[Funland] Dự án Louis City

[Ronaldo18]

Giá khu này quá cao. Nộp 1 lúc thì quá nhiều. Trong khi hạ tầng thì chưa biết bao giờ với xong, quỹ đất xung quanh cũng còn khá nhiều. Theo mình đầu tư khu này không hiệu quả.

 

[mrnothingsuperpro]

Khu này đang đc quan tâm vì :
- Dự án Aeonmall Hà Đông
- Dự án Bệnh viện Quốc tế của BIM Group
- 2 dự án của FLC
- Vingroup đang ngắm nghía
- 2 dự án mở rộng trục đường 70 và Lê Quang Đạo kéo dài.
Đó là những thông tin phân tích thị trường rõ nét nhất. Em đã khảo sát khắp Hà Nội chẳng có vị trí nào có được những yếu tố đánh giá ổn như vậy. Ngoài khu Thanh Hà Hà Đông và Starlake Tây Hồ Tây thì đã qua sóng rồi. Nhà đầu tư chốt lời 2 vị trí đó trong giai đoạn 2015-2016 rất ổn.
Louis City thực ra biên lợi nhuận kỳ vọng khó đột biến trong vòng 6 tháng. Nhưng 1 năm em nghĩ có thể biến động khi AeonMall và các trục đường bắt đầu lên hình. Không thể phủ nhận lượng cung thị trường đang có xu hướng lệch cầu. Nhưng những sản phẩm tốt thì vẫn luôn được đón nhận thậm chí khi thị trường khủng hoảng. Vấn đề nằm ở tính cạnh tranh. Rất nhiều dự án đất nền khu vực phía Tây như : Vigracera Xuân Phương, Nam Cường, Parkcity, Vinhomes Thăng Long, Geleximco.... nhưng đều chưa đạt được mức tiêu thụ tốt. FLC và Lã Vọng có lợi thế hơn về vị trí khi kết nối vào trung tâm gần hơn.
Quan điểm cá nhân em, khó có lý do để khu vực Đại Mỗ không thành công ngoài khủng hoảng kinh tế.

 

[BDS68]

Khu này đang đc quan tâm vì :
- Dự án Aeonmall Hà Đông
- Dự án Bệnh viện Quốc tế của BIM Group
- 2 dự án của FLC
- Vingroup đang ngắm nghía
- 2 dự án mở rộng trục đường 70 và Lê Quang Đạo kéo dài.
Đó là những thông tin phân tích thị trường rõ nét nhất. Em đã khảo sát khắp Hà Nội chẳng có vị trí nào có được những yếu tố đánh giá ổn như vậy. Ngoài khu Thanh Hà Hà Đông và Starlake Tây Hồ Tây thì đã qua sóng rồi. Nhà đầu tư chốt lời 2 vị trí đó trong giai đoạn 2015-2016 rất ổn.
Louis City thực ra biên lợi nhuận kỳ vọng khó đột biến trong vòng 6 tháng. Nhưng 1 năm em nghĩ có thể biến động khi AeonMall và các trục đường bắt đầu lên hình. Không thể phủ nhận lượng cung thị trường đang có xu hướng lệch cầu. Nhưng những sản phẩm tốt thì vẫn luôn được đón nhận thậm chí khi thị trường khủng hoảng. Vấn đề nằm ở tính cạnh tranh. Rất nhiều dự án đất nền khu vực phía Tây như : Vigracera Xuân Phương, Nam Cường, Parkcity, Vinhomes Thăng Long, Geleximco.... nhưng đều chưa đạt được mức tiêu thụ tốt. FLC và Lã Vọng có lợi thế hơn về vị trí khi kết nối vào trung tâm gần hơn.
Quan điểm cá nhân em, khó có lý do để khu vực Đại Mỗ không thành công ngoài khủng hoảng kinh tế.

