Cụ viết sớm cho em rõ cái, sắp phải đặt cọc lấy nhà rồi.
Em chỉ băn khoăn 2 việc:
- có cách nào để mình đơn phương làm thủ tục cấp sổ mà ko cần ng bán ko?
- nếu ko thì thủ tục ràng buộc pháp lý như thế nào để ko gặp những rủi ro bất khả kháng từ người bán
Xin lỗi cụ sáng em bận nên em không viết ngay được.
Về bản chất theo quy định của Nghị định 71 và thông tư 16 thì các căn nhà đã bàn giao sẽ không được Pháp luật bảo hộ trong việc giao dịch chuyển nhượng, trong khi Hợp đồng mua bán nhà đang thực hiện dở thì lại được bảo hộ giao dịch bằng văn bản chuyển nhượng (em léo hiểu bọn làm luật sao chỗ này ngu hay có âm mưu gì. Cái nhà xong rồi, ở được rồi thì ko cho giao dịch, trong khi hợp đồng mua bán đầy rủi ro thì lại được cho giao dịch và bảo hộ).
Vì vậy để lách luật trên thị trường sinh ra hình thức ủy quyền công chứng ... Loại hợp đồng này về bản chất là ng có nhà (người bán) ủy quyền cho (ng mua) thay mặt để cho thuê, sử dụng, làm việc với các cơ quan nhà nước về lập sổ đỏ, ký các loại văn bản, tiếp nhận sổ hay định đoạt giao dịch căn nhà thay cho chủ nhà.
Nghe có vẻ ổn nhưng loại hợp đồng này về lý thuyết (và trên thực tế đã có phát sinh một số trường hợp đã xảy ra tuy không nhiều). Vì vậy nếu quyết mua thì cụ nên lưu ý một số việc sau:
- Ngoài hợp đồng ủy quyền thì nên có thêm hợp đồng viết tay giữa hai bên về việc mua bán và số tiền đã nhận (trong hợp đồng ủy quyền không có nêu số tiền thực tế đâu nhé). Bản viết tay nên có ng làm chứng độc lập
- Lấy đủ Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, biên bản bàn giao nhà, các phiếu thu, hóa đơn VAT (nếu CDT đã xuất cho khách hàng) ... sau khi lam ủy quyền công chứng liên hệ ngay với CDT để nộp ủy quyền và xác nhận với CDT về việc liên hệ, gửi thông báo và làm việc với mình.
- Lấy đủ số bản sao (cứ lấy ít nhất 05 bộ cho em, thừa hơn thiếu) gồm CMT, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (hoặc chứng nhận độc thân) của người bán đề phòng sau khó tìm được thì mình sẽ tìm cách tự nộp hồ sơ làm sổ đỏ.
- Trong hợp đồng ủy quyền công chứng nhớ nêu càng chi tiết các quyền của người nhận ủy quyền càng tốt. Lưu ý phần thời hạn uỷ quyền càng lâu càng tốt, tốt nhất là ghi thời hạn cho đến khi hoàn tất nội dung ủy quyền và cam kết không hủy ngang.
- Khi chưa được cấp sổ nhớ thưòng xuyên giữ liên lạc, lễ tết đến chơi để tạo mối quan hệ tốt khi cần nhờ hoàn thiện thủ tục. Đồng thời tránh trường hợp chủ nhà chuyển nhà, thay đổi hộ khẩu hay phát sinh vấn đề ảnh hưởng đến sổ đỏ đứng tên họ (nhưng là của mình, thế mới đau..)
- Thường xuyên thắp hương cầu cho chủ nhà không củ chuối, lật lọng gây khó dễ khi làm sổ. Không đột tử, không ly hôn, không vỡ nợ bị cơ quan pháp luật phong tỏa tài sản ... (gặp mấy vụ này to chuyện đấy)
- Người mua nhà không đen đủi (phủi phui cái mồm) mà chết, hoặc bị mất khả năng thực hiện ủy quyền (thần kinh, tù tội ...) vì trong trường hợp này ng ủy quyền có quyền yêu cầu tuyên hủy hợp đồng ủy quyền.
- Lưu ý trong trường hợp cấp được sổ trót lọt thì lại đến công đoạn nhờ chủ nhà ra công chứng chỗ lập ủy quyền hủy bản ủy quyền và lập thay thế bằng hợp đồng chuyển nhượng thì mới cơ bản là xong việc ...
Những điểm em nếu trên đây chưa đầy đủ nhưng cũng cơ bản những điều cần lưu ý khi mua nhà theo hình thức ủy quyền công chứng. Tuy rủi ro trên lý thuyết là có nhưng thực tế cũng chưa có nhiều rủi ro phát sinh, ngoài một số trường hợp liên quan đến chủ hợp đồng gốc chết, chuyển nhà hoặc đi nước ngoài dài ngày, cò quay khi làm sổ đỏ..
Chúc cụ mua nhà thuận lợi và suôn sẻ
