[Funland] Đánh giá Bất động sản Mê Linh ạ

[binh77]

Còn một vấn đề nữa có lẽ cũng khác hoàn toàn so với trước đây
Từ trước đến nay, ai có tiền dư thừa cũng sẽ nghĩ đến nhà, đất và cứ mua là thắng ít hay thắng nhiều... Nhưng sau khi có Luật đất đai mới và các chế tài hoàn thiện được áp dụng đầy đủ từ 1/1/2026 quan điểm này sẽ phải thay đổi.
Việc minh bạch giá nhà, đất và công tác quản lý công dân cũng như quản lý đất đai chặt chẽ cùng các luật thuế sẽ làm cho nhà, đất dần dần trở lại đúng theo nhu cầu sử dụng mua để ở
Các mảnh đất, căn nhà mua đầu cơ, đầu tư chờ tăng giá sẽ dần không còn lợi nhuận để nhà đầu cơ mong muốn tham gia
Thời gian còn lại từ nay đến 31/12/2025 là thời gian để các nhà đầu cơ, đầu tư cơ cấu lại các khoản đầu tư của mình, chuyển khoản đầu tư chờ quy hoạch sang khoản đầu tư các bđs ở khu vực có thể tạo ra dòng tiền, bđs ở các vị trí đắc địa,...

(cũng giống như chứng khoán, bđs,... khi mà mã nào đó, khu vực nào đó thấy "lao xao" là lúc các nhà "đầu tư nhỏ lẻ" nên bán ra chứ không phải mua vào...)

Chính vì Luật đất đai mới và bảng giá đất mới theo giá thị trường có hiệu lực từ 1/1/2026, nên giờ là thời điểm ai mua sẽ thắng to, do giá đất theo bảng giá mới sẽ tăng khủng khiếp. Ví dụ Khu đô thị Chi đông, giá quy định theo nhà nước hiện là 5.1 tr/m2 cho đường 24m, trong khi giá đấu giá nhà ước là 90 tr/m2, giá giao dịch giờ cao hơn 100tr/m2, nên khi giá mới nhà nước sẽ là khoảng 100tr/m2, tăng hơn 20 lần so hiện tại, KHu Cienco5 giá nhà nước Quy định là 5.8tr/m2, trong khi giá giao dịch giờ đường 24m, Hà Phòng là hơn 100tr/m2, gấp hơn 20 lân.
Nên giờ muốn thoát cảnh nghèo khổ, bần cùng thì không còn cách nào khác là đất đai cho đến trước thời điểm 1/1/2026.

 

[Tropical Forests]

Các mảnh ở vị trí đắc địa, có giá trị sử dụng, cho thuê được chưa hẳn đã có lợi thế. Nó phải đính kèm yêu cầu hạ tầng thay đổi, phát triển liên tục, dự án sau ra kéo giá cả khu vực đó.

Nó lại là một câu chuyện khác hẳn.

 

[binh77]

Bảng giá đất mới tại TP HCM không chỉ tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác triển khai các dự án. Sự thay đổi về giá đất có thể khiến chi phí đầu tư tăng cao làm thay đổi kế hoạch phát triển của nhiều doanh nghiệp. Đặc biệt, đối với những dự án đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng.
Bảng giá đất điều chỉnh của TPHCM tăng mạnh so với giá đất tại quyết định số 02/2020. Cụ thể, giá đất điều chỉnh tăng khoảng 4 - 38 lần so với giá được quy định tại quyết định 02/2020.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chi phí phát triển dự án sẽ tăng do chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó. Không chỉ giá đất tăng mà giá bất động sản sơ cấp cũng tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất.
Bảng giá đất mới của TP.HCM tác động đến thị trường thế nào?

