Chào CCCM, sau thời gian giao dịch, sinh sống, tìm hiểu...các dự án khu vực Minh Khai - Times City, em nắm khá chi tiết, nên mạn phép chia sẻ cho CCCM.
Tất nhiên, thông tin chưa chắc đã chuẩn 100%, CCCM biết thì có thể bổ sung.
Các dự án em đánh giá đều mới bàn giao trong vòng 5 năm trở lại đây và trừ Times City ra ạ. (Times thì quá nổi tiếng rồi nên không gộp chung vào đây).
1/ Imperia Sky Garden 423 Minh Khai:
-Chủ đầu tư: MIK group. Ban Quản Lý: Savills
-Tình trạng: đã có sổ hồng vĩnh viễn.
-Bàn giao: cuối 2019 –đầu 2020
-Phí dịch vụ: đang miễn phí đến 11/2021, sau này dự kiến 12-13K/m2/tháng
-Giá gốc hồi trước mua CĐT:
+căn 2 ngủ 58m2: 2,3 -2,5 tỷ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): 2,6 tỷ trở lên
+căn 2 ngủ 7x m2: 2,7 – 3 tỷ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): 3,2 tỷ -3,4 tỷ
+căn 2 ngủ 82m2: 2,8 -3.2 tỷ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): 3.4 tỷ -3.6 tỷ
+căn 3 ngủ 87m2: 3,5 – 3.8 tỷ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): 3.6 tỷ - nhỉnh 4 tỷ
+căn 3 ngủ góc 98m2: 3,8 – 4.2tỷ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): 4.5 tỷ - 5 tỷ
+căn 3 ngủ góc 102m2 và 105m2: 4,2 – 4,5 tỷ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): trên dưới 5 tỷ.
-Đánh giá: Imperia Sky Garden (ISG) là chung cư hot nhất khu vực này (tất nhiên trừ Times City ra) do được quảng cáo quá nhiều khi mở bán (toàn giờ vàng TV), tính pháp lý chuẩn, thời gian từ khi bàn giao nhà đến nhận sổ đúng tiến độ. Do đó ISG có giá giao dịch chuyển nhượng lại lên cao. Có thời điểm rao bán nhà chỉ tính bằng ngày.
Về thiết kế thì đây cũng là chung cư nhiều kiểu thiết kế nhất trong các dự án khu vực Minh Khai. Các căn 2 ngủ cơ bản 7x m2 tiêu biểu cho kiểu thiết kế hiện đại bây giờ: 1 phòng ngủ có cửa sổ, 1 phòng ngủ lấy sáng qua logia phụ, phòng bếp là hành lang thông ra logia phụ.
Có 4 tòa nhưng chỉ chia 2 lô đối xứng nhau hình vòng cung nên các căn view nội khu gần như là không bị nắng kể cả hướng Tây. Đa số các căn 2 ngủ view nội khu và chếch 2 phía sông và Times City
Căn góc 3 ngủ 98m2 thiết kế phòng khách rộng, phòng ngủ nhỏ, nhược điểm là không có logia phơi đồ riêng (phải phơi phòng khách và ngủ). Ngoài ra do thiết kế 3 phòng ngủ song song nhau cùng 1 hướng nên tìm được căn hướng mát loại này rất hiếm (nếu ban công Nam, 3 phòng ngủ ăn hướng Tây hết nhưng do căn góc không che chắn nên hướng Tây các căn này sẽ nóng hơn nội khu nhiều).
Căn 3 ngủ 105m2 là hợp lý nhất.
-Tiện ích khá nhiều so với quy mô (chỉ thiếu trung tâm thương mại và rạp chiếu phim). Đặc biệt hệ thống bể bơi cá nhân đánh giá là ổn nhất trong các chung cư xung quanh. Có bể bơi ngoài trời (free) và bể bơi trong nhà 4 mùa (có mất phí).
1 nửa tiện ích của dự án: (như bể bơi, sân tập yoga, vườn dạo bộ, vườn hoa…vv) được đặt trên tầng cao nhất.
- Nhược điểm: ISG là dự án mặt đường Minh Khai nên các căn gần mặt đường khá ồn, cũng 1 phần do hệ thống cửa kính không phải cao cấp, cách âm kém.
