[Funland] Đền bù theo giá thị trường...

[nhatbum]

Cũng lạ, trường hợp đặc biệt nhỉ.
Giá giao dịch thấp hơn cả khung giá nhà nước, cho - tặng - thừa kế... may ra.

Lạ gì đâu cụ. Nhiều thứ mua bán thật 10 đồng, trên hợp đồng có 1 đồng để trốn thuế.

 

[Pumzen]

Lúc nộp thuế đất, nhà cháu ko phàn nàn gì cả, nói bao nhiêu nộp bấy nhiêu đấy chứ.

 

[Kurumasuki]

Chế độ 2 giá có lợi cho ai? Ra vấn đề luôn.
Khó xác định giá thị trường chỉ là nguỵ biện.
Đơn giản lắm: đi mua một mảnh tương tự trên cùng địa bàn là biết.

 

[Choun]

Chế độ 2 giá có lợi cho ai? Ra vấn đề luôn.
Khó xác định giá thị trường chỉ là nguỵ biện.
Đơn giản lắm: đi mua một mảnh tương tự trên cùng địa bàn là biết.

Cụ nên xem qua Luật Đất đai quy định thế nào là giá thị trường và hướng dẫn cách xác định giá thị trường, giá thực tế theo Nghị định 44/2014.

 

[Kurumasuki]

Cụ nên xem qua Luật Đất đai quy định thế nào là giá thị trường và hướng dẫn cách xác định giá thị trường, giá thực tế theo Nghị định 44/2014.

Có 4 phương pháp định giá theo nghị định và thông tư, nhưng trên thực tế thì khi bán đất công hay thu hồi đất tư đều theo phương pháp "bố quyết thế đấy, kiện thoải mái"

 

[vitinh150]

Em thì thấy lý luận của cụ có lỗ hổng, là việc theo giá thị trường hay thoả thuận là tiền của thằng khác, k phải tiền nhà nước. Còn chỗ nào nhà nươc bỏ tiền thì áp giá khung.
So với giá trị chênh lệch của đất thì cái tiền thuế tncn với thuế chuyển nhượng 2% đó chả đáng bn. Cho mấy ông dân ăn mấy xu lẻ còn ông ý ăn lợi lớn từ chỗ khác.

Theo em cứ đánh thuế giá trị gia tăng vào BDS là 50% đi cho nó có nhu cầu thực, mà đỡ thất thu ngân sách. Bởi vì bản chất giá trị bđs cũng ăn theo cơ sở hạ tầng.
Quan trọng là kiểm soát giá trị giao dịch thực tế.

Thứ nhất, người dân có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu đất.

Thứ hai, nhà nước không áp giá khung của nhà nước đưa, mà luôn kèm theo hệ số. Hệ số thấp là dành cho các công trình công ích, không đem lại nguồn thu, hoặc những công trình trọng điểm như đường dân sinh, công viên ... Hệ số cao dành cho những công trình có đem lại nguồn thu như: sân bay, đường cao tốc, khu dân cư ... Ở loại này, giá đền bù không phải là thấp, và kèm theo đó là những chính sách như tái định cư, hay mua lại suất phân lô, ...

Thứ 3, giá trị của thuế chuyển nhượng trên lô đất không cao, chiếm 2,5% giá hợp đồng, nhưng một mảnh đất có thể dc mua bán nhiều lần, có khi hàng chục lần, thì tổng con số sẽ rất nhiều. Còn nhà nước thu hồi thì chỉ ăn dc một vài lần thôi.

Thứ năm, cụ đánh thuế cao vào BDS thì người mua sẽ là người gánh chịu hoàn toàn, lúc đó, người thu nhập tầm thấp xem như không có cơ hội mua dc nhà rồi ạ.

Kính cụ!!

 

[muahoaphuong]

Bao nhiêu thì có đúng giá thị trường hay giá người dân đã giao dịch tại thời điểm gần nhất không?

Cụ nên tự tìm hiểu, ra hỏi thẳng người dân là biết ngay thôi. Cháu quay lại câu đã hỏi cụ, giá thực cụ bán căn nhà của cụ là bao nhiêu tiền. Không phải cái giá trên hợp đồng công chứng nhé. Cụ dám trả lời thật không

 

[.longlon.]

