris của cụ như sau: tỷ suất cho thuê căn hộ tại Paris là 4.85% vào Q1 2024 (trích bên dưới). Trong khi đó, tỷ suất căn hộ HN đang khoảng 2.5%-3.0%. Ví dụ căn em mới thuê ở Sun shine, thuê 13tr/tháng kí hđ vào tháng 9/2024, các căn 95m2 này đang được sale chào bán 6.3 tỷ. Nếu theo giá Paris thì căn này chỉ xứng đáng 3.2-3.3 tỷ. Năm ngoái trước dịp sốt vào cuối 2023 sale chào căn này 3.7 tỷ, vậy giá năm ngoái mới là giá đúng và hợp lý.

Còn cách tích quy chuẩn của cụ theo lương kĩ sư 10 năm kinh nghiệm thì rất khó định lượng đúng cái trung bình lương tại HN/Paris. Tính theo con số giá thuê khách quan hơn nhiều.

"According to research by the Global Property Guide conducted in April 2024, in Q1 2024, average gross rental yields for apartments in France reached 4.52% with the highest gross rental yields recorded in Marseille at 4.94%, and Paris coming in second at 4.85%."

Mình dự sau đợt thiết lập MB giá mới này sẽ có đợt điều chỉnh giá thuê theo chiều tăng vào năm sau với các CC trong vành đai 3 (sau sẽ gọi là nội đô). Lý do thì do cung ko có thêm, cầu mua suy yếu do giá cao mà nhu cầu ở gần nội đô tiện con cái học tập, làm việc sẽ ngày càng tăng. Cầu thuê nhiều lên, cung vẫn vậy thì giá thuê sẽ tăng. Khi giá thuê tăng thì lại một bộ phận thu nhập thấp hơn sẽ dạt ra ven thuê vì cung CC vùng ven đu vào bàn giao hoàn thiện 1-2 năm tới rất nhiều.
Các đô thị ven cũng có cái tốt là kéo dân ra ven nhiều, dở cái chỗ ở thì đã kéo đc dân ra ven nhưng các trường ĐH, cơ quan NN, trụ sở DN vẫn toàn trong nội đô nên HN vẫn tắc hoàn tắc.

 

[nghichnham]

Các cụ ngẫm một chút xem khúc này ai là người mong muốn, và có kn tác động để giá tăng nhiều nhất?!

 

[taiadau]

Em xin phép phản biện luôn dẫn chứng Paris của cụ như sau: tỷ suất cho thuê căn hộ tại Paris là 4.85% vào Q1 2024 (trích bên dưới). Trong khi đó, tỷ suất căn hộ HN đang khoảng 2.5%-3.0%. Ví dụ căn em mới thuê ở Sun shine, thuê 13tr/tháng kí hđ vào tháng 9/2024, các căn 95m2 này đang được sale chào bán 6.3 tỷ. Nếu theo giá Paris thì căn này chỉ xứng đáng 3.2-3.3 tỷ. Năm ngoái trước dịp sốt vào cuối 2023 sale chào căn này 3.7 tỷ, vậy giá năm ngoái mới là giá đúng và hợp lý.

Còn cách tích quy chuẩn của cụ theo lương kĩ sư 10 năm kinh nghiệm thì rất khó định lượng đúng cái trung bình lương tại HN/Paris. Tính theo con số giá thuê khách quan hơn nhiều.

"According to research by the Global Property Guide conducted in April 2024, in Q1 2024, average gross rental yields for apartments in France reached 4.52% with the highest gross rental yields recorded in Marseille at 4.94%, and Paris coming in second at 4.85%."

Logic so sánh thế này ko đúng rồi cụ, em hơi lười giải thích nhưng đại lượng đang so sánh là nhà đất và cc ko thể dủng tỉ suất thuê của cc VN với cc Pháp. Nếu dùng tỉ suất để ss thì cụ phải lấy tỉ suất thuê cc Phap với nhà đất Pháp đi ss với tỷ suất thuê cc VN với nhà đất VN. Ta ss tỉ lệ cc và nhà đât trên cùng 1 quốc gia vs nhau để xem tỷ lệ đó khác nhau ntn... chứ ko phải ss nhà đất (hoặc cc) giữa các qg với nhau.

