[Funland] Cùng nhau giải cứu BĐS nào!

[Ông Ủn]

e buồn cười nhất mấy ô mãnh bđs này dắt khách đi xem nhà nhưng ko biết đường,vừa đi vừa cầm cái đt soi google map,có lần e bảo thôi thôi ông ra mẹ đằng sau tôi đèo đi cho,đọc địa chỉ đi
Tả nhà thì như lâu đài chủ nhà thì công chức dân trí cực cao,bán để đi nước ngoài,bán để vào vinhome ,đến nơi nhà như cái chuồng lợn,chủ nhà thì như thằng nghiện ,vợ trốn nợ,sổ thế chấp ngân hàng,mấy ông bộ đội làng vật vờ trc cửa, xem xong thì bài ca muôn thuở anh chị cọc đi ko có ng đông khách lắm bán ngay lại tiếc
Mấy ông môi dười bh toàn 199x 200x mới bỏ mịe đông phải 80% 90% đội bờ đờ sờ,nói chuyện vs trẻ con cứ ấp a ấp úng hài vãi chấy haha
Đội này tham gia of thì mỗi ông phải có độ 5 nick
Ngoài các cháu này ra là những ông bà thất nghiệp vô công rồi nghề,chả biết các nhà khác thế nào chứ nhà e có ông cậu bên ngoại,ko có việc làm ở nhà cả ngày bốc phét bàn chị trính,bạn bè rủ rê thế nào vào Thiên Khôi bh cũng mg bđs chả biết nổ đc phát nào chưa đầu tóc bóng lộn,nhìn như giám đốc,cách đây độ 4 tháng mới rủ rê chung nhau với bạn mua mảnh đất đến bh cứ nhắc đến mặt lại đần thối ra,khổ trong nhà có mấy trăm vợ dành dụm,nhét vào bằng sạch,h dịch ko có ăn nhìn nghệt cả mặt gọi điện thì toàn tò te tí

Văn cụ hay đấy, hài hước.

 

[cuongdiv]

Đầu tư BDS bây h xác định trung dài hạn chứ ko ăn xổi đc. Lướt váng chỉ dành cho dân chuyên, có đội thôi. E mà còn tiền sau dịch đi săn 5 huyện trong cơ cấu quận, giảm tầm 15% là múc, ngân sách 1-2 tỏi.

E cũng có nhu cầu như cụ, cụ biết lô nào đường ô tô giá hợp lý mà ko hợp với cụ thì giới thiệu e với ạ

 

[TNT_123]

tương lai các cty bds của TQ và VN chắc chắn cũng sẽ trên bờ vực phá sản.
việc phá sản của CĐT ko liên quan đến giá bds tăng hay giảm mà bởi vì những nguyên nhân khác:

1- bản chất của các cty bds cũng giống như doanh ngiệp BOT đường bộ: đều dựa vào vốn của ngân hàng, nếu lỗ thì ngân hàng thiệt chứ ông chủ cty bds đã ăn đủ từ giai đoạn đầu tư rồi (nhờ ăn bớt phần xây dựng, kê chênh giá trị dự án...); nhóm lợi ích CĐT BĐS + Ngân Hàng luôn đi đôi với nhau để biến 1 dự án lởm thành 1 dự án khả thi, đẩy giá trị dự án lên cao quá mức trung bình để vay tối đa (VN cũng có nhiều đại gia bds sở hữu ngân hàng)

2- Tiền mặt mà ông chủ cty bds thu về ko phải từ bán bds dự án (vì lãi và gốc phải trả ngân hàng) mà chủ yếu thu được từ bán cổ phiếu cho người dân; càng có nhiều dự án, bong bóng nợ càng lớn thì công tu bds đó lại càng "hấp dẫn" trên thị trường chứng khoán (vì danh mục đầu tư nhiều, tài sản lớn, doanh thu kỳ vọng cao ...) Vì thế kể cả trong trương hợp cty bds phá sản, cổ phiếu giá trị như trà đá thì ông chủ cũng kiếm bộn tiền rồi.