Cụ nên tự tìm hiểu, ra hỏi thẳng người dân là biết ngay thôi. Cháu quay lại câu đã hỏi cụ, giá thực cụ bán căn nhà của cụ là bao nhiêu tiền. Không phải cái giá trên hợp đồng công chứng nhé. Cụ dám trả lời thật không

Sự thực thì đó là một ví dụ thôi cụ.

 

[cuchuoi0509]

Thứ nhất, người dân có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu đất.

Thứ hai, nhà nước không áp giá khung của nhà nước đưa, mà luôn kèm theo hệ số. Hệ số thấp là dành cho các công trình công ích, không đem lại nguồn thu, hoặc những công trình trọng điểm như đường dân sinh, công viên ... Hệ số cao dành cho những công trình có đem lại nguồn thu như: sân bay, đường cao tốc, khu dân cư ... Ở loại này, giá đền bù không phải là thấp, và kèm theo đó là những chính sách như tái định cư, hay mua lại suất phân lô, ...

Thứ 3, giá trị của thuế chuyển nhượng trên lô đất không cao, chiếm 2,5% giá hợp đồng, nhưng một mảnh đất có thể dc mua bán nhiều lần, có khi hàng chục lần, thì tổng con số sẽ rất nhiều. Còn nhà nước thu hồi thì chỉ ăn dc một vài lần thôi.

Thứ năm, cụ đánh thuế cao vào BDS thì người mua sẽ là người gánh chịu hoàn toàn, lúc đó, người thu nhập tầm thấp xem như không có cơ hội mua dc nhà rồi ạ.

Kính cụ!!

Chỗ mà mua đi bán lại em thấy toàn x5 x10 thậm chí x20, mà nhà nước thu 2,5% trên giá khung, có khi thấp hơn cả x1 thì lấy tiền đâu phát triển hạ tầng. Túm cái váy lại là em thấy nếu nhà nước tận thu đc tiền tăng giá đất rồi lấy tiền đó đi đầu tư cơ sở hạ tầng thì đã khác. Đây toàn rơi vào túi túi riêng các anh nắm đc chủ trương, đi thâu tóm trc

 

[kvboto]

Thứ nhất, nhà nước đền bù khi thu hồi đất làm các dự án công cộng như công viên, trường học, đường xá ... thì mới áp giá thấp, tuy nhiên đều cao hơn giá khung, tuỳ thuộc vào mục dích dự án.

Thứ hai, nhà nước khi đền bù để thu hồi đất cho các dự án kinh doanh như quy hoạch dân cư, làm khu công nghiệp ... thù sẽ đền bù theo giá thoả thuận với nhà nước, cao hơn nhiều so với giá khung và thấp vài mức so với giá thị trường.

Thứ ba, khi nhà nước chấp thuận cho các cty triển khai dự án, các cty đền bù cho dân theo giá thoả thuận, nhà nước không áp giá khung.

Thứ tư, cụ đừng nhầm giữa giá giao dịch, giá khung và giá trên hợp đồng. Cái này nó quá đơn giản nên em không giải thích với cụ nữa.

Thứ năm, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất là luật quy định. Và nhà nước cũng làm theo đúng luật pháp. Họ không thể tính thuế ngoài khung giá và hợp đồng, dù rằng biết rõ giá trị giao dịch thực tế của cụ lớn hơn rất nhiều lần giá trên hợp đồng.

Vậy thì trong giao dịch mua bán, chuyển quyền sử dụng và thu hồi đất, ai mới là người có lợi? Chưa kể, trong vấn đề quy hoạch và thu hồi đất, giám sát chuyển nhượng, nhà nước còn chưa làm chặt chẽ, triệt để nên một bộ phận lớn người dân còn được hưởng lợi nhiều.

Tất nhiên, cũng có một bộ phận khi đền bù đã áp giá sai, tư lợi, hay quy hoạch treo quá dài làm ảnh hưởng mạnh đến đời sống người dân. Điều này cần phải chấn chỉnh, xử lý mạnh để bảo vệ quyền lợi của người dân.