Em tính thế này, giả định 02 năm nữa là khởi công đường Lê Quang Đạo kéo dài và tính 05 nữa là chỉnh trang hoàn thiện xong, còn đường 70 thì có lẽ mút mùa vì việc giải phòng mặt bằng đoạn từ Ngã tư Vạn Phúc đến dự án Louis City còn cực kỳ nan giải. Như vậy bây giờ bỏ tiền ra mua một căn LK 120m2 ở đây với giá 45tr/m2 (đường nội bộ thôi,căn thường, không chênh chứ chưa nói đến chuyện giả danh suất ngoại giao đòi bán 47-52tr/m2) + tiền xây 2,6 tỷ (trước mắt thấy bảo phải xuống hết 100% tiền đất + 1 tỷ tiền xây, phần còn lại em tin rằng nó bắt đóng cũng rất nhanh sau khi ký do CĐT đang thiếu tiền) tổng tiền là ~8 tỷ đồng. Với 05 năm nữa xong đường LQĐ, và với lãi suất 12%/năm khi đó 1 căn nhà LK xây thô ở đây giá thành đã là 8.000.000.000 đồng x 1,12^5 = 14.098.000.000 đồng, như vậy nếu hoàn thiện vào là tương đương 16 tỷ thì bán liệu có lãi không cụ

 

[Tom.My]

Em tính thế này, giả định 02 năm nữa là khởi công đường Lê Quang Đạo kéo dài và tính 05 nữa là chỉnh trang hoàn thiện xong, còn đường 70 thì có lẽ mút mùa vì việc giải phòng mặt bằng đoạn từ Ngã tư Vạn Phúc đến dự án Louis City còn cực kỳ nan giải. Như vậy bây giờ bỏ tiền ra mua một căn LK 120m2 ở đây với giá 45tr/m2 (đường nội bộ thôi,căn thường, không chênh chứ chưa nói đến chuyện giả danh suất ngoại giao đòi bán 47-52tr/m2) + tiền xây 2,6 tỷ (trước mắt thấy bảo phải xuống hết 100% tiền đất + 1 tỷ tiền xây, phần còn lại em tin rằng nó bắt đóng cũng rất nhanh sau khi ký do CĐT đang thiếu tiền) tổng tiền là ~8 tỷ đồng. Với 05 năm nữa xong đường LQĐ, và với lãi suất 12%/năm khi đó 1 căn nhà LK xây thô ở đây giá thành đã là 8.000.000.000 đồng x 1,12^5 = 14.098.000.000 đồng, như vậy nếu hoàn thiện vào là tương đương 16 tỷ thì bán liệu có lãi không cụ

Cụ tính chuẩn, giá này thì làm j còn cửa lãi nữa.

 

[mrnothingsuperpro]

Em tính thế này, giả định 02 năm nữa là khởi công đường Lê Quang Đạo kéo dài và tính 05 nữa là chỉnh trang hoàn thiện xong, còn đường 70 thì có lẽ mút mùa vì việc giải phòng mặt bằng đoạn từ Ngã tư Vạn Phúc đến dự án Louis City còn cực kỳ nan giải. Như vậy bây giờ bỏ tiền ra mua một căn LK 120m2 ở đây với giá 45tr/m2 (đường nội bộ thôi,căn thường, không chênh chứ chưa nói đến chuyện giả danh suất ngoại giao đòi bán 47-52tr/m2) + tiền xây 2,6 tỷ (trước mắt thấy bảo phải xuống hết 100% tiền đất + 1 tỷ tiền xây, phần còn lại em tin rằng nó bắt đóng cũng rất nhanh sau khi ký do CĐT đang thiếu tiền) tổng tiền là ~8 tỷ đồng. Với 05 năm nữa xong đường LQĐ, và với lãi suất 12%/năm khi đó 1 căn nhà LK xây thô ở đây giá thành đã là 8.000.000.000 đồng x 1,12^5 = 14.098.000.000 đồng, như vậy nếu hoàn thiện vào là tương đương 16 tỷ thì bán liệu có lãi không cụ