3- trước đây chính sách lỏng lẻo nên đất dự án được cấp với giá rẻ (với cơ chế xin cho) nên chủ đầu tư mua 2 đồng, xây dựng 2 đồng nhưng bán 10 đồng thì lãi quá khủng, nhưng sau này TQ và sắp tới là VN áp dụng chính sách đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư nên ưu thế đất rẻ ko còn nữa, dự án xây xong thì lại phải cạnh tranh với đất phân lô đấu giá của nhà nước nên nếu bán gía cao thì ko ai mua, ế hàng nên phá sản

4- vì nhiều lý do chính trị (và được cơ chế ưu đãi vay vốn của ngân hành) nên một số dự án của các ông lớn TQ như Evergrande, Dailian Wanda buộc phải xây ở các vùng đồng không mông quạnh, tạo nên các thành phố ma: không ai về ở, ko có khách mua: đây chính là quả bom nợ lớn nhất mà ngân hàng phải gánh .
(vì làm sao cạnh tranh được với các bds ở vị trí gần trung tâm do nhà nước thu hồi GPMB rồi đấu giá lựa chọn nhà đầu tư phát triển dự án)

chính vì 4 lý do ấy nên các cty bds mới chết.

Còn bsd tăng giá hay giảm giá thì lại phụ thuộc 2 yếu tố : đó là 1-loại hình BĐS và 2-vị trí BĐS
(chứ không thể nói rằng các cty BĐS phá sản thì thị trường BĐS sẽ vỡ: ví dụ như vụ Tăng Minh Phụng phá sản bị tử hình: nhưng sau đó nhà đất ở VN vẫn tăng khủng gấp mấy lần)

1- Loại hình bds: ở TQ và Việt Nam có 02 loại: sử dụng lâu dài và sử dụng có thời hạn: tương lai VN sẽ như TQ chỉ có dự án 50-70 năm thôi: vậy nên giá trung bình thị trường sẽ là giá của loại bds này: vì thế với thu nhập trung bình của người dân sẽ tiếp cận được : do vậy được coi là RẺ; còn các bds "cũ" thuộc dạng "an toàn" không sợ bị GPMB thì gần như không có giao dịch vì giá trên giời và cũng ko có ai bán. vậy nên nếu nhìn vào tương quan giữa thu nhập và giá bds thì bds bên TQ sẽ rẻ hơn so với trước đây , sau này giá BDD VN cũng sẽ "Rẻ" như vậy khi mà đại đa số các giao dịch bds trên thị trường là loại nhà đất 70 năm hoặc chung cư 50 năm..

2- Vị trí bds: tuỳ theo biến động dân cư: dân chuyển về thành phố nên đất quê rẻ, dân chuyển về khu vực có việc làm nên các "thành phố ma" không có ai mua...
các bds ở vị trí dễ bị GPMB (đất sử dụng lâu dài bị thu hồi rồi "đền bù" bằng đất hoặc chung cư "có thời hạn") thì sẽ gỉam giá nhiều , còn các bds ở vị trí "an toàn" thì lại tăng giá khủng.

các cụ tham khảo bài phân tích sau của em thì sẽ rõ hơn ạ:

Sao bên Tàu vẫn máu mua nhà thế nhỉ ? Em nói chuyện với mấy đối tác chúng nó toàn bảo có chung cư, nhà là đảm bảo an toàn, dễ cưới vợ. Trong khi với chính sách chung cư 50 năm thì đi thuê tiện hơn chứ nhỉ ?

 

[Chym xinh]

các cty BĐS phá sản là điều tất yếu, còn giá bds thì lại khác.
Tăng Minh Phụng thời trước cũng là trùm bds số 1 việt nam cũng phá sản giống như Evergrande nhưng sau khi bị xử thì bds tăng hay giảm thế nào thì các cụ tìm hiểu là rõ ạ,
bên hàn quốc có tập đoàn Deawoo cũng bị phá sản (đây là tập đoàn đa ngành hàng đầu hàn quốc : cả oto & bds như kiểu Vin Group, cũng là chủ đầu tư khu đô thị Tây Hồ Tây ở hà nội) sau khi Deawoo phá sản và tái cơ cấu nợ thì bây giờ giá bds của Hàn quốc tăng như thế nào thì các cụ đọc báo hoặc google là rõ.