Vậy, theo cụ, hiện nay, bên thuế một số nơi soi, không lấy giá theo HĐ, không lấy giá theo Khung giá NN ban hành, bảo là thấp, thuế đòi lấy theo giá thị trường, ví dụ xung quanh nào đó rồi bắt bẻ, áp tính,.... thì có hợp pháp, hợp lệ,.. không ? có theo căn cứ, quy định nào không ?

 

[Lyquangdieu1]

Thứ ba, khi nhà nước chấp thuận cho các cty triển khai dự án, các cty đền bù cho dân theo giá thoả thuận, nhà nước không áp giá khung.

vấn đề thứ 3 cụ nói. Sao ở tỉnh em có trường hợp như thế này.
TP giao dự án xây nhà phố cho quỹ phát triển TP thực hiện thì họ áp khung giá bồi thường luôn. K thương lượng với dân.
có trường hợp khác công ty tư nhân thực hiện dự án khu đô thị, còn vài hộ dân k đồng ý giá công ty đưa ra. Chủ tịch quận họp dân để khuyên nhũ, không đồng ý là thời gian sao ban hành quyết định cưỡng chế luôn.

 

[Hiendai]

Tại sao khi có dự án giải tỏa thì ông Dân luôn đòi phải được đền bù theo giá thị trường nhưng khi nộp thuế (ví dụ: thuế sử dụng đất, thuế TNCN giao dịch mua bán nhà...) thì chính ông Dân ấy lại đòi áp theo khung giá nhà nước vậy các cụ?

Không hiểu cụ thớt viết thế là ý gì. Chửi dân gian hay chửi quan ngu?
Trước hết là phải xác định là luôn có độ vênh giữa 2 mức giá ở trên và việc của bên quản lý là kéo gần 2 giá này vào với nhau chứ không phải đổ lỗi cho dân.
Với cách thức như hiện nay thì đang đẩy 2 giá càng ngày càng xa. Từ đó gây mâu thuẫn tiềm ẩn bất ổn. Có lẽ các cụ trên đỉnh thì lo chứ đội đầu sai phía dưới thì lấy làm sung sướng.
Lấy ví dụ về cách thẩm định giá từ các hợp đồng mua bán. Cứ cho là quy trình đúng nhưng khi ra kết quả là giá đất thổ cư đầy đủ sổ đỏ mà lại thấp hơn giá nhà chung cư cùng khu vực thì kết quả này đúng hay sai. Nên nhớ là giá bán căn hộ chung cư là công khai và nếu nói giá thực để né thuế đi thì chỉ có thể cao lên chứ không rẻ hơn được. Ấy vậy mà câu cửa miệng vẫn là làm "đúng quy trình".
Rõ ràng là khi kéo giá gần nhau thì nhà nước có lợi là thu được thuế nhiều hơn, việc đền bù giải phóng mặt bằng thuận lợi hơn (giảm đáng kể chi phí, thời gian - nhiều trường hợp lấy chi phí ấy mà trả cho dân như cách các dự án tư nhân làm thì còn lợi hơn nhưng các quan cứ đúng quy trình mà làm.)

 

[Street_Drift]

ông chủ thớt ganh tỵ với những người có nhà mặt phố à. Đóng thuế đất thì có barem theo quy định, ông chính quyền nâng lên thì dân cũng phải chịu mà đóng chứ ai dám bật. Còn đất giải toả thì phải giải toả theo giá thị trường chứ, các nước phát triển vd Úc dân thậm chí còn thích đất của mình nằm trong khu giải toả vì sẽ được đền bù giá còn cao hơn thị trường ( chính phủ đền bù thêm tiền chi phí cơ hội). Fair và tử tế thế mới là chính quyền của dân do dân vì dân.

 

[Trần Đoành.]

Tại sao khi có dự án giải tỏa thì ông Dân luôn đòi phải được đền bù theo giá thị trường nhưng khi nộp thuế (ví dụ: thuế sử dụng đất, thuế TNCN giao dịch mua bán nhà...) thì chính ông Dân ấy lại đòi áp theo khung giá nhà nước vậy các cụ?

