E nhờ tư vấn của các cụ về việc mua nhà mà sổ đỏ đang nằm trong ngân hàng

[Nhật Minh 2003]

Em đang có nhu cầu mua một căn nhà. Sau bao lâu tìm kiếm thì cũng chọn được một căn ưng ý về vị trí, giá cả.
Vấn đề là sổ đỏ chủ nhà đang nhờ ngân hàng giữ.

Em vừa được một bạn luật sư tư vấn trình tự thế này các cụ thấy có hợp lý không?

Phương án 1:
Em ví dụ nhà giao dịch trị giá 10 đồng. Đang thế chấp vào ngân hàng vay tiền và cần 7 đồng để thanh toán gốc và lãi của khoản vay.
Tiến hành các bước như sau:
- Bên mua cùng bên bán ký hợp đồng đặt cọc trị giá 7 đồng trên giá trị mua nhà 10 đồng để mua bán nhà sau giải chấp (Bên mua trao cho bên bán 7 đồng tiền mặt hoặc chuyển khoản) hẹn sau 3-5 ngày đi ký công chứng - Hợp đồng này được lập vi bằng tại phòng công chứng hay thừa phát lại nào đó
- Bên bán dùng 7 đồng đó rút sổ ra giải chấp xong xuôi (3-5 ngày sau) thì cùng bên mua ra công chứng. Lúc đó công chứng như bình thường và nhận nốt 3 đồng của bên mua.
- Bên mua đi cầm hợp đồng công chứng và sổ đỏ đi nộp hồ sơ sang tên như bình thường.

Phương án 2:
Đề nghị chủ nhà ký hợp đồng ủy quyền định đoạt tài sản cho người nhà mình về việc: Trả tiền vay cho ngân hàng, nhận sổ đỏ, đi giải chấp, định đoạt tài sản (kể cả bán nhà)
Bên nhà mình tự làm việc với ngân hàng để trả nợ, đi giải chấp và sau đó người nhà mình ký bán nhà cho mình.
Với quy trình thế này khi bán nhà có ký được hợp đồng mua bán theo giá nhà nước không hay phải ký theo giá thị trường.

Các cụ am hiểu luật cho em hỏi với quy trình như vậy có còn rủi ro nào cho bên mua không?

 

[Warren Buffet]

Bình thường mà cụ. Quan trọng là 2 bên thỏa thuận được với nhau và với ngân hàng như nào cho tiện tất cả
Sổ đang giữ ngân hàng càng yên tâm đỡ phải đi check qui hoạch

 

[biển xanh06]

Em từng mua nhà thế chấp sổ tại ngân hàng.
Nên theo hướng chủ nhà, giải quyết tất cả trong 1 ngày.
Làm việc với ngân hàng trước để ngân hàng làm sẵn giấy tờ, thủ tục rút sổ ở ngân hàng.

Sáng đi sớm hẹn nhau ở ngân hàng, trả họ phần tiền họ nợ để ngân hàng làm thủ tục giải chấp lấy số ra.
Làm dịch vụ với cậu tín dụng ngân hàng từ trước để cậu mang sổ ra 1 cửa làm thủ tục xóa thế chấp lấy trong ngày ( mất ít phí)

Ra phòng công chứng, làm sẵn các giấy tờ ký tên điểm chỉ đầy đủ
Chiều bên 1 cửa trả sổ, xóa thế chấp, trả hết tiền; công chứng ký tên đóng dấu.

Nói gì thì nói, đạo đức bên bán mà đảm bảo thì cứ triển như trên thôi ạ.
Em may mắn gặp chủ nhà là công chức nghỉ hưu nên họ rất hợp tác

 

[Thanhvuóng71]

Bình thường mà cụ. Quan trọng là 2 bên thỏa thuận được với nhau và với ngân hàng như nào cho tiện tất cả
Sổ đang giữ ngân hàng càng yên tâm đỡ phải đi check qui hoạch

Nếu chủ nhà cắm sổ ở ngân hàng thì càng phải cẩn thận.

 

[bachkhoak40]

Giải chấp xong tìm ko thấy chủ nhà đâu cả thì căng, tiền thì ko mất nhưng còn lâu mới lấy lại được, vớ phải chủ đầu gấu nữa thì có lấy được cũng mất hàng mớ vì giải quyết cái này nó cực lằng nhằng, điều tra rất lâu mới ra tòa được. Tùy cụ xem chủ nhà ra sao thôi

 

[SunnyN]

Ca này vẫn có rủi ro chứ các cụ nhỉ? Rủi ro nhất là khi nộp tiền vào giải chấp xong mà không thấy chủ nhà đâu nữa. Có cách gì lấy được cả cam kết của ngân hàng không các Cụ, kiểu như ngân hàng đảm bảo giao dịch này và giải chấp giấy tờ cho người mua luôn.