Đánh đồng việc phá sản của các Cty BĐS với việc giảm giá của thị trường nhà đất thì ngây thơ quá cụ ạ

Này thì trích:
"...The successively abandoned assets produce no return in the real economy, but their notional value, never subjected to a market test, underpins more and more credit in the financial system. Thus, the refusal to accept defaults has bloated collateral value and enabled massive correlation of assets, leaving fundamentally dead assets with nominally high values standing like a forest of bone-dry trees, kindling for a future conflagration..."
Link: https://www.forbes.com/sites/annestevenson-yang/2021/07/22/evergrande-could-this-real-estate-group-spark-a-chinese-financial-contagion/amp/?__twitter_impression=true

 

[muabenem123]

E cũng có nhu cầu như cụ, cụ biết lô nào đường ô tô giá hợp lý mà ko hợp với cụ thì giới thiệu e với ạ

E ko biết cụ ơi. Dịch ở nhà suốt mà.

 

[Pilota]

Khác với các lý thuyết kinh tế cổ điển, kinh tế học hiện đại rất phức tộp và khó nhận thức. Nó dựa trên ma trận mạng lưới của rất nhiều yếu tố...
Việc nhận định xu hướng là công việc cực kỳ khó khăn, đòi hỏi chất xám và công sức của cả 1 hệ thống chuyên gia dựa trên các nghiên cứu kinh tế hiện đại...
Cái mà nhà iêm post về khả năng chịu đựng nợ quốc za là hóng theo nghiên cíu của GS Michael Pettis - người nhiều năm nghiên cíu kinh tế tung của tại đại học Bắc kinh.
Bị ám ảnh bởi các nghiên cíu của ông ta, nên cuối tháng 3 nhà iêm đã quyết bán phứt mấy miếng đương ôm, tất toán công nơ NH, làm ăn cũng dừng, chia tay anh em hẹn ngày tái ngộ rồi co về ôm ngan già và hóng OF qua ngày - đúng là may hơn khôn, giữ được vài đồng dưỡng già (đấy nà suy nghĩ của nhà iêm, có thể sai)

Buôn đất mà cụ dùng các loại lý thuyết kinh tế học vĩ mô, vi mô, với tích phân hoặc đạo hàm là sai sách rồi. Em thấy các chủ tịt 4.0 toàn dùng lý thuyết về triết học, thần học hoặc miu mô học thôi cụ uây.

 

[Pilota]

Cụ thấy nước nào trên thế giới ko làm ăn dc gì,ko sx dc ra sp,nợ sắp ngập cổ,bệnh tật la liệt chết ngày 3,400 người vì bệnh,nhốt cứng ở nhà hết đợt này đến đợt khác, mà ng dân chỉ việc mua đất rồi bán ăn dần chưa

Các chủ tịt 4.0 còn đem so thị trường BĐS của Mỹ với VN nữa. Bảo giá nhà bên Mỹ tăng thì giá nhà bên VN ta kiểu gì cũng tăng. Trong khi đó, cũng từng bị thiệt hại rất nặng nề về dịch bệnh, chính phủ Mỹ đã tung hết gói cứu trợ này đến gói hỗ trợ kia, hàng nghìn tỷ USD. Ngược lại, nước ta đang bị dịch bệnh hoành hành, chính phủ cũng có một số gói cứu trợ, nhưng có thấm vào đâu so với thiệt hại về kinh tế mà cả nước đang gánh chịu. Chúng đâu có nói, cụ nhỉ?!

 

[nguyenx]

Lên hay xuống thì dòng tiền chỉ đổ vào túi thằng nhiều đất mà chỉ có bán chứ không mua bao giờ. Ai đu dc người đó thắng, ló là cuộc chơi.