Bài toán nằm ở 2 con đường. Nó sớm hay muộn là vấn đề có tiền hay ko. Đối với 1 hạng mục đầu tư, mọi yếu tố thị trường đều mang tính dự báo. Tỉ lệ chính xác của dự báo phụ thuộc vào những nhân tố đi kèm. Theo quan sát cả nhân em, việc 2 ông lớn FLC và AEonMall Hà Đông đã và đang bước chân vào thị trường này chính là yếu tố phân tích giá trị nhất. Bài toán của cụ đưa ra là tính trên dòng vốn huy động bằng hình thức vay vốn, ko có vốn tự có và không có trên thực tế.
Yếu tố thời gian triển khai 2 trục đường cũng chính là ranh giới phân cách nhà đầu tư đã xuống tiền và ko xuống tiền. Thành hay bại cũng phải chờ thời gian chứ ko nói hay được. Nhưng trên thực tế, ko có hạng mục đầu tư nào rủi ro thấp mà lợi nhuận cao cả. Lợi nhuận sẽ giảm dần cùng với rủi ro. Nhà đầu tư lớn thường có 2 yếu tố để quyết định : quản lý rủi ro tốt và chấp nhận rủi ro.
Một số nhà đầu tư nhỏ lẻ có tâm lý khá mâu thuẫn :
- Khi thị trường chưa rõ ràng : hoang mang, nghe ngóng, chờ đợi -> ko thể xuống tiền
- Khi thị trường rõ ràng : biên lợi nhuận đã giảm, thậm chí xuất hiện rủi ro mới hoặc hết tiềm năng đầu tư -> ko thể xuống tiền
Những nhà đầu tư này thường là lần đầu hoặc đã từng trải qua giai đoạn 2009-2011. Họ có tâm lý khá cẩn thận.
Đối với Đại Mỗ thời điểm này, CCCM cho em xin ý kiến, còn khu vực nào ở Hà Nội có được những yếu tố phân tích tích cực như Louis...
Cá nhân em cũng đang có nhà đầu tư mua sản phẩm do mình tư vấn (tất nhiên quyết định cuối cùng vẫn phải dựa trên những đánh giá chủ quan từ phía họ) nên cũng rất kỳ vọng có dấu hiệu tốt từ thị trường. Thông tin Aeon Mall bắt đầu san lấp mặt bằng và FLC trúng đấu giá được Public gần đây đã làm thị trường và em càng cảm thấy yên tâm hơn. Em tin Louis sẽ thành công (tất nhiên xét trên phương diện Cụ Vọng ko dính phốt gì).

 

[kimthanh_jsc]

Em tính thế này, giả định 02 năm nữa là khởi công đường Lê Quang Đạo kéo dài và tính 05 nữa là chỉnh trang hoàn thiện xong, còn đường 70 thì có lẽ mút mùa vì việc giải phòng mặt bằng đoạn từ Ngã tư Vạn Phúc đến dự án Louis City còn cực kỳ nan giải. Như vậy bây giờ bỏ tiền ra mua một căn LK 120m2 ở đây với giá 45tr/m2 (đường nội bộ thôi,căn thường, không chênh chứ chưa nói đến chuyện giả danh suất ngoại giao đòi bán 47-52tr/m2) + tiền xây 2,6 tỷ (trước mắt thấy bảo phải xuống hết 100% tiền đất + 1 tỷ tiền xây, phần còn lại em tin rằng nó bắt đóng cũng rất nhanh sau khi ký do CĐT đang thiếu tiền) tổng tiền là ~8 tỷ đồng. Với 05 năm nữa xong đường LQĐ, và với lãi suất 12%/năm khi đó 1 căn nhà LK xây thô ở đây giá thành đã là 8.000.000.000 đồng x 1,12^5 = 14.098.000.000 đồng, như vậy nếu hoàn thiện vào là tương đương 16 tỷ thì bán liệu có lãi không cụ

Can thương tầm 37-40 thôi .