Thế tại sao khi thu hồi đất của dân áp giá theo khung, mà khi bán cho dân lại theo giá thị trường, thậm chí còn đánh sóng nữa

 

[vitinh150]

Vậy, theo cụ, hiện nay, bên thuế một số nơi soi, không lấy giá theo HĐ, không lấy giá theo Khung giá NN ban hành, bảo là thấp, thuế đòi lấy theo giá thị trường, ví dụ xung quanh nào đó rồi bắt bẻ, áp tính,.... thì có hợp pháp, hợp lệ,.. không ? có theo căn cứ, quy định nào không ?

Trường hợp đó là có, và ngay tại địa phương em trước đây đã xảy ra. Lúc đó, đa phần hồ sơ chuyển qua chi cục thuế đều bị tính cao lên. Tuy nhiên, dân làm đơn, phản ánh lên đến tận cục thuế tỉnh. Sau mấy lần họp, cục thuế tỉnh bắt buộc chi cục thuế phải dừng ngay việc áp giá thị trường không có căn cứ để tính thuế cho người dân. Việc có kỷ luật cán bộ chi cục hay không thì là nội bộ, em không biết. Tuy nhiên, sau đó, rất nhiều vị trí trong chi cục thuế bị thuyên chuyển.

Việc áp giá thị trường (hay giá thực giao dịch) để tính thuế là đúng, nhưng chưa phải trong giai đoạn này. Chỉ khi hoàn thiện khung pháp lý và có những biện pháp kiểm soát dòng tiền giao dịch thì mới có thể thực hiện.

Đó là ý kiến của cục thuế ở địa phương em đấy ạ. Còn các địa phương khác thì em ko biết.

 

[vitinh150]

vấn đề thứ 3 cụ nói. Sao ở tỉnh em có trường hợp như thế này.
TP giao dự án xây nhà phố cho quỹ phát triển TP thực hiện thì họ áp khung giá bồi thường luôn. K thương lượng với dân.
có trường hợp khác công ty tư nhân thực hiện dự án khu đô thị, còn vài hộ dân k đồng ý giá công ty đưa ra. Chủ tịch quận họp dân để khuyên nhũ, không đồng ý là thời gian sao ban hành quyết định cưỡng chế luôn.

Trường hợp 1, đó là dự án do chính quyền thực thi, có thể mỗi địa phương áp dụng một cách riêng. Nếu họ áp giá tốt, dân không phản đối nhiều thì cái đó là tốt cụ ạ. Họ đã tính toán áp giá tốt rồi thì đaaij đa số sẽ đồng ý. Những hộ nào không đồng ý, có yêu cầu khác thi mới họp để thương lượng. Tất nhiên, không thể họp dân để thương lượng giá ngay từ đầu vì như ông bà ta nói: 9 người 10 ý.

Trường hợp 2, chính quyền đồng ý cho cty làm dự án, và chủ động đền bù thoả đáng cho dân. Tuy nhiên, chính quyền sẽ giống như trọng tài, phân xử khi có mâu thuẫn không thể điều hoà giữa doanh nghiệp và người dân.
Nếu doanh nghiệp đền bù quá thấp, dân không đồng ý, chính quyền yêu cầu doanh nghiệp thương lượng cho thoả đáng. Nếu không, ko dc tiến hành dự án.

Nếu người dân yêu cầu quá cao, doanh nghiệp không đáp ứng dc, chính quyền buộc phải xem xét, giải thích cho dân, điều hoà lợi ích cho hai bên. Nếu như có thiểu số người dân cố chấp thì buộc chính quyền phải ban hành lệnh cưỡng chế để giao đất cho doanh nghiệp nhằm phục vụ việc phát triển kinh tế của địa phương. Không thể vì thiểu số mà làm ảnh hưởng đến lợi ích của đa số.

Ví dụ: người dân có 3000m2 đất nông nghiệp cần thu hồi để xây dự án nhà phố liền kề khu du lịch biển, nhưng người dân yêu cầu doanh nghiệp phải đền bù số tiền hơn 20 tỷ, thêm 3 căn shophouse ở vị trí đẹp thì mới đồng ý giao đất. Trong khi doanh nghiệp đã đồng ý bồi thường mức 10 tỷ và 1 căn shophouse. Và trong cả dự án, chỉ còn đúng mỗi hộ dân này không đồng ý. Chính quyền buộc phải xem xét, và nhận thấy mức đền bù đó là phù hợp, nên ban hành quyết định thu hồi đất với giá doanh nghiệp đến bù, tiến hành cưỡng chế nếu hộ dân không hợp tác. Đây là tình huống có thực, đã diễn ra cách đây không lâu.