 

[Kiabuoisang]

Em chả hiểu nhà đầu tư sáng suốt thế nào. Tầm này năm trước thấy dân Tp về quê em mua gom đất, giá nào cũng mua, đất nào cũng mua, mua như kiểu bị ma nhập vậy. Đến giờ thì...bán rẻ cũng choá nó mua nhờ vụ đó mà nhiều bà con có tiền xây nhà nhờ tìm, lướt đất. Thành đầu tư rất dài hạn rồi.

 

[NguyenDatTan]

Em chả hiểu nhà đầu tư sáng suốt thế nào. Tầm này năm trước thấy dân Tp về quê em mua gom đất, giá nào cũng mua, đất nào cũng mua, mua như kiểu bị ma nhập vậy. Đến giờ thì...bán rẻ cũng choá nó mua nhờ vụ đó mà nhiều bà con có tiền xây nhà nhờ tìm, lướt đất. Thành đầu tư rất dài hạn rồi.

Theo e thì
Sau dịch dân ta nhà nào cũng hết tiền, người nào còn tiền thì cũng có xu hướng giữ lại môt khoản tiền mặt phòng trừ rủi ro trong thời gian dịch còn nhiều bấp bênh thế này.

Các khoản in tiền và đầu tư công hay đầu tư nước ngoài thì phải vài năm nữa mới vào được.

Hết dịch lần này tiền chủ yếu về sản xuất kinh doanh để quay vòng về nhanh mới là hợp lý, chứ vào BĐS sẽ rất khó rút trừ khi chấp nhận rủi ro bán lỗ.

Một phần nữa là đa phần các bác lướt BĐS đều vay ngân hàng chứ ít người chỉ dùng mỗi tiền nhàn rỗi để lướt. Sau dịch lần này khả năng sẽ có làn sóng thoát BĐS để hồi về ngân hàng trong vài tháng tới-> Sóng gẫy . Và trong thời gian tới BDS sẽ giảm ở nhiều nơi và đi ngang vài năm rồi sau đó mới có thể tăng trở lại.

 

[binh77]

Theo e thì
Sau dịch dân ta nhà nào cũng hết tiền, người nào còn tiền thì cũng có xu hướng giữ lại môt khoản tiền mặt phòng trừ rủi ro trong thời gian dịch còn nhiều bấp bênh thế này.

Các khoản in tiền và đầu tư công hay đầu tư nước ngoài thì phải vài năm nữa mới vào được.

Hết dịch lần này tiền chủ yếu về sản xuất kinh doanh để quay vòng về nhanh mới là hợp lý, chứ vào BĐS sẽ rất khó rút trừ khi chấp nhận rủi ro bán lỗ.

Một phần nữa là đa phần các bác lướt BĐS đều vay ngân hàng chứ ít người chỉ dùng mỗi tiền nhàn rỗi để lướt. Sau dịch lần này khả năng sẽ có làn sóng thoát BĐS để hồi về ngân hàng trong vài tháng tới-> Sóng gẫy . Và trong thời gian tới BDS sẽ giảm ở nhiều nơi và đi ngang vài năm rồi sau đó mới có thể tăng trở lại.

Nhiều ae cũng đang kỳ vọng như cụ nới

 

[botbeo]

Buôn đất mà cụ dùng các loại lý thuyết kinh tế học vĩ mô, vi mô, với tích phân hoặc đạo hàm là sai sách rồi. Em thấy các chủ tịt 4.0 toàn dùng lý thuyết về triết học, thần học hoặc miu mô học thôi cụ uây.

e còn tiếp xúc vs môi dười giảng cả phật pháp cơ
xong đắt cmn dăm lít so với môi dười khác sau 1 cú click chuột

 

[Hanh Ha]

Nhiều ae cũng đang kỳ vọng như cụ nới

Nếu kt vận hành mà dễ đoán thế thì làm giàu dễ quá cụ nhỉ!