 

[BDS68]

Can thương tầm 37-40 thôi .

Em được chào vài chục căn ở đây, các mặt đường từ to đến nhỏ cụ ah. Có căn còn đang báo em 35 mà vẫn chưa quyết cụ ạ. Em nói ở đây là căn thường đường nội bộ mình thấy ổn nhé!

 

[BDS68]

Bài toán nằm ở 2 con đường. Nó sớm hay muộn là vấn đề có tiền hay ko. Đối với 1 hạng mục đầu tư, mọi yếu tố thị trường đều mang tính dự báo. Tỉ lệ chính xác của dự báo phụ thuộc vào những nhân tố đi kèm. Theo quan sát cả nhân em, việc 2 ông lớn FLC và AEonMall Hà Đông đã và đang bước chân vào thị trường này chính là yếu tố phân tích giá trị nhất. Bài toán của cụ đưa ra là tính trên dòng vốn huy động bằng hình thức vay vốn, ko có vốn tự có và không có trên thực tế.
Yếu tố thời gian triển khai 2 trục đường cũng chính là ranh giới phân cách nhà đầu tư đã xuống tiền và ko xuống tiền. Thành hay bại cũng phải chờ thời gian chứ ko nói hay được. Nhưng trên thực tế, ko có hạng mục đầu tư nào rủi ro thấp mà lợi nhuận cao cả. Lợi nhuận sẽ giảm dần cùng với rủi ro. Nhà đầu tư lớn thường có 2 yếu tố để quyết định : quản lý rủi ro tốt và chấp nhận rủi ro.
Một số nhà đầu tư nhỏ lẻ có tâm lý khá mâu thuẫn :
- Khi thị trường chưa rõ ràng : hoang mang, nghe ngóng, chờ đợi -> ko thể xuống tiền
- Khi thị trường rõ ràng : biên lợi nhuận đã giảm, thậm chí xuất hiện rủi ro mới hoặc hết tiềm năng đầu tư -> ko thể xuống tiền
Những nhà đầu tư này thường là lần đầu hoặc đã từng trải qua giai đoạn 2009-2011. Họ có tâm lý khá cẩn thận.
Đối với Đại Mỗ thời điểm này, CCCM cho em xin ý kiến, còn khu vực nào ở Hà Nội có được những yếu tố phân tích tích cực như Louis...
Cá nhân em cũng đang có nhà đầu tư mua sản phẩm do mình tư vấn (tất nhiên quyết định cuối cùng vẫn phải dựa trên những đánh giá chủ quan từ phía họ) nên cũng rất kỳ vọng có dấu hiệu tốt từ thị trường. Thông tin Aeon Mall bắt đầu san lấp mặt bằng và FLC trúng đấu giá được Public gần đây đã làm thị trường và em càng cảm thấy yên tâm hơn. Em tin Louis sẽ thành công (tất nhiên xét trên phương diện Cụ Vọng ko dính phốt gì).

Cụ nói không sai về Aeon Mall Hà Đông, Bệnh Viện Bim Group. Về đường LQĐ kéo dài, về đường 70 mở rộng, cụ còn thiếu quy hoạch đường 40m bên cạnh Louis City lao nên khu Vinaconex3 Trung Văn nhưng đó là quy hoạch và theo em nhanh nhất và khả thi nhất vẫn là đường LQĐ kéo dài. Vấn đề ở đây là giá và uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư. Ông Lã Vọng này làm từ bao giờ rồi, thông tin như đúng rồi, 5-10 lần bảo ra hợp đồng rồi, ... đến bây giờ mới được thành phố chính thức giao cho 6,7ha/30,4ha nhé. Nên đừng bao giờ so với anh Quyết Còi của FLC cụ ah, anh QC làm em thấy nhanh hơn rất nhiều lần và luôn xây chung cư để thu dân dự án về ở sớm tựa như cụ Thản!