 

[binh77]

Các cụ cũng tranh luận, cãi nhau về tiềm năng ML khiếp nhỉ, cụ nào có hàng rồi thì nói tốt, cụ nào chưa có hàng thì nói không tốt, nhưng tựu chung lại là đều đang ngắm ngía ML, chứ ko ai rỗi hơi mà vào tranh luận suông nhỉ.
Có thời điểm hơn 400 cụ quan tâm chủ đề ML trên diễn đàn này

 

[Minh Quoc 79]

Các cụ cũng tranh luận, cãi nhau về tiềm năng ML khiếp nhỉ, cụ nào có hàng rồi thì nói tốt, cụ nào chưa có hàng thì nói không tốt, nhưng tựu chung lại là đều đang ngắm ngía ML, chứ ko ai rỗi hơi mà vào tranh luận suông nhỉ.
Có thời điểm hơn 400 cụ quan tâm chủ đề ML trên diễn đàn này

Không bao giờ là như vậy bạn ạ
Muốn mua, muốn đầu cơ, đầu tư mảnh đất, căn nhà từ chung cư, liền kề hay biệt thự ở đâu, người mua cần có bức tranh toàn cảnh về nhiều khu vực để có thể so sánh, tính toán, phân tích lựa chọn ưu, nhược điểm của từng loại nhà, loại đất ở từng khu vực khác nhau...
Có những loại đất, loại nhà mà biết ràng rằng xem, quan tâm chỉ để mà tham khảo, để biết và thấy quyết định ở chỗ khác mới là phù hợp. Nếu không xem, không quan tâm làm sao có sự so sánh để mà lựa chọn tối ưu? phải không
Còn Luật đất đai và các chế tài ban hành ra với mong muốn của nhà quản lý nhằm ổn định thị trường nhà, đất, ổn định giá cả nhà, đất phù hợp với mong muốn và thu nhập của người dân nhà đầu tư nước ngoài tại các khu công nghiệp ở VN chứ không bao giờ có chuyện sau Luật đất đai giá cả khu vực nào đó lại tăng lên.
Sau khi ban hành và thực thi Luật, nhà đất và giá cả nhà đất sẽ dần đi vào ổn định và sẽ không còn chuyện tăng, giảm thất thường như xưa nữa. Và đây sẽ là nguyên nhân cơ bản của việc đầu tư nhà, đất nhất là nhà, đất không thể ở hay sinh hoạt được sẽ bị giảm giá, thoái trào mạnh. Khi đó sẽ là làn sóng bán thu hồi vốn...

 

[lenhaque]

Sau khi ban hành và thực thi Luật, nhà đất và giá cả nhà đất sẽ dần đi vào ổn định và sẽ không còn chuyện tăng, giảm thất thường như xưa nữa. Và đây sẽ là nguyên nhân cơ bản của việc đầu tư nhà, đất nhất là nhà, đất không thể ở hay sinh hoạt được sẽ bị giảm giá, thoái trào mạnh. Khi đó sẽ là làn sóng bán thu hồi vốn...

Đây là một nhận định và chúng ta phải chờ để xem nó có đúng không. Đã từng có nhận định Bđs sẽ rơi vào chu kỳ giảm trong nhiều năm và bây giờ cụ chủ thanhtu gì đó đang mất tích.

 

[Duong tien sih]

Bảng giá đất mới thì càng khu đường to đẹp, 3 làn ô tô tránh càng tăng khủng khiếp. Các khu đô thị Mê Linh đáp ứng được yêu cầu này. Hơn nữa đang có thông tin Vĩnh Phúc sáp nhập vào HN, như vậy Mê Linh sẽ là quận quan trọng của HN. Vị trí còn đẹp hơn Đông Anh.

 

[Minh Quoc 79]

Đây là một nhận định và chúng ta phải chờ để xem nó có đúng không. Đã từng có nhận định Bđs sẽ rơi vào chu kỳ giảm trong nhiều năm và bây giờ cụ chủ thanhtu gì đó đang mất tích.

... Ngoài đặc điểm riêng có của kinh tế thị trường Việt Nam ra còn bối cảnh ảm đạm của kinh tế, chính trị Thế Giới cho năm 2025 và vài năm tiếp theo
Nếu vẫn làm theo cách của ngày hôm qua, bạn sẽ có cơ hội thắng rất thấp nhưng nếu bạn làm theo cách phòng thủ an toàn, bạn sẽ không bao giờ thua

 

[sumobi]

Các con giời cứ mơ đến lúc xuống lỗ sẽ được ở khu đô thị đẹp tại Mê Linh lung linh như Vinhome riverside. Haizz, đồng ý sống phải nhìn tới tương lai nhưng tư tưởng tương lai của 50-60 năm sau thì thật là hài hước.

