Em nghĩ giá cc HN giảm sâu sập cắm mỏ năm nay chỉ có trong mơ thôi các cụ ạ.
Các cụ nhìn hộ em giá đất nền bây giờ cao như vậy, chi phí xây dựng cao lên nhiều hơn rất nhiều so với 5 năm trước đây, giấy phép thì khó xin hơn, chưa kể huy động vốn cũng không dễ như xưa tay không bắt giặc được. Vậy dựa vào đâu các cdt làm hàng rẻ để bán? Không làm nổi luôn. Làm rẻ không đủ biên lãi thà không làm. Không làm lại thiếu cung, thiếu cung thì 2024 thấy rồi đấy.
Tất nhiên giá tăng giảm nó phụ thuộc nhiều yếu tố nhưng chi phí đầu vào cao lên rất nhiều là yếu tố cực quan trọng đẩy giá tăng.
Nguồn hàng dồi dào quá cùng lúc thì sẽ giúp giá giảm. Tuy nhiên cdt họ không đẩy hàng ra và cố bán dưới giá vốn đâu các cụ ạ. Tất nhiên có những giai đoạn như kiểu 2024 thì em biết sốt đất thế nhiều cdt ăn đẫm, nhưng sau cơn sốt ấy + biểu thuế mới thì chi phí giải phóng mặt bằng sẽ tăng nhiều. 2025 em không tin hàng rẻ lại như 2023 đâu vì người ta không làm nổi và không việc gì phải làm thế. Cung hàng quá nhiều giá có thể chững cả năm ( nếu đầu tư coi như lỗ cỡ 7%/năm hoặc hơn) hoặc giảm nhẹ (giảm 10% thôi là ndt vỡ mặt). Có giảm được sâu hơn không thì không biết, nó lại phụ thuộc tâm lý thị trường có nhiều người muốn thò tay bắt đáy lúc ấy ko, tiền đỡ mạnh thì không bao giờ rơi sâu, rơi ngắn hạn lại hồi. Hơn nữa các cdt lớn sẽ phải có các biện pháp để neo giá thị trường còn bán tiếp. Cái trò bán nhà, thị trường không nóng thì người ta lại không fomo, lại khó bán. Họ có biện pháp gì, năng lực neo giá của họ tốt đến đâu thì thôi cứ chờ xem tiếp.
Có một yếu tố nữa em nghĩ gần như 100% các cụ đồng thuận: sóng đâu cũng là nhờ vào tiền HN. Tiền HN bơm là lên, rút là sập. Em cũng mua đất tỉnh, đất biển vv trong Nam và em khẳng định tiền HN vào kinh khủng luôn. Có những cụ nghĩ rằng tiền HN sẽ dịch đi các tỉnh khác đánh sóng, HN sẽ sập nặng. Không chắc đâu. Một thằng HN điển hình, có tâm lý đầu tư bình thường, nếu có tiền nhàn rỗi hoặc còn vay thêm được mà HN không tăng sẽ dịch đi chỗ khác. Nhưng HN sập, đội đi vay sẽ bán đất tỉnh quay về cứu HN ngay. Vì sao? Một là thị trường đang lên dễ bán, ra tiền nóng ngay trong ngày còn được. Hai là cái nơi ít thanh khoản, muốn bán lại phải chiết khấu sâu, buốt lắm. Chốt lãi thì dễ chứ chốt cắt lỗ đau lòng. Bởi vậy ndt cần tiền họ sẽ bán cái đang có lãi, đa số thế. Hơn nữa đã là người ở HN, họ sẽ có sự gắn bó nhất định. Đất HN rẻ đi họ sẽ thích ôm hơn đất chỗ khác rẻ đi, nếu giả định kỳ vọng tương lai là như nhau vì sau này cho con cái, người ta đa số cũng cho cái nhà HN thôi. Con cái ra nước ngoài hay đi tỉnh khác thì bán nhà ôm tiền đi sau, mua cái chúng nó muốn mua.
Vin và các cdt lớn khác đang ra hàng quanh HN rất nhiều. Em tính vùng HN sẽ cỡ 20km vào đến lõi. OCP Văn Giang hay VDP cũng để bán cho người HN thôi. Còn bao nhiêu hàng chưa bán được và bao nhiêu hàng sẽ xây tiếp ra để bán. Giá rơi bây giờ còn khó làm ăn hơn vì thời gian đầu của 1 kdt, chủ yếu là mua đầu cơ chứ mấy ai mua để ở được đâu. Giá chững thôi mà thanh khoản thấp, là dân đầu cơ lướt lát không thò tay vào nữa đâu, nên em cũng tò mò các tay to sẽ làm gì và sẽ làm được cái gì để giữ lửa thị trường.