 

[icyeyes]

Logic so sánh thế này ko đúng rồi cụ, em hơi lười giải thích nhưng đại lượng đang so sánh là nhà đất và cc ko thể dủng tỉ suất thuê của cc VN với cc Pháp. Nếu dùng tỉ suất để ss thì cụ phải lấy tỉ suất thuê cc Phap với nhà đất Pháp đi ss với tỷ suất thuê cc VN với nhà đất VN. Ta ss tỉ lệ cc và nhà đât trên cùng 1 quốc gia vs nhau để xem tỷ lệ đó khác nhau ntn... chứ ko phải ss nhà đất (hoặc cc) giữa các qg với nhau.

Em đang so sánh tỷ suất cho thuê chung cư HN và Pháp để so sánh định giá chung cư 2 nơi. Em không nói gì đến mặt đất cả. Cụ giải thích giúp em vài dòng tại sao không thể so sánh tỷ suất thuê tại 2 thành phố thủ đô? (Hiện nay so sánh tỷ suất thuê là 1 benchmark phổ biến khi so sánh giá đắt rẻ giữa các tp)

 

[taiadau]

Em đang so sánh tỷ suất cho thuê chung cư HN và Pháp để so sánh định giá chung cư 2 nơi. Em không nói gì đến mặt đất cả. Cụ giải thích giúp em vài dòng tại sao không thể so sánh tỷ suất thuê tại 2 thành phố thủ đô?

Vì cụ kia đang nói tỉ lệ giá của Cc và nhà đất của Pháp nó ko chênh lệch như tỷ lệ giá của CC và nhà đất VN,... ý cụ ấy là giá nhà đất của VN qua cao sv CC của VN.
Còn cụ ss tỉ giá thuê của CC VN và CC Pháp... nó ko liên quan đến vấn đề cụ kia nói (giá của CC so với nhà đất), mà nó lại nói đến vấn đề tỉ suất thuê của CC VN quá thấp so với Pháp. Cụ nói ko sai chì là ko đúng vđ cụ kia muốn nói

 

[taychoi2403]

Em xin phép phản biện luôn dẫn chứng Paris của cụ như sau: tỷ suất cho thuê căn hộ tại Paris là 4.85% vào Q1 2024 (trích bên dưới). Trong khi đó, tỷ suất căn hộ HN đang khoảng 2.5%-3.0%. Ví dụ căn em mới thuê ở Sun shine, thuê 13tr/tháng kí hđ vào tháng 9/2024, các căn 95m2 này đang được sale chào bán 6.3 tỷ. Nếu theo giá Paris thì căn này chỉ xứng đáng 3.2-3.3 tỷ. Năm ngoái trước dịp sốt vào cuối 2023 sale chào căn này 3.7 tỷ, vậy giá năm ngoái mới là giá đúng và hợp lý.

Còn cách tích quy chuẩn của cụ theo lương kĩ sư 10 năm kinh nghiệm thì rất khó định lượng đúng cái trung bình lương tại HN/Paris. Tính theo con số giá thuê khách quan hơn nhiều.

"According to research by the Global Property Guide conducted in April 2024, in Q1 2024, average gross rental yields for apartments in France reached 4.52% with the highest gross rental yields recorded in Marseille at 4.94%, and Paris coming in second at 4.85%."

Tỷ suất bên Paris là gross cụ ơi, gross bên Tây nó ko như gross bên ta. Bên Tây chủ nhà trả đủ thứ tiền cho căn hộ cho thuê (phí dịch vụ chung cư, nước nóng, nước lạnh (khoảng 20-30% giá thuê), thuế nhà ở (khoảng 10% giá thuê), bảo hiểm nhà …. Nói chung mấy cái phí này nó chiếm đâu đó khoảng 30-40% giá thuê rồi nên 4.85% bên Paris chỉ ngang 3% bên Hà Nội thôi.

