Kính cụ
BDS68,
Mạo muội, đã đọc rồi, và thấy có một số nội dung, theo tài liệu và sự hiểu biết cá nhân, trao đổi với cụ một số điểm theo báo chí, thông tin quy hoạch của HN, hồ sơ pháp lý dự án là chữ màu xanh inline với bài của cụ cho dễ luận bàn:
"BDS68, post: 52784549, member: 503673"]Tưởng các cụ có tin gì mới, qua một hồi còm thì hóa ra tâm tư trải lòng chứ chẳng có gì. Nói về dư án Louis City thì cháu tóm tắt sơ lược thế này:
1/ Về Quy hoạch:
Cái Khu chức năng đô thị Tây nam đường 70 này đã được thành phố phê duyệt năm
2015 với quy mô 30,5ha. Đến năm 2017 có phê duyệt điều chỉnh 13,8ha (đây chính là phần QH điều chỉnh cho phần đất giao cho nhà đầu tư Lã Vọng để thực hiện dự án đối ứng).
1- Quy hoạch của Tp. phê duyệt:
View attachment 3860506
- Tổng cả khu được nghiên cứu, quy hoạch phê duyệt QH1/500 này là 30,5ha: bao gồm cả phần diện tích đất ruộng trống và 2 khu dân cư hiện hữu bên cạnh là khu dân cư Đài phát tín phía trong và khu dân cư phía ngoài gần đường 70.
- Quy hoạch sử dụng đất của khu này: Đất trống thì có quy hoạch cụ thể các khu xây mới Nhà ở thấp tầng, Nhà ở xã hội cao tầng, Trường học, Bãi đỗ xe, Khu dân cư hiện hữu thì chỉnh trang,...
View attachment 3860579
View attachment 3860580
View attachment 3860509
2- Các Chủ đầu tư, dự án trên khu đô thị theo QĐ quy hoạch này:
- Đến nay chỉ mới có LV là CĐT đầu tiên được giao đất (đất đối ứng tính theo giá đất HN ban hành để trả ngang = cho kinh phí LV bỏ ra làm dự án BT nạo vét hồ Vục, Đầu Băng, Tư đình bên Gia Lâm) và LV triển khai cái Louis City trên đất đối ứng này để bán thu tiền bù chi phí BT
- Vấn đề bị nhắc và điểm mặt, rùm beng nhiều:
+ Việc chỉ định thầu, thêm hạng mục của dự án BT và tương ứng chi phí TMĐT của dự án BT nạo vét hồ được UBND HN có thay đổi tăng một số lần, với nhiều nguyên nhân được cho là "vẽ vời" thêm ra
+ Việc giao đất đối ứng cho tại Đại Mỗ cho LV cũng vì thế liên tục thay đổi, theo hướng tăng lên, mới đầu 8ha, sau lên 10ha, sau thêm 3ha, tổng thành 13ha ==> và cũng được cho là "vẽ vời" thêm lên.
==> Đâu là giá trị chi phí TMDT dự án BT thật, đâu là đất giao tương ứng thật, theo nguyên tắc đổi ngang giá trị của BT và đối ứng ??? chưa xong, chưa có nghiệm thu khối lượng, giá trị, nên chưa có quyết toán, ==> Chưa thể kết luận cuối cùng là thừa - thiếu - đủ - đúng - sai,... ntn cả.
2/ Về CĐT: Lã vọng được thành phố giao cho phần đất đối ứng này khi thực hiện dự án BT cải tạo hồ Vục, hồ Đầu Băng, hồ Tư Đình thuộc địa bàn quận Long Biên. Lã vọng đã làm dự án đối ứng này và đặt tên là Louis City và quảng cáo với quy mô là 30,5ha đúng bằng cái "Khu chức năng đô thị Tây nam đường 70 này đã được thành phố phê duyệt năm 2015". Tuy nhiên, theo các tài liệu pháp lý thì tính đến thời điểm hiện tại lã Vọng mới chỉ được bàn giao đất với diện tích là 13,83ha.
- Tổng diện tích đất LV được các sở tham mưu và UBND HN giao đến nay là hơn 13ha (cũng đang tranh cãi, thanh tra nhưng chưa có kết luận là HN có giao thừa, thiếu ntn không ?) và LV được duyệt đầu tư làm là Nhà ở thấp tầng thôi, đó chỉ là 1 phần trong cái khu quy hoạch 30ha (gồm cả đất trống cho Nhà ở xã hội cao tầng, trường học, bãi đỗ xe, cả khu dân cư hiện hữ như đã nêu.