 

[binh77]

Nếu kt vận hành mà dễ đoán thế thì làm giàu dễ quá cụ nhỉ!

Thời điểm dịch bệnh ở nhà nhiều như này thực sự là quãng thời gian cân não đối với cả người giữ tiền và cả người giữ tài sản. Làm gì với tiền, rồi tỷ lệ đòn bầy, người có TS ĐT thì làm gì với danh mục TS, phân bổ tỷ trọng danh mục. Thực sự là nhức đầu, làm sao để sau dịch không bị nghèo đi, hoặc ít nhất là giữ nguyên được sức mua của đồng tiền hiện có, và kỳ vọng tăng được giá trị TS. Còn nếu mà biết trc được tương lai thì khỏi nhức đầu rồi cụ à.

 

[Chym xinh]

Các chủ tịt 4.0 còn đem so thị trường BĐS của Mỹ với VN nữa. Bảo giá nhà bên Mỹ tăng thì giá nhà bên VN ta kiểu gì cũng tăng. Trong khi đó, cũng từng bị thiệt hại rất nặng nề về dịch bệnh, chính phủ Mỹ đã tung hết gói cứu trợ này đến gói hỗ trợ kia, hàng nghìn tỷ USD. Ngược lại, nước ta đang bị dịch bệnh hoành hành, chính phủ cũng có một số gói cứu trợ, nhưng có thấm vào đâu so với thiệt hại về kinh tế mà cả nước đang gánh chịu. Chúng đâu có nói, cụ nhỉ?!

Thị trường mà cụ, đặc biệt là cái thị trường đầu cơ (thứ mà luật pháp cấm nên nói trại đi là đầu tư) - việc can nhiễu thông tin là lẽ tất yếu. Ti diên, là 1 nền kinh tế - CT copy thì sẽ có xu hướng giống với bản chính. Vì vậy, việc tìm hiểu bản chính nà 1 cách dất hay để đoán định diễn biến của bản sao chép, mấy cái nghiên cíu nọ kia cũng chỉ là đào sâu để tìm ra bản chất vận hành của bản chính, để tìm cách lý giải những thứ xảy ra ở bản chính theo 1 cách khoa học và biện chứng.
Kinh doanh bất cứ cài dì cũng cần có liềm tyn, đặc biệt nà kinh doanh cái món đất đai vốn cần nguồn lực lớn - lại càng cần. Thay vì đặt liềm tyn vào tin đồn, vào m.ồm của cò, vào m.ồm các lãnh đạo 4.0... thì ta đi tìm liềm tyn khác của chính mình - khi cảm thấy đủ tin tưởng nà a lê - quyết, bướm làm bướm chịu mặc kệ thế gian

 

[vietsky1507]

Em chả hiểu nhà đầu tư sáng suốt thế nào. Tầm này năm trước thấy dân Tp về quê em mua gom đất, giá nào cũng mua, đất nào cũng mua, mua như kiểu bị ma nhập vậy. Đến giờ thì...bán rẻ cũng choá nó mua nhờ vụ đó mà nhiều bà con có tiền xây nhà nhờ tìm, lướt đất. Thành đầu tư rất dài hạn rồi.

Quê em cũng vậy luôn, xã bán được cơ số đất nền, mua với giá cao giật mình, vị trí lại cuối làng dân chỗ em chê cho không ở. Bán được đất cả xã mừng, từ chính quyền tới người dân, dân thì bảo sau này có bán lại cho hổ nó mua, và đến giờ thì có thoát cũng ko được, có lẽ vĩnh viễn ko thoát được giá cũ, vì chỗ em hết người rồi, nhà hoang bắt đầu xuất hiện, thanh niên đi hết,giờ xã toàn ông bà già 60-70 tuổi, 10 năm nữa có mà bỏ hoang hoặc thành nhà thờ hàng loạt

 

[Hanh Ha]

Thời điểm dịch bệnh ở nhà nhiều như này thực sự là quãng thời gian cân não đối với cả người giữ tiền và cả người giữ tài sản. Làm gì với tiền, rồi tỷ lệ đòn bầy, người có TS ĐT thì làm gì với danh mục TS, phân bổ tỷ trọng danh mục. Thực sự là nhức đầu, làm sao để sau dịch không bị nghèo đi, hoặc ít nhất là giữ nguyên được sức mua của đồng tiền hiện có, và kỳ vọng tăng được giá trị TS. Còn nếu mà biết trc được tương lai thì khỏi nhức đầu rồi cụ à.

