Ý em ko nói về việc dẹp dịch, mà động thái vụ cty evergrande ấy cụ
Nhà iêm thực sự không dám chém ẩu về bất cứ DN trong nước nào - bởi không có số liệu. Nhưng đề nghị các cụ nhìn sang EverGrande China - ông khổng lồ bđs của tàu. Tinh ý, các cụ sẽ thấy ngay sự tương đồng - hay nói đúng hơn là 1 mô hình sao chép...
Và hiện tại Evergrande ra sao?
trước đây đại gia BĐS số 1 của VN là Tăng Minh Phụng bị toi thì sau đó thị trường BĐS có toang ko? hay là giá nhà đất vẫn tăng tiếp.
tương lai các cty bds của TQ và VN chắc chắn cũng sẽ trên bờ vực phá sản. (ở VN có Vin cũng giống như Evergrande & Dailian Wanda bên TQ)
Tuy nhiên việc phá sản của các cty BĐS ko liên quan đến giá bds tăng hay giảm mà bởi vì 04 nguyên nhân sau:
1- bản chất của các cty bds cũng giống như doanh ngiệp BOT đường bộ: đều dựa vào vốn của ngân hàng, nếu lỗ thì ngân hàng thiệt chứ ông chủ cty bds đã ăn đủ từ giai đoạn đầu tư rồi (nhờ ăn bớt phần xây dựng, kê chênh giá trị dự án...); nhóm lợi ích CĐT BĐS + Ngân Hàng luôn đi đôi với nhau để biến 1 dự án lởm thành 1 dự án khả thi, đẩy giá trị dự án lên cao quá mức trung bình để vay tối đa (VN cũng có nhiều đại gia bds sở hữu ngân hàng)
2- Tiền mặt mà ông chủ cty bds thu về ko phải từ bán bds dự án (vì lãi và gốc phải trả ngân hàng) mà chủ yếu thu được từ bán cổ phiếu cho người dân; càng có nhiều dự án, bong bóng nợ càng lớn thì công ty bds đó lại càng "hấp dẫn" trên thị trường chứng khoán (vì danh mục đầu tư nhiều, tài sản lớn, doanh thu kỳ vọng cao ...) Vì thế kể cả trong trương hợp cty bds phá sản, cổ phiếu giá trị như trà đá thì ông chủ cũng đã kiếm bộn tiền trước đó nhờ bán cổ phiếu rồi.
3- trước đây chính sách lỏng lẻo nên đất dự án được cấp với giá rẻ (với cơ chế xin cho) nên chủ đầu tư mua 2 đồng, xây dựng 2 đồng nhưng bán 10 đồng thì lãi quá khủng, nhưng sau này TQ và sắp tới là VN áp dụng chính sách đấu giá đất để lựa chọn nhà đầu tư nên ưu thế đất rẻ ko còn nữa, dự án xây xong thì lại phải cạnh tranh với đất phân lô đấu giá của nhà nước nên nếu bán gía cao thì ko ai mua, ế hàng nên phá sản
4- vì nhiều lý do chính trị (và được cơ chế ưu đãi vay vốn của ngân hành) nên một số dự án của các ông lớn TQ như Evergrande, Dailian Wanda buộc phải xây ở các vùng đồng không mông quạnh, tạo nên các thành phố ma: không ai về ở, ko có khách mua: đây chính là quả bom nợ lớn nhất mà ngân hàng phải gánh .
(vì làm sao cạnh tranh được với các bds ở vị trí gần trung tâm do nhà nước thu hồi GPMB rồi đấu giá lựa chọn nhà đầu tư phát triển dự án)
chính vì 4 lý do ấy nên các cty bds mới chết.