 

[Lyquangdieu1]

Trường hợp 1, đó là dự án do chính quyền thực thi, có thể mỗi địa phương áp dụng một cách riêng. Nếu họ áp giá tốt, dân không phản đối nhiều thì cái đó là tốt cụ ạ. Họ đã tính toán áp giá tốt rồi thì đaaij đa số sẽ đồng ý. Những hộ nào không đồng ý, có yêu cầu khác thi mới họp để thương lượng. Tất nhiên, không thể họp dân để thương lượng giá ngay từ đầu vì như ông bà ta nói: 9 người 10 ý.

Trường hợp 2, chính quyền đồng ý cho cty làm dự án, và chủ động đền bù thoả đáng cho dân. Tuy nhiên, chính quyền sẽ giống như trọng tài, phân xử khi có mâu thuẫn không thể điều hoà giữa doanh nghiệp và người dân.
Nếu doanh nghiệp đền bù quá thấp, dân không đồng ý, chính quyền yêu cầu doanh nghiệp thương lượng cho thoả đáng. Nếu không, ko dc tiến hành dự án.

Nếu người dân yêu cầu quá cao, doanh nghiệp không đáp ứng dc, chính quyền buộc phải xem xét, giải thích cho dân, điều hoà lợi ích cho hai bên. Nếu như có thiểu số người dân cố chấp thì buộc chính quyền phải ban hành lệnh cưỡng chế để giao đất cho doanh nghiệp nhằm phục vụ việc phát triển kinh tế của địa phương. Không thể vì thiểu số mà làm ảnh hưởng đến lợi ích của đa số.

Ví dụ: người dân có 3000m2 đất nông nghiệp cần thu hồi để xây dự án nhà phố liền kề khu du lịch biển, nhưng người dân yêu cầu doanh nghiệp phải đền bù số tiền hơn 20 tỷ, thêm 3 căn shophouse ở vị trí đẹp thì mới đồng ý giao đất. Trong khi doanh nghiệp đã đồng ý bồi thường mức 10 tỷ và 1 căn shophouse. Và trong cả dự án, chỉ còn đúng mỗi hộ dân này không đồng ý. Chính quyền buộc phải xem xét, và nhận thấy mức đền bù đó là phù hợp, nên ban hành quyết định thu hồi đất với giá doanh nghiệp đến bù, tiến hành cưỡng chế nếu hộ dân không hợp tác. Đây là tình huống có thực, đã diễn ra cách đây không lâu.

Đã rõ, cảm ơn cụ.
Nếu xây dựng giá bồi thường mà cho người mất đất tham gia góp ý từ đầu sẽ rút ngắn quá trình triển khai dự án. Theo ý em là vậy.
Tp chỗ em đa số công trình đều chậm do vướng giải phóng mặt bằng.
Công ty nào mạnh, cho đổi đất lấy nền theo tỷ lệ 13% thì dự án đó lại nhanh.
Còn một số dự án bồi thường đất cây lâu năm quanh mức 1 tỷ/1000m. Thì dân lại k đủ tiền mua đất chỗ khác với thời giá bây giờ.

 

[Whoamidear]

Tại sao khi có dự án giải tỏa thì ông Dân luôn đòi phải được đền bù theo giá thị trường nhưng khi nộp thuế (ví dụ: thuế sử dụng đất, thuế TNCN giao dịch mua bán nhà...) thì chính ông Nhà nước ấy lại đòi áp theo khung giá nhà nước vậy các cụ?

Cũng câu hỏi này, nhưng mạn phép cụ thay mấy danh từ, kiểu đảo ngược.
Tại sao khi có dự án giải tỏa thì ông Nhà nước luôn đòi phải được đền bù theo khung giá nhà nước nhưng khi nộp thuế (ví dụ: thuế sử dụng đất, thuế TNCN giao dịch mua bán nhà...) thì chính ông Nhà nước ấy lại đòi áp theo giá thị trường vậy các cụ?