Tuy được đơn vị quản lý khá có tiếng là Savills nhưng vẫn còn 1 số bất cập, đặc biệt là lùm xùm hết chỗ để xe ô tô. Hiện tại nếu sở hữu căn hộ mới phải chờ xếp hàng để có slot để ô tô. Slot này không được mua bán, sang nhượng.
Bê nguyện xi cách quản lý của Times City: từ vận hành lễ tân, thang máy, shop house, cho đến mật độ cũng… khá đông: 27 tầng, 1 tầng 18 căn.
2/
Green Pearl 378 Minh Khai
-Chủ đầu tư: Phong Phú Daewon Thủ Đức
-Tình trạng: đã có sổ hồng vĩnh viễn.
-Bàn giao: đầu 2020
-Phí dịch vụ: đang miễn phí, sau này dự kiến 8K/m2/tháng
-Giá gốc hồi trước mua CĐT:
+căn 2 ngủ 7x m2: 2,5 – 2.7 tỷ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): xấp xỉ 3 tỷ
+căn 3 ngủ 88m2: 2,9 – 3,2 tỷ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): 3,5 – 3.8 tỷ
+căn 3 ngủ góc 97m2: trên dưới 4 tỷ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): từ 4,5 tỷ trở lên.
+căn 4 ngủ góc 139m2: không rõ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): rất ít căn rao bán.
-Đánh giá chung thì Green Pearl (GP) có mật độ khá thoáng: chỉ có 2 tòa, mỗi toàn 21 tầng. Bên cạnh khuôn viên là khu biệt thự và liền kề nên view rất đẹp khác hẳn cảm giác view nhà ống cao thấp không đều.
Thiết kế 2 ngủ 7x m2 và 3 ngủ 88m2 gần giống na ná ISG nhưng có 1 nhược điểm chí mạng là phòng ngủ có cửa sổ lớn, đón ánh sáng đẹp nhất lại là phòng ngủ phụ, phòng ngủ master lại là phòng xấu nhất.
Căn góc 97m2 thì rất đẹp, đánh giá đẹp hơn gần như mọi căn 3 ngủ của ISG.
Một điểm cộng là ban công GP khá rộng và làm kính, 1 điều rất hiếm thấy ở các dự án Hà Nội (trong HCM chuộng kiểu ban công kính hơn)
-Nhược điểm:
+Ít sự lựa chọn: chỉ có 2 tòa: Tòa B chỉ có 2 hướng Bắc và Nam.
+Ít tiện ích: có bể bơi nhưng thu phí, kinh doanh cho cả người ngoài vào sử dụng. Shop shouse, liền kề vẫn ít cửa hàng.
+Quản lý thiếu kinh nghiệm, yếu kém. Cư dân từng phải biểu tình, treo băng dôn vì CĐT sử dụng sân chơi kinh doanh cho để xe.
Tuy nhiên GP cũng có 1 số ưu điểm mà ISG không có: yên tĩnh hơn, vị trí không gần chân cầu Vĩnh Tuy nên ít tắc đường hơn.
3/ Hinode City: 201 Minh Khai và 344 Kim Ngưu.
-Chủ đầu tư: Vietracimex
-Tình trạng: chưa có sổ hồng
-Bàn giao: Trước Tết 2020 – cho đến bây giờ CĐT chưa bán hết.
-Phí dịch vụ: miễn phí 3 năm, sau này dự kiến 13-15K/m2/tháng.
-Giá gốc mua trước của CĐT: nói thật dự án này rất nhiều ẩn sổ, kể cả giá bán. Cụ mợ nào có kinh nghiệm bán dự án có thể vào đả thông cho em có nhiều dự án như này không:
+Có 2 tòa Sachi (S) và Asahi (A). Giá gốc tòa A hơn giá tòa S 10 triệu/m2. Cụ thể: tòa S giá gốc 4x triệu/m2, tòa A 5x triệu/m2.
+Tuy vậy em từng gặp có những căn giá rất ảo: 3x triệu/m2, 1x triệu/m2…có lẽ những căn này suất ngoại giao đặt trước, sau này bán lại đỡ thuế thu nhập cá nhân.