 

[Ennho88]

Cụ mời công chứng viên đến tại ngân hàng.
Tiền của cụ chuyển vào tk tên cụ.
Các giấy tờ công chứng được soạn thảo đầy đủ.
Bên bán, bên mua ký xong với nhau, giao cho bác công chứng viên giữ toàn bộ giấy tờ.
Chuyển khoản thu nợ.
Lấy sổ đỏ ra.
Công chứng viên ký xong, giao từng bộ cho các bên.
Thế là bắt tay nhau được.

Thỉnh thoảng cháu vưỡn phải làm vậy ợ!

 

[Thanhvuóng71]

Ca này vẫn có rủi ro chứ các cụ nhỉ? Rủi ro nhất là khi nộp tiền vào giải chấp xong mà không thấy chủ nhà đâu nữa. Có cách gì lấy được cả cam kết của ngân hàng không các Cụ, kiểu như ngân hàng đảm bảo giao dịch này và giải chấp giấy tờ cho người mua luôn.

Đây chính là điểm yếu nhất. Không một ngân hàng nào có thể đảm bảo được. Tốt nhất là bảo chủ nhà tự lo tiền rút sổ về bán sau khi đã cầm cocj của mình.

 

[Nhật Minh 2003]

Đây chính là điểm yếu nhất. Không một ngân hàng nào có thể đảm bảo được. Tốt nhất là bảo chủ nhà tự lo tiền rút sổ về bán sau khi đã cầm cocj của mình.

Kể mà có quy định của pháp luật rõ ràng về việc mua bán khi nhà đang thế chấp để mình làm theo đúng trình tự từng bước thì sẽ thuận lợi cho tất cả 3 bên: Người bán, người mua và ngân hàng đang nhận thế chấp.

Việc mình mua bán kiểu này em cảm giác người bán có chút cầm lưỡi dao mà không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.
E nghĩ có khi phải theo phương án cọc trước 20% để chủ nhà tự lo rút sổ ra để giao dịch bình thường. Không được chắc lại phải đi tìm chỗ khác vậy.

 

[Ennho88]

Đây chính là điểm yếu nhất. Không một ngân hàng nào có thể đảm bảo được. Tốt nhất là bảo chủ nhà tự lo tiền rút sổ về bán sau khi đã cầm cocj của mình.

Vậy mới được giá mềm chút cụ ơi!

 

[Thanhvuóng71]

Kể mà có quy định của pháp luật rõ ràng về việc mua bán khi nhà đang thế chấp để mình làm theo đúng trình tự từng bước thì sẽ thuận lợi cho tất cả 3 bên: Người bán, người mua và ngân hàng đang nhận thế chấp.

Việc mình mua bán kiểu này em cảm giác người bán có chút cầm lưỡi dao mà không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.
E nghĩ có khi phải theo phương án cọc trước 20% để chủ nhà tự lo rút sổ ra để giao dịch bình thường. Không được chắc lại phải đi tìm chỗ khác vậy.

Đúng đấy. Nó cũng đánh giá xem thiện chí bán của chủ nhag

 

[Nhật Minh 2003]

Vậy mới được giá mềm chút cụ ơi!

Cũng không mềm đâu ạ. Nhà em mua là chung cư.
Giá thì có giá chung của khu vực rồi. Rẻ hơn 50 - 100 triệu họ cũng không bán. Mình thấy hợp và thích thì mua thôi.

Đúng đấy. Nó cũng đánh giá xem thiện chí bán của chủ nhag

Vâng e nghĩ thế cho an toàn. Với việc đặt cọc ra phòng công chứng lập vi bằng đàng hoàng thì họ cũng khó có thể lật kèo.
Cọc 100 - 200 triệu thì viết tay ok vì số tiền không nhiều. Chứ cọc tiền tỷ thì cứ có ít dấu má của công chứng cho yên tâm.

 

[bachkhoak40]

Cụ mời công chứng viên đến tại ngân hàng.
Tiền của cụ chuyển vào tk tên cụ.
Các giấy tờ công chứng được soạn thảo đầy đủ.
Bên bán, bên mua ký xong với nhau, giao cho bác công chứng viên giữ toàn bộ giấy tờ.
Chuyển khoản thu nợ.
Lấy sổ đỏ ra.
Công chứng viên ký xong, giao từng bộ cho các bên.
Thế là bắt tay nhau được.

Thỉnh thoảng cháu vưỡn phải làm vậy ợ!

Sổ đỏ lại bên Sở TNMT giữ cơ mà cụ, ngân hàng có giữ đâu, mà quy tắc là phải xong nợ mới trả sổ đỏ, GDV không dám trái nguyên tắc ngân hàng đâu cụ, ko bõ mà tạch thì toi, do đó vẫn có độ trễ nên hơi khó làm việc

 

[Ennho88]

Sổ đỏ lại bên Sở TNMT giữ cơ mà cụ, ngân hàng có giữ đâu, mà quy tắc là phải xong nợ mới trả sổ đỏ, GDV không dám trái nguyên tắc ngân hàng đâu cụ, ko bõ mà tạch thì toi, do đó vẫn có độ trễ nên hơi khó làm việc

Ơ, cháu tưởng thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng để vay tiền thì ngân hàng giữ số ạ. TNMT sao lại giữ sổ được nhỉ?