- Nhưng khi làm Louis City để bán, LV quảng cáo, vẽ Sale Kit phối cảnh cho cả khu là 30,5ha, đã "vô tình tùy tiện" ôm vào toàn bộ khu được quy hoạch 30,5ha này và lấy tên, quảng cáo chung là khu đô thị Louis City 30,5ha, tô vẽ lên gồm Nhà ở thấp tầng (BT, LK), Chung cư cao cấp, Nhà trẻ, Trường học, Trung tâm thương mại, bãi đỗ xe,... của CĐT LV.
==> LV bị cho rằng được ưu ái chỉ định thầu và có tham vọng để được chỉ định tất tần tần các khu đất trống khác trong quy hoạch ở đây là Nhà ở xã hội cao tầng, Nhà trẻ, Trường học, Trung tâm thương mại, bãi đỗ xe,... và liên tưởng đến sự chiếm dụng, thay đổi quy hoạch như các nơi khác ở TRung Hòa Nhân Chính, Hoàng Cầu,... làm của riêng CĐT LV,... ==> Tham thì thâm,...
View attachment 3860564
View attachment 3860567
View attachment 3860596
Thực tế triển khai dự án Louis city
Lã Vọng đã cơ bản triển khai trên toàn bộ phần diện tích 30,5ha của "Khu chức năng đô thị Tây nam đường 70" và xây dựng, bán hàng là các căn BT, LK. Đây có lẽ là tâm huyết của bác Vọng muốn làm lại thương hiệu BĐS sau vụ mất điểm ở Khu Ngôi Nhà Mới và có chút thành công nhỏ tại khu nhà phố Shophouse bên Xa la. Vì vậy nên TK cũng đẹp và triển khai thi công hạ tầng, xây dựng các căn LK cũng nhanh để thu tiền làm bàn đạp cho triển khai mấy tòa chung cư đầu tay, ... nhưng bùm phát Stop và rút vốn, ve sầu thoát xác tại các cty con ntn thì các cụ biết rồi. Rất nhiều nhận định được đưa ra, nếu bác Vọng không dính quả phốt này thì chắc cả 30,5ha của "Khu chức năng đô thị Tây nam đường 70" là sẽ được giao hết, nhưng ...... nên vấn đề là những căn LK, BT nào nằm trong phần đã được giao đất 13,83ha chắc OK không vấn đề gì, các căn nằm ngoài phần đất đã giao có thể người mua cũng không sợ bị phá nhà nhưng sổ thì ..... mút mùa.
Hiện nay trong khu quy hoạch 30,5ha này còn các hạng mục Nhà ở xã hội cao tầng, Trường học mầm non, Tiểu học, THCS, Bãi đỗ xe,... chưa có CĐT được giao, và cũng chưa có nhà đầu tư/chủ đầu tư. Và Quy hoạch nêu các khu đất còn lại khi triển khai dự án phải tuân thủ luật định, tức là phải chọn lựa chủ đầu tư,.... theo luật định.
View attachment 3860568
3/ Về môi giới và bán hàng:
Trước khi hàng hóa được bung ra thị trường, cũng đã có các bài úp mở để test thị trường như bao dự án khác. Thời gian này kéo dài chừng 1,5 năm và cháu nhớ không nhầm trên oto fun đã có 06 (sáu) thớt do các sale đời đầu lập bóng gió giả danh người mua muốn tìm hiểu về dự án Louis City. Nhưng có lẽ thớt này do trộm vía của mợ Meo-Xu là tồn tại lâu nhất, dài nhất, được bình luận/mổ sẻ các thông tin đa chiều nhất.
Về giá thì ban đầu được thiết lập với giá 32-34tr/m2 (không tính các lô góc, đường to) cho hàng phổ thông. Các lô mặt đường 70 và LQĐ kéo dài chắc chỉ có ít ngoại giao biếu chứ chưa ra hàng thời đầu thông qua cái hợp đồng góp vốn củ chuối được ký bởi cậu TP. kinh doanh, kèm cái đơn đăng ký cũng củ chuối trong việc xác nhận của CĐT.
Về nhà đầu tư cá mập thì dự án này ít và chỉ một Chị ôm mấy chục lô đợt đầu với giá 32-34tr (xuống tiền cũng không quá 30%) và cơ bản ra hàng gần hết trước khi Lã Vọng bung hàng chính thức với giá bán của chị này là 36-38tr/m2. Còn từ khi mở bán chính thức theo kiểu qua sàn bán lại suất ngoại giao thu chênh lệch để lách/trốn thuế (cơ bản dự án là duy nhất toàn suất ngoại giao
), .... đến nay thì các cụ lội còm trong thớt này là lắm bắt thông tin đầy đủ ạ.