+Nói chung là CCCM không nên quan tâm giá gốc nữa, mà giá thời điểm hiện tại (lưu ý là giá chuyển nhượng thị trường chứ CĐT vẫn còn hàng) như này:
*căn 7x m2: 3,6-4 tỷ
*căn 10x m2: trên dưới 5,5 tỷ.
*Giá CĐT hiện tại CCCM cứ cộng thêm gần 1 tỷ/căn.
-Có rất nhiều người nhầm lẫn chung cư Hinode sát mặt đường ồn ào, khói bụi. Thực tế, cái tòa sát mặt đường Minh Khai mà CCCM nhìn thấy là tòa khách sạn có tên là Hi Mark, 2 toàn cư dân ở phía trong là S và A. Nghe nói tòa khách sạn đã bán cho bên Hàn Quốc, dự kiến 2022 hoạt động. Chắc chắn không 1 cư dân nào (đến thời điểm này 6/2021) được mua căn hộ ở đó cả.
-Đánh giá thì Hinode là dự án cao cấp nhất khu vực nên giá cũng cao nhất. Vị trí cũng đẹp nhất (dự án duy nhất 2 mặt phố 2 cổng vào). Tiếm năng có giá trị khi kèm theo khu khách sạn 5 sao thu hút khách nước ngoài.
Thiết kế ổn, nội thất kèm theo cao cấp hơn hẳn các dự án xung quanh: cửa sổ gần full kính, chất lượng kính dày cách âm tốt, sảnh, hành lang, thang máy đều hiện đại, có điều hòa âm trần.
+Thiết kế nhiều căn độc nhất vô nhị. Ví dụ: cả dự án chỉ có duy nhất 1 căn 2 ngủ 90m2 cạnh sân vườn. Vì các tầng trên, dưới nó là mẫu thiết kế khác.
Đặc biệt có kiến trúc cảnh quan độc đáo, làm điểm nhấn không lẫn bất cứ chung cư nào: lâu đài thủy kính.
Tiện ích nhiều: có trung tâm thương mại, rạp chiếu phim, bể bơi cho các tòa…vv. Mật độ lại thấp (2 tòa 24 tầng căn hộ, 2 tầng pen house).
-Tuy nhiên Hinode lại gây tranh cãi khi có quá nhiều nhược điểm:
+CĐT chậm tiến độ, mãi chưa xong các hạng mục ->chưa thể có sổ đỏ mặc dù đã bàn giao gần 2 năm.
+Các tiện ích thực tế gây thất vọng: TTTM, bể bơi…để không mốc meo, cỏ dại mọc đầy…
+Đánh giá CĐT bán hàng rất chiêu trò: tòa A và S chỉ khác nhau chủ yếu cái hành lang, và hệ thống điều hòa: 1 bên dùng Mitsubishi, 1 bên dùng Daiikin nhưng chênh nhau đến 10 triệu/m2. Để dễ bán hàng hơn nên các căn tòa A (70m2-74m2) diện tích sẽ nhỏ hơn tòa S (77m2-80m2) một chút nên giá tổng sẽ không chênh quá nhiều.
Ngoài ra như đã nói ở trên: không hiểu om hàng hay cớ sự gì, khi cư dân đã bắt đầu nhận nhà hơn 1 năm mới bắt đầu bán đợt hàng cuối với giá chênh gần 1 tỷ/căn.
Rất đáng tiếc cho Hinode lẽ ra với tiềm năng, vị trí của nó phải ở vị thế cao hơn hiện tại.
4/ Chung cư 536A Minh Khai (Vinahud Cửu Long)
-Chủ đầu tư: Vinahud trực thuộc Vinaconex
-Tình trạng: đã có sổ hồng vĩnh viễn.
-Bàn giao: 2018.
-Phí dịch vụ: 5K/m2/tháng.
-Đánh giá chung: đây là dự án khi xây dựng và mở bán của đơn vị Nhà Nước, xây cho chính cán bộ công nhân viên (mỗi nhân viên công ty được suất mua ít nhất 1 căn hộ). Do đó giá bán khá thấp và ít sự quảng cáo, dẫn đến không nhiều người biết đến dự án này dù vị trí của nó ngay sát bên cạnh Times City.