 

[jazzzzz]

Vì tham vậy thôi.

 

[Hiendai]

Thứ nhất, nhà nước đền bù khi thu hồi đất làm các dự án công cộng như công viên, trường học, đường xá ... thì mới áp giá thấp, tuy nhiên đều cao hơn giá khung, tuỳ thuộc vào mục dích dự án.

Thứ hai, nhà nước khi đền bù để thu hồi đất cho các dự án kinh doanh như quy hoạch dân cư, làm khu công nghiệp ... thù sẽ đền bù theo giá thoả thuận với nhà nước, cao hơn nhiều so với giá khung và thấp vài mức so với giá thị trường.

Thứ ba, khi nhà nước chấp thuận cho các cty triển khai dự án, các cty đền bù cho dân theo giá thoả thuận, nhà nước không áp giá khung.

Thứ tư, cụ đừng nhầm giữa giá giao dịch, giá khung và giá trên hợp đồng. Cái này nó quá đơn giản nên em không giải thích với cụ nữa.

Thứ năm, thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất là luật quy định. Và nhà nước cũng làm theo đúng luật pháp. Họ không thể tính thuế ngoài khung giá và hợp đồng, dù rằng biết rõ giá trị giao dịch thực tế của cụ lớn hơn rất nhiều lần giá trên hợp đồng.

Vậy thì trong giao dịch mua bán, chuyển quyền sử dụng và thu hồi đất, ai mới là người có lợi? Chưa kể, trong vấn đề quy hoạch và thu hồi đất, giám sát chuyển nhượng, nhà nước còn chưa làm chặt chẽ, triệt để nên một bộ phận lớn người dân còn được hưởng lợi nhiều.

Tất nhiên, cũng có một bộ phận khi đền bù đã áp giá sai, tư lợi, hay quy hoạch treo quá dài làm ảnh hưởng mạnh đến đời sống người dân. Điều này cần phải chấn chỉnh, xử lý mạnh để bảo vệ quyền lợi của người dân.
[/QUOTE

Nghe khẩu khí của cụ có vẻ nắm vững quy trình. Nhưng với topic này thì việc đặt vấn đề đã có vấn đề. Đó là người chủ động ra chính sách là nhà nước không phải người dân, có nghĩa là chỉ có nhà nước mới có thể thay đổi tình trạng này.
Không thể yêu cầu người dân tự nguyện, tự giác được. Nếu dân tự giác cả thì đâu cần luật pháp, cần gì cảnh sát, toà án nữa phải không cụ.
Vì tiếp cận từ đầu như thế nên việc lấy lí do không kiểm soát được giá trị hợp đồng thực sự là bao nhiêu trở thành lỗi của dân và bao nhiêu khó khăn khác cũng đẩy hết cho dân. Mà thực tế dân này với dân kia không phải là một!
Việc này quan chức các cấp biết không? Chắc chắn biết vì được đưa ra bàn thảo và báo chí đưa nhiều rồi. Vấn đề là động lực để thực hiện việc sửa đổi không có ngoại trừ lo lắng ( nhưng không hiện hữu thúc vào đ.ít ngay) là mâu thuẫn về đất đai. Những mâu thuẫn ấy ở các vụ việc cụ thể bung ra thì lại lẫn vào án tham nhũng, làm trái. Chẳng hạn vụ Thủ Thiêm, nếu quan tham không ăn ra ngoài ranh thì sẽ chả có việc gì xảy ra. Nhưng vì có việc xảy ra nên mới có chuyện những người có diện tích bị thu hồi ngoài ranh được đền bù gấp rất nhiều lần người trong ranh. Vậy quy trình "đúng" về định giá ở đâu khi các thửa đất này có giá ngang nhau?
Còn như ở HN, việc đưa ra khung giá đất thổ cư đầy đủ sổ đỏ chỉ ngang bằng giá chung cư cùng khu vực hoặc gấp 1,5 lần giá chung cư tái định cư xa trung tâm ( khu Đống Đa bán nhà tái định cư ở Đại Kim) mà vẫn được coi là hợp lý vì "đúng quy trình"!
Cụ có thể thấy việc đúng quy trình với cái đúng trong đời sống đang cách nhau rất xa mà