 

[NVK2011]

Thớt ML dạo này hót quá, có 2,3 hôm không lên đã thêm mấy trang. Chứng tỏ ML đang được rất nhiều cụ quan tâm. Đã có nhiều ng quan tâm thì giao dịch sẽ sôi động, giá sẽ lên. Đúng là quanh HN không chỗ nào còn giá hợp lý và tiềm năng tốt như ML.

 

[Altis2012]

Cụ nào lăn tăn Mê Linh thì đợi Vin Đan Phượng, chắc 2025 sẽ khởi công. Vin Đan phượng, Sunshine Đan phượng khởi công cùng với trục Tây Thăng Long hoàn thành thì khu này sẽ rất đẹp, nhưng giá sẽ không rẻ.

 

[lenhaque]

Các con giời cứ mơ đến lúc xuống lỗ sẽ được ở khu đô thị đẹp tại Mê Linh lung linh như Vinhome riverside. Haizz, đồng ý sống phải nhìn tới tương lai nhưng tư tưởng tương lai của 50-60 năm sau thì thật là hài hước.

Ồ tiền nào của nấy chứ cụ. Tiền vài chục củ/m2 mà mơ ngang với Vin riverside thì em tin là ở đây không có ai thiếu tỉnh táo đến mức đấy. Còn để mà nói cuộc sống người bình thường với khoảng 7-8 đồng có 1 căn liền kề đường 2 xe tránh và cách trung tâm vài chục km cũng đáng để xem xét mà cụ.

 

[Duong tien sih]

Các con giời cứ mơ đến lúc xuống lỗ sẽ được ở khu đô thị đẹp tại Mê Linh lung linh như Vinhome riverside. Haizz, đồng ý sống phải nhìn tới tương lai nhưng tư tưởng tương lai của 50-60 năm sau thì thật là hài hước.

Bạn đánh giá phải khách quan. Đẹp và xấu nó còn liên quan tới giá nữa.
- BT Riverside Harmony 350tr/m2, cách Hồ Gươm là trung tâm cũ 10km, cách Cầu Giấy và Tây Hồ Tây 25km
- BT Hud Mê Linh 60tr/m2, cách Hồ Gươm 30km nhưng cách Cầu Giấy, Tây Hồ Tây 20-25km.
Nhiều tiền, để ở thì phương án 1. Muốn giàu, nhân tài sản thì phương án 2.

 

[Culoc]

Nhiều cao nhân không thích ML nhưng vẫn ở lại để chỉ giáo các nđt, nhiệt tình quá!

 

[Minh Quoc 79]

Nhiều cao nhân không thích ML nhưng vẫn ở lại để chỉ giáo các nđt, nhiệt tình quá!

Thì thực tế thị trường sóng nó cứ nhấp nhô nối tiếp nhau mà
Vòng 1 mua 7 bán 60 rồi. Muốn làm vòng nữa thì phải hô cho nó sập rồi khi nó hơi hơi sập thật thì vào vòng 2,...
Chỗ khác cũng thế thôi
Chỉ có điều với mức giá hiện tại mà khu này cứ phải diện tích lớn nó mới trúng nhu cầu nên tầm 2x đến 3x tỷ cho 1 căn BT sẽ cực kém về thanh khoản vì có nhiều lựa chọn, mặc dù loại này là rẻ nhất so với BT khu vực

 

[farmer.nb]

Còn một vấn đề nữa có lẽ cũng khác hoàn toàn so với trước đây
Từ trước đến nay, ai có tiền dư thừa cũng sẽ nghĩ đến nhà, đất và cứ mua là thắng ít hay thắng nhiều... Nhưng sau khi có Luật đất đai mới và các chế tài hoàn thiện được áp dụng đầy đủ từ 1/1/2026 quan điểm này sẽ phải thay đổi.
Việc minh bạch giá nhà, đất và công tác quản lý công dân cũng như quản lý đất đai chặt chẽ cùng các luật thuế sẽ làm cho nhà, đất dần dần trở lại đúng theo nhu cầu sử dụng mua để ở
Các mảnh đất, căn nhà mua đầu cơ, đầu tư chờ tăng giá sẽ dần không còn lợi nhuận để nhà đầu cơ mong muốn tham gia
Thời gian còn lại từ nay đến 31/12/2025 là thời gian để các nhà đầu cơ, đầu tư cơ cấu lại các khoản đầu tư của mình, chuyển khoản đầu tư chờ quy hoạch sang khoản đầu tư các bđs ở khu vực có thể tạo ra dòng tiền, bđs ở các vị trí đắc địa,...