-Dự án 536A Minh Khai ở cấp thấp hơn so với các dự án mới xung quanh khi có rất ít tiện ích: siêu thị Vinmart, khuôn viên, sân chơi nhỏ.
-Về mặt thiết kế có thể nói 536A Minh Khai là dự án thiết kế căn hộ có độ thoáng vô địch. Các dự án mới hiện nay gần như khai tử căn 2 ngủ góc (những căn góc thường là 3 ngủ vì giá trị lớn), 536A vẫn thiết kế 2 ngủ góc, trong phòng ngủ vừa có cửa sổ vừa có ban công đón sáng 2 hướng khác nhau.
Tuy nhiên có điểm trừ là khu bếp lại để gần ban công, phòng khách lại để phía trong. Có thể là cách để khử mùi cho bếp nhưng phòng khách sẽ không có view.
-Hành lang rộng, thoáng do mật độ khá thấp.
-Có nhiều loại căn: 55m2, 7x m2, 9x m2.
Đặc biệt có trục căn 3 ngủ góc có 3 mặt thoáng nhìn ra ngoài, loại thiết kế gần như không có căn thứ 2 ở các dự án Hà Nội.
Tầng 5 chân đế cũng khá đặc biệt khi có đoạn sân rộng ngoài ban công.
-Giá gốc CĐT bán cho nhân viên cty ngày trước: 22,3 triệu/m2 – 24 triệu/m2. Tuy nhiên giá này người bình thường không thể mua được, lên các sàn bán đã phải từ 25-27 triệu/m2.
Giá thời điểm hiện tại (06/2021):
+căn 7x m2: 2,3 -2,5 tỷ.
+căn 9x m2: 2,8 – 3,1 tỷ.
+căn 55m2: thực tế loại căn này rất ít bán, thị trường chỉ có 1-2 căn nên giá rao cũng rất cao: 1,85 – 2 tỷ.
- Có dãy nhà liền kề trong chung cư. Nghe nói có dự án mở đường thông từ đường Minh Khai chạy sang Times City. Các nhà liền kề đây sau này sẽ ra mặt đường lớn.
-Nói chung đây là dự án khá ngon, chất lượng phù hợp với chi phí, vị trí ổn, pháp lý sổ sách rõ ràng. Có Times City bên cạnh ăn theo, nên cũng không lo thiếu tiện ích. Tầm 2,5 tỷ quay đầu tìm mua ở đây là hợp lý nhất.
5/ Chung cư Amber Riverside ngõ 622 Minh Khai.
-Chủ đầu tư: Telin.
-Tình trạng: đã có sổ hồng vĩnh viễn.
-Bàn giao: đầu năm 2019
-Phí dịch vụ: 9,9K/m2/tháng.
-Dự án này trực thuộc Times City giáp với khu liền kề, biệt thự Times nên có thể coi như là 1 tòa T mới. Do thông với Times City nên chung cư gần như không có tiện ích gì, khuôn viên nhỏ xíu, xác định dùng ké với Times.
-Giá gốc:
+căn 2 ngủ 75m2: 2,3 -2.5 tỷ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): trên dưới 3 tỷ
+căn 3 ngủ 97m2: 3 -3,3 tỷ -> giá thời điểm hiện tại (06/2021): trên dưới 4 tỷ
+căn 3 ngủ 106m2: bàn giao thô trên dưới 3 tỷ. bàn giao cơ bản: khoảng 3.5 tỷ.
-> giá thời điểm hiện tại (06/2021): không rõ
+căn 4 ngủ: 150m2: không rõ.
-Dự án này chỉ có duy nhất 1 tòa, số căn hộ cũng rất ít (tầng 4-22) nên không có nhiều sự lựa chọn. Chỉ có đúng 2 hướng ban công: Đông và Tây. Trong đó hướng Đông nhìn ra sông Hồng thì không hề có căn 3 ngủ.
-Về mặt thiết kế đề cao nhiều ánh sáng, phòng ngủ phụ có cửa logia chứ không tiết kiệm như các dự án xung quanh.