 

[mrnothingsuperpro]

Cụ nói không sai về Aeon Mall Hà Đông, Bệnh Viện Bim Group. Về đường LQĐ kéo dài, về đường 70 mở rộng, cụ còn thiếu quy hoạch đường 40m bên cạnh Louis City lao nên khu Vinaconex3 Trung Văn nhưng đó là quy hoạch và theo em nhanh nhất và khả thi nhất vẫn là đường LQĐ kéo dài. Vấn đề ở đây là giá và uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư. Ông Lã Vọng này làm từ bao giờ rồi, thông tin như đúng rồi, 5-10 lần bảo ra hợp đồng rồi, ... đến bây giờ mới được thành phố chính thức giao cho 6,7ha/30,4ha nhé. Nên đừng bao giờ so với anh Quyết Còi của FLC cụ ah, anh QC làm em thấy nhanh hơn rất nhiều lần và luôn xây chung cư để thu dân dự án về ở sớm tựa như cụ Thản!

Cụ đã nói vậy cụ cháu ta ngồi xem thị trường thôi. Em cũng muốn mọi người cùng có cái nhìn khách quan vì ko ai dám chắc em hay cụ nói đúng hay sai cả.

 

[BDS68]

Cụ đã nói vậy cụ cháu ta ngồi xem thị trường thôi. Em cũng muốn mọi người cùng có cái nhìn khách quan vì ko ai dám chắc em hay cụ nói đúng hay sai cả.

Vâng, Thanks cụ. Sẽ có lúc em ngồi diện kiến với cụ, và nhờ cụ cho ngắm cái nhà của bác bên dệt may

 

[mrnothingsuperpro]

Vâng, Thanks cụ. Sẽ có lúc em ngồi diện kiến với cụ, và nhờ cụ cho ngắm cái nhà của bác bên dệt may

Vâng em mong có dịp hầu cụ!

 

[Vuvu2510]

Cụ nói không sai về Aeon Mall Hà Đông, Bệnh Viện Bim Group. Về đường LQĐ kéo dài, về đường 70 mở rộng, cụ còn thiếu quy hoạch đường 40m bên cạnh Louis City lao nên khu Vinaconex3 Trung Văn nhưng đó là quy hoạch và theo em nhanh nhất và khả thi nhất vẫn là đường LQĐ kéo dài. Vấn đề ở đây là giá và uy tín, thương hiệu của chủ đầu tư. Ông Lã Vọng này làm từ bao giờ rồi, thông tin như đúng rồi, 5-10 lần bảo ra hợp đồng rồi, ... đến bây giờ mới được thành phố chính thức giao cho 6,7ha/30,4ha nhé. Nên đừng bao giờ so với anh Quyết Còi của FLC cụ ah, anh QC làm em thấy nhanh hơn rất nhiều lần và luôn xây chung cư để thu dân dự án về ở sớm tựa như cụ Thản!

Sao lại 6,7ha cụ nhỉ???. Em thấy làm cả 30ha mà

 

[haiquang1980]

Tôi vừa được tư vấn về tiến độ đóng tiền. Theo tôi hiểu thì chỉ trong vòng 1-2tuần từ khi đặt cọc là phải nộp gần hết tiền, chỉ trừ ra 55% tiền xây tức là có hơn 1 tỉ. Như vậy là suất đầu tư ban đầu quá cao (ít nhất là là trên 6 tỉ cho 1 căn liền kề). Cái này khiến người mua dạng như tôi không đủ tiền hoặc có đủ thì khá thiệt về giá vốn. Lãi NH 6% của 6 tỉ là 360 triệu/năm. Nếu mua liền kề 120m mà lên dưới 3 giá 1 năm thì kể như lỗ. Tôi nói đúng không các cụ?