(cũng giống như chứng khoán, bđs,... khi mà mã nào đó, khu vực nào đó thấy "lao xao" là lúc các nhà "đầu tư nhỏ lẻ" nên bán ra chứ không phải mua vào...)

Đồng quan điểm với cụ.
Mình vẫn quan tâm ML và cho rằng ML có tiềm năng nhưng là trong dài hạn. ML còn phải chờ hạ tầng xã hội phát triển mới kéo được dân về, mà cái này sẽ lâu.
Tất nhiên high risk high return.
Hiện tại tình hình kinh tế khó khăn, rủi ro thanh khoản lớn, chính sách đất đai thay đổi nên mình chọn phương án an toàn là đầu tư bđs có dòng tiền, có giá trị sử dụng thực, khi cần bán được ngay.

 

[sumobi]

Đồng quan điểm với cụ.
Mình vẫn quan tâm ML và cho rằng ML có tiềm năng nhưng là trong dài hạn. ML còn phải chờ hạ tầng xã hội phát triển mới kéo được dân về, mà cái này sẽ lâu.
Tất nhiên high risk high return.
Hiện tại tình hình kinh tế khó khăn, rủi ro thanh khoản lớn, chính sách đất đai thay đổi nên mình chọn phương án an toàn là đầu tư bđs có dòng tiền, có giá trị sử dụng thực, khi cần bán được ngay.

Hết thời lướt sóng roài, ăn thật làm thật thôi. Cụ nào đu đỉnh lại om hàng thêm chục năm nữa.

 

[Tropical Forests]

Tài sản giai đoạn này phải cơ cấu vào vịnh tránh bão. Tức là kể cả khi thị trường xấu nhất mức độ giảm của nó là ít nhất, thậm chí vẫn tăng. Hoặc thỏa mãn cho mình cơ hội tăng giá về sau. Theo em đó là:
1. Có giá trị sử dụng thực, cho thuê có dòng tiền, có giá trị thanh khoản. Hạ tầng phát triển mạnh như xây TTTM, cùng lúc xây vài cái cạnh đất mình, cách nhau vài trăm m càng tốt xây thêm .v.v. Nội khu luôn có sản phẩm BĐS dẫn dắt thị trường về giá, giá sau luôn cao hơn giá trước.
2. Sản phẩm đầu tư dài hạn, có thay đổi mạnh về hạ tầng, giá vốn vừa phải, ko đòn bẩy hay vay nợ. Có khả năng tăng giá với hiệu suất/đồng vốn cao về sau. Đó chính là đất dân, đất đấu giá Mê Linh sổ đỏ rõ ràng, ven vành đai 4.

Vành đai 3 trước đây ai chê, khi nhìn thấy Ciputra, StarLake, The Manor, Linh Đàm, Gamuda.. dần hiện lên rồi phủ kín quanh nó, ắt hẳn có ít nhiều nuối tiếc. Vành đai 4 rồi cũng như vậy thôi, chú bộ đội phục trong đống rơm chờ những người hàng xóm khổng lồ như thế, ở ngay cạnh kéo giá.

Em tin tưởng vào sự lựa chọn của mình, các cụ ạ

Với sự phát triển hiện tại của Mê Linh, việc giữ dài hạn như em nhiều lần chia sẻ trong thớt này, theo em là việc làm phù hợp.
Các BĐS hiện tại em đã hoàn thành việc cơ cấu, mời các cụ thẩm, khu đầu tiên em nói đến là StarLake, ko phải Ngoại Giao Đoàn. Thời gian cũng ko phải đến tháng 12.2025 mới cơ cấu, như vậy là quá lạc quan.

Mỗi người một quan điểm, một cách lựa chọn. Hiệu quả của việc đầu tư, tất nhiên là ko chia đều cho tất cả.
Cuối cùng, chỉ là mình chịu trách nhiệm cho quyết định của mình, mà ko phải ai khác. Cũng ko phải quá bảo vệ quan điểm của mình, trên này dăm ba câu chữ. Mình cùng để đây và sau này nhìn nhận lại, các cụ ạ.