 

[g_d]

Tính tổng thể thì căn nhà đất vẫn thường đắt hơn căn chung cư nhé vì diện tích nó rộng hơn. Chung cư căn 100m2 thì rẻ hơn căn nhà đất 70m2 xây 2-3 tầng nhé. Vì lúc này diện tích sử dụng của nhà đất nó là 140m2 đến 210m2

Vâng, nhưng 900k$ cho 1 CC 3 phòng ngủ với 1 cái nhà 1.3m$ được 3-4 phòng ngủ. Tính theo m2 thì CC đắt hơn ạ.

 

[eterniti]

TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp dành cho giới nhiều tiền, "tuyệt chủng" phân khúc bình dân

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng, phân khúc bình dân đang thiếu hụt, không thấy dự án mới. Cần điều tiết thị trường theo hướng thiếu cung thì tăng cung, thiếu sản phẩm phân khúc nào thì tăng phân khúc đó.

cafef.vn

muốn nhà rẻ thì DN làm nhà rẻ phải lãi như nhà đắt, muốn thế thì đầu vào phải rất rẻ, đầu vào ỏ đây là lãi suất vay, tiền đất, mà cái này nhà nước làm được

 

[Quê bầm]

So sánh thế này không ổn. Thời những năm 90, cán bộ được phân đất còn không lấy, thích lấy tập thể. Thời đấy còn nghèo, mông muội. Năm 94 Mỹ mới dỡ cấm vận Việt Nam. Nếu lấy dữ liệu quá khứ cho tương lai thì dễ quá, ai cũng giàu được. Tôi thất bạn có lấy Paris ra làm ví dụ. Dữ liệu quá khứ của Tây thì đơn giản dễ lấy. Giá nhà Paris từ năm 91 đến 16 tăng max là khoảng 3 lần.

How has the price of Paris real estate evolved over time? — Paris Property Group

Paris real estate has been an incredible investment over the past decades, rising dramatically in value since the early 1990s. The average price in some arrondissements has doubled, tripled or even nearly quadrupled over the last 25 years. Not all of Paris’ arrondissements saw price growth in...

parispropertygroup.com

Vâng em thấy hay so sánh từ 91 tới giờ thấy kỳ cục thật cụ ạ, như quê em 91 thì cỡ 2-3trieu mảnh đất mặt đường, giờ mảnh đó nó cỡ 2-3 tỷ nhưng do lúc đó cả nước ko ai nghĩ đến đất cả, mặt đường vắng hoe vì ko chăn nuôi hay trồng rau nuôi gà được

 

[Quê bầm]

Mình dự sau đợt thiết lập MB giá mới này sẽ có đợt điều chỉnh giá thuê theo chiều tăng vào năm sau với các CC trong vành đai 3 (sau sẽ gọi là nội đô). Lý do thì do cung ko có thêm, cầu mua suy yếu do giá cao mà nhu cầu ở gần nội đô tiện con cái học tập, làm việc sẽ ngày càng tăng. Cầu thuê nhiều lên, cung vẫn vậy thì giá thuê sẽ tăng. Khi giá thuê tăng thì lại một bộ phận thu nhập thấp hơn sẽ dạt ra ven thuê vì cung CC vùng ven đu vào bàn giao hoàn thiện 1-2 năm tới rất nhiều.
Các đô thị ven cũng có cái tốt là kéo dân ra ven nhiều, dở cái chỗ ở thì đã kéo đc dân ra ven nhưng các trường ĐH, cơ quan NN, trụ sở DN vẫn toàn trong nội đô nên HN vẫn tắc hoàn tắc.

Ngoài HN tính sở hữu cao nên giá tăng cao vẫn sẵn sàng mua nhưng tiền thuê cao là ko sẵn sàng chi trả, cụ cứ cho thuê khúc trên 20tr/tháng tìm khách ko đơn giản khi khách cũ trả nhà, có những căn ra 25-26 trống cả năm