100% tiền đất luôn cụ ạ

 

[haiquang1980]

có HDMB rồi cụ nhá

cụ kí chưa. Đã trả HĐMB cho KH chưa cụ

 

[BDS68]

Sao lại 6,7ha cụ nhỉ???. Em thấy làm cả 30ha mà

30ha của dự án này là đã được thành phố chấp thuận về chủ trương cho nhà đầu tư. Nhưng còn phải giải phóng mặt bằng; nộp tiền thuế đất; TK quy hoạch, dự án được duyệt; ... phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được giao đất. Em nghĩ chắc CĐT chưa hoàn thành hoặc hoàn thành nộp thuế 6,7ha nên mới chính thức được giao 6,7ha cụ ah!

 

[kvboto]

30ha của dự án này là đã được thành phố chấp thuận về chủ trương cho nhà đầu tư. Nhưng còn phải giải phóng mặt bằng; nộp tiền thuế đất; TK quy hoạch, dự án được duyệt; ... phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được giao đất. Em nghĩ chắc CĐT chưa hoàn thành hoặc hoàn thành nộp thuế 6,7ha nên mới chính thức được giao 6,7ha cụ ah!

Lấy mỡ nó rán nó thôi, 30ha nhưng còn trên giấy, mới triển khai và bán hàng 6,7ha thôi, có tiền về thì mới mở rộng ra làm tiếp từng góc 1, chứ không phải làm quy mô đồng bộ 1 lúc 30ha ra hàng bán cả 30ha.

 

[manhsam123]

Bao giờ cũng vậy mà bác, chủ đầu tư nó phải cuốn chiếu mà, huy động vôn người mua xong mới có tiền làm hạ tầng chứ

 

[mrnothingsuperpro]

Em xin phép xác nhận vấn đề quyết định giao đất có thời hạn 50 năm của Louis City cho CCCM nhé :
"
Khoản 2 Điều 55 luật BĐS năm 2013. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp sau đây:
Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
Khoản 3 Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này."


Như vậy, việc nhà nước giao đất cho chủ đầu tư có thời hạn là “50 năm” sau bán cho người mua nhà có thời hạn sử dụng là ” lâu dài” hoàn toàn có cơ sở.

Tuy nhiên, để an toàn nhất cho người mua nhà, trước khi xuống tiền cho bất kỳ dự án nào. Tốt nhất CCCM nên xem qua bộ hồ sơ pháp lý của dự án để biết chủ đầu tư đã thực hiện hoàn tất các nghĩa vụ tài chính chưa, cũng như xem kỹ hợp đồng mua bán được ký kết với chủ đầu tư để xem có điều khoản “bẫy” nào không ? (VD: Giá bán Căn hộ đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng chưa ? Giá bán không bao gồm những khoản nào : thường là kinh phí bảo trì, các khoản lệ phí trước bạ, phí và chi phí theo quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho Bên mua…)

 

[Vuvu2510]

Hợp đồng chủ đầu tư đang ký vớii người mua là đất ở lâu dài mà.Em cũng tìm hiểu ví dụ như khu liền kề của sunshine ở ciputra , pandora chủ đầu tư có sổ riềng từng căn rồi nhưng vẫn là đất 50 năm. Sau này bán cho người dân sẽ chuyển sang đất ở lâu dài

 

[mrnothingsuperpro]

Hợp đồng chủ đầu tư đang ký vớii người mua là đất ở lâu dài mà.Em cũng tìm hiểu ví dụ như khu liền kề của sunshine ở ciputra , pandora chủ đầu tư có sổ riềng từng căn rồi nhưng vẫn là đất 50 năm. Sau này bán cho người dân sẽ chuyển sang đất ở lâu dài

Vấn đề là em ở trong nghề thì hiểu vấn đề này, nhưng muốn có cơ sở pháp lý cụ thể để khách hàng yên tâm.