 

[Thanhvuóng71]

Cụ mời công chứng viên đến tại ngân hàng.
Tiền của cụ chuyển vào tk tên cụ.
Các giấy tờ công chứng được soạn thảo đầy đủ.
Bên bán, bên mua ký xong với nhau, giao cho bác công chứng viên giữ toàn bộ giấy tờ.
Chuyển khoản thu nợ.
Lấy sổ đỏ ra.
Công chứng viên ký xong, giao từng bộ cho các bên.
Thế là bắt tay nhau được.

Thỉnh thoảng cháu vưỡn phải làm vậy ợ!

Mua bán kiểu này cực kỳ mạo hiểm ( nếu chủ nhà lật kèo) chỉ một sổ ít người mới có thể làm vì khi thanh toán hết tiền nợ ngân hàng thì mới được rút sổ ra ( người mua đã trả gần hết tiền cho ngân hàng dưới tên người bán) thì mới có thể đi làm các thủ tục tiếp theo là đi giải chấp sổ ở Tài nguyên môi trường sau đó mới có thể tiến hành công chứng được. Cái đoạn từ lúc nộp tiền vào ngân hàng đến lúc ký công chứng ( nếu suôn sẻ) là đoạn đau tim và hồi hộp nhất . Nếu chủ nhag đưa ra lý do gì đó để k bán nữa thì mình cầm đằng lưỡi luôn , lúc đó chỉ mong thu 80% phần tiền về. Cái được quá ít( nếu có rẻ) so với sự mạo hiểm phải đánh đổi.

 

[Ennho88]

Mua bán kiểu này cực kỳ mạo hiểm ( nếu chủ nhà lật kèo) chỉ một sổ ít người mới có thể làm vì khi thanh toán hết tiền nợ ngân hàng thì mới được rút sổ ra ( người mua đã trả gần hết tiền cho ngân hàng dưới tên người bán) thì mới có thể đi làm các thủ tục tiếp theo là đi giải chấp sổ ở Tài nguyên môi trường sau đó mới có thể tiến hành công chứng được. Cái đoạn từ lúc nộp tiền vào ngân hàng đến lúc ký công chứng ( nếu suôn sẻ) là đoạn đau tim và hồi hộp nhất . Nếu chủ nhag đưa ra lý do không gì đó đẻ k bán nữa thì mình cầm đằng lưỡi luôn , lúc đó chỉ mong thu 80% phần tiền về. Cái được quá ít( nếu có rẻ) so với sự mạo hiểm phải đánh đổi.

Nộp tiền vào TK tên của người mua ạ.
Sau khi chủ nhà đã ký hợp đồng công chứng, công chứng viên cầm trong tay, thì mới chuyển tiền để thu nợ ạ!

 

[Ennho88]

Nộp tiền vào TK tên của người mua ạ.
Sau khi chủ nhà đã ký hợp đồng công chứng, công chứng viên cầm trong tay, thì mới chuyển tiền để thu nợ ạ!

Còn tất nhiên, trong quá trình giao dịch, mình cũng phải tinh ý để nhận ra những hành động có tính chất bất thường ạ!

 

[bachkhoak40]

Ơ, cháu tưởng thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng để vay tiền thì ngân hàng giữ số ạ. TNMT sao lại giữ sổ được nhỉ?

Giờ ngân hàng họ làm thủ tục thế chấp sổ cho TNMT giữ cụ ạ

 

[Thanhvuóng71]

Nộp tiền vào TK tên của người mua ạ.
Sau khi chủ nhà đã ký hợp đồng công chứng, công chứng viên cầm trong tay, thì mới chuyển tiền để thu nợ ạ!

Cụ hiểu sai rồi. Công chứng chỉ xác nhận mua bán khi bên bán đã trả hết nợ cho ngấn hàng ( dưới bất kỳ hình thức nào). Căn cứ vào số tiền đã trả dfủ thì NH mới ra một văn bản xác nhânh đã trả hết nợ để bên cầm sổ ra phòng dkdd xoá thế chấp ( vì khi thế chấp thì phòng dkdd sẽ có văn bản, đóng dấu trên sổ đỏ là đã thế chấp không được giao dịch ). Sau khi hoàn thiện các bước như trên thì mới tiến hanhcồng chứng. Lưu ý là bds đó vẫn luôn thuộc sh của bên bán và được pháp luật bảo vệ

 

[bachkhoak40]

Nộp tiền vào TK tên của người mua ạ.
Sau khi chủ nhà đã ký hợp đồng công chứng, công chứng viên cầm trong tay, thì mới chuyển tiền để thu nợ ạ!

Công chứng viên sẽ không ký khi ko có sổ đỏ tại đó và sổ đỏ vẫn còn vướng mắc nhé, nếu có ký là bậy đó, lật kèo như chơi. Tóm lại rẻ hơn mấy tí mà mạo hiểm làm gì vậy, rước mệt vào thân