Còn bsd tăng giá hay giảm giá thì lại phụ thuộc 2 yếu tố : đó là 1-loại hình BĐS và 2-vị trí BĐS
(chứ không thể nói rằng các cty BĐS phá sản thì thị trường BĐS sẽ vỡ: ví dụ như vụ Tăng Minh Phụng phá sản bị tử hình: nhưng sau đó nhà đất ở VN vẫn tăng khủng gấp mấy lần)
1- Loại hình bds: ở TQ và Việt Nam có 02 loại: sử dụng lâu dài và sử dụng có thời hạn: tương lai VN sẽ như TQ chỉ có dự án 50-70 năm thôi: vậy nên giá trung bình thị trường sẽ là giá của loại bds này: vì thế với thu nhập trung bình của người dân sẽ tiếp cận được : do vậy được coi là RẺ; còn các bds "cũ" thuộc dạng "an toàn" không sợ bị GPMB thì gần như không có giao dịch vì giá trên giời và cũng ko có ai bán. vậy nên nếu nhìn vào tương quan giữa thu nhập và giá bds thì bds bên TQ sẽ rẻ hơn so với trước đây , sau này giá BDD VN cũng sẽ "Rẻ" như vậy khi mà đại đa số các giao dịch bds trên thị trường là loại nhà đất 70 năm hoặc chung cư 50 năm..
2- Vị trí bds: tuỳ theo biến động dân cư: dân chuyển về thành phố nên đất quê rẻ, dân chuyển về khu vực có việc làm nên các "thành phố ma" không có ai mua...
các bds ở vị trí dễ bị GPMB (đất sử dụng lâu dài bị thu hồi rồi "đền bù" bằng đất hoặc chung cư "có thời hạn") thì sẽ gỉam giá nhiều , còn các bds ở vị trí "an toàn" thì lại tăng giá khủng.
vin sẽ chết sau khi triển khai 2 đại dự án là Hạ Long Xanh và Cần Giờ, (giống như Evergrande và Dailian Wanda chết sau khi xây xong 1 loạt thành phố ma ở các vùng hoang mạc không người.
Đứt thanh khoản , dòng tiền bị cắt đột ngột sẽ tạo nên hiệu ứng domino làm người khủng lồ gục ngã)
Tuy nhiên người khổng lồ chết sẽ là cơ hội để các mầm xanh BĐS lớn dần lên.
vì bản chất "Đểu Cáng" của các người khổng lồ BĐS là mô hình kim tự tháp tài chính để hút vốn bằng quá trình thực hiện thêm nhiều dự án ; và ông chủ của cty BĐS thu lợi từ tiền bán "giấy" tức là bán cổ phiếu thu tiền mặt: đây chính là những con đỉa khổng lồ đang hút máu nền kinh tế:
công ty BDS có thể chết, ông chủ có thể bị truy tố nhưng giá BĐS tăng hay giảm còn tuỳ theo luật Cung - Cầu và nhu cầu đảm bảo tài sản bằng đất để tránh lạm phát của con người.
Tăng minh phụng cũng đã bị xử, công ty bds số 1 của VN thời đó của TMP cũng đã phá sản vì vỡ nợ, nhưng sau đó bds VN lại tăng lên nhiều lần vì nhu cầu của nhân dân cần có nhà đẹp, phòng rộng, chứ ko thể chui rúc cả nhà mấy người trong diện tích vài chục mét vuông được. Tiền in thêm được còn đất không đẻ được nên vì thế đất mới tăng.
Tuy nhiên thị trường phân hoá nên ko phải chỗ nào đất cũng tăng cũng có chỗ bds giảm vì ở chỗ đồng không mông quạnh, bds 50 năm giảm giá cắt lỗ.., chung cư cũng xuống giá theo thời gian do khấu hao... nhưng nhà đất sổ đỏ lâu dài ở các khu quy hoạch lại tăng giá khủng.
Ở VN cũng vậy: cùng 1 dự án của vin: 2 nhà cách nhau 30 mét: nhà biệt thự sử dụng lâu dài thì tăng giá 2-3 lần, còn nhà shophouse TMVD thấp tầng thì giảm giá cắt lỗ 10%-20% cũng không ai mua.
Không nên đánh đồng việc phá sản của doanh nghiệp bds và sự giảm giá của bds ;
và cũng ko nên đánh đồng sự giảm giá của loại hình bds có thời hạn sử dụng 50-70 năm là giá nhà đất giảm vì loại hình bds có thời hạn sử dụng lâu dài đều là tư nhân bán cho nhau nên kê giá rẻ để trốn thuế, loại này luôn tăng giá các cụ ạ