Nhưng khi mà hầu hết mọi người đều nghĩ và chuẩn bị tinh thần cho phương án đấy thì thông thường nó sẽ đi theo hướng khác hoặc đường vòng rồi mới quay lại đúng hướng. Đơn giản vì có những tay to phía sau cánh gà.
Làm gì mà dễ ăn dc thịt cá mập thế

 

[cattrang130390]

Quê em cũng vậy luôn, xã bán được cơ số đất nền, mua với giá cao giật mình, vị trí lại cuối làng dân chỗ em chê cho không ở. Bán được đất cả xã mừng, từ chính quyền tới người dân, dân thì bảo sau này có bán lại cho hổ nó mua, và đến giờ thì có thoát cũng ko được, có lẽ vĩnh viễn ko thoát được giá cũ, vì chỗ em hết người rồi, nhà hoang bắt đầu xuất hiện, thanh niên đi hết,giờ xã toàn ông bà già 60-70 tuổi, 10 năm nữa có mà bỏ hoang hoặc thành nhà thờ hàng loạt

đất ông bà để lại thì thành nhà thờ, còn mấy khu đấu giá mới chắc lại để thả bò cụ ạ

 

[Hanh Ha]

Thị trường mà cụ, đặc biệt là cái thị trường đầu cơ (thứ mà luật pháp cấm nên nói trại đi là đầu tư) - việc can nhiễu thông tin là lẽ tất yếu. Ti diên, là 1 nền kinh tế - CT copy thì sẽ có xu hướng giống với bản chính. Vì vậy, việc tìm hiểu bản chính nà 1 cách dất hay để đoán định diễn biến của bản sao chép, mấy cái nghiên cíu nọ kia cũng chỉ là đào sâu để tìm ra bản chất vận hành của bản chính, để tìm cách lý giải những thứ xảy ra ở bản chính theo 1 cách khoa học và biện chứng.
Kinh doanh bất cứ cài dì cũng cần có liềm tyn, đặc biệt nà kinh doanh cái món đất đai vốn cần nguồn lực lớn - lại càng cần. Thay vì đặt liềm tyn vào tin đồn, vào m.ồm của cò, vào m.ồm các lãnh đạo 4.0... thì ta đi tìm liềm tyn khác của chính mình - khi cảm thấy đủ tin tưởng nà a lê - quyết, bướm làm bướm chịu mặc kệ thế gian

Em thì ko có phản biện j với nội dung cụ viết chỉ là ko hiểu mục đích cụ cố ý viết sai chính tả để làm j? Cụ muốn tạo phong cách riêng để mình nổi bật à?
Nếu cụ định comment lại là mình thích thì mình làm cần j quan tâm đến người khác nghĩ j thì thôi ko cần comment nữa đâu ah.

 

[Chym xinh]

Em thì ko có phản biện j với nội dung cụ viết chỉ là ko hiểu mục đích cụ cố ý viết sai chính tả để làm j? Cụ muốn tạo phong cách riêng để mình nổi bật à?
Nếu cụ định comment lại là mình thích thì mình làm cần j quan tâm đến người khác nghĩ j thì thôi ko cần comment nữa đâu ah.

Nếu muốn làm cái gì đấy, cụ phải thích thì mới làm, phỏng ạ? Nếu không thích mà làm theo phong trào thì nhà iêm không có ý kiến.
Ở đây, nhà iêm đã trình bày rành mạch phương pháp luận của mình - cụ còn muốn gì thêm?